На вопросы портала ЕРЗ отвечает заместитель главы по градостроительству администрации городского округа г. Воронеж Артур КУЛЕШОВ.

— Артур Михайлович, по разным оценкам, сегодня в стране насчитывается от 85 тыс. до 130 тыс. обманутых дольщиков. А в Вашей Воронежской области, согласно официальной информации, опубликованной на сайте Минстроя, в реестре пострадавших участников долевого строительства числится всего 25 человек. По сравнению со многими другими регионами — это капля в море…  

 — Да, и всех этих людей мы знаем, по каждому из них областным департаментом строительной политики проводится работа, буквально в ручном режиме. И проблемы этих людей обязательно будут решены.

Мы понимаем, что общая экономическая ситуация в стране непростая, поэтому те 180 объектов, которые строятся в нашем регионе с участием средств граждан, находятся в режиме постоянного мониторинга. Минимум раз в квартал проводит заседания комиссия, которая ведет все вопросы, связанные с дольщиками. Областной департамент следит за тем, чтобы соблюдались сроки, графики производства работ и ввода объектов, входящих в реестр проблемных.

Казалось бы, вопросы решаются. Но, как человек, который отвечает за эту сферу на уровне города, могу Вам признаться: к сожалению, у нас очень много переносов ввода объектов с 2017-го на 2018-й год.

— В чем причина?

— Причина проста: квартиры не распродаются. Если у застройщика сегодня в новостройке есть, допустим, 100 квартир, и 50 из них нужно отдать дольщикам, то на остальные 50 он не может найти покупателей. Вот застройщик и думает, что ему делать, как выходить из положения. Если он введет наполовину проданный дом, то, соответственно, другая половина этого дома автоматически ляжет на него: коммунальные услуги, содержание и пр.

Вот поэтому девелоперы, всячески минимизируя свои убытки, сегодня стараются переносить ввод домов. Если ДДУ, подписанные ими с дольщиками, это позволяют, они переносят ввод дома на полгода или даже на больший срок.

— А что делать с продлением разрешения, когда перенос по вводу нарушает обязательства застройщика перед дольщиками?

— А вот тут как раз есть нюансы. Дело в том, что при внесении изменений в разрешение на строительство или ввод такие ограничения не учитываются. То есть органы местного самоуправления при продлении разрешения по закону не обязаны следить за тем, связано ли это как-то с дольщиками или нет.

Поэтому в соответствующем отделе, который отвечает за внесение изменений в выдачу разрешений на строительство и ввод, рассматривают заявление застройщика, просят предоставить проект им организации строительства — и принимают решение на основе указанных там сроков. Но при этом они никак не сопоставляют это с обязательствами девелоперов перед дольщиками.

Напомню, что выдача разрешения на строительство и ввод, включая внесение изменений в эти документы, является муниципальной услугой, причем строго регламентированной. Начало ей положено в ряде статей Градостроительного кодекса, остальное прописано в административных регламентах каждого муниципалитета, которые утверждаются соответствующими постановлениями.

Фото: www.sevizm.mos.ru.

Это документы строгой регламентации. Недавно по требованию федеральных властей срок их рассмотрения уменьшен с 10 до 7 дней. И если этот срок не выполняется, наступает ответственность, вплоть до административной, и возможны штрафы в отношении конкретных должностных лиц. Поэтому сроки эти жестко контролируются: ни одной лишней бумажки.

Если вы будете запрашивать какие-то лишние документы, то во время очередной прокурорской проверки, которые сейчас проходят постоянно, вас обязательно спросят: зачем вы запрашиваете документы, которые не имели права запрашивать?

— То есть Вы хотите сказать, что пока муниципалитету не будет вменено в обязанность запрашивать и проверять документы, связанные с долевым участием в строительстве, никто этим заниматься не будет, боясь наказания за самоуправство и превышение должностных полномочий?

— Именно так! Ведь как это выглядит сегодня? Приходит в муниципалитет застройщик с заявлением о переносе срока. Там смотрят. Начал строительство? — Начал. Проверили? — Да. — Продлеваем!

А вот если бы вопрос рассматривался в связке с «долевкой», это было бы совсем другое дело. Тогда приходил бы застройщик продлить сроки разрешения на строительство, а ему бы говорили: «Нет, дорогой, мы тебе не может продлить, у тебя же дольщики квартир ждут, ты обязан ввести объект».

Сегодня же, повторяю, такого рычага нет. А он, в контексте проводимых реформ, должен быть.

— Согласен. Теперь давайте с муниципального уровня вновь вернемся на уровень федеральный. Как Вы относитесь к последним мерам по ужесточению деятельности застройщиков, главная цель которых — раз и навсегда закрыть в стране проблему обманутых дольщиков? 

— Все эти меры, которые принимаются на уровне Минстроя, Правительства и Госдумы, понятны и объективны. Надо защищать права граждан, а если они нарушаются, государству приходится вмешиваться и изыскивать средства из бюджета.

Но, по мнению наших строителей (а я с ними постоянно общаюсь в силу своей работы), вся эта борьба за чистоту их рядов обернется следующим. Как только все поправки в ФЗ-214 и новые нормы 218-ФЗ вступят в силу, у нас резко сократится количество компаний, работающих в сфере жилищного строительства. Фильтр смогут пройти далеко не все. Поэтому мелкие и средние застройщики открыто заявляют, что дело идет к монополизации, а вот они, к сожалению, строить уже не смогут.

Опасения строителей, которые мы разделяем, заключаются в том, что долевое строительство запретят, но то, что придет ему на смену, по своим масштабах будет несравнимым с «долёвкой». То есть банки не смогут предоставить соответствующие финансовые механизмы и инструменты.

Вы спросите любого застройщика, и, уверен, он вам скажет: «Если бы у меня были в необходимом количестве оборотные средства и возможность кредитоваться так, как кредитуются строители в Европе (под 3—5%, без всяких проволочек и препон), я и не стал бы связываться с этими дольщиками, зачем они мне сдались? Я бы спокойно кредитовался, строился и продавал».

А что мы видим сейчас? Я неоднократно участвовал в различных совещаниях с банкирами. Сколько раз их просили: помогите достроиться конкретному девелоперу. Допустим, у него залоговый объект с общей стоимостью строительства, на секундочку, 580 млн руб., а чтобы решить проблему с дольщиками, ему требуется каких-то 50 млн. Куда там!.. Банкиры тянут, рассматривают, а месяца через полтора сообщают: извините, к сожалению, ничего не вышло, кредитный комитет в Москве не одобрил эту сделку… Вот так.

— При этом в банках, за исключением Сбербанка, как отмечают эксперты, в силу неразвитости в России института проектного финансирования наблюдается дефицит компетенций и соответствующих специалистов. Их просто нет, поскольку в них до сего дня просто не было потребности, рассказала в интервью порталу ЕРЗ президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Чтобы они появились, нужно время. Вы согласны с этим?

— На сто процентов. Если мы не хотим погубить строительный комплекс, давайте обеспечить ему соответствующие финансовые возможности. Пусть кредитовать строителей будет аналог прежнего Промстройбанка или организуется некий пул банков-кредиторов отрасли — неважно, но обеспечьте возможности…

Вот если бы строитель пришел в банк и получил там кредит под низкий процент, а параллельно с этим покупатель его жилья мог бы получить ипотеку, если не под ноль процентов, то хотя бы под 6—7% (как в других странах). Да плюс еще субсидия будет со стороны государства на эти проценты малоимущим слоям и иные виды господдержки — вот тогда другое дело.

Фото: www.credytoff.ru

Но сегодня же ничего этого нет! Сегодня застройщик оказался как бы на амбразуре. Ему ужесточают правила ведения бизнеса. Обрывают все возможности в плане СРО (хотя сам по себе это правильный процесс, я его поддерживаю, но он совпал с кризисом в отрасли). Плюс непонятно, что у нас сегодня в строительстве происходит с ценообразованием, и много-много других вопросов.

И все это сошлось в одной точке: потерявшее доходы население не покупает уже построенное жилье. А министерство при этом требует от нас соответствующих цифр по вводу квадратных метров жилья…

— …которые невозможно обеспечить, поскольку даже построенное жилье, как Вы сказали, не продается…

— Конечно. Вот и получился замкнутый круг. А у нас, воронежцев, проблема еще и в том, что в прошлом году мы показали рекордные объемы ввода, в то время как большинство субъектов Федерации показали минус. И чтобы не допустить катастрофического падения цифр по нынешнему году, мы вынуждены убеждать строителей вводиться.

И все опять идет по уже знакомому кругу. Мы говорим застройщику: давай, вводись — объект-то готов, зачем переносить сроки? А он в ответ: вы меня принуждаете нести убытки, у меня и так слабая экономика…

Вот такая нерадостная картина получается.

— Артур Михайлович, что же делать-то? Как выходить из этого положения?

— Поскольку на государственном уровне политика сегодня связана с ужесточением правил ведения бизнеса в строительной отрасли, нам бы хотелось, чтобы одновременно с этим государство разработало бы меры поддержки строительного комплекса в нынешних сложных экономических условиях.

Первое. Необходимо как можно скорее разработать специальные банковские программы, направленные на льготное кредитование строительного бизнеса под конкретные объекты. То есть низкий процент, долгий срок, быстрое рассмотрение и одобрение таких кредитов.

Второе. Продолжение программы поддержки граждан по ипотеке, то есть снижение ипотечных ставок вплоть до нулевых. Соответственно, выделение государственных субсидий на поддержку и приобретение жилья малообеспеченными слоями населения.

— К слову, об ипотеке. Ваше отношение к новой программе господдержки, о которой сообщил Президент Владимир Путин, предложивший субсидировать ипотеку по приобретению жилья в новостройках до 6% тем семьям, у которых родится второй и третий ребенок?

 — Безусловно, мера хорошая, своевременная. Спасибо Президенту за программу прямого субсидирования. Она поддержит строительный комплекс, поможет ему. Но, увы, не спасет его. Одна только поддержка ипотеки проблему не решит.

— По данным Минстроя, на получение господдержки в рамках этой программы смогут претендовать до 620 тыс. семей.

— Если умножить на квадратные метры, легко понять, что это немного. К тому же большинство из этих семей уже купили себе жилье, а в рамках госпрограммы они просто рефинансируют свои кредиты. То есть мера правильная, нужная, но для решения проблем всей строительной отрасли, повторяю, ее недостаточно.

Третье предложение. Нужны серьезные государственные инвестиции в объекты инфраструктуры, инженерной и социальной. К слову, по социалке хочу отметить инициированную Министерством строительства и ЖКХ России ФЦП «Жилище»: лично мы в регионах реально почувствовали, как она помогает, пошли серьезные деньги, и сейчас мы, спасибо Минстрою, можем строить школы и детсады.

Но, к сожалению, там, где жилье было построено два-три года назад, когда ФЦП «Жилище» еще не работала, есть потребность в социальных объектах, но не можем туда заявиться с этой программой, поскольку не можем новые квадратные метры получить. Соответственно, нужно, чтобы помимо ФЦП «Жилище» работали и другие программы, в рамках которых выделяются средства на социальную инфраструктуру.

Что касается инженерки, то инженерные сети сегодня, как известно, являются частной собственностью, тем не менее, этот вопрос я считаю государственным. Соответственно, так или иначе, поддерживать строительство инженерных сетей очень важно.

Фото: www.4geo.ru

Себестоимость строительства таких сетей составляет 20—30 и более процентов от общей стоимости строительства жилья. При этом мера, связанная с субсидированием процентной ставки по инженерным сетям, не работает. Поинтересуйтесь у Минстроя, кто этой мерой воспользовался. Ни у нас в Воронежской области, ни у наших коллег из других регионов я не слышал, чтобы кто-то воспользовался субсидированием процентной ставки при строительстве инженерных сетей.

— А почему она не работает?

— Долго объяснять, это отдельная тема. Понимаете, чтобы воспользоваться этим инструментом, застройщик сначала должен взять кредит в банке. Скорее всего, ему этот кредит не дадут, а если и дадут, то под большой процент. Так вот, он должен за счет этого кредита построить инженерные сети, а мы должны ему субсидировать процентную ставку по этому кредиту, но не всю сразу, а по годам. И он каждый раз должен целый пакет документов тащить, подтверждать и — нарываться на отказы. То есть, по большому счету, речь идет о мытарствах и профанации.

Давайте посмотрим, что здесь можно сделать в плане инфраструктурных объектов. Взять, например, строительство электроподстанций: в любом городе не хватает мощности имеющихся трансформаторных, везде требуются колоссальные мощности, а это — серьезные средства. Почему государство не возьмет решение этих вопросов на себя или через инвестпрограммы МРСК?

Все эти меры господержки, я уверен, нивелировали бы ужесточение мер по «долёвке». И постепенно застройщики сами, спокойно, без истерик и судорог, ушли бы от долевого строительства, вот о чем речь.

Давайте исходить из нынешних реалий, которые уже сложились. Если мы ведем дело к отмене долевого строительства, то обеспечьте застройщикам какую-то альтернативу! Ведь мы же с вами не хотим допустить обвала строительства. Если стройка рухнет, она много чего может за собой потянуть...

— Как говорится, не дай Бог… Артур Михайлович, спасибо за откровенный разговор и конкретные предложения. Надеемся, что федеральные власти к ним прислушаются.

— Мы не только надеемся, но и рассчитываем на это, поскольку настроены на развитие, а для этого нужно принимать усилия и меры, о которых мы с Вами сейчас и говорили.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

По данным Госдумы в России насчитывается около 130 тыс. обманутых дольщиков

Михаил Мень: Льготная ипотека для семей с детьми обеспечит спрос на квартиры в новостройках

Владимир Путин предложил субсидировать ипотеку до 6% для семей, у которых родится второй и третий ребенок

Законопроект об ужесточении требований к долевому строительству рассмотрят в январе

Владимир Путин поручил Правительству помочь регионам сократить сроки и количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

Срок между выдачей разрешения на строительство и началом привлечения средств в Москве в среднем составляет три месяца

С 1 сентября Минстрой России будет выдавать разрешения на строительство в электронном виде

В июне 2024 года на рынок выведено 575 объектов от 260 застройщиков. Это 86,1 тыс. квартир совокупной площадью 4,21 млн м².

По сравнению с июнем 2023 года количество выведенных на рынок новых объектов увеличилось на 34%, а относительно мая оно выросло на 27%.

С начала года на рынок выведено 2 846 объектов (на 22,8% больше, чем за аналогичный период 2023 года), или 485,1 тыс. квартир совокупной площадью 23,74 млн м².

В среднем с начала 2024 года на рынок ежедневно выводилось 2 665 квартир, что на 1% меньше, чем в 2023 году. При сохранении таких же темпов всего за год на рынок будет выведено 975 тыс. квартир.

Площадь квартир в выведенных за месяц объектах по сравнению с июнем 2023 года увеличилась на 8,7%.

Больше всего объектов за месяц выведено в Республике Тыва (117 объектов), а также в Тюменской и Оренбургской областях (по 22 объекта). По площади новых объектов лидируют Москва (0,43 млн м²), Ленинградская (0,31 млн м²) и Свердловская (0,20 млн м²) области.

Среди идентифицированных застройщиков (групп компаний) больше всего новых объектов на рынок вывели СЗ Бастион (117 объектов), а также DOGMA и УСК-2 (по 11 объектов). По площади новых объектов лидируют DOGMA (151,27 тыс. м²), Специализированный застройщик Лигастрой (148,85 тыс. м²) и ГК Самолет (102,80 тыс. м²).

ТОП-10 застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов в июне 2024 года

* по данным на 15.07.2024, расчёты — согласно дате публикации первой проектной декларации по результатам мониторинга ПД, проведенного порталом ЕРЗ.РФ

Материал носит информационно-аналитический характер и не является рекламой.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Другие публикации по теме:

В мае 2024 года застройщики вывели на рынок на 24% больше МКД, чем годом ранее (графики)

Эксперт: спрос на новостройки уже летом может упасть на 40%