11 апреля вступает в силу Постановление Правительства РФ №331 от 27.03.2018. Этим документом утверждены стандарты сервиса управляющих организаций: комментарий эксперта.

«Повышение качества сервиса работы управляющих организаций ни при каких обстоятельствах не должно привести к повышению стоимости их услуг, — подчеркнул, комментируя новые стандарты, министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. — Для недопущения необоснованного роста платежей за жилищные услуги мы также ввели обязанность управляющих организаций представлять собственникам расшифровку всех затрат на управление домом», — добавил чиновник.

Суть и основные новации правительственного документа в интервью порталу ЕРЗ прокомментировал эксперт в сфере управления ЖКХ — ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

— Дмитрий Павлович, облегчит ли новый документ жизнь собственникам жилья?

— Да, во многом облегчит. Утвержденные изменения, вносимые в соответствующие стандарты и правила, направлены на улучшение порядка взаимодействия между управляющими организациями и собственниками, в том числе ТСЖ. Появились целые новые разделы, посвящены вопросам этого взаимодействия.

Возьмем, например, раздел «Организация взаимодействия управляющих организаций собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления». Какие важные положения здесь следует отметить? Например, отныне с любым вопросом, связанным с управлением многоквартирным домом, можно обращаться не только в офис управляющей организации (УО), но и в многофункциональный центр — в случае заключения УО с МФЦ соответствующего договора.

МФЦ, как известно, находится в ведении муниципалитета, который уже и доведет ту или иную информацию до управляющей организации. Это удобно: не надо искать адреса УО — достаточно найти в Сети МФЦ и сразу обратиться туда. Установлены достаточно короткие сроки для ответов по большинству важных вопросов: в течение трех дней, а по самым важным — на следующий за обращением день.

— В числе прочего документ совершенствует порядок работы аварийно-диспетчерской службы (АДС). В частности, определены конкретные сроки реагирования на поступившую заявку и устранения проблемы. Как Вы относитесь к такой подробной регламентации?

— В действующих стандартах и правилах по управлению многоквартирными домами (в частности, имеется в виду 416-е постановление Правительства РФ от 15.05.2013 с последующими изменениями и дополнениями) уже есть раздел, посвященный деятельности АДС. Сейчас эти положения решили расширить, внесены новые — детализирующие процедуры с участием аварийно-диспетчерских служб. Скажем, теперь в документе не просто прописывается, как АДС отвечает на звонок — там сказано, что она должна ответить в течение максимум 5 минут, а если ответить не удалось, то следует перезвонить звонившему в АДС в течение 10 минут. Изменения по работе АДС вводятся в действия с 1 марта 2019 года.

Фото: www.severpost.ru

Я считаю, что устанавливать в нормативном документе сроки устранения конкретных недостатков, даже предельные, достаточно сложно, поскольку здесь действует множество факторов, которые могут затруднить исполнение этих норм на местах. Так что я бы не устанавливал это на федеральном уровне.

Взять, например, ликвидацию засора мусоропровода. В новом документе написано, что проблема должна быть устранена в течение 2 часов с момента реагирования, но не ранее 8 часов утра и не позднее 23 часов вечера. Понятно, что это прописано для того, чтобы аварийная бригада не шумела. Но вообще-то подобные сроки надо прописывать в договоре управления конкретным домом, а не устанавливать сверху, из Москвы.

Это абсолютно неправильный подход. Вы спросите где-нибудь за границей, устанавливают ли у них срок устранения засора на уровне федерального правительства? Я уверен: нигде ничего подобного нет и в помине. Считаю, что это чистой воды популизм и избыточное регулирование тех вещей, которые должны быть прописаны в договоре.

Фото: www.zhkhacker.ru

— С какими еще положениями нового документа Вы не согласны?

— Важный момент касается периодичности осмотров всех элементов общего имущества. Перечень осмотров отражен в минимальном перечне услуг и работ по надлежащему содержанию общего имущества (290-е постановление Правительства РФ от 03.04.2013), причем осмотрам посвящены две трети содержания этого документа. Этот перечень в свое время формировали с таким расчетом, чтобы принять его, и уже ничего не устанавливать в конкретных договорах. Но одно дело — на бумаге, и совсем другое — на практике.

Сами осмотры различных видов общего имущества, действительно, были прописаны, а вот как часто их нужно проводить — такие сроки установлены не были. И получалось, что управляющие организации во многих случаях были вынуждены устанавливать свои сроки осмотра, а с этим далеко не всегда соглашались контрольно-надзорные органы.

Ведь важно не только с какой периодичностью что-то осматривать, но и то, каким именно способом это делать. Есть масса способов осмотра (визуальный, инструментальный, осмотр с использованием различных приборов, проведение углубленного обследования и пр.). Эти вещи в перечне никак не были проработаны.

Вот сейчас написали, что плановые осмотры должны проводиться два раза в год — весной и осенью, а внеочередные должны осуществляться в течение одних суток после даты аварии. А как часто должны проводиться текущие осмотры в отношении тех элементов, которые перечислены в минимальном перечне, конкретно не указано. Есть размытое указание «в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом». Но, во-первых, «рекомендуемые» не значит «обязательные», а во-вторых, может не быть технической документации или она есть, но без сроков осмотров. И это относится к большей части домов.

Но я не уверен, что все осмотры надо обязательно проводить именно дважды в год, весной и осенью. По каким-то элементам их следует проводить гораздо реже. Например, управляющая организация обязана проводить осмотр несущих конструкций. И что, она дважды в год, весной и осенью, должна организовывать вскрытие полов и демонтаж натяжного потолка? Простите, но это выглядит как некое весенне-осеннее обострение. Ну не образуются дефекты в перекрытиях с такой частотой!

Так что, прописав проведение плановых осмотров весной и осенью, а внеочередных — в течение суток, специалисты Минстроя не указали, с какой периодичностью надо проводить текущие осмотры в отношении каждого элемента, указанного в минимальном перечне, с учетом его особенностей. Это большая недоработка. Управляющие организации будут фактически поставлены перед необходимостью какие-то осмотры проводить фиктивно, для галочки. По крайней мере, вскрывать полы дважды в год они точно не будут.

Фото: www.pravdaurfo.ru

— Действительно, абсурд. Что Вы предлагаете?

— Очень простую вещь. Думаю, что текущие осмотры неправильно делить на общие и частичные. Их нужно привязывать к отдельным элементам конструкции дома и устанавливать предельную периодичность для каждого вида осмотра в минимальном перечне. Но эта периодичность должна быть разумной.

Касательно сроков есть в документе и явные перегибы. Например, написано, что прием уполномоченными лицами УО должен проводиться не реже одного раза в месяц. Как видим, это относится даже не к руководству управляющей организации. Я считаю, что хорошему руководству управляющей организации на это указывать не надо, а с плохим, которое будут общаться только в сроки, установленные Правительством РФ, собственникам надо просто расставаться.

— Новыми стандартами также предусмотрено размещение информационных стендов в каждом подъезде с данными о размере платы за ЖКУ. Здесь Вас все устраивает?

— Размер платы за содержание общего имущества, как правило, устанавливается на общем собрании собственников помещений: согласно Жилищному кодексу РФ это основной способ. Поэтому такие вещи большинство собственников должны знать. Но понятно, что держать это в памяти трудно, поэтому можно их вывесить — лишним это точно не будет. Но хотел бы подчеркнуть: информацию о том, за что собственники помещений платят управляющей организации, все-таки нужно узнавать не со стенда, а в рамках обсуждения этих вопросов перед принятием решения о том, что именно заказать УО.

Фактически Правительство РФ подтвердило то, что собственники не знают, за что они платят. И хотя устанавливается обязанность УО в предложениях собственникам перед голосованием на общем собрании довести обоснование общего размера платы за содержание общего имущества, но отсутствует обязанность доведения обоснования стоимости отдельных услуг и работ.

За эталон берется размер платы, установленный органами местного самоуправления. Но часто в нарушение п. 34 Правил содержания общего имущества, утвержденных 491-м Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006) они устанавливают размеры платы за содержание не для конкретных домов, а для групп виртуальных домов и без проведения открытых конкурсов в отношении конкретных домов. При этом структура такой платы не раскрывается. Поэтому 331-е Постановление фактически потворствует незнанию собственниками размера стоимости отдельных услуг и работ.

Фото: www.23kvartiri.ru

Так что этот вопрос не может быть неизвестен собственникам: они должны знать, что именно заказывают, за какие деньги данный перечень работ будет выполняться. Все это отражается в договоре управления. И все изменения в перечне работ и размере платы производятся не управляющей организацией — это делается по решению общего собрания. А когда решение принято — можно и на стенде эти вещи обозначить. Но собственники, повторяю, должны знать эту информацию и без стенда.

Между тем после ознакомления с новациями правительственного документа у многих может появиться ощущение, что управляющая организация сама делает что хочет, а потом лишь доводит свои «хотелки» до собственников помещений.

— Есть ли в новом документе такое, что Вас по-настоящему удивило?

— Есть, причем со знаком минус. Во-первых, складывается впечатление, что размер платы устанавливается в одностороннем порядке на общем собрании. На самом деле это не так. Решение собрания — это воля только одной стороны. Если, например, в середине срока действия договора управления собственники принимают решение об изменении размера платы, то это решение не начинает действовать после собрания, а согласовывается с УО в договоре управления. И если УО изменения не подпишет, то существенное условие договора о плате останется в действующем размере. Но слова о том, что на стенде вывешиваются реквизиты решения, являющегося основанием изменения размера платы, могут ввести в заблуждение неискушенных собственников.

Фото с сайта ГИС ЖКХ: www.dom.gosuslugi.ru

Во-вторых, в свое время Минстрой с большой помпой вводил систему ГИС ЖКХ. Помнится, тогда по-настоящему напряглись многие УО и ТСЖ, которым пришлось приложить немалые интеллектуальные и даже финансовые усилия, чтобы предоставить информацию для этого портала.

И что в итоге? Поначалу был явный перехлест и с объемом информации, и со способами ее размещения. А сейчас все, извините, плюются и говорят, что этот портал должным образом не работает. Я сам, грешным делом, в свое время пытался получить в ГИС ЖКХ информацию, касающуюся  своего дома. Но быстро убедился в том, что никакой полезной информации там нет, а большинство позиций пустует.    

Очевидно, и в Минстрое и ЖКХ РФ уже осознали, что с помощью этого портала информацию до людей не доведешь. Характерная деталь: в новом постановлении о ГИС ЖКХ — ни слова. А информацию до собственников, как видим, доводят другими способами: с помощью стендов в подъездах домов и пр. Возникает вопрос: зачем тогда потребовались многомиллиардные бюджетные вливания, на что ушли все эти деньги?

Надо было найти разумный компромисс, чтобы можно было зайти в систему, посмотреть там какие-то вещи, не перегружая управляющую организацию. Ведь УО приходилось нанимать и инженеров-программистов, технических работников, которые все это технически набивали, поскольку формат не совпадал, и нельзя было сразу загрузить в ГИС ЖКХ имеющуюся у них информацию.

А в итоге, повторяю, перешли к старым, допотопным способам: вывешиванию информации на доске объявлений и письменным ответам на вопросы. Усилия по выполнению предписаний законов и постановлений не привели к полезному результату. ГИС ЖКХ переоценили, а миллиарды израсходовали малоэффективно. Замечательная реформа, ничего не скажешь!

— А как Вы в целом оцениваете 331-е Постановление?

— В принципе, это шаг в правильном направлении. Людей нужно информировать, а управляющие организации должны больше ориентироваться на потребителей, собственников и членов их семей. Но текст грешит избыточной детализацией, а подходы — излишним администрированием.

Во многие аспекты не нужно было влезать, поскольку это не совсем правильно ориентирует наших людей, которые сидят и по старинке ждут, когда им какие-то вещи опять сверху установят.

— Дмитрий Павлович, большое спасибо за интересный разговор и профессиональные экспертные оценки нового документа. Надеюсь, к Вашим выводам прислушаются представители всех заинтересованных сторон.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

«Почта России» осталась оператором ГИС ЖКХ

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Управляющим компаниям запретили иметь одинаковые наименования

Для застройщиков упростилась возможность получать в управление построенные ими МКД

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Минстрой России устанавливает порядок определения УК для управления многоквартирным домом

Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, начавший действовать с 1 января 2025 года, поможет охладить рынок недвижимости и сделает ипотеку более прозрачной. Основная его цель — минимизация распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования и подробное информирование заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

С 1 января 2025 года российские банки должны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Новые правила, разработанные Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций совместно с ЦБ, распространяются на жилищные кредиты, выданные с этой даты.

Стандарт нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они не используются по целевому назначению и не защищены системой страхования вкладов.

В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры. Цель этих требований в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос за счет собственных средств во избежание риска переоценки своих сил, что в свою очередь грозит лишением и денег, и квартиры.

Кроме того, с 1 января 2025 года банк не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. Рекомендовано также заключение договоров ИЖК на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.

Фото: cbr.ru

По оценкам экспертов, при таких схемах цена завышается в среднем на 20% и более, что несет риски для сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.

«Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда люди еще останутся должны банку при продаже жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», — предупреждала глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото).

Эксперты считают, что с введением ипотечного стандарта вышеперечисленные схемы станут недоступны для заемщиков, что приведет к снижению и без того невысокого спроса на ипотеку. Сейчас стандарт носит рекомендательный характер и прямых санкций не предусматривает. Несмотря на это, регулятор может оказывать влияние на банки с помощью доступных механизмов.

Фото: raexpert.ru

Младший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Мария Волик (на фото) полагает, что уменьшение числа привлекательных предложений от застройщиков наряду с высокими заградительными ставками по ипотечным кредитам повлияют на уже просевший после отмены массовой льготной ипотеки спрос.

«Застройщики будут чувствовать себя хуже, особенно те, кто не успел поднакопить жирок на эскроу-счетах», — подчеркнула специалист.

По словам Марии Волик, новый стандарт защиты ипотечных заемщиков регулирует деятельность кредитных организаций, а не самих застройщиков, поэтому в данном случае ЦБ регулирует высокорискованные операции со стороны банков.

Регулятор, считает эксперт, сможет отслеживать объем сделок через надзор за кредитными организациями и повышение требований к их резервам.

Фото: q.etagi.com

По мнению замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой (на фото), самыми сложными станут первые месяцы действия стандарта — период адаптации застройщиков и банков под новые ограничения.

«Доступность покупки жилья для части потенциальных покупателей станет ниже из-за того, что вариантов с индивидуальным подходом станет меньше, — подчеркнула топ-менеджер компании и добавила: — А у застройщиков сократится число привлекающих внимание потенциальных покупателей акций».

Кроме того, полагает эксперт, сократится одобряемость заявок по ипотеке, что, вероятно, приведет к снижению спроса на рынке новостроек на 20% — 30% в первые месяцы действия стандарта.

«Если нарушения будут со стороны застройщика, который обошел стандарт, то он может потерять аккредитацию банков, и его объекты не будут кредитоваться», — не исключила Татьяна Решетникова.

Фото: Key Capital

Глава компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) также ожидает падения спроса на жилье.

«Это связано с тем, что некоторые популярные схемы, используемые застройщиками для привлечения покупателей (например, субсидированная ипотека от застройщика), станут менее доступными», — пояснила специалист.

«Если банк будет замечен в систематическом нарушении стандарта при работе с определенным застройщиком, это может привести к ограничению сотрудничества или даже к отзыву лицензии у банка», — допустила Гусева.

Кроме того, в будущем стандарт могут закрепить на законодательном уровне, добавила эксперт.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что банки и застройщики тем не менее будут искать обходы ограничений.

«Некоторые банки и девелоперы найдут лазейки и в этом документе, позволяющие обходить его без формальных нарушений, — полагает эксперт и поясняет: — Например, уже сейчас ряд девелоперов предлагают клиентам арендовать квартиры в своих готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита. По сути, это новая законная вариация ипотеки без первого взноса».

Банк России также может косвенно влиять на поведение застройщиков. «На девелоперов-нарушителей ЦБ также будет давить через банки-партнеры, обязывая их ужесточать условия сотрудничества с провинившимися застройщиками», — предупреждает Сырцов.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Эксперты единодушны во мнении, что на смену подпавшим под запрет программам придут новые схемы, которые будут адаптированы под ипотечный стандарт.

В частности, они допускают появление новых продуктов, снижение цен на квадратные метры для поддержания объемов продаж, использование бонусных программ, не связанных напрямую с кредитами, или комбинированных программ, включающих такие инструменты, как скидка на первоначальный взнос, рассрочка платежа или trade-in и т. д.

Как в декабре информировал портал ЕРЗ.РФ, замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин (на фото) сообщил, что Минстрой совместно с коллегами из Правительства и ЦБ прорабатывают вопрос компромисса по ипотечному стандарту.

«Здесь должны быть гарантии, — подчеркнул чиновник, — что и человек останется при квартире, и застройщик получит все денежные средства после передачи объекта».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

ЕРЗ-тренды о стандарте ипотечного кредитования: запись онлайн-дискуссии

С января 2025 года ипотека с кешбэком будет под запретом

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

«ЕРЗ-тренды» 19 декабря в 10.00: ЦБ, ДОМ.РФ, банки и застройщики разберут новый ипотечный стандарт

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья