Объем предложения на первичном рынке Новой Москвы увеличился на 10,3%. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 225,7 тыс. руб., подвели итоги первого полугодия аналитики компании Метриум.

Фото: www.webpulse.imgsmail.ru

Расширение экспозиции первичного рынка недвижимости Новой Москвы продолжается. Количество предложений за январь — июнь 2023 года увеличилось на 10,3% по сравнению с концом 2022 года, достигнув 19,3 тыс. лотов в 46 проектах, подсчитали в Метриуме.

Эксперты отметили, что расширение экспозиции коснулось только квартир. 0,6 тыс. лотов стабильно приходилось на апартаменты.

Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Расширение произошло за счет выхода в продажу пяти новых жилых комплексов, три из которых — проекты ГК Самолет.

96% предложений сосредоточено в НАО, а самый популярный район — Сосенское (45,9% рынка).

Средневзвешенная цена предложения первичной недвижимости Новой Москвы, руб. за кв. м

Источник: Метриум

По данным экспертов компании Метриум, цены в Новой Москве относительно стабильны: на конец июня средневзвешенная цена 1 кв. м составила 225,7 тыс. руб., прибавив 0,9% за 12 месяцев.

Основную часть рынка занимают квартиры, они в среднем дешевле апартаментов на 1,4%.

В I полугодии произошло небольшое снижение бюджета покупки — до 10,5 млн руб. (-4,5%).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по площадям и бюджетам

Источник: Метриум

При этом средняя площадь лота сократилась на 2,3 кв. м, до 46,6 кв. м, по сравнению с концом прошлого года.

В Новой Москве наиболее распространено жилье площадью от 30 кв. м до 50 кв. м, то есть «однушки» и «евродвушки» в ценовом диапазоне от 5 млн руб. до 10 млн руб.

Структура предложения первичной недвижимости по комнатности
в Новой Москве, количество лотов

Источник: Метриум

Аналитики отметили, что основная часть предложений в Новой Москве приходится на одно- и двухкомнатные квартиры: 40,2% и 28,2% соответственно.

К концу июня 2023 года доля популяризируемых многокомнатных форматов стала составлять менее 1%.

Структура предложения первичной недвижимости по стадии строительной
готовности в Новой Москве, количество лотов

Источник: Метриум

Анализируя строительную готовность, эксперты установили, что на рынке Новой Москвы превалируют корпуса на этапе монтажа этажей (67% рынка), увеличившись с конца 2022 года к концу июня на 13,4 п. п.

Что касается готовых лотов, то они потеряли в числе 2,2 п. п. за полугодие (4,4%), а лоты с объектами на стадии отделочных работ за тот же период убавились на 1 п. п. (8,5%).

Структура предложения первичной недвижимости по типу отделки
в Новой Москве, количество лотов

Источник: Метриум

За полугодие количество квартир с чистовой отделкой выросло до 54,2%, прибавив 4,9 п. п.(в конце 2022 года они занимали менее половины рынка Новой Москвы).

В ряде проектов, где по умолчанию нет отделки или заявлена только предчистовая отделка, застройщик может выполнить чистовые работы за дополнительную плату, а в некоторых случаях и сделать меблировку.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Спрос, по оценкам экспертов, восстанавливается, однако текущая активность покупателей пока не способна перекрыть возросшее предложение.

В I полугодии 2023 года на рынке новостроек Новой Москвы зарегистрировано 8,6 тыс. сделок.

Самыми активными месяцами стали май и июнь: по 1,7 тыс. ДДУ. Таким образом, согласно поквартальной статистике, II квартал 2023 года стал наиболее успешным за последние 15 месяцев.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум

Тем не менее, отметили эксперты, по сравнению со II полугодием 2022 года активность покупателей снизилась на 6,8%, а если брать год к году — то на 15,4%.

Доля сделок, заключенных с ипотечным кредитованием, в I полугодии 2023 года находится на уровне выше 80%.

Высокая доля ипотечных сделок сохраняется с июня 2022 года, после снижения ставки по стандартной ипотеке, что стимулировало интерес к ипотечным программам.

Фото: www.kuban.plus.rbc.ru

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) считает, что рынок Новой Москвы становится все более однородным с масштабными жилыми кварталами, имеющими собственную инфраструктуру.

Увеличение предложения здесь, по его словам, связано с выводом в продажу новых корпусов и появлением новых проектов.

Фото: www.rbk.ru

«Однако такой широкий выбор вариантов превышает сегодняшние потребительские возможности, — прокомментировал результаты анализа рынка топ-менеджер Метриума, уточнив: — В мае и июне покупатели проявляли большую активность, чем ранее, но не в той степени, как того требует возросшая экспозиция».

По мнению Руслана Сырцова, ситуация не позволяет повышать цены. Вместо этого застройщики уменьшают площади квартир и апартаментов, а также не включают в изначальную цену отделочные работы, которые можно дозаказать отдельно.

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, как менялись цены на жилье в первой половине 2023 года

Эксперты: рисков затоваренности жилищного рынка новостройками нет

Эксперты: новым рекламным слоганом вместо «Покупай выгоднее» становится «Покупай быстрее»

Эксперты: спрос на жилье в Москве находится на высоком, отнюдь не кризисном, уровне

Эксперты: предложение новостроек Новой Москвы достигло рекордных 1 млн кв. м

Эксперты: рынок ипотечного кредитования к концу года может достичь 6 млрд руб. (графики)

Эксперты: объем предложения на столичном рынке новостроек массового сегмента за полугодие снизился на 14%

Эксперты: разница в цене новостроек и вторичного жилья превышает 40%

Эксперты: темпы продаж московских новостроек остаются стабильными третий месяц подряд

Эксперты: спрос на новостройки в регионах опережает столицы

Росреестр: за год выросла доля сделок по ДДУ с привлечением кредитных средств

34 проблемных объекта разделены на три группы. Одна из групп, в которую входят ЖК «Царицыно», «Академ-Палас» и «Терлецкий парк», будет достраиваться государственным застройщиком. Не исключены миллиардные страховые выплаты дольщикам.

Фото: www.sobyanin.ru

«Сегодня в Москве имеется более 30 проблемных объектов», — проинформировал Сергей Собянин (в опубликованной на сайте Минстроя региональной дорожной карте, датированной октябрем 2017 года, фигурируют 34 проблемных объекта долевого строительства в г. Москве).

Эти объекты столичный градоначальник разделил на несколько групп. Первая группа — 8 объектов, по которым приняты решения. Вторая — 14 достраиваемых объектов, по 7-ми из них в настоящее время возобновлены строительные работы, а по остальным 7-ми объектам определены плановые сроки возобновления и завершения строительства.

Третью группу составляют 10 проблемных объектов, нуждающихся в новых инвесторах-застройщиках. При этом в трех из них, по словам мэра, привлечение новых частных инвесторов либо объективно невозможно, либо процесс поиска займет долгие годы. В наиболее сложном положении находятся обманутые дольщики ЖК «Царицыно», «Академ-Палас» и «Терлецкий парк»: по этим объектам привлечение новых инвесторов объективно невозможно, либо процесс поиска займет долгие годы, отмечает Сергей Собянин (на фото). За каждым из этих ЖК тянется длинный шлейф уголовных дел, выявлены вопиющие злоупотребления и управленческие ошибки

Фото: www.moygolovinskiy.ru

«Например, в ЖК "Царицыно" прежний инвестор (арестованный в августе владелец застройщика проблемного комплекса АО «МКХ» Игорь Пинкевич — Ред.) отказывается от любых форм конструктивного сотрудничества с правительством Москвы, — подчеркнул Собянин, добавив: — Новый инвестор — Промсвязьбанк, который вроде бы обещал взяться за решение проблем многострадального ЖК, теперь решает свои собственные проблемы. Чтобы помочь обманутым дольщикам ЖК "Царицыно", "Академ-палас" и "Терлецкий парк", приняли решение воспользоваться недавними поправками в законодательство о долевом строительстве и банкротстве», — пояснил читателям своего блога мэр Москвы.

Фото: www.sobyanin.ru 

Однако и здесь пока много неясного. Сейчас в данной области есть законодательные пробелы, и процесс передачи проблемных объектов зачастую затягивается, признает министр строительства России Михаил Мень. По его мнению, решить эту проблему помогут поправки в законопроект, принятый Госдумой РФ 24 января в первом чтении. Эти поправки упрощают процесс передачи проблемных объектов долевого строительства новым застройщикам и «позволят регламентировать деятельность региональных бюджетных организаций и региональных системообразующих застройщиков, которые смогут достраивать проблемные объекты долевого строительства».

Как бы ни было, московские власти решили воспользоваться уже имеющимися возможностями законодательства, и в рамках банкротства недобросовестных инвесторов передать три упомянутых проблемных ЖК городской организации, которая станет новым застройщиком. Ряд экспертов считает, что этой организацией с большой долей вероятности будет ГКУ «Управление капитального строительства г. Москвы» (УКС) — казенное предприятие, которое строит за счет бюджетного финансирования. Таким образом, передав долгострои государственной организации, город выступит гарантом и возьмет на себя ответственность по достройке жилья, подчеркнул Собянин.

Фото: www.sobyanin.ru

Что ж, Москва — один из немногих российских регионов, который может позволить себе поручить государственному застройщику достраивать проблемные объекты. Фактически это можно назвать государственным финансированием достройки проблемных объектов в скрытой форме, чего, собственно, и добивались от властей на своих шумных акциях протеста, пикетах и митингах многочисленные, хорошо организованные и сплоченные дольщики этих комплексов.

Получается, что московское руководство, которое, как и другие российские губернаторы, с недавних пор лично отвечает за решение в своем регионе проблем обманутых дольщиков, уступило им в главном требовании, уже второй раз продемонстрировав, что активные протестные акции приводят к результату. Иными словами, гражданам можно смело покупать квартиры по любым серым схемам (как в случае с СУ-155) или по нереально заниженным ценам (как в случае с ЖК «Царицыно») — и затем, после серии громких акций протеста, тебе все достроят за счет бюджетных средств! 

Что касается «Царицыно», то здесь надо отметить следующее. Поскольку власти, как признает сам Сергей Собянин, так и не договорились с прежним застройщиком объекта, изъятие земли в пользу государственного застройщика будет проводиться через процедуры, предусмотренные законом о банкротстве. Значит, не избежать конкурсного производства, что влечет за собой возникновение страхового случая. В итоге дольщики «Царицыно» получат право требовать страхового возмещения.

Фото: www.sobyanin.ru

По данным портала ЕРЗ, которые подтверждают члены инициативной группы дольщиков комплекса, основным страховщиком ЖК «Царицыно» выступала пришедшая на смену обанкротившемуся «Балт-Страхованию» СК РИНКО. Эта страховая компания по версии дольщиков, изложенной в открытом письме к регулятору рынка — главе ЦБ Эльвире Набиуллиной, «как будто по сговору с застройщиком, вообще не желала видеть, что работы на объектах строительства ЖК “Царицыно” не ведутся», собрала с договоров в “Царицыно” еще 4,5 млрд руб., и ушла с рынка, передав страховой портфель СК ПРОМИНСТРАХ.

ПРОМИНСТРАХ — это крупнейший действующий страховщик ответственности российских застройщиков. Однако нельзя исключать того, что в случае с «Царицыно» объем страховых выплат будет таким, что СК ПРОМИНСТРАХ не сможет их осуществить, и в итоге сам объявит о банкротстве.

Так что в любом случае простым процесс не будет.

Справочная информация по жилым комплексам г. Москвы, передаваемым городскому застройщику

Выявлено 12 застройщиков, имеющих в незавершенном строительстве в Москве хотя бы один дом с жилыми единицами (квартирами, блоками, апартаментами), в отношении которых есть записи в ЕФРСБ. Всего у них в незавершенном строительстве находится 761 682 м² жилья.

Столичные застройщики с объектами незавершенного строительства, имеющие записи в ЕФРСБ

Распределение столичных застройщиков по процедурам банкротства

Девять застройщиков находятся в активных процедурах банкротства (наблюдение, внешнее управление, конкурсное производство). В незавершенном строительстве у них находится 543 305 м² жилья — это 50 домов, 9 613 квартир. Из них продолжается строительство 17 713 м² в 3-х домах. Весь остальной объем  (525 592 м²) — остановлен.

Столичные застройщики, находящиеся в активных процедурах банкротства

Перечень проблемных столичных ЖК, застройщики которых находятся в стадиях банкротства

Другие публикации по теме:

Малые и средние застройщики не выдерживают конкуренции с лидерами и уходят со столичного рынка

Митинги обманутых дольщиков: первая половина января 2018 г.

Минстрой считает, что изъятие земли у проблемных застройщиков противоречит Гражданскому кодексу

Законопроекты, ужесточающие деятельность застройщиков, приняты в первом чтении

Новое испытание для дольщиков «Царицыно» — санация Промсвязьбанка, кредитора достройки ЖК

Столичного «хлебного короля» Игоря Пинкевича арестовали за задержку строительства ЖК «Царицыно»

Московскому агентству недвижимости может быть поручена санация сразу двух застройщиков