20 февраля 2018 года в Госдуме РФ прошли парламентские слушания на тему «Новые законодательные механизмы финансирования жилищного строительства: цели, формы и условия реализации».

Фото: www.gospress.ru 

Как сообщал портал ЕРЗ, парламентские слушания были организованы Комитетом ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Основным предметом слушаний стал правительственный законопроект №322981-7 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Открывая заседание, председатель профильного Комитета Николай Николаев заявил, что сегодня в стране проходит крупнейшая реформа жилищного строительства. Он напомнил, что глава государства указал на недопустимость дальнейшего возложения на граждан всех рисков сферы долевого строительства. «Президент принял исключительно важное политическое решение о переходе в течение трех лет с той модели долевого строительства, которая есть на сегодняшний день, к иной модели, которая защитит полностью наших граждан, — отметил парламентарий. — Это должны быть иные механизмы финансирования деятельности застройщиков, при которых риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка».

Вместе с тем Николаев подчеркнул, что одновременно перед законодателями стоит задача обеспечить условия для дальнейшего развития рынка жилищного строительства и не допустить несбалансированного подхода к выполнению поручения Президента. По его словам, для осуществления поэтапного замещения привлекаемых для строительства средств граждан через другие формы финансирования необходимо обеспечить готовность банковской системы к ведению банковского сопровождения деятельности застройщиков и к расширению объемов их кредитования с целью недопущения сбоев в сфере жилищного строительства.

Николаев напомнил, что по поручению Президента в конце прошлого года Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК совместно разработан и утвержден Правительством РФ соответствующий план мероприятий («дорожная карта»). В нем отражены необходимые законодательные изменения в области долевого строительства, банкротства, налогов и страхования вкладов физических лиц в уполномоченных банках на счетах эскроу, предусмотренных при использовании механизмов проектного финансирования строительства. Ожидается, что этот механизм заработает с 1 июля 2018 года.

Как сообщил парламентарий, реализация плана мероприятий предусматривает три основных этапа. В рамках подготовительного этапа необходимо до 30 июня 2018 года создать правовые условия для запуска механизма проектного финансирования.

На переходном этапе — с 1 июля 2018 года по 30 июля 2019 года — предполагается осуществлять финансирование жилищного строительства как с использованием счетов эскроу или иного вида специальных банковских счетов, так и посредством договоров участия в долевом строительстве, заключаемых напрямую с застройщиком с учетом существующих механизмов защиты прав дольщиков.

Завершающий этап — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года — является переходом к заключению всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.

«На сегодняшний день уже можно говорить об общих контурах целевой модели финансирования жилищного строительства, — подчеркнул глава профильного комитета: — Это обязанность открывать счета эскроу в банке, предоставившем кредитную линию застройщику; установление требований к банкам, в которых могут открываться счета эскроу; исключение обязательности начисления процентов на денежные средства участников долевого строительства по счету эскроу; установление факта постановки объекта на государственный кадастровый учет в качестве основания для передачи средств дольщиков застройщику».

Депутат отметил, что сейчас прорабатывается вопрос о смягчении законодательных требований в отношении отдельной категории крупных застройщиков, которые могут получить статус «системообразующих».

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в своем выступлении о реформировании отрасли обратил внимание на необходимость недопущения последствий, которые могли бы затормозить ее развитие и негативно повлиять на доступность жилья.  Он также коснулся предложений о предоставлении возможности на федеральном уровне устанавливать и выводить из-под критериев закона требования к застройщикам, в частности к тем, которые достраивают проблемные объекты.

Докладчик подчеркнул, что субъекты, принимающие решение о выдаче застройщикам разрешений о привлечении средств граждан, должны нести ответственность за это. «Если они принимают решение о том, что какие либо застройщики являются для них системообразующими с точки зрения жилищного строительства и твердо стоят на ногах, видят их финансовое состояние… если это еще привязать к возможному банковскому сопровождению, тогда пусть принимают решение и берут на себя гарантии», — резюмировал он.

По мнению замминистра, системообразующие застройщики по решению регионов будут нести основную нагрузку по достройке проблемных объектов и по строительству социальной инфраструктуры. Правительство РФ не должно нести ответственности за работу системообразующих застройщиков — это зона ответственности региональной власти. Еще одним критерием для признания застройщика системообразующим должна являться его полная прозрачность, например публикация бухгалтерской отчетности по стандартам МСФО.

Никита Стасишин выделил еще два вопроса, которые находятся в проработке. Первый — наделение банков полномочиями по контролю целевого расходования застройщиком средств дольщиков. По мнению Минстроя России, в этом вопросе должна быть четкая регламентация, в том числе в определении перечня основаниий для отказа в проведении платежа. Второй вопрос — цена банковского сопровождения. Она не должна быть такой, чтобы снизить доступность жилья.

Председательствующий Николай Николаев напомнил о предусмотренной законопроектом единой вертикали органов государственной власти, которая будет отвечать за контроль и надзор в области долевого строительства и ужесточение ответственности за это. «Законопроект обеспечивает для федерального центра прозрачность рисков, и, соответственно, возможность управлять ими», — отметил он. Поэтому депутат не согласился с мнением Минстроя России о том, что за результаты работы системообразующих застройщиков должна отвечать исключительно региональная власть.

Финансовый директор АО «АИЖК» Виктор Шлепов доложил о работе компенсационного фонда, созданного для гарантий завершения строительства, защищая интересы граждан — участников долевого строительства. С начала своей работы (с конца октября 2017 года) фонд собрал около 180 млн руб., при этом приняв на себя при тарифе 1,2% ответственность на сумму около 20 млрд руб., сообщил он.

Докладчик рассказал, что в I квартале нынешнего года будет проведена оценка достаточности тарифов для покрытия возможных убытков. Шлепов призвал участников слушаний избавиться от распространенного мифа, согласно которому проектное финансирование является альтернативой долевому строительству. По его словам, проектное финансирование будет введено в дополнение к привлечению средств дольщиков по договорам участия в долевом строительстве. При этом будет выстроена правильная модель экономических стимулов, исключающая возникновение неоправданных рисков граждан.

«Сейчас риск несет гражданин, и часто возникает асимметрия. В конструкции с использованием эскроу-счетов асимметрия исключается: с одной стороны застройщик, а с другой — банк, — напомнил он и добавил: — Мы получим сильного игрока банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца. Это самый важный результат перехода на проектное финансирование», — заключил финансовый директор АИЖК.

«Я согласен с тезисом Николаева о том, что сегодня проводится крупнейшая реформа жилищного строительства, — заявил председатель Правления группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев. — Может быть, это одна из крупнейших структурных реформ в экономике России», — добавил он. Топ-менеджер призвал и дальше работать над созданием системы финансирования, которая не допустит появления обманутых дольщиков.

При этом докладчик обратился с предложением обеспечить для системообразующих застройщиков такие условия перехода к новой системе проектного финансирования, при которых не будет резких перепадов, и введение процесса ужесточения условий будет плавным.

Фото: www.teleprogramma.pro

Сергей Гордеев (на фото) отметил, что в жилищном строительстве задействовано 3,5—4 трлн руб. средств дольщиков. С учетом мультипликативного эффекта от смежных отраслей — это 2,5—3% ВВП страны, подчеркнул он. Поэтому, несмотря на то что проблема обманутых дольщиков входит в ТОП-5 наиболее острых социальных проблем России, по его мнению, необходимо сохранить стабильный механизм финансирования жилищного строительства. Строительная отрасль инерционна. Решения по бизнес планам крупных проектов жилищного строительства рассчитывались в других реалиях. Большие компании, такие как ПИК, имеющие многотысячные производственные коллективы, должны иметь плавный переходный период, сказал Гордеев.

Опыт других стран показывает, что быстрое ужесточение требований к застройщикам несет угрозы для отрасли, предупредил он. Так, в Индии реформа долевого строительства привела к банкротству 90% застройщиков, падению жилищного строительства на 40%. Самые большие опасения вызывают нормы «один застройщик — одно разрешение на строительство» и не до конца прописанные механизмы банковского сопровождения. Напомнив, что опасность кроется в деталях, Сергей Гордеев призвал изучить опыт Китая, где все застройщики поделены на 4 класса и имеют различное правовое регулирование.

Заместитель Председателя Банка России Ольга Полякова отметила, что основной причиной затягивания сроков и недоведения строительства до конца является недостаточное финансирование. Введение банковского сопровождения, по ее мнению, может улучшить ситуацию. Докладчик подчеркнула, что при введении эскроу-счетов стоимость кредита для застройщиков «будет ниже ключевой ставки 7,5%, если банки будут получать бесплатное фондирование, на которое не будут начисляться проценты». По оценке Банка России в сегодняшних условиях — это около 6%.

Фото: www.lenta.co

Ольга Полякова (на фото) сообщила о позиции Банка России по критериям допуска банков к проектному финансированию и работе со счетами эскроу. Предлагается отказаться от требований к капиталу банка (по информации портала ЕРЗ разработанный Минстроем России проект постановления Правительства РФ предполагает наличие собственного капитала банка в размере 25 млрд руб.), а вместо этого ввести единственный критерий — наличие рейтинга на уровне «А-». Такому критерию соответствуют 66 банков. Среди них есть и региональные.

Вице-президент Ассоциации банков России Анатолий Козлачков согласился с тем, что разработанные Минстроем России требования к уполномоченным банкам являются завышенными. Им соответствуют всего 19 банков, из которых нет ни одного регионального. По мнению ассоциации, уровень капитала банка следует снизить до 1 млрд руб., а рейтинг определить не ниже «ВВ-».

Фото: www.finparty.ru

Анатолий Козлачков (на фото) подтвердил опасения ранее выступавших коллег, что законодательное регулирование банковского сопровождение не проработано. Например, закон обязывает банки принимать решения о проведении платежа в течение одного дня, однако банковское сопровождение предполагает необходимость изучать множество документов. Срок проведения платежей необходимо увеличивать до 5 дней, отметил Анатолий Козлачков. Тогда банки будут успевать, иначе застройщики в 90% случаев будут получать отказы.

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик в своем выступлении отметил проблему затоваренности рынка, в результате которой возникли обманутые дольщики. Последние три года ежегодный объем продаж застройщиков на этапе строительства составляет около 31 млн м² жилья. А разрешений на строительство многоквартирных домов в период с 2014 по 2016 год в среднем в год выдавалось на 60 млн м², сообщил он. По его мнению, эти цифры не могут так сильно различаться бесконечно долго — они должны сойтись либо через снижение выдачи разрешений на строительство, либо через увеличение продаж. Это закон рынка, другого быть не может.

Предварительные расчеты показывают, что в 2017 году уже началось снижение выдачи разрешений на строительство, но эти цифры надо проверять. Гораздо важнее сосредоточиться на увеличении продаж. Судя по статистике Банка России, снижение ставок по ипотеке привело пока что лишь к прекращению падения, но роста продаж практически нет, отметил Кирилл Холопик.

Член Совета Федерации Олег Ковалев, депутат Госдумы Сергей Крючек обратили внимание участников слушаний на излишнее доверие по отношению к банкам в новой схеме финансирования жилищного строительства. Олег Ковалев отметил, что законопроект не отвечает на вопрос, что делать, если банк срывает собственные обязательства по проектному финансированию. А Сергей Крючек высказал недоумение относительно того, что не предусматривается контроль целевого использования банками средств дольщиков, которые поступают им на счета эскроу. «Деньги попадают в общую денежную массу банка и обезличиваются», — заключил он.

Подводя итог парламентским слушаниям, председатель профильного комитета Госдумы Николай Николаев поблагодарил их участников, заверив, что высказанные мнения и предложения будут учтены в законопроектной работе.

Другие публикации по теме:

Как власти и строительное сообщество Санкт-Петербурга предлагают скорректировать 218-ФЗ: комментарий эксперта

Депутаты хотят обсудить с застройщиками новые механизмы финансирования их деятельности

Законопроекты, ужесточающие деятельность застройщиков, приняты в первом чтении

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Депутат Николай Николаев: Все решения в области реформы долевого строительства полностью поддержаны Президентом

Владимир Путин согласился дать поручение проанализировать принятые изменения в закон о долевом строительстве (видео)

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

Эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера изучили ситуацию на рынке жилья, цены на новостройки и «вторичку» и дали прогноз ситуации на рынке недвижимости в ближайшем будущем, сообщила пресс-служба крупнейшего банка страны с госучастием.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Изучив данные о заключенных ипотечных сделках Сбера, аналитики рассчитали среднюю стоимость 1 кв. м на рынке новостроек РФ в январе — 171,1 тыс. руб.

Выше общероссийского уровня находятся цены в Москве (351,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (246,8 тыс. руб.), Московской области (191,3 тыс. руб.), Республике Татарстан (187,3 тыс. руб.) и Ленинградской области (172,5 тыс. руб.).

Самые низкие цены «квадрата» среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской (114,6 тыс. руб.), Челябинской (119,1 тыс. руб.), Воронежской (119,5 тыс. руб.) и Самарской (127,9 тыс. руб.) областях.

В первый месяц текущего года различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке строящегося жилья, по подсчетам экспертов, составляет 11,8%. В ряде крупнейших субъектов разница гораздо больше: например, в Республике Башкортостан разрыв между ценой предложения и спроса составил 28,4%, в Нижегородской области — 24,5%, в Москве — 17,4%.

Различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке новостроек РФ

Источник: Домклик, ЦФА

Наименьшая разница (в пределах 3%) отмечена в Волгоградской и Воронежской областях, а также в Красноярском крае.

Аналитики отметили продолжение роста средней стоимости 1 кв. м новостроек в январе (+0,4%, до 171,1 тыс. руб.). В предыдущие месяцы эксперты также фиксировали рост: +0,4% в октябре, +0,3% в ноябре и еще +0,3% в декабре.

Наиболее выраженный прирост отмечен в Пермском крае (+2,3%), Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях (по +2%).

Эксперты подчеркнули устойчивость тенденции к росту цен на новостройки в большинстве мегаполисов: в 12 регионах из рассмотренных 18 тренд сохраняется в течение трех последних месяцев и более. В Волгоградской, Ростовской и Самарской областях непрерывный рост цен фиксируется на протяжении уже свыше полутора лет.

Снижение отмечено лишь в Нижегородской области (-1,1%), Санкт-Петербурге (-0,4%) и Красноярском крае (-0,1%).

Динамика цены 1 кв. м в сделках

Источник: Домклик, ЦФА

Аналитики отметили стабилизацию темпов роста цен на уровне 0,3% — 0,4% за месяц. А за полгода, с июля 2024-го по январь 2025-го, они увеличились менее чем на 1,5%.

При этом расходы застройщиков росли быстрее инфляции. По данным СберИндекса, зарплаты в стройотрасли увеличились на 25% в 2024 году, средневзвешенная ставка кредитования по проектному финансированию выросла за 11 месяцев, согласно данным Банка России, с 5,9% до 8,8%, а стройматериалы за тот же период, по оценке Минстроя, подорожали на 11%.

Источник: Домклик, ЦФА

Стагнация спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) не позволяет застройщикам компенсировать ценами рост расходов. Аналитики предполагают, что это послужит толчком к снижению стоимости новостроек в номинальном выражении.

Косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который незначительно растет второй месяц подряд, но остается минимальным.

Источник: Домклик, ЦФА

В Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и сделки в ноябре — декабре произошел разворот тенденции, что в итоге привело к росту цен в последний месяц года. Соответственно, выросла и цена.

Источник: Домклик, ЦФА

В Петербурге по итогам декабря — января разрыв между ценами предложения и сделки не показывает выраженной динамики, обе составляющих этого показателя стагнируют второй месяц подряд.

Источник: Домклик, ЦФА

На рынке вторичного жилья средняя стоимость 1 кв. м в январе равнялась 112,2 тыс. руб.

Наибольшая стоимость готовых квартир традиционно зафиксирована в Москве и Санкт-Петербурге: 298,7 тыс. руб. и 198,8 тыс. руб. соответственно. В ТОП-5 по стоимости «квадрата» на вторичном рынке также вошли Московская область (146,4 тыс. руб.), Краснодарский край (141,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (127,6 тыс. руб.).

Дешевле всего готовые квартиры в Челябинской области, Пермском крае, Республике Башкортостан и Волгоградской области: стоимость 1 кв. м там ниже 80 тыс. руб.

Различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке готового жилья РФ

Источник: Домклик, ЦФА

Разрыв цены 1 кв. м в сделках и объявлениях составляет 14,9%, и за прошедший месяц он сократился на 0,6 п. п.

Максимальная разница между ценой предложения и в сделке для «вторички» зафиксирована в Ростовской области (27,3%), Республике Татарстан (19,7%), Москве (19%) и Волгоградской области (16,3%). В Пермском крае и Ленинградской области различия, напротив, минимальны (менее 1%).

Динамика цены 1 кв. м готового жилья в сделках

Источник: Домклик, ЦФА

Данные ЦФА показали, что в начале 2025 года сохранился медленный рост цен на готовое жилье (+0,6%, до 112,2 тыс. руб. за 1 кв. м).

В 12 субъектах из рассмотренных 18 цены показали прирост, в частности в Свердловской (+2,1%), Воронежской (+1,8%) и Ростовской (+1,7%) областях. А наиболее явный спад цены за 1 кв. м из рассмотренных крупнейших регионов наблюдался в Красноярском крае (-2,4%) и Омской области (-2,1%).

Источник: Домклик, ЦФА

Анализ динамики цены предложения и цены сделки и снижение спроса до минимальных уровней даже с учетом сезонного фактора создают предпосылки для снижения цен.

Источник: Домклик, ЦФА

Эксперты отметили, что количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд снижаются цены на новостройки, остается небольшим.

При этом на вторичном рынке этот показатель заметно вырос. Это значит, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса.

Источник: Домклик, ЦФА

Старший управляющий директор — директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что цена на первичном рынке в январе в целом по России составила 171,1 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом рост цен на рынке начал замедляться после сокращения госпрограмм поддержки ипотеки.

Фото: asros.ru 

«На данном этапе огромную роль играет региональная специфика: объемы строящегося жилья, уровень его распроданности, доступность льготной ипотеки с учетом ограничений по максимальной сумме льготного кредита и текущих цен на квартиры», — подчеркнул эксперт.

Что касается цен на готовое жилье, то, по его словам, в январе цены на него выросли пятый месяц подряд, достигнув уровня 112,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За год рост цен составил 3,9%, то есть в реальном выражении цены снизились.

Михаил Матовников добавил, что распространение льготной семейной ипотеки под 6% на населенные пункты, в которых строится мало нового жилья, помогут семьям не только купить жилье на вторичном рынке, но и улучшить жилищные условия с помощью продажи имеющегося жилья при совершении альтернативной сделки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ: в январе российские новостройки подорожали на 0,1%, а инфляция ускорилась до 1,23%

На петербургском рынке элитной недвижимости предложение не успевает за спросом

В 2024 году в столице быстрее всего дорожали готовые новостройки

В Санкт-Петербурге общая площадь реализованных новостроек за пять лет сократилась почти на треть

Цены на новостройки массового сегмента снизились в четырех районах столицы

Росреестр фиксирует рост в Москве количества сделок с готовым жильем

В январе вторичное жилье в российских мегаполисах подешевело только в Омске и Краснодаре

Спрос на рынке новостроек Московской области сократился на 5,5%

Эксперты сравнили рост цен на новостройки мегаполисов с уровнем инфляции

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок