20 февраля 2018 года в Госдуме РФ прошли парламентские слушания на тему «Новые законодательные механизмы финансирования жилищного строительства: цели, формы и условия реализации».

Фото: www.gospress.ru 

Как сообщал портал ЕРЗ, парламентские слушания были организованы Комитетом ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Основным предметом слушаний стал правительственный законопроект №322981-7 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Открывая заседание, председатель профильного Комитета Николай Николаев заявил, что сегодня в стране проходит крупнейшая реформа жилищного строительства. Он напомнил, что глава государства указал на недопустимость дальнейшего возложения на граждан всех рисков сферы долевого строительства. «Президент принял исключительно важное политическое решение о переходе в течение трех лет с той модели долевого строительства, которая есть на сегодняшний день, к иной модели, которая защитит полностью наших граждан, — отметил парламентарий. — Это должны быть иные механизмы финансирования деятельности застройщиков, при которых риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка».

Вместе с тем Николаев подчеркнул, что одновременно перед законодателями стоит задача обеспечить условия для дальнейшего развития рынка жилищного строительства и не допустить несбалансированного подхода к выполнению поручения Президента. По его словам, для осуществления поэтапного замещения привлекаемых для строительства средств граждан через другие формы финансирования необходимо обеспечить готовность банковской системы к ведению банковского сопровождения деятельности застройщиков и к расширению объемов их кредитования с целью недопущения сбоев в сфере жилищного строительства.

Николаев напомнил, что по поручению Президента в конце прошлого года Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК совместно разработан и утвержден Правительством РФ соответствующий план мероприятий («дорожная карта»). В нем отражены необходимые законодательные изменения в области долевого строительства, банкротства, налогов и страхования вкладов физических лиц в уполномоченных банках на счетах эскроу, предусмотренных при использовании механизмов проектного финансирования строительства. Ожидается, что этот механизм заработает с 1 июля 2018 года.

Как сообщил парламентарий, реализация плана мероприятий предусматривает три основных этапа. В рамках подготовительного этапа необходимо до 30 июня 2018 года создать правовые условия для запуска механизма проектного финансирования.

На переходном этапе — с 1 июля 2018 года по 30 июля 2019 года — предполагается осуществлять финансирование жилищного строительства как с использованием счетов эскроу или иного вида специальных банковских счетов, так и посредством договоров участия в долевом строительстве, заключаемых напрямую с застройщиком с учетом существующих механизмов защиты прав дольщиков.

Завершающий этап — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года — является переходом к заключению всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.

«На сегодняшний день уже можно говорить об общих контурах целевой модели финансирования жилищного строительства, — подчеркнул глава профильного комитета: — Это обязанность открывать счета эскроу в банке, предоставившем кредитную линию застройщику; установление требований к банкам, в которых могут открываться счета эскроу; исключение обязательности начисления процентов на денежные средства участников долевого строительства по счету эскроу; установление факта постановки объекта на государственный кадастровый учет в качестве основания для передачи средств дольщиков застройщику».

Депутат отметил, что сейчас прорабатывается вопрос о смягчении законодательных требований в отношении отдельной категории крупных застройщиков, которые могут получить статус «системообразующих».

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в своем выступлении о реформировании отрасли обратил внимание на необходимость недопущения последствий, которые могли бы затормозить ее развитие и негативно повлиять на доступность жилья.  Он также коснулся предложений о предоставлении возможности на федеральном уровне устанавливать и выводить из-под критериев закона требования к застройщикам, в частности к тем, которые достраивают проблемные объекты.

Докладчик подчеркнул, что субъекты, принимающие решение о выдаче застройщикам разрешений о привлечении средств граждан, должны нести ответственность за это. «Если они принимают решение о том, что какие либо застройщики являются для них системообразующими с точки зрения жилищного строительства и твердо стоят на ногах, видят их финансовое состояние… если это еще привязать к возможному банковскому сопровождению, тогда пусть принимают решение и берут на себя гарантии», — резюмировал он.

По мнению замминистра, системообразующие застройщики по решению регионов будут нести основную нагрузку по достройке проблемных объектов и по строительству социальной инфраструктуры. Правительство РФ не должно нести ответственности за работу системообразующих застройщиков — это зона ответственности региональной власти. Еще одним критерием для признания застройщика системообразующим должна являться его полная прозрачность, например публикация бухгалтерской отчетности по стандартам МСФО.

Никита Стасишин выделил еще два вопроса, которые находятся в проработке. Первый — наделение банков полномочиями по контролю целевого расходования застройщиком средств дольщиков. По мнению Минстроя России, в этом вопросе должна быть четкая регламентация, в том числе в определении перечня основаниий для отказа в проведении платежа. Второй вопрос — цена банковского сопровождения. Она не должна быть такой, чтобы снизить доступность жилья.

Председательствующий Николай Николаев напомнил о предусмотренной законопроектом единой вертикали органов государственной власти, которая будет отвечать за контроль и надзор в области долевого строительства и ужесточение ответственности за это. «Законопроект обеспечивает для федерального центра прозрачность рисков, и, соответственно, возможность управлять ими», — отметил он. Поэтому депутат не согласился с мнением Минстроя России о том, что за результаты работы системообразующих застройщиков должна отвечать исключительно региональная власть.

Финансовый директор АО «АИЖК» Виктор Шлепов доложил о работе компенсационного фонда, созданного для гарантий завершения строительства, защищая интересы граждан — участников долевого строительства. С начала своей работы (с конца октября 2017 года) фонд собрал около 180 млн руб., при этом приняв на себя при тарифе 1,2% ответственность на сумму около 20 млрд руб., сообщил он.

Докладчик рассказал, что в I квартале нынешнего года будет проведена оценка достаточности тарифов для покрытия возможных убытков. Шлепов призвал участников слушаний избавиться от распространенного мифа, согласно которому проектное финансирование является альтернативой долевому строительству. По его словам, проектное финансирование будет введено в дополнение к привлечению средств дольщиков по договорам участия в долевом строительстве. При этом будет выстроена правильная модель экономических стимулов, исключающая возникновение неоправданных рисков граждан.

«Сейчас риск несет гражданин, и часто возникает асимметрия. В конструкции с использованием эскроу-счетов асимметрия исключается: с одной стороны застройщик, а с другой — банк, — напомнил он и добавил: — Мы получим сильного игрока банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца. Это самый важный результат перехода на проектное финансирование», — заключил финансовый директор АИЖК.

«Я согласен с тезисом Николаева о том, что сегодня проводится крупнейшая реформа жилищного строительства, — заявил председатель Правления группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев. — Может быть, это одна из крупнейших структурных реформ в экономике России», — добавил он. Топ-менеджер призвал и дальше работать над созданием системы финансирования, которая не допустит появления обманутых дольщиков.

При этом докладчик обратился с предложением обеспечить для системообразующих застройщиков такие условия перехода к новой системе проектного финансирования, при которых не будет резких перепадов, и введение процесса ужесточения условий будет плавным.

Фото: www.teleprogramma.pro

Сергей Гордеев (на фото) отметил, что в жилищном строительстве задействовано 3,5—4 трлн руб. средств дольщиков. С учетом мультипликативного эффекта от смежных отраслей — это 2,5—3% ВВП страны, подчеркнул он. Поэтому, несмотря на то что проблема обманутых дольщиков входит в ТОП-5 наиболее острых социальных проблем России, по его мнению, необходимо сохранить стабильный механизм финансирования жилищного строительства. Строительная отрасль инерционна. Решения по бизнес планам крупных проектов жилищного строительства рассчитывались в других реалиях. Большие компании, такие как ПИК, имеющие многотысячные производственные коллективы, должны иметь плавный переходный период, сказал Гордеев.

Опыт других стран показывает, что быстрое ужесточение требований к застройщикам несет угрозы для отрасли, предупредил он. Так, в Индии реформа долевого строительства привела к банкротству 90% застройщиков, падению жилищного строительства на 40%. Самые большие опасения вызывают нормы «один застройщик — одно разрешение на строительство» и не до конца прописанные механизмы банковского сопровождения. Напомнив, что опасность кроется в деталях, Сергей Гордеев призвал изучить опыт Китая, где все застройщики поделены на 4 класса и имеют различное правовое регулирование.

Заместитель Председателя Банка России Ольга Полякова отметила, что основной причиной затягивания сроков и недоведения строительства до конца является недостаточное финансирование. Введение банковского сопровождения, по ее мнению, может улучшить ситуацию. Докладчик подчеркнула, что при введении эскроу-счетов стоимость кредита для застройщиков «будет ниже ключевой ставки 7,5%, если банки будут получать бесплатное фондирование, на которое не будут начисляться проценты». По оценке Банка России в сегодняшних условиях — это около 6%.

Фото: www.lenta.co

Ольга Полякова (на фото) сообщила о позиции Банка России по критериям допуска банков к проектному финансированию и работе со счетами эскроу. Предлагается отказаться от требований к капиталу банка (по информации портала ЕРЗ разработанный Минстроем России проект постановления Правительства РФ предполагает наличие собственного капитала банка в размере 25 млрд руб.), а вместо этого ввести единственный критерий — наличие рейтинга на уровне «А-». Такому критерию соответствуют 66 банков. Среди них есть и региональные.

Вице-президент Ассоциации банков России Анатолий Козлачков согласился с тем, что разработанные Минстроем России требования к уполномоченным банкам являются завышенными. Им соответствуют всего 19 банков, из которых нет ни одного регионального. По мнению ассоциации, уровень капитала банка следует снизить до 1 млрд руб., а рейтинг определить не ниже «ВВ-».

Фото: www.finparty.ru

Анатолий Козлачков (на фото) подтвердил опасения ранее выступавших коллег, что законодательное регулирование банковского сопровождение не проработано. Например, закон обязывает банки принимать решения о проведении платежа в течение одного дня, однако банковское сопровождение предполагает необходимость изучать множество документов. Срок проведения платежей необходимо увеличивать до 5 дней, отметил Анатолий Козлачков. Тогда банки будут успевать, иначе застройщики в 90% случаев будут получать отказы.

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик в своем выступлении отметил проблему затоваренности рынка, в результате которой возникли обманутые дольщики. Последние три года ежегодный объем продаж застройщиков на этапе строительства составляет около 31 млн м² жилья. А разрешений на строительство многоквартирных домов в период с 2014 по 2016 год в среднем в год выдавалось на 60 млн м², сообщил он. По его мнению, эти цифры не могут так сильно различаться бесконечно долго — они должны сойтись либо через снижение выдачи разрешений на строительство, либо через увеличение продаж. Это закон рынка, другого быть не может.

Предварительные расчеты показывают, что в 2017 году уже началось снижение выдачи разрешений на строительство, но эти цифры надо проверять. Гораздо важнее сосредоточиться на увеличении продаж. Судя по статистике Банка России, снижение ставок по ипотеке привело пока что лишь к прекращению падения, но роста продаж практически нет, отметил Кирилл Холопик.

Член Совета Федерации Олег Ковалев, депутат Госдумы Сергей Крючек обратили внимание участников слушаний на излишнее доверие по отношению к банкам в новой схеме финансирования жилищного строительства. Олег Ковалев отметил, что законопроект не отвечает на вопрос, что делать, если банк срывает собственные обязательства по проектному финансированию. А Сергей Крючек высказал недоумение относительно того, что не предусматривается контроль целевого использования банками средств дольщиков, которые поступают им на счета эскроу. «Деньги попадают в общую денежную массу банка и обезличиваются», — заключил он.

Подводя итог парламентским слушаниям, председатель профильного комитета Госдумы Николай Николаев поблагодарил их участников, заверив, что высказанные мнения и предложения будут учтены в законопроектной работе.

Другие публикации по теме:

Как власти и строительное сообщество Санкт-Петербурга предлагают скорректировать 218-ФЗ: комментарий эксперта

Депутаты хотят обсудить с застройщиками новые механизмы финансирования их деятельности

Законопроекты, ужесточающие деятельность застройщиков, приняты в первом чтении

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Депутат Николай Николаев: Все решения в области реформы долевого строительства полностью поддержаны Президентом

Владимир Путин согласился дать поручение проанализировать принятые изменения в закон о долевом строительстве (видео)

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

«Известия» опросили девелоперов по поводу ожиданий и прогнозов, связанных с развитием в 2025 году рынка жилищного строительства. Эксперты предсказывают снижение объема продаж квартир до 15%, уменьшение вывода на рынок новых объектов, нестабильность спроса, допускают слияние и поглощение компаний, стабилизацию и даже рост цен.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Вторая половина 2024 года была насыщена событиями, серьезно усложнившими ситуацию в строительной отрасли: отмена и корректировка ряда льготных ипотечных программ, нехватка лимитов, повышение Банком России ключевой ставки, подорожание кредитов для застройщиков.

В результате произошло охлаждение на первичном рынке жилья, в связи со снижением покупательной способности стал падать спрос на новостройки, отмечается некоторое снижение цен.

В конце года Минстрой разработал ряд мер по поддержке отрасли, в числе которых продление моратория на банкротство, компенсация затрат по кредитам и др.

Фото: vk.com/samolet_plus_business

Руководитель отдела аналитики ГК Самолет Олеся Дзюба (на фото) прогнозирует, что в 2025 году объем продаж снизится на 15% при сохранении активности спроса за счет программ государственного субсидирования, в частности «Семейной ипотеки», а также «Дальневосточной и Арктической» ипотек.

Она считает, что наибольшие объемы продаж придутся на крупные промышленные центры России. Девелоперы попытаются сохранить баланс, выводя на рынок меньшие объемы. Тем не менее представитель одного из ведущих застройщиков страны считает, что цены вырастут на 5% — 6% из-за повышения себестоимости строительства и роста финансовых расходов девелоперов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) предполагает усиление оттока клиентов с первичного рынка в начале 2025 года. По его мнению, велика вероятность, что ключевая ставка ЦБ уже вышла на плато.

«Об этом говорит сохранение показателя в декабре. Возможно, под давлением исполнительной власти ЦБ переключится на другие инструменты таргетирования инфляции, — аргументировал Голев свою точку зрения и добавил: — В результате уже в ближайшие месяцы может начаться процесс снижения ключевой ставки и восстановления покупательской активности».

Топ-менеджер девелоперской компании убежден, что ведущие застройщики страны обладают внушительным запасом прочности, который поможет избежать банкротств в 2025 году, однако он не исключает заключения сделок по слиянию и поглощению для диверсификации деятельности, пополнения земельного банка.

Фото: Key Capital

Гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) согласна с тем, что слияния будут происходить, но не в связи с рекордным значением ключевой ставки ЦБ.

«Мы наблюдаем соответствующий процесс уже на протяжении двух лет, — заявила она и пояснила: — Крупные игроки стремятся к коллаборациям, так как сейчас в приоритете в сфере девелопмента — проекты комплексного развития территорий, которые ввиду существенного масштаба проще реализовывать совместными усилиями».

Гусева полагает, что в начале 2025 года рынок столкнется с определенной «ямой» потребительской активности, однако эта ситуация не будет долгосрочной.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Сооснователь и совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) не ожидает в 2025 году резкого снижения объема ввода новых проектов. Он объяснил это длительностью девелоперского цикла: от начала работы над комплексом до момента покупки квартиры проходит около трех лет, то есть на рынок будут выходить проекты, находящиеся на высокой стадии готовности.

Щекин не видит оснований для снижения цен: стоимость квадратного метра на первичном рынке, по его мнению, останется на прежнем уровне или немного увеличится. Кроме того, при нестабильности экономики возможны слияния, поглощения, банкротства строительных компаний.

В этих условиях застройщики будут стимулировать спрос на жилье, применяя разнообразные инструменты. Девелопер подчеркнул, что для устойчивого роста спроса необходимо, чтобы макроэкономическая ситуация в стране была благоприятной.

Фото: m.vk.com/urban_awards

Как считает гендиректор проектов в сфере недвижимости URBAN Ольга Хасанова (на фото), «все зависит от того, с чем именно решит бороться правительство — с инфляцией или стагнацией».

При первом сценарии подъем цен будет минимальным, строительная активность продолжит замедляться, возрождение ипотеки сдвигается на неопределенный срок. При втором — квартиры подорожают, рынок заемных средств ждет оживление, а разрыв между уровнем цен и доходами населения увеличится.

В целом, считает эксперт, наблюдаемый кризис характеризуется полной непредсказуемостью. При этом цены на первичном и вторичном рынках начали выравниваться, что стало результатом замедления цен на новостройки и сокращения предложений на вторичном рынке.

Фото: пресс-служба Savils

Гендиректор и управляющий партнер Intermark Городская Недвижимость Дмитрий Халин (на фото) согласен с коллегами, что в 2025 году ситуация в строительной отрасли не будет простой.

«Экономика проектов сейчас достаточно сложная. Все дорожает: строительные материалы, инженерные системы, отделочные материалы, повышается оплата труда и т. д., — напомнил топ-менеджер, добавив: — И все это происходит в условиях очень высокой ставки по кредитам».

В таких условиях надо приложить титанические усилия, чтобы не только окупить проект, но и получить прибыль, без чего ни один здравомыслящий инвестор и девелопер реализовывать проект не будет.

Даже при стабилизации не стоит ожидать больших объемов строительства и масштабных проектов, выходящих на рынок, как это было ранее. Импульсом для роста цен на первичном рынке, по мнению Дмитрия Халина, может стать улучшение условий по приобретению недвижимости в рассрочку, «но на вторичном рынке такой импульс пока не просматривается».

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото) ожидает, что сложные условия конца 2024-го в строительной отрасли продлятся весь 2025 год, пока ЦБ не снизит ключевую ставку. Тем не менее в Москве и в городах, где представлено дорогое жилье, ситуация будет другой: чем дороже сегмент, тем меньше он зависит от ипотеки, тем выше доля продаж со стопроцентной оплатой и тем меньше падение спроса.

«Ситуация с ценами также будет отличаться в зависимости от сегмента, — уточнила эксперт и пояснила: — Уже сейчас в массовом сегменте мы наблюдаем некоторую стагнацию: с августа цены либо стоят на месте, либо точечно показывают небольшое снижение. При этом в дорогих сегментах мы по-прежнему видим рост».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что конъюнктура на рынке недвижимости в 2025 году будет зависеть от политики ЦБ, уровня ключевой ставки и государственных мер поддержки спроса.

«В настоящий момент можно с определенной уверенностью предполагать, что ключевая ставка и, соответственно, ипотечные кредиты в 2025 году останутся для многих потенциальных покупателей малодоступными, — отметил он и добавил: — Дальнейшая динамика рынка будет определяться совокупностью факторов, включая общую макроэкономическую ситуацию, уровень инфляции и доходы населения».

Рост цен на первичном рынке, считает эксперт, стимулируют существенная инфляция на строительные материалы, оборудование и услуги, дефицит рабочей силы, удорожание проектного финансирования и бридж-кредитов, участков и процедуры смены ВРИ (вида разрешенного использования) земли. Однако влияние этих факторов нивелируется высокой ключевой ставкой ЦБ, недоступными рыночными кредитами, отменой льготной ипотеки, что ведет к оттоку клиентов, особенно на рынке новостроек комфорт- и бизнес-классов.

«Исследования показывают, что клиентам психологически некомфортно оформлять ипотеку выше 16% годовых», — заметил Сырцов. Он допустил возможность снижения ключевой ставки ЦБ в 2025-м, но не до комфортных значений.

Фото: cian.ru

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) заявил, что основной риск для отрасли в наступившем году заключается в росте стоимости заимствований, повышенной кредитной нагрузки на девелоперов и владельцев недвижимости.

«Результаты июля — ноября 2024-го подтверждают, что найти покупателей и при рыночной ставке 25% и выше, и при сильно урезанных льготных программах сложно, но можно, — сказал он, уточнив: — Тогда как финансовые модели многих компаний на такие внешние вводные не были рассчитаны».

Аналитик полагает, что поддержка спроса будет оказываться новыми управленческими вводными: о распространении «Семейной ипотеки» на вторичный рынок и о «безлимитном» характере выделения средств на нее на протяжении следующего года.

Позитивными факторами для рынка эксперт назвал сохраняющийся рост экономики и реальных доходов населения, высокое доверие к недвижимости как к инструменту сохранения накоплений, сильное строительное лобби, высокая прозрачность отрасли. Именно это, по мнению Попова, позволит государству оперативно отреагировать в случае увеличения вероятности кризисных проявлений.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за квартал спрос на петербургские новостройки упал на треть, а рассрочек и акций от застройщиков стало больше

Эксперты: время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: о долгосрочном спаде в строительстве говорить рано

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Эксперты: в ожидании просадки рынка из-за жесткой политики ЦБ управление застройщиками переходит от профильных девелоперов к финансистам

Эксперты: в нынешних условиях повышение или сохранение ключевой ставки ЦБ не имеет существенного значения для рынка недвижимости 

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках