11 апреля вступает в силу Постановление Правительства РФ №331 от 27.03.2018. Этим документом утверждены стандарты сервиса управляющих организаций: комментарий эксперта.
«Повышение качества сервиса работы управляющих организаций ни при каких обстоятельствах не должно привести к повышению стоимости их услуг, — подчеркнул, комментируя новые стандарты, министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень. — Для недопущения необоснованного роста платежей за жилищные услуги мы также ввели обязанность управляющих организаций представлять собственникам расшифровку всех затрат на управление домом», — добавил чиновник.
Суть и основные новации правительственного документа в интервью порталу ЕРЗ прокомментировал эксперт в сфере управления ЖКХ — ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).
Фото: www.urbaneconomics.ru
— Дмитрий Павлович, облегчит ли новый документ жизнь собственникам жилья?
— Да, во многом облегчит. Утвержденные изменения, вносимые в соответствующие стандарты и правила, направлены на улучшение порядка взаимодействия между управляющими организациями и собственниками, в том числе ТСЖ. Появились целые новые разделы, посвящены вопросам этого взаимодействия.
Возьмем, например, раздел «Организация взаимодействия управляющих организаций собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления». Какие важные положения здесь следует отметить? Например, отныне с любым вопросом, связанным с управлением многоквартирным домом, можно обращаться не только в офис управляющей организации (УО), но и в многофункциональный центр — в случае заключения УО с МФЦ соответствующего договора.
МФЦ, как известно, находится в ведении муниципалитета, который уже и доведет ту или иную информацию до управляющей организации. Это удобно: не надо искать адреса УО — достаточно найти в Сети МФЦ и сразу обратиться туда. Установлены достаточно короткие сроки для ответов по большинству важных вопросов: в течение трех дней, а по самым важным — на следующий за обращением день.
— В числе прочего документ совершенствует порядок работы аварийно-диспетчерской службы (АДС). В частности, определены конкретные сроки реагирования на поступившую заявку и устранения проблемы. Как Вы относитесь к такой подробной регламентации?
— В действующих стандартах и правилах по управлению многоквартирными домами (в частности, имеется в виду 416-е постановление Правительства РФ от 15.05.2013 с последующими изменениями и дополнениями) уже есть раздел, посвященный деятельности АДС. Сейчас эти положения решили расширить, внесены новые — детализирующие процедуры с участием аварийно-диспетчерских служб. Скажем, теперь в документе не просто прописывается, как АДС отвечает на звонок — там сказано, что она должна ответить в течение максимум 5 минут, а если ответить не удалось, то следует перезвонить звонившему в АДС в течение 10 минут. Изменения по работе АДС вводятся в действия с 1 марта 2019 года.
Фото: www.severpost.ru
Я считаю, что устанавливать в нормативном документе сроки устранения конкретных недостатков, даже предельные, достаточно сложно, поскольку здесь действует множество факторов, которые могут затруднить исполнение этих норм на местах. Так что я бы не устанавливал это на федеральном уровне.
Взять, например, ликвидацию засора мусоропровода. В новом документе написано, что проблема должна быть устранена в течение 2 часов с момента реагирования, но не ранее 8 часов утра и не позднее 23 часов вечера. Понятно, что это прописано для того, чтобы аварийная бригада не шумела. Но вообще-то подобные сроки надо прописывать в договоре управления конкретным домом, а не устанавливать сверху, из Москвы.
Это абсолютно неправильный подход. Вы спросите где-нибудь за границей, устанавливают ли у них срок устранения засора на уровне федерального правительства? Я уверен: нигде ничего подобного нет и в помине. Считаю, что это чистой воды популизм и избыточное регулирование тех вещей, которые должны быть прописаны в договоре.
Фото: www.zhkhacker.ru
— С какими еще положениями нового документа Вы не согласны?
— Важный момент касается периодичности осмотров всех элементов общего имущества. Перечень осмотров отражен в минимальном перечне услуг и работ по надлежащему содержанию общего имущества (290-е постановление Правительства РФ от 03.04.2013), причем осмотрам посвящены две трети содержания этого документа. Этот перечень в свое время формировали с таким расчетом, чтобы принять его, и уже ничего не устанавливать в конкретных договорах. Но одно дело — на бумаге, и совсем другое — на практике.
Сами осмотры различных видов общего имущества, действительно, были прописаны, а вот как часто их нужно проводить — такие сроки установлены не были. И получалось, что управляющие организации во многих случаях были вынуждены устанавливать свои сроки осмотра, а с этим далеко не всегда соглашались контрольно-надзорные органы.
Ведь важно не только с какой периодичностью что-то осматривать, но и то, каким именно способом это делать. Есть масса способов осмотра (визуальный, инструментальный, осмотр с использованием различных приборов, проведение углубленного обследования и пр.). Эти вещи в перечне никак не были проработаны.
Вот сейчас написали, что плановые осмотры должны проводиться два раза в год — весной и осенью, а внеочередные должны осуществляться в течение одних суток после даты аварии. А как часто должны проводиться текущие осмотры в отношении тех элементов, которые перечислены в минимальном перечне, конкретно не указано. Есть размытое указание «в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом». Но, во-первых, «рекомендуемые» не значит «обязательные», а во-вторых, может не быть технической документации или она есть, но без сроков осмотров. И это относится к большей части домов.
Но я не уверен, что все осмотры надо обязательно проводить именно дважды в год, весной и осенью. По каким-то элементам их следует проводить гораздо реже. Например, управляющая организация обязана проводить осмотр несущих конструкций. И что, она дважды в год, весной и осенью, должна организовывать вскрытие полов и демонтаж натяжного потолка? Простите, но это выглядит как некое весенне-осеннее обострение. Ну не образуются дефекты в перекрытиях с такой частотой!
Так что, прописав проведение плановых осмотров весной и осенью, а внеочередных — в течение суток, специалисты Минстроя не указали, с какой периодичностью надо проводить текущие осмотры в отношении каждого элемента, указанного в минимальном перечне, с учетом его особенностей. Это большая недоработка. Управляющие организации будут фактически поставлены перед необходимостью какие-то осмотры проводить фиктивно, для галочки. По крайней мере, вскрывать полы дважды в год они точно не будут.
Фото: www.pravdaurfo.ru
— Действительно, абсурд. Что Вы предлагаете?
— Очень простую вещь. Думаю, что текущие осмотры неправильно делить на общие и частичные. Их нужно привязывать к отдельным элементам конструкции дома и устанавливать предельную периодичность для каждого вида осмотра в минимальном перечне. Но эта периодичность должна быть разумной.
Касательно сроков есть в документе и явные перегибы. Например, написано, что прием уполномоченными лицами УО должен проводиться не реже одного раза в месяц. Как видим, это относится даже не к руководству управляющей организации. Я считаю, что хорошему руководству управляющей организации на это указывать не надо, а с плохим, которое будут общаться только в сроки, установленные Правительством РФ, собственникам надо просто расставаться.
— Новыми стандартами также предусмотрено размещение информационных стендов в каждом подъезде с данными о размере платы за ЖКУ. Здесь Вас все устраивает?
— Размер платы за содержание общего имущества, как правило, устанавливается на общем собрании собственников помещений: согласно Жилищному кодексу РФ это основной способ. Поэтому такие вещи большинство собственников должны знать. Но понятно, что держать это в памяти трудно, поэтому можно их вывесить — лишним это точно не будет. Но хотел бы подчеркнуть: информацию о том, за что собственники помещений платят управляющей организации, все-таки нужно узнавать не со стенда, а в рамках обсуждения этих вопросов перед принятием решения о том, что именно заказать УО.
Фактически Правительство РФ подтвердило то, что собственники не знают, за что они платят. И хотя устанавливается обязанность УО в предложениях собственникам перед голосованием на общем собрании довести обоснование общего размера платы за содержание общего имущества, но отсутствует обязанность доведения обоснования стоимости отдельных услуг и работ.
За эталон берется размер платы, установленный органами местного самоуправления. Но часто в нарушение п. 34 Правил содержания общего имущества, утвержденных 491-м Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006) они устанавливают размеры платы за содержание не для конкретных домов, а для групп виртуальных домов и без проведения открытых конкурсов в отношении конкретных домов. При этом структура такой платы не раскрывается. Поэтому 331-е Постановление фактически потворствует незнанию собственниками размера стоимости отдельных услуг и работ.
Фото: www.23kvartiri.ru
Так что этот вопрос не может быть неизвестен собственникам: они должны знать, что именно заказывают, за какие деньги данный перечень работ будет выполняться. Все это отражается в договоре управления. И все изменения в перечне работ и размере платы производятся не управляющей организацией — это делается по решению общего собрания. А когда решение принято — можно и на стенде эти вещи обозначить. Но собственники, повторяю, должны знать эту информацию и без стенда.
Между тем после ознакомления с новациями правительственного документа у многих может появиться ощущение, что управляющая организация сама делает что хочет, а потом лишь доводит свои «хотелки» до собственников помещений.
— Есть ли в новом документе такое, что Вас по-настоящему удивило?
— Есть, причем со знаком минус. Во-первых, складывается впечатление, что размер платы устанавливается в одностороннем порядке на общем собрании. На самом деле это не так. Решение собрания — это воля только одной стороны. Если, например, в середине срока действия договора управления собственники принимают решение об изменении размера платы, то это решение не начинает действовать после собрания, а согласовывается с УО в договоре управления. И если УО изменения не подпишет, то существенное условие договора о плате останется в действующем размере. Но слова о том, что на стенде вывешиваются реквизиты решения, являющегося основанием изменения размера платы, могут ввести в заблуждение неискушенных собственников.
Фото с сайта ГИС ЖКХ: www.dom.gosuslugi.ru
Во-вторых, в свое время Минстрой с большой помпой вводил систему ГИС ЖКХ. Помнится, тогда по-настоящему напряглись многие УО и ТСЖ, которым пришлось приложить немалые интеллектуальные и даже финансовые усилия, чтобы предоставить информацию для этого портала.
И что в итоге? Поначалу был явный перехлест и с объемом информации, и со способами ее размещения. А сейчас все, извините, плюются и говорят, что этот портал должным образом не работает. Я сам, грешным делом, в свое время пытался получить в ГИС ЖКХ информацию, касающуюся своего дома. Но быстро убедился в том, что никакой полезной информации там нет, а большинство позиций пустует.
Очевидно, и в Минстрое и ЖКХ РФ уже осознали, что с помощью этого портала информацию до людей не доведешь. Характерная деталь: в новом постановлении о ГИС ЖКХ — ни слова. А информацию до собственников, как видим, доводят другими способами: с помощью стендов в подъездах домов и пр. Возникает вопрос: зачем тогда потребовались многомиллиардные бюджетные вливания, на что ушли все эти деньги?
Надо было найти разумный компромисс, чтобы можно было зайти в систему, посмотреть там какие-то вещи, не перегружая управляющую организацию. Ведь УО приходилось нанимать и инженеров-программистов, технических работников, которые все это технически набивали, поскольку формат не совпадал, и нельзя было сразу загрузить в ГИС ЖКХ имеющуюся у них информацию.
А в итоге, повторяю, перешли к старым, допотопным способам: вывешиванию информации на доске объявлений и письменным ответам на вопросы. Усилия по выполнению предписаний законов и постановлений не привели к полезному результату. ГИС ЖКХ переоценили, а миллиарды израсходовали малоэффективно. Замечательная реформа, ничего не скажешь!
— А как Вы в целом оцениваете 331-е Постановление?
— В принципе, это шаг в правильном направлении. Людей нужно информировать, а управляющие организации должны больше ориентироваться на потребителей, собственников и членов их семей. Но текст грешит избыточной детализацией, а подходы — излишним администрированием.
Во многие аспекты не нужно было влезать, поскольку это не совсем правильно ориентирует наших людей, которые сидят и по старинке ждут, когда им какие-то вещи опять сверху установят.
— Дмитрий Павлович, большое спасибо за интересный разговор и профессиональные экспертные оценки нового документа. Надеюсь, к Вашим выводам прислушаются представители всех заинтересованных сторон.
Беседу вел Михаил ИВАНОВ
Другие публикации по теме:
«Почта России» осталась оператором ГИС ЖКХ
Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками
Управляющим компаниям запретили иметь одинаковые наименования
Для застройщиков упростилась возможность получать в управление построенные ими МКД
Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек
Минстрой России устанавливает порядок определения УК для управления многоквартирным домом
Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний
Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании
Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек
Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками
