Мы продолжаем обсуждение проблем перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию. Сегодня своими мыслями по этому поводу с порталом ЕРЗ делится заместитель директора по развитию ООО «ЮгСтройИмпериал» (4-е место в ТОП застройщиков Краснодарского края по объему текущего строительства) Ирина ВИШНЕВСКАЯ.

— Ирина Николаевна, что бы застройщики хотели получить от проектного финансирования? В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Проектное финансирование, несомненно, дисциплинирует застройщиков. Создаст условия, которые приведут:

  - к стандартизации многих производственных процессов в компаниях,

  - полностью исключит применение схем вывода денег из бизнеса;

 - все объекты будут достроены и введены в эксплуатацию точно в срок, исчезнет риск возникновения «недостроев».

Вместе с тем, данный механизм не позволит застройщику быстро реагировать на рыночные изменения: вводить сезонные акции, предоставлять индивидуальные скидки — поскольку кредитор полностью контролирует ценовую политику.

Ко всему прочему, механизм проектного финансирования — платный для застройщиков. Часть этих расходов будет включена в себестоимость жилья, что может послужить одной из причин увеличения стоимости жилья для конечного потребителя.

— Что нужно сделать, чтобы подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на проектное финансирование?

— Помимо мер, о которых уже говорилось на страницах портала ЕРЗ, необходимо вносить изменения в гражданское, налоговое, банковское законодательство. Особое внимание при этом стоит уделить ликвидации существующих пробелов в нормативно-правовом регулировании проектного финансирования. 

Фото: www.biz.liga.net

— Как этот переход отразится на объемах строительства жилья и на ценах? Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет. А Ваше мнение?

— Сокращение объемов и рост цен, конечно, произойдет. Но это факт не завтрашнего дня. В ближайшие полтора-два года ситуация сильно не изменится. Уже строящиеся объекты будут реализовываться в рамках существующих требований законодательства, с привлечением средств физлиц.

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Ваш коллега Алексей Круковский не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы видите?

— Я согласна с Алексеем.  Чтобы переход был не только безболезненным, но и сбалансированным с точки зрения соблюдения интересов государства, бизнеса и граждан, потребуется больше времени, чем три года.

— Какие меры могут, с Вашей точки зрения стимулировать участников процесса, включая граждан, пользоваться счетами эскроу?

— Здесь все достаточно просто. Для застройщиков, это, прежде всего, низкая стоимость привлеченных кредитных ресурсов. Для граждан — более доступная стоимость жилья.

— Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? Тот же Алексей Круковский считает, что  если проект плохо продается, никакая величина собственных средств в 30—40%, как полагают некоторые эксперты,  его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

— Полностью поддерживаю коллегу в этом вопросе.

— Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе? Можно ли, все-таки, считать собственными средствами застройщика заемные небанковские средства, и если да, то при каких условиях (например, если период возврата этих денег определен только после возвращения банковских кредитов)?

— Если заимствование осуществляется у материнской компании, то данные средства, на мой взгляд, могут быть отнесены к собственным — поскольку в данном случае перераспределение средств идет в рамках одного бизнеса. Но если это денежные средства от сторонних структур — тогда данные вложения должны квалифицироваться как заемные, а не собственные.

— Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Себестоимость ресурсов для кредитных организаций формируется не только в зависимости от размера ключевой ставки ЦБ. Есть еще расходы, которые несет кредитор при обслуживании выданного кредита. В настоящее время, размер этих расходов для кредитора достигает около 4% от суммы выдаваемого кредита. Добавьте сюда размер ставки, под которую банк привлекает деньги, и получите конечную ставку.

В целом сегодня кредит для предприятия строительной отрасли обходится не менее чем в 14—16% годовых.

— Да, примерно такие же цифры (14—15% и выше) порталу ЕРЗ назвал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. А кто, кроме Сбербанка, в настоящее время кредитует застройщиков?

— К процессу кредитования строительной отрасли сейчас подключились такие банки, как Газпромбанк и «Российский капитал».

Фото: www. stroyto.yusite.ru  

— Готовы ли банки контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Чтобы они появились, нужно время, Вы согласны с этим?

— Да, конечно, на это нужно время. Однако сегодня специалисты настолько быстро меняют квалификацию и профориентацию, что до массового запуска этого инструмента данный пробел, я уверена, будет ликвидирован.

— Помимо банковского кредитования Правительству поручено изучить и представить в дорожной карте и другие варианты финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. Есть и схемы, позволяющие все так же занимать у частных лиц. Какова Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем?

— Российской экономике, на мой взгляд, явно не хватает мобильности. Поэтому новые схемы, к сожалению, еще долгое время будут проходить адаптацию к применению. А население, которое стало свидетелем неоднократного обрушения финансовой системы, еще долгое время будет с осторожностью относиться ко всем новым алгоритмам решения жилищного вопроса.

— Ирина Николаевна, спасибо за краткие, но емкие ответы на вопросы портала ЕРЗ. Дальнейших успехов компании «ЮгСтройИмпериал» в девелоперском бизнесе!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Фото: www.s0.rbk.ru

Другие публикации по теме:

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

На интернет-портале правовой информации опубликован приказ Минстроя России №699/пр от 28.09.2021 «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2021 года» (приказ).

Фото: www.itd2.mycdn.me

Согласно документу, о проекте которого ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, регионами с наиболее высокой стоимостью квадратного метра в IV квартале 2021 года по уже сложившейся традиции стали:

• г. Москва — 134 434 руб.;

• Сахалинская область — 117 086 руб.;

• Приморский край — 109 086 руб.;

• Республика Саха (Якутия) — 100 637 руб.

• Магаданская область — 94 550 руб.;

Самая низкая стоимость 1 кв. м будет установлена в следующих, главным образом южных, регионах:

• Республика Дагестан — 33 909 руб.;

• Республика Ингушетия — 33 943 руб.;

• Кабардино-Балкарская Республика — 34 279 руб.;

• Смоленская область — 34 505 руб.;

• Ставропольский край — 35 620 руб.;

В этот раз рост стоимости жилья в большинстве регионов составил 4,31%.

Не изменилась цена 1 кв. м в Смоленской, Тамбовской, Тверской, Ярославской, Мурманской, Новгородской, Псковской, Пензенской, Ульяновской, Магаданской областях, а также в Карачаево-Черкесии, Северной Осетии — Алании, Чечне, Чувашии, Ставропольском и Камчатском краях, Ямало-Ненецком и Ненецком автономных округах.

Снижение показателей средней рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади жилого помещения устанавливается только в одном регионе — в Сахалинской области, где оно составило -0,46% — до 117 086 руб.

В целом в регионах в соответствии с решением строительного ведомства устанавливается небольшой рост — в пределах 4%.

Самые значительные колебания стоимости по сравнению с предыдущим кварталом традиционно происходят в Дальневосточном федеральном округе (ДФО).

Так, на 13,21% стоимость «квадрата» подорожает в Хабаровском крае — до 93 970 руб. Незначительно отстает Республика Бурятия: рост на — 11,85%, до 69 367 руб.

В остальных регионах ДФО квадратный метр также дорожает: в Республике Саха (Якутия) — на 6,22%, до 100 637 руб., Амурской области — на 7,48%, до 93 547 руб., в Еврейской автономной области, Чукотском автономном округе и Забайкальском крае — на 4,57%, до 93 308 руб.

Фото предоставлено компанией Брусника

В Центральном федеральном округе строительное ведомство повысило стоимость 1 кв. м. в большинстве регионов на 4,31%. В частности, в Брянской области — до 35 729 руб., Воронежской — до 45 755 руб., Ивановской — до 37 375 руб., Калужской — до 46 863 руб., Костромской — 38 148 руб., Курской — до 42 076 руб., Липецкой — до 40 867 руб., Московской — до 74 745 руб., Орловской — до 38 570 руб., Рязанской — до 43 501 руб., г. Москве — до 134 434 руб.

Незначительный рост фиксируется в Белгородской области — на 1,12%, до 48 715 руб., Владимирской — на 3,17%, до 39 402 руб.  Смоленской — до 34 505 руб., Тульской — на 1%, до 48 711 руб.

В Северо-Западном федеральном округе самый высокий рост, на 4,31%, установлен в Архангельской области — до 55 713 руб., в Вологодской области метр подрастет до 41 873 руб., Калининградской — до 49 345 руб., Ленинградской — до 62 129 руб., г. Санкт-Петербурге — до 93 768 руб.

В Республике Карелия рост составит 2,74% — до 48 902 руб., Республике Коми — 1,8%, до 48 488 руб.

Фото: www.pbs.twimg.com

В Южном федеральном округе во всех субъектах рост составит 4,31%. В Республике Адыгея стоимость метра вырастет до 41 193 руб., Республике Калмыкия — до 35 968 руб., Республике Крым — до 58 004 руб., Краснодарском крае — до 51 564 руб., Астраханской области — до 40 879 руб., Волгоградской — до 41 172 руб., Ростовской — до 47 164 руб., г. Севастополе — до 73 152 руб.

В Северо-Кавказском федеральном округе рост на 4,3% устанавливается в двух регионах: Республика Ингушетия — до 33 943 руб. и Кабардино-Балкарской Республике — до 34 247 руб. На 4,05% стоимость квадратного метра поднимется в Республике Дагестан — до 33 909 руб. В остальных регионах СКФО она не изменится.

В Приволжском федеральном округе рост на 4,31% фиксируется в Республике Башкортостан — 53 371 руб., Республике Марий Эл — 36 535 руб., Республике Мордовия — 41 276 руб., Удмуртской республике — 46 403 руб., Пермском крае — 48 484 руб., Нижегородской области — 57 937 руб., Оренбургской — 36 505 руб., Самарской — 40 816 руб.

В Республике Татарстан рост составит 2,14% — до 59 934 руб., Кировской области — 3,7%, до 39 686 руб. В остальных регионах ПФО стоимость 1 кв. м осталась прежней.

В Уральском федеральном округе в Ямало-Ненецком автономном округе стоимость жилья не изменится, а в остальных регионах рост составит 4,31%, а именно: в Курганской области — 39 899 руб., Свердловской области — 59 950 руб., Тюменской и Челябинской — соответственно 54 815 руб. и 36 251 руб., Ханты-Мансийском автономном округе — Югра — 57 237 руб.

В Сибирском федеральном округе во всех субъектах стоимость 1 кв. м вырастет на 4,31%. В республике Алтай — до 47 669 руб., Тыве — до 54 258 руб. и Хакасии — до 41 568 руб., в Алтайском крае — до 44 586 руб. и Красноярском крае — до 53 192 руб., в Иркутской области — до 55 207 руб., Кемеровской — до 45 010 руб., Новосибирской — до 56 376 руб., Омской — до 44 289 руб., Томской — 51 403 руб.

Фото: www.minstroy.samregion.ru

Напомним, что с 12.10.2021 вступил в силу приказ Минстроя России №584/пр от 18.08.2021 «Об утверждении Методики определения норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по РФ и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ».

Приказом предусмотрен расчет стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по субъектам РФ на основании только средней цены 1 кв. м общей площади жилого помещения на первичном ‎и вторичном рынках жилья.

Исключением является расчет норматива для субъектов РФ, входящих в состав Дальневосточного федерального округа. Для дальневосточных регионов показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения принимается равным средней цене 1 кв. м общей площади жилого помещения на рынке первичного жилья.

Для установления размера средней цены 1 кв. м общей площади жилого помещения на первичном ‎и вторичном рынках жилья будет использоваться официальная статистическая информация Росстата об уровне цен на рынке жилья, размещенная на официальном сайте ведомства.

Последующие выпуски с показателями средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам РФ должны быть рассчитаны в соответствии приказом Минстроя России №584/пр от 18.08.2021.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья будет рассчитываться по новой методике

Минстрой: средняя рыночная стоимость 1 кв. м в Москве в четыре раза выше, чем в Дагестане

Минстрой разработал новую методику расчета средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья на II квартал 2021 года: наибольший рост — в Амурской области

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья на II квартал 2021 года: смена лидеров в регионах с самым дешевым жильем 

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья на I квартал 2021 года: Санкт-Петербург выбывает из пятерки лидеров

Cредняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья на IV квартал 2020: в тройке лидеров — сразу два региона из ДФО

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья на III квартал 2020 года: Приморский край — в пятерке лидеров

Порядок определения рыночной стоимости 1 кв. м. жилья изменен

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья на II квартал 2020 года: Хабаровский край — в пятерке лидеров

Марат Хуснуллин Минстрою: Следует пересмотреть методику установления стоимости одного квадратного метра жилья

Средняя стоимость строительства МКД массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на февраль 2020 года

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья на I квартал 2020 года: Сахалин обходит Питер

Минстрой определил среднюю рыночную стоимость 1 кв. м жилья на IV квартал 2019 года

Минстрой на 4% поднял норматив стоимости квадратного метра жилья на второе полугодие

Госдума предложила Минстрою снизить стоимость квадратного метра жилья к 2024 году