Такое заявление сделал замглавы Минстроя России Никита Стасишин сделал в четверг на круглом столе «Реформа долевого строительства и ее влияние на деятельность региональных застройщиков», организованного Комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. На заседании был поднят ряд других актуальных вопросов, волнующих сегодня всех участников рынка жилья.

Фото: www.movp.ru

О неразвитости инженерных сетей

Наращивание объемов строительства и ввода многоквартирных домов (МКД) сегодня тормозится отсутствием развитой инженерной инфраструктуры, заявил на круглом столе замглавы Минстроя Никита Стасишин (на фото).

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС

По его словам, в стадии возведения сегодня в РФ находятся 102 млн кв. м индустриального жилья — на 40% меньше по сравнению с 2018 годом.

«Это связано с тем, что сегодня отсутствуют возможности и мощности магистральных сетей в городах для реализации новых проектов», — пояснил замминистра строительства и ЖКХ.

Он обратил внимание на то, что банки в рамках проектного финансирования не могут заложить магистральные сети в экономику возводимого жилого здания, поэтому у застройщиков нет источников финансирования таких сетей.

Фото: www.afhc.ru

Решить проблему в Правительстве планируют с помощью профильной госпрограммы «Стимул», предполагающей строительство инженерных сетей за счет субсидий из федерального бюджета, размер которых в 2019 году превысил 22 млрд руб.

Стасишин уточнил, что с учетом данной меры объем жилищного строительства МКД к концу 2021 года должен составить уже порядка 160 млн кв. м.

«То есть за полтора года мы должны с учетом ввода этого года в два раза увеличить объем предложения на рынке», — такими планами Минстроя и Правительства поделился чиновник.

Фото: www.tsargrad.tv

О позитивных причинах роста цен на жилье

Никита Стасишин выразил категорическое несогласие с предположением о том, что существенный рост цен на жилье в минувшем году (в среднем на 10%) вызван переводом отрасли на рельсы проектного финансирования и счетов эскроу.

«Мы констатируем небольшой, но рост стоимости квадратного метра, — отметил замглавы Минстроя, — но не из-за перехода на проектное финансирование, потому что большое количество объектов еще достраивается по «старой» схеме, а из-за рыночных условий — стоимости металла, материалов и из-за «белых» зарплат, которые строители начали платить», — пояснил он.

Фото: www.nbj.ru

Стасишин заметил, что «при любом обелении» отрасли идет увеличение издержек, рост себестоимости. «Это нормальные процессы, которые позволяют нам говорить о том, что проектное финансирование, его объемы увеличиваются», — резюмировал он.

О статистике проектного финансирования

Зампредседателя Банка России Ольга Полякова (на фото) привела на круглом столе свежую статистку проектного финансирования по стране. 

Фото: www.asros.ru

Сегодня, по ее словам, уже 27% жилья в 72 субъектах РФ строится по новым правилам, а средняя ставка кредитования в рамках проектного финансирования составляет 6,6% годовых и зависит от наполняемости эскроу-счетов, проинформировала представитель регулятора.

По состоянию на февраль банковский сектор в лице 15 из 95 уполномоченных банков одобрил открытие кредитных лимитов застройщикам уже практически на 1 трлн руб. и выдал кредитов им на сумму порядка 300 млрд руб., сообщила зампред ЦБ.

О проблемах региональных застройщиков

Маржинальность в Рязанской области не устраивает банки, рассказал участникам круглого стола руководитель ГК Единство Антон Воробьев (на фото ниже). По его словам, банки требуют от местных застройщиков повышения продажной цены — с 42 тыс. до хотя бы 44 тыс. руб. за 1 кв. м. В силу этого девелоперы вынуждены ждать роста цен, посетовал он.

А генеральный директор ГК Стрижи (Новосибирск) Игорь Белокобыльский отметил сложности взаимодействия с местными специалистами банков. Кроме Сбербанка у остальных банков специалисты высокого уровня сконцентрированы в Москве, но не на местах, рассказал он.

Председатель профильного Комитата Госдумы Николай Николаев обратил внимание представителей Минстроя и Банка России о необходимости поиска мер поддержки жилищного строительства в таких регионах.

Фото: www.s.pyatigorsk.info

В Ставропольском крае зафиксировано резкое снижение активности выдачи разрешений на строительство и ЗОС, проинформировал министр строительства региона Анатолий Савченко (на фото). Однако, по его словам,  ситуация меняется, поскольку застройщики поняли, что других вариантов нет. Активность должна повыситься.

А вот ставка кредитования по проектному финансирования реально снижается, констатировал министр: с 11% до 9% за последние месяцы. «Крупные застройщики отстают от мелких. Они только заходят в проектное финансирование, поскольку имеют большие заделы, — рассказал чиновник. —  По счетам эскроу работают более активно небольшие застройщики, которые строят 1-2 небольших дома».

Фото: www.media.1777.ru

Об ожидаемом удешевлении ипотеки

Председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко (на фото) посвятил свое выступление продолжающей дешеветь ипотеке. В прошлом году средневзвешенная ставка ИЖК составила 9,9% годовых, нынешний год начался со ставок ниже 9%, напомнил он.

Фото: www.kvobzor.ru

«При снижении ставки на каждый процент ипотечный рынок растет на 20—30%. Это будет большое подспорье для строительной отрасли, это сильно поможет и застройщикам, и темпам строительства», — подчеркнул топ-менеджер одного из ведущих банков в сфере кредитования застройщиков и покупателей жилья.

Напомним, что, согласно прогнозам аналитиков ДОМ.РФ, средняя ставка ИЖК по стране уже в первой половине текущего года достигнет значений 8,5—8,7% годовых.

Фото: www.nikolaevonline.ru 

О невозможности использовать схему эскроу для муниципалитетов  

Николай Николаев (на фото) сообщил участникам круглого стола, что пока пробуксовывает принятие федерального закона о наделении местных властей правом покупать жилье под расселение аварийного жилого фонда с помощью эскроу-счетов.

Напомним, что осенью прошлого года Минстрой выражал надежду на скорое согласование в Правительстве соответствующего законопроекта, подготовленного комитетом Николаева.     

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

Документ содержит поправки в Бюджетный кодекс РФ, которые наделяют муниципалитеты правом покупать жилье под расселение аварийного у застройщиков с расчетом через счета эскроу.   

Пока же, в соответствии с действующим Бюджетным кодексом, муниципалитет (как юрлицо) обязан открывать счета в казначействе, что лишает его возможности оперативно решать проблемы жильцов аварийных домов.     

«На сегодняшний день огромные деньги, которые идут из бюджета на расселение аварийного жилья, проходят, по сути, мимо новостроек, — обозначил проблему Николаев добавив: — Вопрос исключительно в согласовании. Минфин в прошлом году обещал внести соответствующие изменения в Бюджетный кодекс, мы их так и не получили», — посетовал парламентарий.

По его словам, предложенные им и его коллегами по комитету законодательные поправки тонут «в согласованиях какой-то бюрократии».

Фото: www.static.tildacdn.com

О еще не решенных задачах

Резюмируя ход обсуждения, Николай Николаев заметил, что в рамках реформы долевого строительства необходимо, в частности, закрыть и такие вопросы, как: 

• придание правового статуса апартаментам как формату жилья;

• развитие деревянного домостроения (с соответствующим изменением отраслевой нормативной базы) в Сибири и на Дальнем Востоке;

• дебюрократизация военной ипотеки с целью сделать более доступным приобретение жилья военнослужащими и представителями других силовых структур, составляющих серьезный пласт целевой аудитории для девелоперского бизнеса.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Застройщики: удешевление ипотеки на 1% увеличивает число покупателей жилья в новостройках на 5—10%

Правительство РФ настроено удешевить ипотеку

Эксперты: В январе цены на квартиры в московских новостройках достигли исторического максимума

Банк ДОМ.РФ вновь снижает ставки на свои ипотечные продукты — вплоть до уровня ниже 7% годовых

ЦБ: Задержек в предоставлении проектного финансирования застройщикам нет, но они сами не хотят работать с некрупными банками

Владимир Якушев: Право открывать счета эскроу муниципалитеты получат еще в этом году

Минстрой: муниципалитеты смогут покупать жилье с помощью счетов эскроу

Никита Стасишин: Застройщики должны активнее начинать новое строительство с использованием эскроу

Такие тенденции в своем интервью Интерфаксу обозначила председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Анастасия Пятова.

Фото: www.stroi.mos.ru

О росте объемов долевого строительства

Анастасия Пятова (на фото) прежде всего, указала на положительную динамику долевого строительства в столице.

За десять последних лет число проектов, реализующихся по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), выросло более чем в 3,5 раза — до 503 объектов.

Прирост в этом году относительно 2021 года составил 11,5%.

Фото: www.unikassa.ru

Всего, по словам председателя Москомстройинвеста, в период с января по октябрь текущего года на заседаниях градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) было одобрено строительство более 24 млн кв. м недвижимости всех типов. Жилье традиционно занимает большую часть: за 10 месяцев одобрено свыше 10,2 млн кв. м жилой недвижимости.

«Еще одним примером того, что активность инвесторов в текущем году не снизилась, может служить тот факт, что только в одной Новой Москве (ТиНАО) с начала года девелоперы вывели в продажу 36 новых проектов, а всего с начала года на столичный рынок вышло 163 проекта», — подчеркнула чиновница.

О стимулировании отрасли

В чем причины такой устойчивости столичного рынка новостроек? На этот вопрос глава профильного подразделения мэрии Москвы ответила так: «Стройка — фундаментальный сектор экономики, обладающий колоссальным запасом прочности. Но, безусловно, большую роль здесь играют и меры поддержки, которые были приняты как на федеральном, так и на московском уровне».

Она также заметила, что свою положительную роль в качестве стимула стройки сыграл перевод отрасли на рельсы проектного финансирования с середины 2019 года.

«Тогда, как мы помним, все старались остаться в старой схеме, бежали получать разрешения на строительство. Вот тот объем разрешений, который тогда выдали, сейчас мы и пожинаем», — пояснила Пятова.

Фото: www.itd2.mycdn.me

О падении спроса и продаж

При этом она признала, что не у всех застройщиков «квартиры продаются, как горячие пирожки» и отметила волатильность в течение года такого важного показателя активности на рынке новостроек, как спрос. 

«Так, в начале 2022 года наметилась положительная динамика, и март стал самым ажиотажным месяцем в плане спроса: желание сохранить свои сбережения, вложив их в недвижимость, временное сохранение ипотечной ставки и стоимости жилья на прежнем уровне подтолкнули людей заключить как можно больше договоров», — уточнила глава Москомстройинвеста.

Ближе ко второму полугодию количество желающих приобрести квартиры, по ее словам, уменьшилось, но уже в летние месяцы оно вновь увеличилось.

Фото: www.neprizyvnoi.ru

«А на сегодня спрос на недвижимость снова снизился — по понятным причинам», — заметила Пятова, имея в виду, очевидно, отток с рынка покупателей из-за объявленной в сентябре частичной мобилизации.

В среднем падение продаж отмечается в диапазоне от 20% до 70%, в зависимости от классовости жилья. Так оценила итоги октября Анастасия Пятова, отметив, что при старой схеме финансирования долевого строительства (без использования схемы эскроу и банковского кредитования), застройщики, по их собственному признанию, вынуждены были бы в сложившихся условиях остановить стройки.

Фото: www.in-news.ru

О важной роли льготной ипотеки

В интервью была также затронута тема продления/непродления госпрограммы льготной ипотеки на новостройки и ИЖС, предполагающей субсидирование ставки до 7%. 

Напомним, что срок действия этой госпрограммы, запущенной весной 2020 года с целью поддержки спроса на жилье в период кризиса, заканчивается 31 декабря 2022 года. Решение о ее продлении на правительственном уровне до сих пор не принято. При этом Минфин не видит причин для такой пролонгации, хотя парламентарии и застройщики на этом настаивают, а Минстрой их поддерживает.

Фото: www.rabota-za-granicej.ru

«В случае отмены льготной ипотеки будет нанесен удар по спросу в сегменте эконом-класса, который пока просел менее остальных. А без поддержки ипотеки рынок жилищного строительства РФ не будет развиваться», — уточнила свою позицию руководитель Москомстройинвеста. — Я считаю, сегодня это не только наиболее действенный, но и единственный механизм, который поможет реализовывать строящуюся недвижимость», — подчеркнула она.

О невозможности полноценного контроля строек 

Говоря о деятельности Москомстройинвеста по контролю за деятельностью застройщиков с учетом действующего с весны этого года моратория на внеплановые — выездные и предполагающие проверку документации на местах — инспекции строек (мера принята федеральными властями с целью облегчить положение девелоперов в условиях кризиса), Анастасия Пятова посетовала на недостаточность одного только дистанционного контроля.

«Убеждена, что в таком режиме дистанционного контроля нельзя надолго задерживаться. Можно сказать, что мы живем и работаем в смирительной рубашке — у нас связаны руки, а достойная замена классической документальной финансовой проверки пока не изобретена. Мы считаем, что такого рода проверки просто необходимы», — решительно заявила представитель столичного правительства.

Фото: www.i.mycdn.me

О восстановлении прав обманутых дольщиков

По словам Анастасии Пятовой, всего с 2011 года в Москве было введено в эксплуатацию 230 домов, признанных ранее долгостроями, а также проведено несколько компенсационных мероприятий, в результате чего восстановлены права более 24,5 тыс. обманутых дольщиков, в том числе 221 гражданина — с начала 2022 года.

Общая площадь введенных долгостроев с начала текущего года превысила 200 тыс. кв. м, уточнила руководитель Москомстройинвеста. Сегодня, по данным этого ведомства, в «Дорожную карту» проблемных объектов Москвы включено 24 адреса. Из них:

• 12 объектов достраиваются за счет средств бюджета города, в том числе силами Московского фонда защиты прав дольщиков;

• пять объектов завершаются силами инвесторов;

• по семи адресам дольщикам выплачиваются денежные компенсации.

«Перед нами стоит задача решить проблемы обманутых дольщиков к 2024 году. Там, где надо, проводим штабы, совещания, вновь и вновь вникаем в каждый нюанс», — подчеркнула Пятова.

Фото: www.pronovostroy.ru

Об этапах достройки самых известных долгостроев

В ходе интервью она также предоставила информацию о том, как продвигается процесс завершения знаковых долгостроев столицы. Ситуация по ним выглядит следующим образом:

• ЖК Троицкая Ривьера (на фото, месторасположение — ТиНАО) — конкурсный управляющий застройщика подписал с подрядной организацией договор на выполнение полного цикла работ по этому объекту, начиная от корректировки проектной документации и заканчивая завершением строительно-монтажных работ с вводом объекта в эксплуатацию, также подписан договор на финансирование работ по достройке данного комплекса;

Фото: www.mirkvartir.me

• ЖК Квартал Триумфальный (на фото, месторасположение — ЗАО) — летом 2021 года Московский фонд защиты прав дольщиков подал в Арбитражный суд Москвы заявление о намерении перенять права на земельный участок и обязательства перед дольщиками, в сентябре того же года было выдано положительное заключение Минстроя РФ; вскоре конкурсный управляющий предоставил все необходимые сведения, но судебные разбирательства продолжаются до сих пор в связи с ходатайствами лиц, которые представляют интересы прежнего застройщика;

Фото: www.realty.rbc.ru

• ЖК Царицыно (месторасположение — ЮАО) — на объект дополнительно привлечены подрядные организации, что позволило существенно увеличить темпы строительных работ на оставшихся четырех жилых корпусах: №№ 27, 28/29, 30 и 31 (на фото), ведется полный комплекс работ по устройству фасадов, монтаж внутренних инженерных систем, внутренние отделочные работы и благоустройство территории.

СПРАВКА

По данным Москомстройинвеста, сегодня на территории Москвы в активной фазе реализации находятся 503 проекта долевого строительства общей площадью свыше 31 млн кв.м. В отношении этих проектов заключено около 180 тыс. ДДУ.

На эскроу-счетах находятся почти 2 трлн руб. граждан, вложивших свои средства в строительство жилья по «новой схеме».

Фото: www.etpmtg.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: рост продаж бюджетных новостроек в III квартале зафиксирован в 13 районах Москвы

Объем проектного финансирования в Москве с июля 2019 года составил 5 трлн руб.

Москомстройинвест: уже более 80% жилых объектов в Москве строится с использованием эскроу

Анастасия Пятова (Москомстройинвест): Нам не удается контролировать проекты с эскроу

Анастасия Пятова: Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям готовности, мы будем пристально за ним следить