Госдума приняла в третьем чтении внесенный в 2018 году законопроект, позволяющий заочно, через интернет, проводить собрание собственников многоквартирных домов.

Фото: www.sevizm.mos.ru

Напомним, что этот документ, внесенный в нижнюю палату парламента в 2018 году депутатами Павлом Качкаевым и Александром Сидякиным, принят в первом чтении в 2019 году.

Законопроект предусматривает изменение  процедуры проведения общих собраний собственников в многоквартирных домах с использованием ГИС ЖКХ.

Как сообщил на пленарном заседании член комитета Госдумы РФ по ЖКХ Илья Осипов (на фото) ко второму чтению поступило девять поправок.

Фото: www.regnum.ru

«В частности, поправки, которые расширяют перечень систем, то есть не только система ГИС ЖКХ, но и региональные системы. Поправка, касающаяся проведения и сроков годового собрания собственников ТСЖ и ЖКХ, которые должны пройти до конца этого года. По действующему законодательству — до конца июня, что сделать невозможно», — пояснил Осипов.

«Собрания собственников в режиме онлайн призваны значительно упростить процедуру управления домом, ведь мы прекрасно понимаем, что принять решение, требующее 2/3 голосов в 200-квартирном доме крайне сложно, что уж говорить о 1000-квартирной новостройке», — отметили в пресс-службе Минстроя России.

Кроме того, по его словам, в текст законопроекта внесена поправка о порядке управления многоквартирными домами, которые строятся в рамках реновации в Москве.

Фото: www.urbaneconomics.ru

По просьбе портала ЕРЗ.РФ документ комментирует заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«13 мая Госдума приняла в третьем чтении законопроект №487583-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Напомню, что этот законопроект был внесен в Госдуму еще летом 2018 года и трижды менялся, прежде чем быть принятым в первом чтении, — отметил эксперт. — Многострадальный законопроект призван изменить порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в электронном виде с тем, чтобы такие собрания стали проводиться чаще.

Фото: www.na-zapade-mos.ru

Это действительно удобная форма проведения собрания, поскольку она позволяет участвовать в собраниях собственникам, которые не только не проживают в доме, но и редко бывают в своих квартирах. Например, в моем подъезде один собственник находится в Эфиопии, а двое — в США. Из Эфиопии письмо с бланком заполненного решения я получил через неделю после окончания собрания, люди, находящиеся в США, не проголосовали...

Если оценивать законопроект в целом, то нужно сказать, что он окажет положительное влияние на расширение практики проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Самые позитивные поправки таковы:

1) отмена необходимости предварительного проведения обычного общего собрания для проведения собрания в ГИС ЖКХ (сегодня это основное препятствие при проведении дистанционного электронного голосования в больших домах, а это большинство новостроек);

2) увеличение продолжительности периода проведения электронного общего собрания с 3—5 до 7—60 дней. Это особенно актуально в связи с тем, что часть собственников всегда будет голосовать не в своем личном кабинете "в системе", а бумажными бюллетенями (решениями). За 5 дней получить такие решения невозможно даже в пятиэтажке.

В законопроекте фигурирует новый вид систем, в которых можно проводить электронные общие собрания. Кроме ГИС ЖКХ ("система") и "иных систем", под которыми понимаются частные порталы, используемые для проведения таких собраний за плату, появились "региональные системы". Установление возможности проведения электронных собраний в региональных системах при непосредственном управлении домами — шаг в сторону "продавливания" субъектами РФ своих систем. Они существуют и были не у дел в отношении электронных собраний.

Эта ситуация исправляется. Если регионы не станут "топить" альтернативные частные иные системы, то выбор будет за собственниками. И обращаю внимание на то, что при принятии поправок собрания в ГИС ЖКХ и в региональных системах можно будет проводить только при способе управления многоквартирными домами непосредственно собственниками.

Законопроект (и будущий федеральный закон) имеет ряд недостатков.

Техника изложения норм в поправках представляется достаточно сложной для понимания их смысла. Так новая редакция части 1 статьи 47¹ ЖК РФ читается так, что первое собрание в ГИС ЖКХ можно всегда проводить без предварительного проведения обычного общего собрания. В этой норме нет никаких оговорок относительно способов управления МКД.

Но оказывается, что по замыслу авторов поправки такая отмена сделана не для всех случаев. Оказывается, законодатели не хотели делать такой отмены для первых общих собраний в ГИС ЖКХ и в региональной системе, проводимых в домах, которые управляются непосредственно собственниками. Такое понимание они заложили путем оставления оговорки о «непосредственном управлении» в новой редакции пункта 3² части 2 статьи 44 ЖК РФ. Это представляется странным, поскольку включение в компетенцию общего собрания собственников вопроса о проведении общего собрания с использованием ГИС ЖКХ или региональной системы – это право принять такое решение на собрании, но не установлении обязанности.

По замыслу законодателей для проведения первого общего собрания собственников помещений в иной информационной системе требуется принятие решения об этом на предварительном общем собрании. Причем, в части 1 статьи 47¹ ЖК РФ об этом также ничего не сказано. Замысел, по мнению законодателей, реализован путем указания в пункте 3² части 2 статьи 44 ЖК РФ того, что к компетенции общего собрания относится принятие решений об использовании при проведении собрания «иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом».

Фото: www.gov-murman.ru

Такое понимание также вызывает сомнение, поскольку если первое собрание в ГИС ЖКХ можно проводить без предварительного простого общего собрания, то в соответствии с частью 13 статьи 47¹ ЖК РФ (она не менялась) и первое собрание в иной информационной системе можно проводить без предварительного простого общего собрания.

Что из всего этого следует? Замысел законодателей задуман ограниченно, реализован невнятно, вызовет неоднозначное понимание и в судах, и у органов государственного жилищного надзора, и у остальных правоприменителей. То есть трудности проведения собраний в электронной форме все же остаются, будет много споров, вопросов в Минстрой РФ, ненормативных писем в ответ…

К недостаткам законопроекта также можно отнести избыточную по содержанию и невыполнимую практически (не только в период пандемии) процедуру блокирования собственниками проведения первого общего собрания в электронной форме. Блокирование задумано путем предоставления собственникам права подачи в управляющую организацию письменных отказов собственников от проведения собрания. По проекту такое собрание будет заблокировано, не начавшись, если большинству собственников в доме удастся прийти лично в офис своей УО и зарегистрировать свой отказ.

Фото: www.zhek.biz

Я думаю, это нереально, неисполнимо. На самом деле, эта процедура мне представляется лишней, надуманной. Ведь собственники могут обсудить вопрос о созыве первого электронного собрания, скажем управляющей организацией, к которой нет доверия, скооперироваться в группах в соцсетях (домовой, подъездных) и... просто проигнорировать собрание, не участвовать в голосовании. В итоге на таком общем собрании не будет кворума, а значит, и принятых решений.

В законопроекте ожидаемо Москвой пролоббирован особый порядок назначения организаций, управляющих домами, созданными в рамках программы реновации, в которых преобладает доля города. В Москве такие назначения будут практиковаться место проведения открытых конкурсов. Итоги конкурсов, конечно, тоже могут быть подтасованы... Но Москва попросила открыто реанимировать "административное управление домами". Когда в нашей столице в этом секторе начнутся по-настоящему рыночные отношения?.. Это вопрос.

Фото: www.23kvartiri.ru

В законопроекте содержится поправка, в связи с пандемией COVID-19 продлевающая на весь 2020 год срок проведения годовых общих собраний. Согласно Жилищному кодексу РФ, годовые общие собрания обязательно должны проводиться во втором квартале каждого года. Но обычно такие собрания в домах не проводятся в связи с ненужностью. Поэтому данная поправка, видимо, будет "спящей".

Если посмотреть немного глубже, то возникает вопрос: а зачем проводить годовое общее собрание, что на нем принимать? Отчет управляющей организации? Но такой отчет необязательно должен быть заслушан (рассмотрен) на общем собрании. Чаще готовится письменный отчет, вывешивается на досках, выкладывается на сайте.

Установление размера платы за содержание на год? Но нет такого требования, что размер платы устанавливается на один год. Изменять "не чаще одного раза в год..." — да. Но это — только для тех, кто любит фиксированный размер платы (это примерно, как в продуктовом магазине покупать продукты каждый раз ровно на 2 437 руб., не больше ни меньше). Размер платы за содержание жилого помещения должен устанавливаться в соответствии с договором управления, а в ДУ должен быть прописан порядок (формула) установления размера платы в течение всего срока действия договора.

Фото: www.gazeta.ru

То есть годовое общее собрание сегодня вообще практически не нужно. Собственники это понимают, поэтому такие собрания почти не проводятся. Если общее собрание собственникам реально нужно, то его проведут, не ожидая "второго квартала года". А если не нужно, то его или не созовут, или не будут в нем участвовать.

Фраза в ч. 3 ст. 45 "при отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников", на самом деле, никого ни к чему не обязывает. В действительности, это не обязанность, а просто призыв.

И хотя законопроект решил несколько острых вопросов в отношении совершенствования регулирования общих собраний собственников, но нерешенных вопросов по собраниям осталось еще очень и очень много.

Будем надеяться, что эти вопросы будут решаться с помощью практиков  и экспертов», — резюмировал Дмитрий Гордеев.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.fa.ru

Другие публикации по теме:

Минстрой предлагает ужесточить лицензирование управляющих организаций: комментарий эксперта

ГИС ЖКХ передана МинстроюДмитрий Гордеев (Институт экономики города): Похоже, в Минстрое уже осознали, что с помощью ГИС ЖКХ информацию до людей не доведешь

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

В Москве собственники жилья в МКД теперь могут управлять домом и голосовать на собраниях в режиме онлайн

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Вопросы организации управления многоквартирными домами-новостройками

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 по делу о проверке конституционности положений ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой АО «Юридическое бюро "Факториус"».

Фото: exiora.ru

Согласно материалам дела, Арбитражный суд Московской области в марте 2021 года признал обоснованным и включил в составе третьей очереди в реестр требований кредиторов гражданина М., признанного банкротом, требование кредитора в размере 1 106 277 руб. (основной долг и проценты).

В рамках дела о банкротстве супруги гражданина М. — гражданки М. обращено взыскание на квартиру, принадлежавшую им на праве общей совместной собственности и бывшую предметом ипотеки в обеспечение кредитного договора, в котором они выступали созаемщиками.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. — средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, — на покупку единственного пригодного для проживания жилья.

Апелляционный суд отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены — в силу взаимосвязанных положений ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и ст. 213.25 Закона о банкротстве — имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.

АО «Юридическое бюро "Факториус"», являясь кредитором мужа, не согласилось с этим решением и потребовало половину средств, вырученных от реализации и оставшихся после удовлетворения требования залогового кредитора, включить в конкурсную массу мужа и направить их на удовлетворение требований кредиторов.

Рассматривая дело, КС РФ указал, что регулирование, запрещающее обращать взыскание на определенные виды имущества в силу его назначения, свойств и признаков, обусловлено стремлением законодателя сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, приемлемый уровень существования, с тем чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.

Наделение единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения исполнительским иммунитетом направлено на защиту права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, включая находящихся на его иждивении детей, пожилых и больных лиц, и в конечном счете — на исполнение обязанности государства охранять достоинство личности. Тем самым исполнительский иммунитет имеет конституционные основания, однако соответствующее регулирование не должно вести к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с должниками.

Ипотечное кредитование, в первую очередь банковское, оставаясь значимым источником для удовлетворения финансовых потребностей граждан, предполагает предоставление залоговому кредитору гарантий надлежащего исполнения должником обязательств в тех случаях, когда залог недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, устанавливается в целях обеспечения обязательств, не связанных с удовлетворением потребности должника в жилище.

Поэтому законодатель должен найти справедливое равновесие прав и имущественных интересов кредитора и должника независимо от характера обязательства, в обеспечение которого заложено жилое помещение, принимая во внимание критерии допустимости ограничения прав.

Фото: anspb.ru

При этом в такой чувствительной сфере, как гарантии жилищных прав, даже если вопрос о них возникает в процессе банкротства гражданина, должны предъявляться повышенные требования к определенности правового регулирования условий предоставления этих гарантий, в том числе в виде наделения исполнительским иммунитетом части денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения, принадлежащего должнику на праве собственности и обремененного ипотекой.

В отсутствие же такого регулирования и применение этих гарантий, и их конкретное наполнение (объем средств, оставляемых должнику, случаи, когда он может корректироваться, в том числе обусловленные поведением должника и кредиторов, и т. п.) остаются в значительной степени в области усмотрения суда.

Исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, федеральному законодателю надлежит урегулировать вопросы, связанные с распространением исполнительского иммунитета на такие денежные средства.

КС РФ постановил, признать взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст.446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении денежных средств, вырученных от продажи принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, следующим образом:

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• суды исключают из конкурсной массы гражданина-должника по его заявлению денежные средства, вырученные от продажи такого помещения (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также на погашение требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве), как защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом;

• размер указанных средств может быть уменьшен в пользу конкурсной массы должника, если этот размер позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище;

• в качестве оснований для отказа в удовлетворении — полностью или в части — заявления гражданина-должника об исключении указанных денежных средств из конкурсной массы допускаются те же основания, связанные с недобросовестностью (злоупотреблениями) со стороны должника, которые применяются при отказе в распространении имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье, не обремененное залогом;

• при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка