В Госдуме подтвердили наличие значительного количества жалоб граждан в сфере ЖКХ по фактам фальсификаций протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Как пишет «Коммерсант», депутат Заксобрания Ульяновской области Геннадий Антонцев попросил областную прокуратуру провести проверку по факту фальсификации протокола о собрании собственников жилья по выбору УК для только что построенного МКД в областном центре.

По информации депутата, согласно протоколу, 15 ноября собственниками ЖК «Северная звезда» (дом №148 А по ул. Радищева) было принято решение о выборе для управления домом компании ООО «Алгоритм», за что было подано 59,7% голосов. Однако на момент оформления протокола право собственности у тех, кто голосовал, еще не возникло, поскольку дом был поставлен на кадастровый учет лишь 21 ноября.

«Могла иметь место фальсификация», — полагает депутат, отмечая, что, согласно Жилищному кодексу РФ, администрация г. Ульяновска должна была в течение 20 дней с момента разрешения на ввод дома в эксплуатацию объявить конкурс по отбору УК, однако этого сделано не было.

Отмечая, что новый МКД с крышными котельными — это всегда лакомый кусок для УК, депутат пояснил, что «только состязательность и конкуренция помогают соблюсти права собственников, когда их участие невозможно». По его словам, ЖК РФ требует, чтобы застройщик сразу же после ввода МКД в эксплуатацию заключал временный договор с выбранной им УК, пока администрация города не проведет конкурс или пока собственники сами не выберут УК.

Но застройщику это невыгодно, потому что в этом случае ему придется самому платить УК за отсутствующих жильцов, поэтому девелоперы и стараются сразу передать дом «по решению собственников». Г-н Антонцев считает, что в регионе это уже становится системой, нарушающей принципы конкуренции и ведущей к ущемлению прав собственников жилья.

Руководитель управления ЖКХ администрации Ульяновска Андрей Ворожецов утверждает, что конкурс провести администрация города просто не успела, поскольку до истечения сроков отбора «Алгоритм» уже предоставил протокол голосования собственников жилья.

Руководитель и совладелец «Алгоритма» Монир Галяутдинов, пояснив, что «за выбор его компании голосовали сами собственники», «они приходили получать у застройщика документы на жилье и им давали бюллетени голосования», уверен, что никаких нарушений с его стороны не было. Он также добавил, что уже пожаловался на депутата Заксобрания и на распространивший информацию интернет-портал Президенту и премьер-министру России, а также в Госдуму РФ.

Председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская подтвердила «Коммерсанту», что проблема выбора управляющих компаний для многоквартирных новостроек «достаточно серьезная и наблюдается во многих регионах». «В момент ввода дома в эксплуатацию права собственности еще у многих не оформлены, созвать собрание невозможно, и застройщики подбирают себе аффилированные или иные компании, с которыми договорились, что те будут закрывать глаза на недоделки. А потом, в итоге, собственникам годами приходится судиться», — сказала она.

Более подробно ситуацию порталу ЕРЗ прокомментировал первый заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, руководитель Рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков Александр СИДЯКИН (на фото).

Фото: www.sidyak.in

«Действительно, значительное количество жалоб граждан в сфере ЖКХ связано с фактами фальсификаций протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, причем не столько в новостройках, сколько на вторичном рынке, — отметил депутат. — Преступления экономической направленности в сфере управления многоквартирным домом представляют общественную опасность, поскольку грубо нарушаются жилищные права и законные интересы собственников по широкому кругу вопросов, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, которые в соответствии с Жилищным кодексом РФ рассматриваются на общем собрании жильцов и оформляются протоколом.

Напомню, что в 2014 году, в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, депутаты партии «Единая Россия» инициировали поправки в статью 46 Жилищного кодекса РФ. Согласно этим поправкам подделка протокола общего собрания собственников подпадает под 327 статью Уголовного кодекса РФ (подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков).

Однако в настоящее время из регионов поступают многочисленные сигналы о том, что следственные органы по непонятным причинам отказывают в возбуждении уголовных дел по фактам фальсификации протокола или понуждения собственников к голосованию (отказу от голосования), которые были установлены, в том числе жилищным инспектором. Случаи ухода от ответственности лиц, фальсифицировавших протокол общего собрания, порождают недоверие собственников жилых помещений, чьи подписи были подделаны, к восстановлению законности и справедливости.

Дополнение статьи 327 УК РФ новым квалифицированным составом требует со стороны МВД РФ дополнительных разъяснений органам внутренних дел по практике привлечения к ответственности лиц, фальсифицировавших протокол общего собрания собственников жилых помещений.

Что касается новостроек, то я не считаю, что правила работы УК для новых домов регулироваться особым образом. Здесь проблема не в изменении жилищного законодательства, а в правоприменении», — резюмировал парламентарий.

Следует отметить, что Верховный суд подтвердил правомочность общих собраний дольщиков по выбору управляющих компаний до регистрации прав собственности на квартиры. Позиция высшего судебного органа заключается в том, что «в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения».

Другие публикации по теме:

Минстрой России устанавливает порядок определения УК для управления многоквартирным домом

Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать