Портал ЕРЗ.РФ продолжает знакомить читателей с модераторами и спикерами «Российской строительной недели-2020», которая пройдет в Москве с 31 марта по 3 апреля. Модератором круглого стола «Налогообложение при работе со счетами эскроу» которые состоятся в рамках RosBuild-2020, является генеральный директор ООО «Аудиторская фирма «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP), постоянный автор портала ЕРЗ.РФ Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото). Сегодня Ольга Владимировна обозначает ключевые вопросы, которые будут обсуждаться в рамках этого мероприятия.

«На круглом столе «Налогообложение при работе со счетами эскроу» будут обсуждаться две основные темы, проинформировала эксперт:

• Сохраняется ли льгота по НДС у застройщиков при долевом строительстве при работе со счетами эскроу.

• Налог на прибыль и УСНО: налоговые последствия при изменении способа расчета по ДДУ и применении счетов эскроу. Обсуждение законопроекта.

Относительно первого вопроса внесу пояснения. До «введения эскроу-счетов» застройщики при передаче дольщикам построенных квартир или машино-мест в многоквартирных домах не облагали их НДС на основании льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса (НК РФ) как «услуги застройщика на основании ДДУ».

Фото: www.gtrk-vyatka.ru

В ранее действующей редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 услуги застройщика упоминались в двух нормах:

• в п. 1 ст. 5 — в контексте того, что цена ДДУ может включать в себя услуги застройщика и возмещение затрат на строительство;

• в п. 2 ст. 18 — указание на то, что на услуги застройщика не распространяются ограничения закона о целевом расходовании средств участников долевого строительства.

И контролирующие органы для целей применения льготы по НДС расширительно толковали услуги застройщика, понимая под ними не только явно выделенную в ДДУ сумму услуг, но и оставшуюся в распоряжении застройщика по окончании строительства сумму экономии средств.

В текущей редакции 214-ФЗ, которая применяется застройщиками, привлекающими денежные средства граждан на счета эскроу, какое-либо упоминание об услугах застройщика отсутствует.

Этот факт некоторые эксперты воспринимают так, что льгота по НДС застройщиками не может больше применяться. При этом, надо отметить, Минфин в своих письмах в 2019 году подтверждает, что льгота сохраняется.

При формулировке льготы законодатель делает отсылку на «услуги застройщика на основании ДДУ», четкого определения которых в действующем законодательстве нет.

В таких условиях можно ли считать услугами застройщика те услуги, которые составляют предмет договора участия в долевом строительстве?

Другими словами, можно ли считать услугами застройщика всю цену ДДУ как услуги застройщика по организации строительства и передаче объекта долевого строительства дольщикам на основании заключенных ДДУ? Если ответ положительный, то тогда льгота по НДС продолжает действовать, как и прежде. Иного нельзя допустить! Об этом и будет дискуссия на круглом столе.

Фото: www.rg.ru

Должен сохраняться баланс интересов участников рынка, а перекоса в сторону реализации готового жилья (которое, как известно, не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) возникать не должно.

Напомним, что ранее, в 2010 году, льгота по услугам застройщика была введена законодателем именно для восстановления баланса интересов участниками рынка.

Если аналогичная норма для продажи жилой недвижимости в долевом строительстве будет убрана, то застройщики, привлекающие средства дольщиков на эскроу-счета, будут поставлены в ущемленное положение. А это недопустимо с точки зрения общих принципов исчисления налогов. Ведь налогообложение не может зависеть от юридической формы сделки, будь то договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

После реформирования законодательства о долевом строительстве для застройщика должен сохранить свое действие следующий порядок налогообложения НДС:

• реализация жилой недвижимости по договору купли-продажи не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ;

• передача застройщиком по ДДУ жилой недвижимости и нежилой недвижимости непроизводственного назначения освобождена от НДС, поскольку для услуг застройщика действует льгота пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Фото: www.b4bgroup.ru

Относительно второго вопроса. Он касается особенностей исчисления налога на прибыль при переходе на эскроу-счета и также напрямую затрагивает застройщиков, которые применяют УСНО.

Весь прошлый год профессиональное сообщество указывало на возникшую проблему, что средства дольщиков, аккумулированные на счетах эскроу должны относится к средствам целевого финансирования. Иначе УСНО становится, по сути, не применимо малым бизнесом в долевом строительстве, потому что все средства дольщиков будут являться доходом, а не экономия, полученная по окончании строительства, как это было ранее. Об этом в многочисленных письмах в 2019 году указывал и Минфин.

Фото: www.god2018.org

В результате Правительство РФ вынесло на рассмотрение законопроект о внесении изменений в статью 251 части второй Налогового кодекса РФ в части отнесения средства дольщиков, аккумулированных на счетах эскроу, к средствам целевого финансирования.

Данные изменения законодательства находятся до сих пор в статусе «Проект». Застройщики поддерживают это и хотели бы, чтобы закон был принят», — подчеркнула Ольга Гаращенко.

Приглашаем застройщиков записываться на круглый стол «Налогообложение при работе со счетами эскроу». Сделать это можно здесь.

Другие публикации по теме:

Спикеры RosBuild-2020. Эксперт Валерий Казейкин (Госдума РФ, НО АРМС): Малоэтажное строительство — залог повышения доступности и качества жилья

Спикеры RosBuild-2020. Леонид Питерский (НОЭ): Нужны единые подходы к определению эффективности использования ресурсов во всех типах зданий

Спикеры RosBuild-2020. Игорь Белокобыльский (ГК Стрижи): Модель оценки жилья, основанная лишь на платежеспособности клиента, уже неактуальна

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков