На портале проектов правовых актов опубликован проект приказа Минстроя РФ «О показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации ‎на II квартал 2020 года».

Фото: www.itd2.mycdn.me

Напомним, что нормы средней стоимости 1 кв. м общей площади жилья применяются для расчета размеров социальных выплат категориям граждан, предоставляемым им на приобретение либо строительство жилых помещений за счет средств федерального бюджета.

Если взять две столичные агломерации, то в Москве средняя стоимость 1 кв. м жилья по сравнению с I кварталом увеличится незначительно: на 0,67% — до 105 751 руб.

В Санкт-Петербурге увеличение составит 3,6%, стоимость «квадрата» вырастет до 79 176 руб.

В Московской области показатель также увеличится на 3,6% — до 64 958 руб.

В Ленинградской области стоимость 1 кв. м останется на прежнем уровне — 51 607 руб.

Значительнее всего в Центральном федеральном округе вырастет стоимость 1 кв. м в Воронежской области. Она увеличится на 4% — до 39 025 руб. Незначительно подрастет стоимость «квадрата» в Ивановской, Орловской и Тамбовской областях.

В регионах Северо-Западного федерального округа (исключая Санкт-Петербург и Ленобласть) стоимость 1 кв. м останется неизменной.

В Южном федеральном округе стоимость метра увеличится в Республике Адыгея (на 2,4%) и в Ростовской области (на 1,7%). В остальных регионах ЮФО она останется прежней.

В Северо-Кавказском федеральном округе на 4% увеличится стоимость 1 кв. м в Карачаево-Черкесской Республике — до 38 368 руб.

Фото: www.minstroy.samregion.ru

В Приволжском федеральном округе 1 кв. м подорожает на 4% в Республике Башкортостан и Саратовской области — соответственно до 45 174 и 32 479 руб. В Пермском крае увеличение составит 0,4% — до 43 398 руб.

Среди регионов Уральского федерального округа незначительное повышение цены произойдет только в Тюменской области и Ямало-Ненецком автономном округе.

В Сибирском федеральном округе наиболее значительное повышение (на 4%) зафиксировано в Республике Тыва и Кемеровской области, на 3,7% вырастет стоимость «квадрата» в Омской области. В Алтайском крае и Иркутской области она подорожает соответственно на 1% и 2,3%.

Фото: www.fotki.yandex.ru

Самые значительные изменения стоимости 1 кв. м жилья по сравнению с предыдущим кварталом в очередной раз происходят в Дальневосточном федеральном округе.

Так, в Хабаровском крае она поднимется сразу на 7,7%, достигнув 68 995 руб. Это самый резкий скачок за текущее изменение цен.

В Республике Саха (Якутия) и Амурской области стоимость вырастет соответственно на 3,6% и 3,5% соответственно. На 2,7% она увеличится в Камчатском крае, Магаданской области, Еврейской автономной области, Чукотском автономном округе и Республике Бурятия.

Менее значительное повышение произойдет в Приморском крае. А вот на Сахалине и в Забайкальском крае стоимость на этот раз останется неизменной.

Фото: www.rg.ru

Регионами с наиболее высокой стоимостью одного квадратного метра жилья во II квартале 2020 года будут являться:

• г. Москва — 105 751 руб.,

• Сахалинская область —79 331 руб.,

• г. Санкт-Петербург —79 176 руб.,

• Республика Саха (Якутия) — 75 694 руб.

Хабаровский край — 68 995 руб.

Самая низкая стоимость квадратного метра будет установлена в следующих регионах:

• Брянская область — 30 412 руб.;

• Республика Дагестан — 30 522 руб.;

• Ставропольский край — 30 526 руб.;

• Кабардино-Балкарская Республика — 31 128 руб.

• Орловская область — 32 177 руб.

Публичное обсуждение приказа продлится до 11 марта 2020 года.

Фото: www.rg.ru

Напомним, что на днях, как информировал портал ЕРЗ.РФ, профильный вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) поручил Минстрою России страны разобраться с низкими нормативными ценами на жилье, не отражающими, по его мнению, реальный уровень себестоимости строительства в регионах.

Как сообщает РИА Недвижимость, поводом для этого поручения стал очень низкий уровень ввода жилья, зафиксированный в Кемеровской области — всего 0,3 кв. м жилья на человека, что сильно отстает от плановых показателей нацпроекта «Жилье и городская среда» (0,82 кв. м на одного россиянина к 2024 году).

По словам Хуснуллина, основная причина низкого уровня ввода — это нормативная стоимость 1 кв. м жилья, ежеквартально устанавливаемая Минстроем и не учитывающая должным образом себестоимость строительства и его маржинальность (рентабельность).

Фото: www.pbs.twimg.com

«Я дал поручение Минстрою проработать этот вопрос в целом по стране», — сообщил Хуснуллин на своей страничке в Инстаграмме после общения с руководством Кемеровской области.

Напомним, что согласно данным Союза инженеров-сметчиков (СИС) в 76 из 85 субъектов РФ рентабельность застройщиков либо не превышает нескольких процентов, либо вообще уходит в минус, то есть их производственные затраты перекрывают прибыль.

Например, если взять ту же Кемеровскую область, то, как сообщили порталу ЕРЗ.РФ в руководстве Союза инженеров-сметчиков, Минстрой установил для Кузбасса цену в 36,3 тыс. руб. за 1 кв. м, между тем как реальная цена, по данным СИС и других независимых источников, в этом регионе составляет около 46 тыс. руб. за «квадрат».

А что думают сами застройщики? Портал ЕРЗ.РФ опросил несколько крупных девелоперских компаний, и вот какие ответы мы получили от их топ-менеджеров.

Ольга ТРОШЕВА (на фото), руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group):

«В Санкт-Петербурге увеличение составит 3,6%, стоимость «квадрата» вырастет до 79 176 руб., — информирует она. — В Ленинградской области стоимость 1 кв. м останется на прежнем уровне — 51 607 руб.

По состоянию на 1 марта 2020 года в Санкт-Петербурге средняя цена в объектах массового спроса составляет 117,0 тыс. руб, в том числе в сегменте «эконом» — 101,7 тыс. руб., в сегменте «комфорт» — 124,1 тыс. руб. Городские локации с самыми низкими ценами — это Шушары (87,9 тыс. руб.), Парнас (90,3 тыс. руб.), Ручьи (90,5 тыс. руб.).

Именно в этих локациях чаще заключаются контракты на госзакупку жилья. Таким образом, получается, что нормативная цена в СПб (79,2 тыс. руб.) на 10—13% ниже минимальных рыночных цен предложения, — резюмирует Ольга Трошева.

В областных объектах (пригородная зона ЛО) на 1 марта 2020 года средняя цена 1 кв. м составляет 78,4 тыс. руб., в том числе в сегменте «эконом» — 74,3 тыс. руб., «комфорт» — 89,2 тыс. руб. Наименьшая цена в пригороде зафиксирована в более удаленных локациях — это Всеволожск (73,0 тыс. руб.), Горелово (74,1 тыс. руб.) и Сертолово (77,8 тыс. руб.). Нормативная цена в ЛО установлена на уровне 51,6 тыс. руб., что на 29—34% ниже уровня минимальных цен предложения в перечисленных локациях», — делает вывод специалист.

Татьяна ПЛАНИНА (на фото), директор по маркетингу и продажам строительного холдинга «Термодом»:

«Компания «Термодом» регулярно участвует в программах предоставления жилья льготным категориям граждан по той стоимости, которая определена Пензенской областью, конкретными населенными пунктами, — информирует топ-менеджер. — Однако данная стоимость существенно ниже рыночной, порой даже ниже себестоимости.

Например, квартиры для детей-сирот необходимо сдавать с отделкой под ключ. Муниципалитет определяет стоимость 1 кв. м жилья в 31—32 тыс. руб., в то время как рыночная стоимость аналогичной квартиры даже без отделки составляет 46 тыс. руб. за 1 кв. м. Соответственно, с отделкой она будет еще дороже.

Таким образом, наши производственные затраты перекрывают прибыль. И в таких проектах «Термодом» участвует исключительно в силу своей социальной ответственности», — подчеркнула Татьяна Планина.

Искандер ЮСУПОВ (на фото), заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой»:

«В данном случае, по моему мнению, не совсем корректно сравнивать регион целиком, без разбивки по городам, — сказал топ-менеджер, пояснив свою мысль: — Стоимость квадратного метра отличается в каждом городе и зависит от нескольких факторов. Во-первых, стоимость определяет локация жилого комплекса. И здесь логика проста: чем ближе проект к центру города, тем выше у него стоимость. Однако нужно понимать, что определяющим является не физическая удаленность в километрах, а то, сколько времени занимает дорого от ЖК до центра.

Во-вторых, на формирование цены влияет классовость проекта и его преимущества. Важно не просто номинальное отношение к бизнесу, комфорту или эконому. Ключевую роль в ценообразовании играет наличие развитой социальной и коммерческой инфраструктуры на территории ЖК: детских садов, школ, медицинских учреждений, развивающих и детских центров, магазинов, аптек и т.д. Это создает преимущества ежедневного комфорта и экономит время.

Также на цену влияет уровень и качество оформления общественных пространств и отделка самой квартиры. Все эти факторы формируют инвестиционную привлекательность проекта.

Если рассматривать наши жилые комплексы, то да, их стоимость выше рынка. Мы работаем преимущественно в комфорт-классе, но при этом наделяем наши проекты элементами бизнес-класса. В каждом нашем проекте на территории предусмотрены парковые и прогулочные пространства, дворы-парки, детские сады, школы. Наша задача — создать для человека такое коммьюнити, которое, с одной стороны, закроет его базовые потребности за счет наличия объектов социальной и коммерческой инфраструктуры в шаговой доступности, с другой — сформирует для него комфортную среду», — подчеркнул Искандер Юсупов.

Павел ЮРОЧКИН (на фото), исполнительный директор АО «Сибстройсервис»:

«Показатели средней рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади жилого помещения на сегодняшний день можно рассматривать, как ориентировочный показатель, не включающий многие издержки: инфраструктура территории, новое законодательство по переходу на счета эскроу счета и другое, — отметил застройщик.

По Тюменской области нормативная стоимость одного квадратного метра жилья  составляет 45 104 руб., в нашей компании по итогам 2019 года средняя стоимость реализованного 1 кв. м. составила 53 800 руб.

И этот показатель был достигнут за счет комплексной застройки территорий. Если отдельно учитывать показатели при расчете каждого введенного дома, сумма себестоимости 1 кв. м. будет выше», — пояснил Павел Юрочкин.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин Минстрою: Следует пересмотреть методику установления стоимости одного квадратного метра жилья

Средняя стоимость строительства МКД массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на февраль 2020 года

Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья на I квартал 2020 года: Сахалин обходит Питер

Минстрой определил среднюю рыночную стоимость 1 кв. м жилья на IV квартал 2019 года

Минстрой на 4% поднял норматив стоимости квадратного метра жилья на второе полугодие

Госдума предложила Минстрою снизить стоимость квадратного метра жилья к 2024 году

Федеральная налоговая служба России опубликовало письмо №БС-4-21/7894@ от 11.07.2024 «Об Обзоре правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации».

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

В письме ФНС России №БС-4-21/7894@, которое адресовано сотрудникам налоговых органов для использования в практической работе, проанализирована судебная практика по вопросам налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости. Всего в письме рассмотрено шесть решений судов.

1. В первом деле рассматривался спор о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения.

Налоговая инспекция (НИ) обратила внимание на Определение Верховного Суда РФ №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023. НИ провела проверку собственника нежилого здания. По результатам проверки было указано, что нежилое здание на 68,5% используется под офисные цели. По мнению НИ, это является основанием для того, чтобы считать, что фактически нежилое здание используется для коммерческих целей, подпадающих под признаки ст. 378.2 НК РФ.

Суды обратили внимание на то, что помещения, входящие в состав нежилого здания, не имеют самостоятельного офисного назначения, не сдаются в аренду третьим лицам, по своему фактическому использованию являются кабинетами, в которых оборудованы рабочие места для сотрудников Заявителя, осуществляющих текущую деятельность Общества. На этом основании суды признали действия налогового органа незаконными.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов, указав, что фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для этих целей.

В подобных зданиях, включаемых в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, как правило, осуществляют хозяйственную деятельность или деятельность по сдаче помещений в аренду именно организации-собственники.

При рассмотрении дела судами установлено и не оспаривалось, что в нежилом здании размещены внутренние структурные подразделения Общества. Общество не смогло опровергнуть документально подтвержденные выводы государственной инспекции о том, что фактически спорное здание используется для размещения офисов в целях ведения обществом его основной коммерческой и сопутствующей коммерческой (логистика и т. п.) деятельности, поскольку в нем располагаются различные службы Общества, включая помещения приема клиентов, причем соответствующие помещения оборудованы стационарными рабочими местами, оргтехникой и средствами связи. В частности, в здании расположены кассы, индивидуальные кабины для клиентов, операционные залы, переговорные комнаты, депозитарий.

При таком положении Судебной коллегией Верховного Суда отмечено, что выводы судов о том, что отдельные помещения в нежилом здании, используемые заявителем как «кабинеты», не должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения в силу своего «вспомогательного» назначения, поскольку кредитная организация осуществляет хозяйственную (предпринимательскую) деятельность, направленную на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений, не соответствуют действительности.

2. Налоговый орган обратил внимание еще на одно дело о привлечении Общества к ответственности за неправомерное исчисление ООО налога в неполном объеме по объектам недвижимости, налоговой базой в отношении которых признается кадастровая стоимость.

Не согласившись с выводом налогового органа, ООО обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на то, что ему не принадлежал и не принадлежит объект недвижимости, по которому налоговая приняла решение о привлечении к ответственности.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа, в удовлетворении заявленных требований ООО отказано по следующим основаниям.

Фото: www.edsro.center

Судами установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись об Объекте 1 аналогичного здания с кадастровым номером (далее — Объект 2), собственником которого является ООО.

При этом Объект 1 включен уполномоченным органом в Перечень на 2017—2020 годы, а Объект 2 — на 2021— 2022 годы, а включение Объекта 1 в Перечень в судебном порядке ООО не оспаривалось. Кроме того, согласно данным ЕГРН, 07.04.2020 записи об Объекте 1 присвоен статус «архивная», как дублирующая сведения об Объекте 2.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что Объект 1 и Объект 2 являются для целей налогообложения одним и тем же объектом недвижимости. Следовательно, налог в отношении Объекта 1 за 2018—2019 годы подлежит исчислению исходя из его кадастровой стоимости. Указанные решения были поддержаны Определением Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023.

3. Третий случай на который обратили внимание налоговые органы, связан с неисчислением ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания.

 По результатам камеральной налоговой проверки, представленной ЗАО налоговой декларации по налогу за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, налоговая инспекция установила неисчисление ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания «Профилакторий, Гараж, УПТК домостроительного комбината (ДСК)», расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «Строительство базы (промышленные объекты)».

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

ЗАО не согласилось с решением налогового органа, посчитав, что вправе не рассчитывать налог в отношении гаража, поскольку спорный объект недвижимости не обладает признаками объекта налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, так как он не находится на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

По этом ЗАО обратилось в арбитражный суд с заявлением, указав, что выражение «расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» относится не только к жилым строениям, садовым домам, хозяйственным строениям или сооружениям, но и к жилым помещениям, гаражам, машино-местам, объектам незавершенного строительства.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Поволжского округа, в удовлетворении заявленных требований ЗАО было отказано по следующим основаниям.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных ст. 378.2 НК РФ, как кадастровая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. В частности, к таким объектам относятся жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Как отмечено судами, в рассматриваемом случае при перечислении имущества законодатель использовал союз «а также», распространяя тем самым критерий расположения объекта «на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» только на жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения.

Определением Верховного Суда №306-ЭС23-23765 от 06.12.2023 решения нижестоящих судов признаны правомерными.

Кроме того, в письме ФНС России №БС-4-21/7894@ были рассмотрены вопросы соответствия Конституции РФ отдельным положениям ст. 378.2 НК РФ.

4. В частности Определением Конституционного Суда №3024-О от 30.11.2023 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, предписывающий, что для целей определения налоговой базы по налогу на имущество организаций с учетом кадастровой стоимости имущества торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

5. Определением Конституционного Суда №8-О-Р от 30.01.2024 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования данное законоположение не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения).

6. Определением Конституционного Суда №1091-О от 25.04.2024 признана конституционной норма  абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, согласно которому в случае, если объект недвижимого имущества (ОНИ) образован в результате раздела ОНИ или иного соответствующего законодательству РФ действия с ОНИ, включенными в Перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии его соответствия критериям, предусмотренным ст.378.2 НК РФ, до включения его в Перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Какие изменения налогового законодательства ожидают строительную отрасль

Застройщики: в период кризиса снижение налоговой нагрузки через вычеты будет эффективнее прямого бюджетного субсидирования

Граждане будут получать налоговый вычет за каждый приобретенный объект недвижимости, а не один раз в жизни

Риэлторы предложили Правительству в разы увеличить налоговый вычет при приобретении недвижимости

В Московской области увеличили срок действия налоговой льготы для инвесторов в строительство

Возбуждать уголовные дела против бизнесменов по налоговым преступлениям теперь можно только на основании материалов органов ФНС

Особенности налогообложения застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ

ФНС разъяснила права на льготы по объектам налогообложения, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость

Минфин разъяснил, кто и как должен платить НДС при установлении сервитута

Минфин разъяснил правила начисления, учета и уплаты НДС при строительстве апартаментов