На страницах портала ЕРЗ продолжается дискуссия о путях развития отрасли жилищного строительства при переходе от «долёвки» к проектному финансированию. Сегодня на вопросы редакции отвечает генеральный директор ООО «АВА-Юг», г. Краснодар (входит в AVA Group, занимающую 5-е место в ТОП региона по объему текущего строительства) Тамара КОЛОМИЙЦЕВА.

— Тамара Игоревна, расскажите об опыте работы Вашей компании через механизм проектного финансирования. Назовите главные проекты, которые реализованы и реализуются с помощью этой схемы.

— Наша компания уже частично перешла на проектное финансирование. В настоящее время ЖК «Мечта» и ЖК «Стрижи» мы строим через проектное финансирование, и в следующем году количество таких объектов будет увеличено.

Опыт показывает, что работать по такой схеме достаточно комфортно.

— В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Переход на проектное финансирование, прежде всего, гарантирует рынок жилищного строительства от появления новых обманутых дольщиков.

Ну а для застройщика это приведет к увеличению себестоимости и уменьшению маржинальности, что, соответственно, скажется на конечной стоимости квадратного метра. В то же время нормально работающий застройщик не будет иметь проблем с финансированием строящегося объекта.

Безусловно, эта мера приведет к тому, что на рынке останутся только сильные игроки, что само по себе неплохо. Например, только у нас в Краснодаре, городе с населением почти 1 млн жителей, работает более 100 девелоперских компаний. Такая плотность рынка, с одной стороны, приводит к высоким товарным остаткам непроданного жилья, а с другой — к большому количеству обманутых дольщиков.

— Что надо сделать, чтобы подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на проектное финансирование?

— Уверена, что здесь не обойтись без непосредственного участия государства. Наличие специальных банковских программ, как ипотечного кредитования, так и проектного финансирования застройщиков, и другие меры — все это позволит сохранить объемы возводимого жилья.

Фото: www. stroyto.yusite.ru

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Ваш коллега, руководитель Брусники Алексей Круковский не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы видите?

— Эксперты нашей компании полагают, что переходный период продлится от двух до трех лет.

— Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. А вот глава Брусники Алексей Круковский считает, что если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих, грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

— Соглашусь с коллегами: немалое значение имеет умение формировать и продавать продукт, а также грамотно управлять денежными средствами. По нашему мнению, от 20% до 25% собственных средств застройщику будет достаточно, чтобы продемонстрировать банку свою финансовую состоятельность

— Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств, и чтобы при этом все было по-настоящему прозрачно и честно? Например, у тех же банков и страховых компаний собственный капитал по нормативам обычно в порядке. Но позже, когда дело доходит до банкротства и ЦБ принимает управление той или иной финансовой организацией в свои руки, выясняется, что собственный капитал у многих банков — дутый, «бумажный», неликвидный, фиктивный. И продать этот капитал невозможно: он ничем не обеспечен, это просто макулатура. Таких примеров множество. А какова в этом плане ситуация у застройщиков?

— У застройщиков в этом плане все гораздо более прозрачно. Основным капиталом девелопера является банк земли. Например, у нашей компании нет фиктивных и неликвидных капиталов. Но есть реальные земельные участки, которые подтверждены документально.

— Вопрос о процентных ставках и доступности денег. Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Действительно процентные ставки снижаются. Не так глобально, как это преподноситься в рекламных объявлениях самих застройщиков, но, тем не менее, тенденции к снижению ставок есть.

Здесь надо отметить активность самих банков, а также совместную работу застройщиков и банковских структур по разработке индивидуальных программ ипотечного кредитования.

 Фото: www.sk-ed.ru

— Банковский контроль: готовы ли банки контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Чтобы они появились, нужно время. Вы согласны с этим?

— Контроль есть, и достаточно серьезный. Те девелоперские компании, кто, как мы, работает по программам проектного финансирования, уже чувствуют это на себе.

Не соглашусь с мнением коллег о том, что банки не имеют соответствующих специалистов. Даже если это где-то и наблюдается, то банковский сектор весьма быстро реагирует на изменения и пополняет свой штат нужными сотрудниками.

— Тамара Игоревна, спасибо за содержательную беседу. Дальнейших успехов в бизнесе лично Вам и всей AVA Group!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция портала ЕРЗ благодарит ООО «АВА-Юг» за помощь в подготовке материала

Другие публикации по теме:

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Александр Рогатых («Аквилон Инвест»): Уже очевидно, что у застройщиков появятся дополнительные расходы, которые повлияют на ценообразование

Ирина Вишневская (СК ЮСИ, Краснодарский край): При проектном финансировании часть затрат застройщиков будет включена в себестоимость жилья

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Стимулирующий механизм в виде передачи земельных участков без торгов девелоперам, достраивающим проблемные объекты, вслед за другими регионами внедрен и в Пензенской области.

Фото: www.PenzaNewz

Портал ЕРЗ уже неоднократно писал о региональном опыте предоставления земельных участков без торгов сильным девелоперам, достраивающим проблемные объекты долевого строительства. В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса РФ земельные участки этим застройщикам предоставляются без торгов, поскольку сама достройка проблемных объектов приравнивается к реализации МаИПов — масштабных инвестиционных проектов.

В каждом субъекте, где действует данный механизм, сформирован и утвержден перечень критериев, который позволяет отнести подобные проекты к МаИПам.   

По мнению региональных властей, эта практика помогает успешно решать в регионах проблемы обманутых дольщиков, за что теперь власти субъектов несут персональную ответственность в соответствии с «дорожными картами», ход реализации которых контролирует Минстрой. Само строительное ведомство совместно с АИЖК активно участвует в развитии данного механизма, о чем недавно «Российской газете» рассказал замминистра строительства РФ Никита Стасишин.

Подобные местные законы, стимулирующие девелоперские компании достраивать проблемные объекты долевого строительства, приняты и действуют в Удмуртии, Татарстане, Северной Осетии, Архангельской, Брянской, Ивановской, Ростовской, Новосибирской, Калининградской, Волгоградской, Ленинградской областях и других субъектах Российской Федерации. На прошлой неделе к ним добавилась Пензенская область.

25 августа на 47-й сессии регионального Законодательного собрания пятого созыва в окончательном чтении принят закон «O мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков и (или) иных лиц, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многокваpтирных домов на территории Пензенской области».

Как поясняют авторы закона, с целью последующей реализации масштабных инвестиционных проектов, предусматривающих обеспечение жилыми помещениями пострадавших дольщиков, юридическим лицам будут предоставляться в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. 

В законе прописаны критерии, которым должны соответствовать инвестиционные проекты.

Критерий №1 — наличие соглашения между пострадавшим участником долевого строительства и застpойщиком, предусматривающего передачу пострадавшему дольщику в собственность жилых помещений.

Критерий №2 — общая площадь предоставляемого пострадавшему дольщику жилого помещения не может быть меньше общей площади жилого помещения, причитавшегося такому участнику по ДДУ, заключенному с застройщиком данного проблемного объекта, нарушившим обязательства по этому договору.

Критерий №3 — срок передачи жилых помещений пострадавшим участникам долевого строительства не должен превышать трех лет c дня заключения договора аренды земельного участка.

Чтобы принятый документ заработал, соответствующие изменения внесены в ст. 12 местного закона «O регулировании земельных отношений на территории Пензенской области».

Представляя в Законодательном собрании Пензенской области новый закон, представители регионального руководства сообщили, что при его разработке был «учтен опыт других субъектов Российской Федерации».

Фото: www.penza-online.ru

«Предусмотренный механизм предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Пензенской области, муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов является самым эффективным, — заявил председатель правительства Пензенской области Николай Симонов (на фото) и добавил: — Кроме того, в целях инвестиционной привлекательности земельных участков в бюджете Пензенской области могут предусматриваться субсидии бюджетам муниципальных образований для строительства инженерных коммуникаций к участкам массовой жилищной застройки».

Другие публикации по теме:

Какую льготу в Удмуртии получат инвесторы, достраивающие проблемные объекты

Максим Федорченко: Поправки в 214-ФЗ разрушают единственный эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков

Губернаторы включаются в решение проблем обманутых дольщиков