Вице-премьер Виталий Мутко сегодня прокомментировал два свежих правительственных постановления, уточняющих процесс управления многоквартирными домами.

Фото: www.rsport.ru

Речь идет о двух документах за подписью Дмитрия Медведева:

• Постановлении Правительства РФ №1541 от 14.12.2018 «О внесении изменений в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (УО) для управления многоквартирным домом»;

• Постановлении Правительства РФ №1616 от 21.12.2018 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

Комментируя первый из этих документов, вице-премьер Виталий Мутко (на фото выше) сообщил, что теперь в рамках конкурсной процедуры для определения победителя предусматривается пошаговое снижение цены договора управления домом и отказ от такого критерия, как стоимость дополнительных работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества.

Напомним, что до выхода постановления №1541 стоимость оказания минимального перечня услуг была фиксированной, а на конкурсах управляющие компании конкурировали за счет объема стоимости дополнительного перечня услуг. Теперь же компании будут конкурировать друг с другом за счет снижения стоимости самого минимального перечня.

«Цель принятых решений — создать конкурентную среду по отбору управляющих компаний и снизить цены на управление домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир», — пояснил Виталий Мутко.

Второе постановление касается назначения УК на временной основе, сроком один год. Речь идет о МКД, которые не выбрали способ управления — согласно Жилищному кодексу собственники помещений обязаны выбрать один из способов управления.

«В случае если дом находится без управления, муниципалитет самостоятельно назначает компанию на временной основе без какого-либо конкурса, стоимость содержания дома в данном случае будет соответствовать муниципальным расценкам», — уточнил замглавы Правительства РФ.

Фото: www.urbaneconomics.ru

Правовую и экономическую подоплеку правительственных постановлений (в особенности первого) для портала ЕРЗ прокомментировал признанный эксперт в сфере управления ЖКХ — ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

История вопроса

«При введении с подачи Минстроя России в 2015 году лицензирования органы местного самоуправления, — в целях передела рынка управления многоквартирными домами в условиях, когда органы государственного жилищного надзора часто под любыми предлогами не выдавали вовремя или вообще лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД «недружественным» управляющим организациям, — назначали своими волевыми решениями «дружественные» УО.

Предлог был благовидным: «не бросать же дома». При этом действующие положения Жилищного кодекса РФ грубо игнорировались.

Письмами Минстроя РФ в 2015 году муниципалитетам рекомендовалось назначать временно (это слово у всех стойко ассоциируется со словом «нелегитимно») управляющие организации для устранения чрезвычайных ситуаций (их создавали органы ГЖИ, которые отказывали управляющей организации в получении лицензий) и путем предоставления «муниципальных преференций». Свою негативную роль эти письма сыграли: где потребовалось власть предержащим, там рынки были переделены.

Фото: www.vseogkh.ru

ФАС России в письме №АД/46729/15 от 02.09.2015 выразила свою позицию в части возможности предоставления временной управляющей организации без проведения конкурсных процедур права на управление многоквартирными домами: без решения общего собрания собственников и без проведения конкурсных процедур согласно Постановлению Правительства РФ №75 от 06.02.2006, временная управляющая организация права на управление МКД не имеет.

Полтора года понадобилось Правительству РФ, чтобы внести в ЖК РФ необходимую поправку. Еще год потребовался, чтобы принять Постановление №1541 от 14.12.2018.

Саму предложенную постановлением процедуру назначения рыночной назвать никак нельзя. Это решение всегда будет субъективным и административным.

Фото: www.23kvartiri.ru

Действовать превентивно, а не «бить по хвостам» 

Проблему «не бросать дома» нужно решать превентивно, а не «бить по хвостам». В текущих условиях управляющие организации отказываются управлять только «убитыми» многоквартирными домами, у которых плохое состояние, потребность в большом объеме и перечне ремонтных работ, а муниципалитет из популистских соображений не готов устанавливать в рамках открытых конкурсов адекватный размер платы за содержание жилого помещения (хотя формально он предельными индексами не ограничивается).

То есть бедность собственников, отсутствие у них работы и доходов, популизм, создание видимости экономических подходов, преобладание «метода кнута», жесткий прессинг органов государственного жилищного надзора за управляющими организациями как за «козлами отпущения» в результате вынуждают УО отказываться выходить на открытые конкурсы. В итоге дома становятся «брошенными».

Фото: www.168.ru

Новое постановление дает муниципалитетам легальную возможность назначать временные управляющие организации из числа отобранных, муниципальных или «преданных» организаций. Эти УО не смогут совершать чудеса и будут создавать видимость работы. Ну а собственники в свою очередь будут делать вид, что платят. А региональные ГЖИ будет пинать тех, кто вынужденно или за некие «коврижки» согласился временно управлять изношенными домами.

Правительство утверждает, что цель принятия постановления от 14.12 2018 года №1541 — «создать конкурентную среду при проведении конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами, снизить цены на управление многоквартирными домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир».

При этом сообщается, что «в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом внесены изменения, которыми в ходе конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены договора управления многоквартирным домом». 

Фото: www.zhkhacker.ru

Изначально в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные вышеупомянутым Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, закладывался следующий принцип.

Победителем открытого конкурса объявлялся претендент, назвавший бОльшую сумму, на которую он готов выполнить дополнительных услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД в добавление к услугам и работам, содержащимся в основном перечне.

Фото: www.nar.ru

Поживем — увидим

И если бы органы местного самоуправления не ленились составлять большие перечни дополнительных работ с достаточно большой суммарной стоимостью дополнительных работ, Минстрой РФ установил бы соответствующие требования к составу и стоимости допперечня в постановление №75, то ушлый претендент (первый подавший документы — а это всегда «дружественная» муниципалитету организация) не мог бы сказать, что он готов выполнить ВСЕ допработы на всю их стоимость (…а значит, другим претендентам нечего уже предложить по стоимости допработ).

Конечно, нужно понаблюдать, как на практике будет реализовываться новый подход. Но слово «демпинг» всем давно известно. Как и слово «популизм». Снижение размера платы за содержание жилого помещения при конкретном состоянии дома и конкретном перечне имеет известные пределы.

Будет ли возможность у победителя конкурса обеспечить требуемое состояние многоквартирного дома при явно заниженном размере платы —это вопрос», — резюмировал Дмитрий Гордеев.

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

В России упорядочат правила сноса самостроя, включая МКД

За грубые нарушения управляющие компании теперь можно будет менять по упрощенной схеме

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Минстрой России устанавливает порядок определения УК для управления многоквартирным домом

Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Проанализировав данные Банка России, ЕИСЖС и ЕРЗ.РФ, компания Key Capital провела исследование активности застройщиков в регионах. Его результаты опубликовал портал МИР КВАРТИР.

Фото предоставлено пресс-службой Брусники

По расчетам аналитиков, к началу июня в России было заключено 10,7 тыс. соглашений между девелоперами и банками о проектном финансировании. С начала года этот показатель увеличился на 14%.

Наибольший рост числа кредитных договоров они зафиксировали в Северо-Кавказском федеральном округе (СКФО) — на 56%. В Уральском округе рост составил 22%, в Северо-Западном (без учета Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — 16%.

Следующий критерий активности застройщиков — получение ими разрешений на строительство (РС) многоквартирных жилых домов (МКД). В первом полугодии региональным девелоперам было выдано 2,7 тыс. разрешений, что на 3,7% меньше, чем за тот же период 2023-го.

Как пояснила генеральный директор Key Capital Ольга Гусева (на фото ниже), причина снижения количества РС в том, что выросла доля крупных проектов. За последний год число обращений застройщиков за получением земельных участков (ЗУ) площадью от 60 га увеличилось на 40%, а по поводу ЗУ площадью от 100 га — на 30%.

Фото: Key Capital

При этом в Южном федеральном округе показатель выдачи разрешений на строительство МКД увеличился за год на 59%, в Центральном (без учета Москвы и Московской области) — на 22%, в СКФО — на 18%.

Аналитики также акцентировали внимание на том, что за прошедшие 12 месяцев увеличилось число застройщиков. Например, в рейтинге ЕРЗ.РФ их уже почти 2,9 тыс., в том числе около 2,5 тыс. зарегистрированы за пределами столичных регионов. В 2023-м региональную «прописку» имели 2,2 тыс. компаний.

Суммарная площадь строящегося жилья в июне составила почти 115 млн кв. м. За первое полугодие этот показатель увеличился на 8%. Без учета столичных агломераций региональные застройщики возводили более 76,8 млн кв. м жилья против 69,7 млн кв. м в начале января.

Фото: Твой Дальний Восток

«Анализ активности региональных девелоперов показывает, что масштабы деятельности строителей в регионах расширяются», — резюмировала Ольга Гусева.

Особенно заметный рост, по ее словам, наблюдается там, где долгие годы жилищное строительство отставало от общих федеральных трендов. Это, в частности, Северо-Кавказский и Дальневосточный федеральные округа.

Эксперт подчеркнула, что местные застройщики смотрят в будущее с оптимизмом благодаря таким программам, как «Семейная ипотека», которая популярна в СКФО с его высокими показателями рождаемости, и «Дальневосточная», стимулирующая местный спрос.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в этом году спрос на проектное финансирование сместился в регионы

Эксперты составили «тепловую карту» для выхода девелоперов в новые регионы

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Эксперты определили регионы, лидирующие по развитию ипотечного кредитования

Эксперты определили наибольшие и наименьшие затраты на строительство жилья в 83 российских регионах

Застройщики считают Свердловскую и Тюменскую области одними из наиболее привлекательных регионов для покупки земельных участков

Эксперты: 96,6% жилищного строительства в регионах России финансируется через счета эскроу

Анатолий Аксаков: в Госдуме намерены выработать механизмы стимулирования решения жилищного вопроса в регионах

ДОМ.РФ: отстающие регионы потеснили лидеров по запуску новых проектов

Виталий Мутко: Строительство жилья начало расти за счет нестоличных регионов