Приобретая квартиру в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, без получения разрешительных документов, граждане должны знать, что такой объект согласно российскому законодательству может быть признан самовольной постройкой и являться потенциально опасным.

Фото: www.acpdom.ru

 

Внешняя характеристика проблемы возведения многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки может быть весьма многогранной. С одной стороны, это граждане, заблуждающиеся относительно возможности строительства жилого дома с этажностью, превышающей три этажа. Или, наоборот, считающие, что закон им позволяет осуществлять строительство многоэтажного жилого дома без получения разрешения на строительство, подготовки проектной документации и последующего ввода в эксплуатацию на том основании, что объект, по их мнению, относится к категории ИЖС.

С другой стороны, это застройщик, который приобретает земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, но вместо этого возводит на нем многоквартирный жилой дом и затем реализует его как доли в праве общей собственности на дом и находящиеся в нем квартиры.

На сегодняшний день сложилась опасная для граждан ситуация при которой существует риск быть обманутым, приобретая объект недвижимости, построенный на земельном участке, предназначенном для строительства индивидуального жилого дома, но фактически таковым не являющийся.

Приобретая квартиру в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (далее ИЖС), без получения разрешительных документов, граждане должны знать, что такой объект согласно законодательству Российской Федерации может быть признан самовольной постройкой и являться потенциально опасным.

Возведение многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки, как правило, осуществляется без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; в отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу; без разработки технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к сетям водоснабжения, водоотведения и электрическим сетям; а также с несоответствием минимально допустимых расстояний между строениями.

Это приводит к нарушению прав и законных интересов граждан, проживающих рядом с объектом строительства, в результате вышеуказанных действий застройщика снижается уровень инсоляции в соседних домах, принадлежащих гражданам, такой дом представляет реальную угрозу жизни и здоровью как самим жильцам, так и проживающим в соседних домах гражданам в случае возникновения пожара или разрушения здания, возведенного с нарушением градостроительных и иных норм.

Таким образом, вышеуказанная проблема в той или иной степени касается каждого из нас. Попробуем разобраться в сложившейся ситуации.

Рассмотрение вопроса строительства многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки необходимо начать с понятия «многоквартирный дом», поскольку оно является одним из ключевых в нашем вопросе.

При этом необходимо также отметить имеющуюся проблему в разграничении понятия «многоквартирный дом» от понятия «объект ИЖС». В ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации о (далее ЖК РФ) раскрывается понятие «жилой дом», под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ для целей указанного кодифицированного акта под объектами индивидуального жилищного строительства понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.

Аналогичное определение закреплено в п. 4 ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 23.11. 2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, представляется, что указанные критерии — этажность и предназначение для одной семьи — не в полной мере соответствуют принципу определенности правовой нормы.

Нормативное ограничение этажности в отношении объектов индивидуального жилищного строительства логически обоснованно для целей ст. 48 и 49 ГРК РФ, поскольку если владелец принял решение о строительстве объекта ИЖС больше трех этажей, то это не означает, что данный объект перестал быть таковым — предназначенным для проживания этого владельца и его семьи. Это лишь означает, что в таком случае (в связи с усложнением технических параметров) необходима подготовка проектной документации и ее экспертиза.

Аналогичный вывод, например, содержится в письме Роснедвижимости от 12.10.2007 №СП/0617 «Об объекте индивидуального жилищного строительства», в письме Минрегиона России от 29.12.2007 №24322-СК/08 «О рассмотрении обращения».

Критерий о целевом назначении объекта ИЖС также не учитывает, что согласно, например, жилищному законодательству собственник дома может разрешить проживание в своем доме другим лицам, не являющимся членами его семьи. Однако в этом случае такой объект также не перестает быть объектом ИЖС.

Таким образом, неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «индивидуальные жилые дома», «объекты индивидуального жилищного строительства», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в законодательство Российской Федерации в части введения четких и отличительных признаков.

Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или нескольких), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

Однако до настоящего времени в отсутствие единого подхода в жилищном законодательстве, законодательстве о градостроительной деятельности, смежных отраслях права решить указанную проблему не удается.

Основное отличие, по нашему мнению в том, что многоквартирные дома и жилые дома блокированной застройки имеют отдельные самостоятельные, структурно обособленные по отношению к другим секции, квартиры. В объекте ИЖС такого разграничения нет. Вместе с тем, представляется, что и такое разграничение не может быть признано вполне легальным.

Именно ввиду неоднозначности определения понятий возникла проблема строительства многоквартирных домов на так называемых «шести сотках», которая усугубилась принятием Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Федеральный закон о «дачной амнистии»).

Фото: www.domkrym.com

 

Федеральным законом о «дачной амнистии» был определен упрощенный порядок переоформления возникших до введения в действие Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон №122-ФЗ) прав граждан на земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, возведенные на таких земельных участках.

Принятие данного Закона было обусловлено тем, что значительная часть недвижимости, используемая гражданами для удовлетворения жилищных нужд, не могла пройти процедуру государственной регистрации по причине отсутствия необходимых документов либо несоответствия их требованиям действующего законодательства по форме либо содержанию.

Таким образом, в целях упрощения порядка регистрации такой недвижимости были внесены изменения в ряд законодательных актов. В частности, согласно п. 4 ст. 25³ Федерального закона №122-ФЗ (утратил силу) и ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 года не требовалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (в том числе для осуществления кадастрового (технического) учета объекта). Такое разрешение не запрашивается при государственной регистрации прав, и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства.

В пояснительной записке к законопроекту №703164-6 отмечалось, что начиная с 2006 года (даты вступления в силу Федерального закона о «дачной амнистии») по упрощенной схеме было зарегистрировано:

— около 2,5 млн объектов индивидуального жилищного строительства;

— более 2 млн домовладений;

— более 6 млн земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Такая положительная динамика свидетельствовала о том, что граждане активно используют предоставленную им возможность упрощенной регистрации прав, что, безусловно, оказывает положительное влияние на стимулирование развития гражданского оборота в сфере жилой недвижимости. В противном случае при отсутствии у граждан необходимых разрешений, предусмотренных градостроительным законодательством, соответствующие объекты индивидуального жилищного строительства будут иметь признаки самовольной постройки и могут быть легализованы только в судебном порядке, что существенно затруднит их оборот на рынке жилой недвижимости.

Таким образом, введение и последующее продление срока упрошенного порядка оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства позволило гражданам оформлять в существующем упрощенном порядке свои права на принадлежащие им фактически объекты индивидуального жилищного строительства. Это в свою очередь служит целям дальнейшего стимулирования вовлечения в гражданский оборот объектов ИЖС, прозрачности обращения соответствующих объектов на рынке и положительно сказывается на динамике развития частного жилого сектора.

Вместе с тем, проблема правоприменительной практики заключается в том, что в отсутствие должного контроля многоквартирные дома регистрируются в качестве объектов ИЖС. При этом, несмотря на то что положениями Федерального закона «О дачной амнистии» не предусматривалось освобождение от получения разрешения на строительство (отсутствовала необходимость предоставлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), оно не фигурировало в качестве документа, необходимого для государственной регистрации прав.

Об этом, в частности, неоднократно указывалось в письмах действовавшего в Госдуме РФ 6-го созыва Комитета по земельным отношениям и строительству; в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 22.11. 2016 №10-4391-КЛ «Для учета в работе»; а также в письме Минэкономразвития России от 09.092016 №ОГ-Д23-10551 «О рассмотрении обращения»; а затем нашло свое отражение в Федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 7 ст. 70 Федерального закона №218-ФЗ до
1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов ИЖС и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.

В данном случае сведения об объекте ИЖС (за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке) указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо в декларации об объекте недвижимости, предусмотренной ч. 11 ст. 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Фото: www.sevizm.mos.ru.

 

Таким образом, положения Федерального закона № 218-ФЗ закрепили необходимость получения разрешения на строительство, и это вполне обосновано, учитывая, что нормы законодательства о градостроительной деятельности содержат четкий перечень случаев, при которых разрешение на строительство не требуется, и в этот перечень объекты ИЖС не входят.

Вместе с тем, такой подход фактически отменил дачную амнистию в отношении объектов ИЖС. При этом, как представляется, такое законодательное решение не устранило полностью проблему строительства многоквартирных домов на «шести сотках».

Процедура получения разрешения на строительство в случае с объектами ИЖС лишь подтверждает, что застройщик обратился в уполномоченный орган, предоставив необходимый минимум документов (в соответствии с ч. 9 ст. 51 ГРК РФ вместо проектной документации допускается предоставление схемы планировочной организации земельного участка).

Единственным документом, подтверждающим соответствие построенного объекта выданному разрешению на строительство и проектной документации (при наличии) является разрешение на ввод в эксплуатацию.

Однако, как уже было указано выше, в рамках «дачной амнистии» указанный документ не требуется. При этом после завершения строительства в целях получения технического плана застройщик предоставляет исключительно разрешение на строительство, а также либо декларацию об объекте недвижимости, либо проектную документацию, на основании которых кадастровый инженер и вносит сведения, необходимые для государственного кадастрового учета. Это не позволяет в полной мере подтвердить, что построенный объект действительно является объектом ИЖС.

Частично данную проблему данную проблему попытались решить письмом Минэкономразвития России от 13.03.2017 №Д23и-1464 «Относительно необходимости выполнения измерений для определения площади объекта индивидуального жилищного строительства». Указанным письмом министерство разъясняет о необходимости проведения кадастровым инженером измерений в соответствии с ч. 4² ст. 1 Федерального закона №218-ФЗ.

Фактическая подмена механизма подтверждения соответствия построенного объекта выданному разрешению на строительство, предусмотренного ГРК РФ (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), осуществлением проверки в рамках проведения кадастрового учета и государственной регистрации привносит дополнительные ненужные риски, создает противоречивую практику применения указанных норм, сложности и для уполномоченных органов, и для самих застройщиков.

В этой связи представляется необходимым скорейшая отмена «дачной амнистии», которая, по сути, в настоящий момент уже не является эффективным способом упрощенной государственной регистрации прав на объекты ИЖС.

P.S. Когда материал готовился к публикации, стало известно, что проект закона о продлении «дачной амнистии» на два года, подготовленный в Комитете Госдумы по государственному строительству и законодательству, будет рассмотрен на заседании палаты 21 февраля. Принять документ планируется до 1 марта, когда истекает срок «амнистии» по действующему законодательству. Как пояснил автор законопроекта, председатель профильного комитета Госдумы Павел Крашенинников, документ предполагает продление «дачной амнистии» в отношении объектов ИЖС до 1 марта 2020 года.

Алекей ТЁ, юрист
Роман ГОЛОВАНОВ, юрист

 

 

 

Другие публикации по теме:

Росреестр: «дачная амнистия» завершится 1 марта 2018 года

О возможности осуществления строительства одного площадного объекта на нескольких земельных участках и нескольких площадных объектов на одном земельном участке

Обманутые алтайские дольщики смогут бесплатно получить земельные участки для ИЖС

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Обсуждению нового законопроекта, предусматривающего переход негосударственной экспертизы в систему саморегулирования, было посвящено сразу несколько важных мероприятий, прошедших в последние недели. Это и заседание 3-й секции Экспертного совета при Комитете Государственной Думы РФ по транспорту и строительству, и заседание Комитета по экспертизе и аудиту НОПРИЗ.

Фото: www.barnaul-altai.ru

 

В ходе этих мероприятий свои замечания и предложения по проекту Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части саморегулирования деятельности юридических лиц, осуществляющих негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий» №374843-7 высказали представители ряда государственных органов, общественных и профессиональных организаций.

Ассоциацию экспертных организаций в строительстве (АЭОС) представлял ее президент Андрей АКИМОВ, который поднял множество злободневных вопросов по содержанию данного законопроекта. Мы попросили Андрея Викторовича рассказать о главных моментах, на которые он обратил внимание в своих выступлениях.

 

«Чрезмерный размер компенсационного фонда возмещения вреда для членов будущих экспертных СРО я считаю очень серьезным недостатком готовящегося закона, — отметил руководитель АЭОС. — Это мнение я постарался донести до моих коллег 12 февраля, на заседании экспертного совета при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству, и 15 февраля — на заседании Комитета по экспертизе и аудиту НОПРИЗ 15 февраля, где обсуждался проект этого законодательного акта.

Вообще, размер компенсационного фонда возмещения вреда для экспертных организаций явно многократно завышен. Он в три раза выше размера взноса в компенсационный фонд членов проектных СРО, где обороты (стоимость проектных контрактов) во много раз больше, чем в экспертизе. Я предложил приравнять размер взносов в компфонды экспертиз к размеру взносов изыскателей, приведя соответствующие цифры.

Скажем, инженерные изыскания для строительства жилого дома стоят 2 млн руб., а вносимый изыскателями взнос в компфонд — 50 тыс. руб. А экспертам, которые, получат, дай бог, 100 тыс. руб. за экспертизу этих изысканий, надо будет вносить 150 тыс. руб. — то есть в три раза больше, чем изыскателям. Получается, что работа экспертов стоит в десятки раз меньше, а взнос — в разы больше, плюс ответственность. При этом вероятность наступления случаев возмещения вреда у изыскателей несоизмеримо выше, чем у экспертов.

Так, проверить достоверность изысканий (например, наличия буровых скважин, их размещения, глубины, правильность отбора образцов) эксперты в силу норм законодательства просто не вправе. Эксперт может только проверить результат изыскания: оценить отчетные данные на предмет соответствия техническим регламентам. Словом, мы считаем, что эта норма — классический административный барьер, который не будет никаким препятствием для недобросовестных организаций, но при этом осложнит финансовое положение всех добросовестных экспертных организаций, будущих членов СРО.

Есть во внесенном законопроекте и другие нормы, излишне обременяющие представителей предпринимательства. Так, в требованиях к организациям негосударственной экспертизы указывается, что они будут обязаны иметь в штате минимум 5 экспертов, но по совокупности закрывающих все направления деятельности в заявленной области. При этом сам термин «заявленной области» в проекте федерального закона не раскрывается, а существующие подзаконные акты содержат лишь перечень из 17-ти видов экспертной деятельности, часть которых при проведении негосударственной экспертизы никогда не применяется или применяется в исключительных случаях.

Например, при проведении оценки соответствия проектов техническим регламентам в силу их специфики негосударственными экспертизами никогда не привлекаются эксперты в сфере ГО и ЧС, редко привлекаются эксперты в сфере газоснабжения, проектов организации строительства. При проведении экспертизы изысканий объектов нормального (2-го) уровня ответственности, также не бывает случаев использования знаний специалистов по инженерно-гидрометеорологическим изысканиям.

Например, наша организация (ООО «Центрэкспертиза») за 4 года сделала экспертные заключения почти на 500 проектов жилого и производственного назначения, и ни один (!) проект не потребовал специалистов такого профиля. При этом после нашей экспертизы построено уже более миллиона квадратных метров жилья.

К тому же на рынке существует критический дефицит кадров в данной сфере. Словом, в области инженерных изысканий, по мнению нашей Ассоциации, нужно иметь только трех аттестованных экспертов: по геодезии, геологии-геотехнике и экологии. В области проектирования достаточно 9—10 специалистов по основным направлениям, закрывающие все основные разделы проектной документации. Таково мнение нашей Ассоциации, которое я изложил на заседании экспертного совета.

Если наши предложения не будут услышаны, то деятельность большинства независимых экспертных организаций станет экономически нецелесообразной при существующей конъюнктуре цен на экспертные работы, а в условиях сужающегося рынка проектных и строительных работ приведет к ликвидации самого института негосударственной экспертизы.

Мы подготовили соответствующую справку о неэффективной экономической составляющей некоторых опасных новаций проекта закона. Направили наши предложения в профильные комитеты Госдумы, министерства и общественные организации. Отрадно, что высказанные нами мысли полностью совпадают с мнением наших коллег из НОСТРОЙ и НОПРИЗ.

Поднимался и вопрос о запрете органам власти субъектов РФ и уполномоченным на проведение государственной экспертизы организациям создавать юридические лица, осуществляющие негосударственную экспертизу. По мнению Ассоциации, норма в этой редакции не содержит однозначного запрета организациям государственной экспертизы заниматься негосударственной экспертизой. В данном случае возможность двоякого прочтения нормы делает ее нерабочей и требует дополнительного уточнения. Возникает также вопрос и о коррупционной составляющей этого положения.

 

 

Конечно, высказанные мною и другими ораторами замечания не означают, что законопроект плох и полностью неприемлем. Его главный плюс в том, что он «заточен» на наведение порядка в экспертном сообществе, где в последнее время возникла масса нерешенных проблем, которые со временем все больше девальвируют саму идею независимой строительной экспертизы.

Наверное, в ряд положительных моментов я бы включил и повышенную ответственность экспертов за некачественные заключения в виде аннулирования аттестата и материальную ответственность СРО за брак, допущенный своими членами, и повышение стажа и опыта работы для получения квалификационного аттестата. Плюсом для нашего сообщества является и то, что опубликованная в начале январе новая редакция положения об аттестации экспертов (Постановление Правительства Российской Федерации от 31.032012№271) в совокупности с приказом Минстроя России № 941/пр от 29.06.2017 наводит порядок в области аттестации и повышения квалификации экспертов, что делает реформу строительной экспертизы более цельной и продуктивной.

В целом отрадно, что законопроект, который долгое время был окутан каким-то туманом, получил первую публичную оценку на заседании экспертного совета. И эта оценка была положительной! Уже в феврале он будет направлен на рассмотрение в профильный думский комитет, до середины марта будут собираться предложения, а уже в мае документ предполагается рассмотреть в первом чтении.

Надеюсь, что многие прозвучавшие на заседании 12 февраля замечания и коррективы, будут учтены при его принятии во втором и третьем чтении», — резюмировал эксперт.

Другие публикации по теме:

Законопроект о саморегулировании негосударственной экспертизы: мнение экспертов

Алтайские депутаты предложили ужесточить требования к негосударственной экспертизе: мнение специалиста 

Проект федерального закона о саморегулировании в экспертизе – наглядная иллюстрация того, чего делать не следует!

В системе экспертизы проектной документации вводится саморегулирование

В Подмосковье документы для разрешения на строительство можно подать через негосударственную экспертизу

Минстрой России утвердил специализацию экспертов в сфере экспертизы проектирования и изысканий

Минстрой России: застройщик, самостоятельно нанимающий изыскателей, проектировщиков и подрядчиков, должен вступить сразу в 3 СРО

В системе экспертизы проектной документации вводится саморегулирование