Приобретая квартиру в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, без получения разрешительных документов, граждане должны знать, что такой объект согласно российскому законодательству может быть признан самовольной постройкой и являться потенциально опасным.

Фото: www.acpdom.ru

 

Внешняя характеристика проблемы возведения многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки может быть весьма многогранной. С одной стороны, это граждане, заблуждающиеся относительно возможности строительства жилого дома с этажностью, превышающей три этажа. Или, наоборот, считающие, что закон им позволяет осуществлять строительство многоэтажного жилого дома без получения разрешения на строительство, подготовки проектной документации и последующего ввода в эксплуатацию на том основании, что объект, по их мнению, относится к категории ИЖС.

С другой стороны, это застройщик, который приобретает земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, но вместо этого возводит на нем многоквартирный жилой дом и затем реализует его как доли в праве общей собственности на дом и находящиеся в нем квартиры.

На сегодняшний день сложилась опасная для граждан ситуация при которой существует риск быть обманутым, приобретая объект недвижимости, построенный на земельном участке, предназначенном для строительства индивидуального жилого дома, но фактически таковым не являющийся.

Приобретая квартиру в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (далее ИЖС), без получения разрешительных документов, граждане должны знать, что такой объект согласно законодательству Российской Федерации может быть признан самовольной постройкой и являться потенциально опасным.

Возведение многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки, как правило, осуществляется без получения необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; в отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу; без разработки технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к сетям водоснабжения, водоотведения и электрическим сетям; а также с несоответствием минимально допустимых расстояний между строениями.

Это приводит к нарушению прав и законных интересов граждан, проживающих рядом с объектом строительства, в результате вышеуказанных действий застройщика снижается уровень инсоляции в соседних домах, принадлежащих гражданам, такой дом представляет реальную угрозу жизни и здоровью как самим жильцам, так и проживающим в соседних домах гражданам в случае возникновения пожара или разрушения здания, возведенного с нарушением градостроительных и иных норм.

Таким образом, вышеуказанная проблема в той или иной степени касается каждого из нас. Попробуем разобраться в сложившейся ситуации.

Рассмотрение вопроса строительства многоквартирных домов в зоне индивидуальной жилой застройки необходимо начать с понятия «многоквартирный дом», поскольку оно является одним из ключевых в нашем вопросе.

При этом необходимо также отметить имеющуюся проблему в разграничении понятия «многоквартирный дом» от понятия «объект ИЖС». В ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации о (далее ЖК РФ) раскрывается понятие «жилой дом», под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии с ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ для целей указанного кодифицированного акта под объектами индивидуального жилищного строительства понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи.

Аналогичное определение закреплено в п. 4 ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 23.11. 2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, представляется, что указанные критерии — этажность и предназначение для одной семьи — не в полной мере соответствуют принципу определенности правовой нормы.

Нормативное ограничение этажности в отношении объектов индивидуального жилищного строительства логически обоснованно для целей ст. 48 и 49 ГРК РФ, поскольку если владелец принял решение о строительстве объекта ИЖС больше трех этажей, то это не означает, что данный объект перестал быть таковым — предназначенным для проживания этого владельца и его семьи. Это лишь означает, что в таком случае (в связи с усложнением технических параметров) необходима подготовка проектной документации и ее экспертиза.

Аналогичный вывод, например, содержится в письме Роснедвижимости от 12.10.2007 №СП/0617 «Об объекте индивидуального жилищного строительства», в письме Минрегиона России от 29.12.2007 №24322-СК/08 «О рассмотрении обращения».

Критерий о целевом назначении объекта ИЖС также не учитывает, что согласно, например, жилищному законодательству собственник дома может разрешить проживание в своем доме другим лицам, не являющимся членами его семьи. Однако в этом случае такой объект также не перестает быть объектом ИЖС.

Таким образом, неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «индивидуальные жилые дома», «объекты индивидуального жилищного строительства», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в законодательство Российской Федерации в части введения четких и отличительных признаков.

Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. Более того, определение назначения помещения через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или нескольких), также нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака.

Однако до настоящего времени в отсутствие единого подхода в жилищном законодательстве, законодательстве о градостроительной деятельности, смежных отраслях права решить указанную проблему не удается.

Основное отличие, по нашему мнению в том, что многоквартирные дома и жилые дома блокированной застройки имеют отдельные самостоятельные, структурно обособленные по отношению к другим секции, квартиры. В объекте ИЖС такого разграничения нет. Вместе с тем, представляется, что и такое разграничение не может быть признано вполне легальным.

Именно ввиду неоднозначности определения понятий возникла проблема строительства многоквартирных домов на так называемых «шести сотках», которая усугубилась принятием Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Федеральный закон о «дачной амнистии»).

Фото: www.domkrym.com

 

Федеральным законом о «дачной амнистии» был определен упрощенный порядок переоформления возникших до введения в действие Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон №122-ФЗ) прав граждан на земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, а также на объекты недвижимости, возведенные на таких земельных участках.

Принятие данного Закона было обусловлено тем, что значительная часть недвижимости, используемая гражданами для удовлетворения жилищных нужд, не могла пройти процедуру государственной регистрации по причине отсутствия необходимых документов либо несоответствия их требованиям действующего законодательства по форме либо содержанию.

Таким образом, в целях упрощения порядка регистрации такой недвижимости были внесены изменения в ряд законодательных актов. В частности, согласно п. 4 ст. 25³ Федерального закона №122-ФЗ (утратил силу) и ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 года не требовалось получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, расположенного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (в том числе для осуществления кадастрового (технического) учета объекта). Такое разрешение не запрашивается при государственной регистрации прав, и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства.

В пояснительной записке к законопроекту №703164-6 отмечалось, что начиная с 2006 года (даты вступления в силу Федерального закона о «дачной амнистии») по упрощенной схеме было зарегистрировано:

— около 2,5 млн объектов индивидуального жилищного строительства;

— более 2 млн домовладений;

— более 6 млн земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Такая положительная динамика свидетельствовала о том, что граждане активно используют предоставленную им возможность упрощенной регистрации прав, что, безусловно, оказывает положительное влияние на стимулирование развития гражданского оборота в сфере жилой недвижимости. В противном случае при отсутствии у граждан необходимых разрешений, предусмотренных градостроительным законодательством, соответствующие объекты индивидуального жилищного строительства будут иметь признаки самовольной постройки и могут быть легализованы только в судебном порядке, что существенно затруднит их оборот на рынке жилой недвижимости.

Таким образом, введение и последующее продление срока упрошенного порядка оформления прав на объекты индивидуального жилищного строительства позволило гражданам оформлять в существующем упрощенном порядке свои права на принадлежащие им фактически объекты индивидуального жилищного строительства. Это в свою очередь служит целям дальнейшего стимулирования вовлечения в гражданский оборот объектов ИЖС, прозрачности обращения соответствующих объектов на рынке и положительно сказывается на динамике развития частного жилого сектора.

Вместе с тем, проблема правоприменительной практики заключается в том, что в отсутствие должного контроля многоквартирные дома регистрируются в качестве объектов ИЖС. При этом, несмотря на то что положениями Федерального закона «О дачной амнистии» не предусматривалось освобождение от получения разрешения на строительство (отсутствовала необходимость предоставлять разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), оно не фигурировало в качестве документа, необходимого для государственной регистрации прав.

Об этом, в частности, неоднократно указывалось в письмах действовавшего в Госдуме РФ 6-го созыва Комитета по земельным отношениям и строительству; в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 22.11. 2016 №10-4391-КЛ «Для учета в работе»; а также в письме Минэкономразвития России от 09.092016 №ОГ-Д23-10551 «О рассмотрении обращения»; а затем нашло свое отражение в Федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 7 ст. 70 Федерального закона №218-ФЗ до
1 марта 2018 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект ИЖС, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов ИЖС и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства.

В данном случае сведения об объекте ИЖС (за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке) указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо в декларации об объекте недвижимости, предусмотренной ч. 11 ст. 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).

Фото: www.sevizm.mos.ru.

 

Таким образом, положения Федерального закона № 218-ФЗ закрепили необходимость получения разрешения на строительство, и это вполне обосновано, учитывая, что нормы законодательства о градостроительной деятельности содержат четкий перечень случаев, при которых разрешение на строительство не требуется, и в этот перечень объекты ИЖС не входят.

Вместе с тем, такой подход фактически отменил дачную амнистию в отношении объектов ИЖС. При этом, как представляется, такое законодательное решение не устранило полностью проблему строительства многоквартирных домов на «шести сотках».

Процедура получения разрешения на строительство в случае с объектами ИЖС лишь подтверждает, что застройщик обратился в уполномоченный орган, предоставив необходимый минимум документов (в соответствии с ч. 9 ст. 51 ГРК РФ вместо проектной документации допускается предоставление схемы планировочной организации земельного участка).

Единственным документом, подтверждающим соответствие построенного объекта выданному разрешению на строительство и проектной документации (при наличии) является разрешение на ввод в эксплуатацию.

Однако, как уже было указано выше, в рамках «дачной амнистии» указанный документ не требуется. При этом после завершения строительства в целях получения технического плана застройщик предоставляет исключительно разрешение на строительство, а также либо декларацию об объекте недвижимости, либо проектную документацию, на основании которых кадастровый инженер и вносит сведения, необходимые для государственного кадастрового учета. Это не позволяет в полной мере подтвердить, что построенный объект действительно является объектом ИЖС.

Частично данную проблему данную проблему попытались решить письмом Минэкономразвития России от 13.03.2017 №Д23и-1464 «Относительно необходимости выполнения измерений для определения площади объекта индивидуального жилищного строительства». Указанным письмом министерство разъясняет о необходимости проведения кадастровым инженером измерений в соответствии с ч. 4² ст. 1 Федерального закона №218-ФЗ.

Фактическая подмена механизма подтверждения соответствия построенного объекта выданному разрешению на строительство, предусмотренного ГРК РФ (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), осуществлением проверки в рамках проведения кадастрового учета и государственной регистрации привносит дополнительные ненужные риски, создает противоречивую практику применения указанных норм, сложности и для уполномоченных органов, и для самих застройщиков.

В этой связи представляется необходимым скорейшая отмена «дачной амнистии», которая, по сути, в настоящий момент уже не является эффективным способом упрощенной государственной регистрации прав на объекты ИЖС.

P.S. Когда материал готовился к публикации, стало известно, что проект закона о продлении «дачной амнистии» на два года, подготовленный в Комитете Госдумы по государственному строительству и законодательству, будет рассмотрен на заседании палаты 21 февраля. Принять документ планируется до 1 марта, когда истекает срок «амнистии» по действующему законодательству. Как пояснил автор законопроекта, председатель профильного комитета Госдумы Павел Крашенинников, документ предполагает продление «дачной амнистии» в отношении объектов ИЖС до 1 марта 2020 года.

Алекей ТЁ, юрист
Роман ГОЛОВАНОВ, юрист

 

 

 

Другие публикации по теме:

Росреестр: «дачная амнистия» завершится 1 марта 2018 года

О возможности осуществления строительства одного площадного объекта на нескольких земельных участках и нескольких площадных объектов на одном земельном участке

Обманутые алтайские дольщики смогут бесплатно получить земельные участки для ИЖС

Эксперт Валерий Казейкин: Из-за летних поправок в 214-ФЗ многие застройщики переходят в сегмент малоэтажки и ИЖС

Об этом говорится в статье гендиректора аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» Ольги ГАРАЩЕНКО и руководителя отдела консультационных услуг этой компании, входящей в состав ECCON GROUP, Натальи БРОВКИНОЙ, опубликованной на сайте компании, которую с любезного согласия авторов сегодня перепечатывает портал ЕРЗ.РФ.

 

Фото: www.obrazilla.ru

 

Бизнес всегда стремится к оптимизации и диверсификации. Ведь это ключевые факторы снижения рисков. Именно поэтому в нашей стране редко можно встретить инвестиционно-строительную компанию, которая строит только один объект недвижимости. Если это и так, то вариантов немного: либо этот строитель — новичок на рынке, либо компания сворачивает данное направление бизнеса и достраивает последний объект. Ну и в последнее время актуальным является вариант, когда застройщик как юридическое лицо организован в виде проектной компании (SPV) под реализацию единственного проекта, что часто становится главным условием предоставления проектного банковского финансирования.

При этом у большинства российских компаний-застройщиков, ведущих одновременно несколько инвестиционных проектов или комплексно застраивающих территории, возникает необходимость распределения затрат на строительство, которые являются общими для нескольких объектов недвижимости, между этими самыми объектами, — для того, чтобы корректно собрать их полную себестоимость.

Сегодня мы хотели бы обсудить подходы к разработке методики распределения таких общих затрат и основные принципы формирования себестоимости объектов строительства.

Как организовать разделение затрат? Какую методику выбрать? С чего начать? Как оформить документально? Ответы на эти и другие вопросы об общих затратах строительства — читайте ниже.

 

Такие разные и такие похожие

Итак, ситуация типичная: организация-застройщик строит комплекс зданий и сооружений, состоящий из нескольких объектов недвижимости. Обычно в составе комплекса есть не только объекты основного назначения (жилые, коммерческие, производственные и т.д.), но и обслуживающая эти объекты инженерная инфраструктура (котельные, трансформаторные подстанции, канализационные коллекторы и т.п.). В рамках комплексного жилищного строительства застройщик может также возводить объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и т.д.). Для производственных или многофункциональных комплексов наиболее характерно включение в проект вспомогательных сооружений (склады, гаражи, ангары и т.п.) и прочих инфраструктурных объектов (бассейны, корты, велодорожки, спортивные комплексы и т.д.).

Все составляющие комплекса обычно размещены на едином или на нескольких смежных земельных участках, что в свою очередь предопределяет наличие общей обслуживающей инфраструктуры строительства, такой как единые места складирования материалов, общий контингент строительных рабочих, затраты на содержание стройплощадки, обслуживание земельного участка и т.п.

Часто для нескольких зданий в комплексе проектной документацией предусмотрено единое благоустройство, детские площадки, общие подъездные пути или въездные группы (шлагбаумы, ворота, КПП и т.д.).

Здесь и возникают затраты, которые нельзя сразу напрямую отнести на себестоимость одного объекта строительства, их необходимо распределять.

Более того, могут быть общие затраты управленческого характера (заработная плата и отчисления отделов и служб управления строительством, содержание службы застройщика, выполнение функций технического заказчика и т.п.) — в зависимости от принятого подхода к расчету финансового результата такие затраты также могут полежать распределению для включения в себестоимость объектов.

Есть еще более интересные ситуации, когда застройщик несет сегодня затраты, которые определенно должны быть учтены в себестоимости будущих объектов, чье строительство еще не начато. А если оно не начато, то могут быть неизвестны и параметры объектов недвижимости, и даже их точное количество. Примером такой ситуации является обустройство территории и возведение магистральных инженерных сетей при комплексном жилищном строительстве. В таком случае технические условия могут быть предоставлены с учетом объемов потребления ресурса всего проектируемого комплекса домов, а фактически строительство может быть начато только с первого этапа застройки. Очевидно, что затраты, относящиеся к будущей стройке, должны быть обособлены от тех, которые включаются в реально строящиеся дома. Подобные общие затраты принято называть «перспективными».

Несмотря на такое многообразие затрат общего характера, их объединяет одно — они одновременно относятся к нескольким объектам строительства и подлежат распределению.

 

Фото: www.minstroy.samregion.ru

 

Несколько слов о терминологии

К сожалению, в действующем нормативном поле для общих затрат застройщика, о которых идет речь, не существует общепринятого определения.

Иногда их называют общестроительными, но это не вполне правильно, поскольку как мы уже отмечали, общими могут быть не только затраты, относящиеся к строительно-монтажным работам. Более того, в этом случае создается неверная аналогия с затратами на выполнение общестроительных работ, что точно не соответствует существу данного вида затрат.

Чаще всего в обиходе можно услышать такие характеристики затрат, как «общеквартальные», «общеплощадочные», «общесекционные», «общие на очередь» и т.п. Вариантов может быть много.

Мы предпочитаем называть все подобные затраты «общекапитальными», имея в виду, что их следует отличать от общих текущих расходов, таких как общехозяйственные расходы или косвенные производственные расходы, относящиеся к нескольким видам деятельности компании. Здесь еще можно вспомнить разницу между «затратами» и «расходами», но, тем не менее…

Это название, возможно, не является методологически верным для застройщика, который строит не для себя, а на продажу, но оно понятно, поскольку пришло из практики: традиционно в России инвестиционное строительство берет терминологию процесса создания объектов основных средств. До сих пор применительно к учету деятельности застройщиков можно встретить такие фразы, как «капитальное строительство», «включение в инвентарную стоимость», «капитальные затраты», «затраты капитального характера» и т.д. Что уж говорить о том, что для большинства компаний-застройщиков привычным является учет затрат на строительство на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В такой контекст «общекапитальные» затраты вполне вписываются.

 

Фото: www.bookvoed.ru

 

Выделяем — собираем — распределяем

Обычно до момента распределения общекапитальные затраты выделяются в отдельные объекты аналитического учета. Применительно к учетным процедурам речь может идти об аналитике к счету учета затрат (08 «Вложения во внеоборотные активы», 20 «Основное производство» или иной — в зависимости от применяемой застройщиком методики учета).

Кстати, следует сказать, что в учете застройщика в качестве объектов аналитического учета могут выступать несколько видов объектов учета капитальных затрат.

Первый вид — это основные (коммерческие) объекты учета (объекты строительства), то есть те активы, которые застройщик будет продавать в том или ином виде. Это, например, многоквартирный дом, многофункциональный центр, комплекс апартаментов или паркинг, отдельные помещения которых будут передаваться дольщикам по договорам участия в долевом строительстве или покупателям по договорам купли-продажи недвижимости, либо здание производственного цеха, медицинского центра или любые иные объекты, на чье строительство инвестор заключил с застройщиком инвестиционный договор.

Второй выделяемый в учете вид — это объекты инфраструктуры (инженерной, социальной, транспортной). Очень часто такие здания и сооружения являются для застройщика обременениями основного объекта, поскольку как таковой цели возведения этих построек у застройщика не имеется, он обычно не предполагает их использовать самостоятельно, а планирует передать органам власти или ресурсоснабжающим и обслуживающим организациям. Но без обустройства таких обременений подчас бывает невозможно строительство или эксплуатация основных объектов, поэтому застройщик вынужден брать возведение таких объектов на себя. Затраты на строительство обременений в дальнейшем включаются в себестоимость основных объектов.

И, наконец, третий вид объектов учета затрат — те самые общекапитальные затраты. Они распределяются между несколькими объектами строительства, основными и (или) инфраструктурными.

Таким образом, в учете застройщика в определенный момент могут одновременно учитываться разные виды объектов учета (например, жилые дома нескольких очередей строительства, инженерная инфраструктура, детский сад и общеквартальные затраты на каждую очередь). Однако в итоге при завершении строительства определенного коммерческого объекта и при расчете финансового результата по нему его себестоимость должна быть полностью сформирована с учетом всех относящихся к его строительству затрат, в том числе общего характера.

 

Фото: www.retail.ru

 

С чего начать

Как ни странно, но в вопросе распределения общих затрат для начала следует определиться с объектами учета затрат, то есть с «получателями» распределения.

А ведь часто это не так просто сделать, как кажется на первый взгляд. Особенно с учетом того, что здесь требуется профессиональное суждение о выделении объектов строительства, а бухгалтер, очевидно, не настолько погружен в сферу проектирования и строительства, чтобы самостоятельно решить такой вопрос.

От того, насколько правильно были выбраны объекты учета затрат, зависит корректность дальнейшего распределения общекапитальных затрат и формирования в целом себестоимости объектов недвижимости. В значительной мере объект учета определяет и состав включаемых в его себестоимость затрат.

При выделении объектов учета для отражения затрат на строительство следует руководствоваться проектной документацией по объекту. Затраты, относящиеся к объекту строительства, включенные в сводный сметный расчет, учитываются как затраты на возведение данного объекта. Учет затрат организуется в разрезе каждого объекта строительства, независимо от того, строится он на основании отдельно выданного разрешения на строительство или разрешения, включающего в себя несколько объектов.

При формировании объекта учета могут пригодиться Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), утв. Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст, Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99), утв. Постановлением Госстроя РФ от 26.04.1999 № 31, и ныне уже утратившая силу «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004)», утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1.

Из документов следует, что объектом строительства является отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также, при необходимости, с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.).

Коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, входят в состав зданий, а отдельно стоящие здания котельных, трансформаторных подстанций, наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, магистральные и внеквартальные сети, — учитываются в качестве самостоятельных объектов.

Устройство дворовых и внутриквартальных проездов между зданиями может быть учтено в составе затрат на строительство таких зданий в качестве благоустройства и обустройства подъезда к зданию, а затраты на строительство дорог, не относящихся к внутридомовым или внутриквартальным, должны быть выделены в отдельные объекты учета.

Выделение затрат на строительство школ, детских садов и прочих объектов социальной инфраструктуры производится так же, как прочих зданий, с учетом инженерных сетей, внутридомовых и внутриквартальных дорог, благоустройства прилегающих территорий и т.д.

Как видим, чтобы не ошибиться с выделением объектов учета капитальных затрат, бухгалтер инвестиционно-строительной компании должен более внимательно изучить техническую и проектную документацию и при необходимости организовать плотное взаимодействие с техническими или инженерными службами компании.

 

Фото: www.vesfin.ru

 

Следующий этап — поиск связей и отношений

Итак, объекты учета определены, затраты по ним собираются в учете. Следующий вопрос — как решить, на какие именно объекты строительства распределять конкретные общие затраты?

Распределение общекапитальных затрат должно производиться между всеми объектами, к которым относятся данные затраты. Здесь следует руководствоваться документацией от служб, отвечающих за строительство, и элементарной логикой.

Например, общеквартальные затраты должны распределиться между домами, входящими в квартал, а затраты отделов и служб, занимающихся управлением строительством, — на все строящиеся объекты в текущем месяце.

Кажется, все просто, но чтобы достичь такой простоты учета, необходимо сначала ее организовать.

Скорее всего, бухгалтеру предварительно придется обсудить с соответствующими службами компании два ключевых момента: полный перечень общих затрат капитального характера и планируемую очередность строительства (например, по кварталам, очередям, секциям и т.д.). Нелишним будет ознакомиться с генпланом застройки и функционалом структурных подразделений компании, занимающихся строительством (если застройщик строит сам), а также его обслуживанием и управлением.

Сами общие затраты при этом также необходимо формировать с учетом того, на какие объекты они в дальнейшем будут распределяться. Иными словами, группировка общекапитальных затрат должна соответствовать составу объектов — будущих получателей распределения.

Отдельно здесь еще следует заметить, что не все затраты общего характера имеет смысл распределять на объекты инженерной инфраструктуры, обслуживающие основной объект. Ведь себестоимость самого инфраструктурного объекта подлежит дальнейшему включению в стоимость основных объектов. Необходимо руководствоваться принципом рациональности и особенностями конкретной застройки.

Вместе с тем, затраты на обустройство объектов инфраструктуры, особенно в долевом жилищном строительстве, в некотором смысле тоже можно считать общекапитальными, ведь они обычно подлежат распределению между несколькими основными объектами строительства как обременения. Разница будет в моменте включения затрат в себестоимость и в подходах к принятию решения о распределении.

В большинстве случаев затраты на возведение инфраструктурных объектов распределяются на стоимость основных объектов строительства в момент их фактической передачи органам государственной власти или местного самоуправления, либо указанным ими специализированным организациям (ресурсоснабжающим или обслуживающим) — если такая передача произойдет.

Распределение затрат на строительство объекта инфраструктуры должно производиться между всеми объектами, возможность строительства которых обусловлена обязанностью по созданию и передаче этого обременения, независимо от сроков строительства. Основанием для определения перечня объектов распределения должна являться техническая и проектная документация, документация по планировке территории (ППТ, ГПЗУ и др.), технические условия, а также договоры или соглашения, заключенные застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления.

В отдельных случаях, когда связь инфраструктурного объекта с конкретными объектами строительства, которые будут построены в будущем, неочевидна, вполне допустимо, не отступая от принципа экономической обоснованности, распределить затраты на его строительство в себестоимость текущих проектов.

Если объект инфраструктуры включен в предмет договора с инвестором (например, в случаях строительства производственной базы или комплекса), то затраты по нему не распределяются, а формируют его себестоимость как основного объекта, который подлежит передаче инвестору по акту.

В целом же для объектов инфраструктуры в жилищном строительстве порядок распределения затрат будет сильно зависеть от назначения использования объекта и условий его передачи. Кроме того, не вся инфраструктура может быть признана обременением строительства – после ввода в эксплуатацию она может отчуждаться возмездно, эксплуатироваться застройщиком самостоятельно или использоваться иным образом. Поэтому особенности формирования и распределения себестоимости объектов инфраструктуры должны быть темой отдельного разговора.

 

Фото: www.glas.ru

 

База распределения и как ее получить

Распределение общекапитальных затрат на строительство должно производиться экономически обоснованным способом, выбор которого застройщик осуществляет самостоятельно. Способ распределения или, иными словами, «база распределения», зависит от существа таких затрат.

Из теории учета мы знаем, что важнейшим принципом выбора базы распределения является пропорциональность: величина распределяемых затрат и величина выбранной базы распределения должны находиться в пропорциональной зависимости (чем больше база — тем больше величина распределяемых затрат).

И здесь бухгалтеру также не обойтись без специалистов, которые погружены в производственный процесс.

В качестве самого распространенного и применимого для большинства случаев способа распределения общекапитальных затрат можно рассматривать способ пропорционально проектной (фактической) общей или полезной площади объектов строительства.

Под полезной площадью объекта в данном случае понимается сумма проектных (фактических) площадей всех продаваемых помещений здания. Этот показатель в большей степени актуален для долевого жилищного строительства или торгово-офисных комплексов, где инвесторы «покупают» не весь объект, а его части, нефункциональная же часть здания уходит в долевую собственность.

Понятно, что в ходе строительства объектов используется проектная площадь, а после ввода объекта в эксплуатацию становится известна фактическая площадь, по обмерам БТИ.

Также в зависимости от вида затрат и особенностей организации строительного процесса могут использоваться следующие способы распределения:

• пропорционально площади земельных участков под строительство (если речь идет, например, о перспективных затратах, по которым нет еще проектной документации);

• пропорционально количеству помещений в многоквартирном доме или многофункциональном комплексе (для затрат, которые связаны с количеством инвесторов или будущих покупателей недвижимости);

• пропорционально сумме базовых затрат — оплата труда основных рабочих, материальные расходы и т.д. (можно использовать для чисто «строительных» затрат);

• пропорционально общей сумме капитальных затрат периода (актуально для затрат, учитываемых как затраты на содержание службы застройщика, или затрат технического заказчика);

• и т.д.

Для правильного понимания процесса важно помнить, что показатели, используемые для расчета коэффициента распределения (площадь, количество помещений, сумма затрат и т. д.), являются оценочными значениями, учет последствий изменения которых регламентируется ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений», утв. Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 №106н.

Изменение оценочного значения подлежит признанию в бухгалтерском учете перспективно, не корректируя ранее признанные доходы или расходы организации. Однако такие изменения должны отражаться своевременно и определяться обоснованно. А большая часть информации, необходимой для определения базы распределения, в данном случае формируется вне бухгалтерии.

Именно поэтому перечень актуальных объектов для распределения затрат и значения показателей базы их распределения следует периодически запрашивать у ответственных служб компании, а лучше всего — организовать процесс предоставления в бухгалтерию соответствующей информации, прописав его во внутреннем регламенте компании. Такая информация должна определяться на основании подтверждающих документов (проектной или технической документации, договоров и т.д.) и предоставляться в виде документа, подписанного ответственным лицом, с такой периодичностью, чтобы к моменту распределения затрат бухгалтер имел актуальные данные.

В ином случае есть риск некорректного распределения затрат и искажения себестоимости объектов из-за несвоевременного отражения в учете изменения оценочного значения.

В практике встречаются даже такие ситуации, когда фактически строительство здания уже прекращено и получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а затраты общего характера, например на обустройство строительной площадки, продолжают распределяться на этот объект, поскольку в бухгалтерию своевременно эта информация не была предоставлена. Такого допускать нельзя.

 

Фото: www.i.ytimg.com

 

Для успеха любого дела очень важно выбрать правильный момент

Если говорить о моменте распределения общекапитальных затрат, то мы бы выделили три самых актуальных варианта.

Первый вариант — распределение непосредственно в момент несения затрат.

Примером может служить ситуация работы техники на нескольких объектах, когда в документах четко указано, сколько часов было отработано на каком объекте. В этом случае затраты можно разделить сразу пропорционально, оформив это бухгалтерской справкой.

Строго говоря, приведенные в данном примере затраты могут не считаться в полной мере общекапитальными, поскольку они соотносятся с конкретным объектом, но только в первичной документации база распределения выделена отдельно, и поэтому точная величина затрат каждого объекта требует предварительного расчета.

А вот если рассматривать ситуацию, когда та же самая техника работала на тех же самых нескольких объектах строительства, но не фиксировала время работы на каждом из них (выполняя, например, обустройство внутридворовых проездов), то распределить такие затраты уже можно пропорционально выбранной в учетной политике базе распределения общекапитальных затрат.

Вариант второй, и он же самый распространенный — распределение с установленной периодичностью.

Это когда в учетной политике компании прописывается ежемесячное или ежеквартальное перераспределение всех накопленных по аналитике затрат пропорционально установленной базе распределения.

Это яркая реализация принципа рациональности — с учетом объемов операций, которые застройщику приходится ежедневно оформлять в ходе строительства, не имеет смысла распределять каждый вид затрат отдельно, если можно их общую сумму распределить один раз в конце периода. Конечно, при условии, что база распределения одинакова. Здесь можно еще вспомнить распределительный закон умножения из школьного курса математики.

И, наконец, третий вариант распределения — в определенный момент времени.

Например, в момент получения разрешения на строительство или утверждения проектной документации перспективные затраты, учтенные ранее обособленно, могут быть распределены на конкретные объекты строительства пропорционально их проектным площадям.

Кроме того, мы уже говорили о включении затрат на объекты инфраструктуры в себестоимость основных объектов — в момент их передачи органам власти или специализированным организациям.

Выбор момента распределения каждого выделенного вида общекапитальных затрат предопределяется также спецификой деятельности застройщика и особенностями организации учета.

 

    

 

Подведем итоги

Основной тезис, который мы старались раскрыть в рассматриваемой теме, звучит так. Универсальной методики формирования и распределения затрат, которые мы называем общекапитальными, не существует. Застройщик должен самостоятельно выбрать способ разделения затрат и формирования себестоимости объектов, ориентируясь на максимальное соответствие принципу экономической обоснованности.

В любом случае при разработке собственной методики распределения общекапитальных затрат застройщик должен руководствоваться спецификой своих инвестиционных проектов и планами застройки. Нет смысла дробить общие затраты на малые группы и искусственно придумывать различные способы их распределения. С другой стороны, и сбор всех капитальных затрат в общий «котел» нельзя признать обоснованным, особенно при условии наличия большого числа объектов на разных стадиях строительства.

Правильный подход — детально проанализировать перспективную схему застройки и состав общекапитальных затрат, определить ключевые их группы и соотнести с теми объектами, на которые будет производиться списание. Именно так сформировать объекты учета общекапитальных затрат. Далее следует разработать методику обоснованного распределения затрат и прописать основные принципы их учета в положении об учетной политике компании. А если в будущем возникнет необходимость в детализации этих групп учета, то это можно будет сделать, внеся в учетную политику соответствующие дополнения. Решения о формировании объектов учета затрат и актуальные значения показателей базы распределения настоятельно рекомендуем оформлять документально и заверять подписью ответственных за эту информацию лиц. 

И тогда процесс распределения общих затрат на строительство инвестиционных объектов не будет вызывать никаких проблем.

Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото слева), генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

Наталья БРОВКИНА (на фото справа), руководитель отдела консультационных услуг аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

УСН в 2021 году для точечного девелопмента

Целевое финансированию для проектов с эскроу в свете принятия 368-ФЗ: проблемы и нюансы

Обзор основных изменений в Налоговом кодексе РФ, связанных с рынком новостроек

Эффект налогового капкана: чем для застройщика-«упрощенца» может обернуться переход на эскроу

Эксперты: при использовании застройщиком счетов эскроу льгота по НДС должна быть сохранена

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами