Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group

 

Фото: www.solntv.ru

 

По сложившейся практике теплоснабжающие организации заключают два договора теплоснабжения в отношении одного объекта, находящегося сначала в стадии строительства, а затем в стадии эксплуатации. Первый договор теплоснабжающая организация заключает с компанией-застройщиком, второй — с управляющей компанией.

При такой двухдоговорной модели неизбежно возникает некий переходный период, продолжающийся с момента прекращения договора, заключенного теплоснабжающей организацией с застройщиком на срок, ограниченный датой получения им разрешения на ввод в эксплуатацию, до момента заключения нового договора с управляющей компанией.

В этот переходный период потребление тепловой энергии и теплоносителя на введенном в эксплуатацию объекте теплоснабжающая организация считает «бездоговорным», при котором сумма, подлежащая оплате застройщиком, определяется теплоснабжающей организацией не по приборам учета, а расчетным методом по максимальной проектной мощности.

 

Фото: www.st57.domofond.ru

  

В результате у застройщика возникают дополнительные повышенные расходы на обеспечение построенного объекта тепловой энергией.

Кроме того, нельзя полностью исключить риск налоговых последствий для застройщика. Дело в том, что под обоснованными расходами застройщика понимаются экономически оправданные затраты, при этом расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (ч. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ).

Застройщик получает денежные средства участников долевого строительства непосредственно после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (ч. 6 ст. 15.5 214-ФЗ от 30.12.2004).

Поэтому оплата потребления тепловой энергии уже после получения дохода, отягощенная отсутствием действующего договора с теплоснабжающей организацией, может быть признана налоговым органом как экономически необоснованные затраты, которые можно производить только при условии оплаты налога на прибыль.

 

Фото: www.riakursk.ru

 

Потенциальная опасность существует и для теплоснабжающей организации. Согласно ч. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или договором оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить потерпевшему неосновательно полученное. В рассматриваемом случае это разница между суммой, определенной расчетным методом по максимальной мощности, над суммой, определенной приборным методом за фактически потребленное количество тепловой энергии.

Как ни странно это может прозвучать, но формально-юридически теплоснабжающая организация в переходный период, когда договор с застройщиком прекращён в связи с получением разрешения на ввод в эксплуатацию, а договор с управляющей компанией ещё не заключен, вправе предъявить претензии по оплате тепловой энергии только к собственникам помещений в построенном здании, поскольку в данном случае имеет место безосновательная экономия у этих собственников.

Согласно ст. 210 ГК РФ, бремя содержания имущества несет собственник, а таким лицом в отношении построенного здания, потребляющего тепловую энергию, застройщик не является. Помещения в построенном здании передаются застройщиком в собственность участников долевого строительства, при этом первоначальное право собственности с момента государственной регистрации этого права возникает именно у этих лиц.

Поэтому сложившаяся практика применения института «бездоговорного потребления тепловой энергии» требует правового анализа. При этом не исключено, что потребуется внести изменения в правовые акты, регулирующие порядок определения суммы за потребление тепловой энергии, подлежащей оплате в переходный период, когда разрешение на ввод в эксплуатацию застройщиком уже получено и договор теплоснабжения с застройщиком прекращен, а новый договор с управляющей компанией еще не заключен.

Во-первых, заключение договора теплоснабжения на срок, ограниченный моментом получения застройщиком разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию, противоречит правилам, установленным следующими нормативными правовыми актами:

 

Фото: www.slideserve.com

 

1. Существенные условия договора теплоснабжения определены ст. 15 190-ФЗ от 27.07.2010 «О теплоснабжении». В перечень существенных условий входит объем тепловой энергии или теплоносителя и ряд других специальных условий, но законом не предусмотрено, что договор может носить срочный характер, и это вполне объяснимо, так как объект необходимо обеспечивать теплом постоянно в соответствии с сезоном, и только этим может быть ограничен период подачи тепловой энергии. Закон не относит срок к числу существенных условий договора теплоснабжения, допуская при этом, что иные существенные условия могут быть установлены правилами организации теплоснабжения, утвержденными Правительством РФ, но не соглашением сторон.

2. Правилами организации теплоснабжения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 №808, срок обеспечения объекта тепловой энергией также не включен в перечень существенных условий договора теплоснабжения. Поэтому потребители тепловой энергии приобретают ее у теплоснабжающей организации, как правило, по долгосрочному договору теплоснабжения.

Во-вторых, сложившийся подход, фактически означающий наказание застройщика за якобы противоправное потребление, противоречит следующим правилам, установленным нормативным правовым актом отраслевого регулятора:

1. В соответствии с п. 81 Методики осуществления коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя, утвержденной приказом Минстроя России от 17.03.2014г. № 99/пр (далее — Методика), критерием отнесения потребления тепловой энергии к категории «бездоговорного» является не отсутствие действующего договора, а самовольное присоединение или самовольное пользование системами теплоснабжения. Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта, застройщики не допускают ни того, ни другого, так как технологическое присоединение к сетям теплоснабжения с установкой приборов учета осуществляется застройщиками в период строительства в порядке, установленном нормативно-правовыми актами.

 

Фото: www.obrazilla.ru

  

2. Пунктом 7 Методики допускается применение расчетного метода (по максимальной проектной мощности) только при отсутствии на объекте приборов учета, а также в периоды их выхода из строя или работы в нештатном режиме. При наличии возможности измерения всех параметров, необходимых для осуществления коммерческого учета, должен применяться приборный метод учета потребленной тепловой энергии, теплоносителя.

В третьих, разрыв во времени между датой получения разрешения на ввод построенного объекта, с которым связано прекращение договора, заключенного теплоснабжающей организацией с застройщиком, и датой заключения договора с управляющей компанией предопределен ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ: договор управления многоквартирным домом заключается застройщиком с управляющей компанией в течение пяти дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию. К этому еще надо добавить время, необходимое управляющей компании для заключения договора с теплоснабжающей организацией.

Применяемая в настоящее время двухдоговорная модель делает практически невозможным обеспечение перехода от застройщика к управляющей компании обязанности по оплате тепла в день получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При таком подходе даже самый добросовестный застройщик лишен возможности избежать так называемого бездоговорного потребления тепловой энергии.

 

Фото: www.edsro.center

 

Проведенный анализ сложившейся практики и особенностей правового регулирования учета потребления и оплаты тепловой энергии приводит нас к следующим выводам и предложениям:

1. При условии установки во введенном в эксплуатацию здании измерительных систем учета (теплосчетчиков, средств измерения параметров теплоносителя и других величин, с использованием которых определяется количество тепловой энергии и теплоносителя, полученных потребителем) потребление тепловой энергии не может быть квалифицировано как бездоговорное.

2. Только самовольное присоединение или самовольное пользование системами теплоснабжения, но никак не отсутствие действующего договора теплоснабжения, могут служить критериями отнесения потребления тепловой энергии к категории «бездоговорного».

3. В связи с отсутствием правовых оснований для квалификации потребления тепловой энергии в переходный период как «бездоговорного», плата за фактическое потребление тепловой энергии в этот период должна определяться приборным методом.

 

Фото: www.sun9-41.userapi.com

 

4. Претензии теплоснабжающей организации по оплате потребления тепловой энергии в переходный период как «бездоговорного» могут быть оспорены застройщиком в судебном порядке.

5. Возможным вариантом решения так называемой проблемы «бездоговорного потребления тепловой энергии» застройщиками может стать переход от двухдоговорной модели построения отношений теплоснабжающей организации с потребителями к однодоговорной. При таком варианте договор теплоснабжения первоначально будет заключен с застройщиком, а после ввода построенного им объекта в эксплуатацию будет осуществлена перемена лица в заключенном договоре и его стороной (потребителем) станет управляющая компания.

6. Бездоговорное потребление тепловой энергии в рассмотренной нами ситуации — это миф, построенный на игнорировании правовых норм, регулирующих учет потребления и порядок оплаты потребленной тепловой энергии. А реальность такова, что практика применения института бездоговорного потребления тепловой энергии основана на этом мифе, а не на правовых предписаниях. Это позволяет квалифицировать заключение срочного договора теплоснабжения с последующим предъявлением к оплате бездоговорного потребления как злоупотребление правом и доминирующим положением на рынке (ч. 1 ст. 10 ГК РФ).

 

 

7. В связи со сложившейся практикой, противоречащей, как мы выяснили, нормам правого регулирования, необходимо либо дополнительное разъяснение Минстроя России в форме информационного письма, либо дополнение Методики пунктом 81.1. следующего содержания:

«81.1. Потребление тепловой энергии, теплоносителя не является бездоговорным в период с момента прекращения договора, заключенного теплоснабжающей организацией с застройщиком, до момента заключения договора с управляющей организацией при условии установки в здании, введенном в эксплуатацию в установленном порядке, измерительных систем учета или теплосчетчиков и средств измерения параметров теплоносителя и других величин, с использованием которых определяется количество тепловой энергии, теплоносителя, полученных потребителем тепловой энергии.

В указанный период величины всех параметров, необходимых для осуществления коммерческого учета, определяются приборным методом по показателям приборов учета, установленных на введенном в эксплуатацию объекте капитального строительства».

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Энергоэффективное жилье: запросы потребителей и выгоды девелоперов

Минстрой вместе с ОНФ проанализируют причины снижения энергоэффективности многоквартирных домов

Порядок эксплуатации бесхозных котельных и тепловых сетей

Требования энергетической эффективности вновь будут изменены

Новые правила определения класса энергоэффективности жилья сократят стоимость строительства на 10—15%

Определен основной критерий оценки энергоэффективности новостроек

Новые формы типовых документов для техприсоединения к тепловым сетям

Правила установления требований энергоэффективности кардинально изменятся

Правительство упростит техприсоединение к тепловым сетям

Спикеры RosBuild-2020. Леонид Питерский (НОЭ): Нужны единые подходы к определению эффективности использования ресурсов во всех типах зданий

Чем не устраивает строительное сообщество Свод правил «Тепловая защита зданий»: комментарий эксперта

Девелоперу из Петербургского региона удалось исключить человеческий фактор, ошибки при заполнении документов и повысить доверие дольщиков.

 

 

Петербургская компания ИНВЕСТТОРГ входит в ТОП-10 по объемам возводимого жилья в Ленинградской области, занимая в соответствующем рейтинге ЕРЗ.РФ 3-е место.

В данный момент девелопер завершил строительство двух жилых комплексов в Кудрово — это около 1 500 квартир почти на 100 тыс. кв. м, паркинги, кладовки и коммерческие площади.

О том, как крупнейший застройщик региона решил перейти на автоматизацию своих процессов, рассказала маркетолог компании ИНВЕСТТОРГ Евгения Павлова (на фото ниже).

«За время своей работы мы неоднократно сталкивались с рядом проблем относительно передачи объектов недвижимости собственникам, — пояснила топ-менеджер. — Как известно, уведомление дольщиков — это процесс, затратный и по времени, и по ресурсам. Исходя из имеющегося у нас опыта, мы пришли к выводу, что нам требуется искать инструменты для автоматизации процессов и обратились к компании "Базис"».

Также, по словам Евгении Павловой, для компании важно было исключить риски, связанные с человеческим фактором, например с ручным методом отображения и фиксации данных и их хранения в едином облаке.

   

 

При работе с системой «Базис» в компании ИНВЕСТТОРГ исключили следующие моменты и автоматизировали такие процессы:

• некорректное заполнение договоров и актов (система позволяет формировать шаблоны и подтягивает из общей базы данных всю необходимую информацию);

• отладили корректность фиксации персональных данных дольщиков;

• зафиксировали построение логики фиксации замечаний;

• составили общую базу данных и организовали удобную работу с ней;

• обеспечили формирование отчетности, статистики и анализа деятельности подразделения;

• оптимизировали трудозатраты рабочей группы подразделения;

• оптимизировали временные рамки по работе с дольщиками (сократив часы приемки).

«Опыт работы с "Базис.Недвижимость" показал большое разнообразие готовых решений поставленных задач. Из всего количества решений больше всего нас удовлетворил функционал "Базис.Ключи"», — рассказала Евгения Павлова.

«Это готовый продукт и огромная помощь для застройщика во время передачи. Все данные автоматически заполняются, исключается человеческий фактор, — поделилась она результатами, заключив: — Это классный инструмент, который позволяет буквально нажатием одной кнопки выгрузить все необходимые документы».

 

 

Решение задач

Одна из главных задач, которую нужно было решить, — восстановление работы телефонии на период заселения, и функционал «Базис.Ключи» эту задачу решил на 100%.

«Для нас это важно. Раньше тратились колоссальные ресурсы — время и деньги, сотрудники приходилось работать в выходные дни, чтобы работа телефонии не перегружалась, — вспоминает Павлова. — Сейчас с этой задачей полностью справились. Сотрудники не отвлекаются на дополнительные задачи, а занимаются своими делами».

Заказчик остался доволен и автоматизацией процессов баз данных: теперь все они хранятся в одном облаке. Это позволяет правильно выгружать документы, а также сократить время на их подготовку.

Кроме того, удалось полностью снять функционал прозвонов и автоматизированно направлять дольщику приглашение.

«Конечно, это не ново, но это очень удобный инструмент в системе "Базис.Ключи", — радуется Евгения. — Благодаря рассылке sms-уведомлений и личному кабинету дольщика в системе увеличивается доверие к нам как к застройщику. Теперь дольщик видит все, что происходит с его квартирой. Да, бывает, что приемки проходят не с первого раза, как бы мы ни старались. Но теперь дольщик не «терроризирует» застройщика в лице менеджеров, и это само по себе — огромное облегчение».

Система «Базис.Ключи» позволяет сделать процесс прозрачным — пока устраняются недостатки, дольщик остается спокойным. Нет лишней нервотрепки и коммуникации, когда дольщик пытается дозвониться, но не может, поскольку линия занята. Эта система удобна и застройщику, и дольщику. И, как отметила Евгения Павлова, это имиджевый момент доверия: дольщик понимает, что все в порядке, не нужно переживать, квартиру сдадут в срок, нужно только подождать несколько дней для устранения недостатков.

 

Процесс перехода

По словам топ-менеджера, в компании несколько затянулся процесс интеграции ввиду внутренних технических моментов. Осенью 2022 года началась активная стадия заполнения системы. При этом загрузка заняла большое количество времени, поскольку по-разному велся пул информации, которую нужно было загрузить. Необходимо было тестировать и загружать договоры во время интеграции документов, а они у застройщика персонализированные. Поэтому работа с продуктом «Базис.Ключи» началась только в мае 2023 года, когда активно пошла сдача.

«Даже за эти четыре месяца мы поняли, как нам удобно работать с продуктом, — отмечает Евгения. — Хотя мы пока решили не прибегать к интеграции с нашей CRM-системой AMO, где хранится вся информация по сделкам дольщиков, а вручную загружать данные таблицами. Но огрехи в ее работе есть».

Например, согласно логике AMO, одна квартира — это одна сделка и один дольщик. В то же время в «Базис.Ключи» совершенно другой подход. Если покупается квартира по семейной ипотеке — то это два дольщика, если с детьми — то три-четыре. И, как отметила Евгения, эти данные не получалось выгрузить в АМО. Поэтому, чтобы не потерять дольщиков и сделки, было решено оставить все как есть.

При этом во время внедрения продукта команда «Базис.Недвижимость» всегда была на связи, помогала и отвечала на все вопросы, даже если они повторялись.

«Это очень важно, когда техническая поддержка работает не с 9 до 18 часов, а находится на связи в любой момент, помогая со всеми эксцессами», — подчеркнула Евгения Павлова.

 

 

Результаты

«Благодаря автоматизации нам удалось в 1,5—2 раза увеличить скорость сдачи квартир и получить кристально чистый контроль над подрядчиками, — отметила Евгения. — Мы понимаем, на каком этапе и где нужно доработать, кому указать на недочеты».

Во время внутренней приемки все замечания четко выписываются. После отправления уведомления дольщику через почту России ему высылается sms-приглашение на приемку. Застройщик опробовал два варианта записи клиента: назначая конкретную дату и время или открывая интервал, где дольщик мог выбрать удобное «окошко».

«Дольщик приходит в назначенное время с полным пакетом документов. Его встречает наш "бегунок", который провожает до квартиры. Там, на месте, прораб или инженер вносит замечания в системе "Базис.Ключи", если таковые появляются, — описала процесс Евгения, добавив: — Это очень удобно: у каждого инженера на руках планшет, можно оперативно зафиксировать недочеты. После чего "бегунок" провожает клиента в центр заселения, где менеджеры распечатывают все документы и подписывается акт приемки и передачи квартиры». 

Конечно, бывают случаи, когда квартиры не принимаются с первого раза. По ним фиксируются замечания по каждому подрядчику. В этот же вечер составляется заявка на пул квартир, по которым подрядчик обязан устранить замечания в определенный промежуток времени. Затем этот же дольщик повторно приглашается, он указывает удобное ему время и принимает свою квартиру.

«Все квартиры сдаются, и дольщики намного меньше проявляют негатива, потому что система кристально прозрачная. Они видят, на каком этапе идет устранение, — рассказывает Евгения. — У нас есть дольщики, которые покупали квартиры для инвестиций. Они отмечают, что теперь телефонная линия свободна, мы отвечаем на все звонки. И абсолютно все вопросы можно решить через личный кабинет. Люди перестали нервничать, а это отражается на взаимоотношениях с нами».

Единственный момент, который застройщик пока не смог реализовать, — перевести работу со всеми подрядчиками в систему «Базис.Ключи». К сожалению, они не готовы взять на себя смелость обучиться этой системе и внедрить новшества в свои процессы.

Хотя два подрядчика уже захотели получить доступ к системе, поэтому в компании надеются, что вскоре подключатся и остальные.

 

 

«Мы считаем некорректным, когда в торжественный для дольщика момент уходит много времени на заполнение документов. Нам всегда хотелось сразу выдать ему ключи, чтобы он счастливый пошел в свою квартиру, — пояснила Евгения Павлова. — И теперь нам это удалось реализовать. Поэтому и на новых объектах мы будем продолжать работать с системой "Базис.Ключи" — теперь мы знаем, что нам нужно и как это сделать».

Также в компании планируют провести аудит процессов, чтобы понять, какие новые инструменты от «Базис.Недвижимость» можно внедрить в свою деятельность. Ведь, как заметила Евгения, автоматизация — это главное, к чему нужно стремиться каждой строительной компании.

 

 

   

   

    

   

   

Другие публикации по теме:

Как 100+ застройщиков в РФ возводят и продают объекты

Ак Барс Дом увеличит до 85% передачу квартир с первого раза благодаря цифровому решению от «Базис Недвижимость»

Как внедрение сервиса «Базис.Ключи» помогло застройщику в три раза ускорить передачу ключей

Итоги двух месяцев использования компанией Астон Екатеринбург «того самого сервиса по передаче ключей»

Как внедрение сервиса «Базис.Ключи» увеличило число счастливых покупателей. Кейс группы компаний Атлас девелопмент

Высокий уровень сервиса с передачи первого объекта дольщикам. Кейс внедрения сервиса «Базис.Ключи» московским застройщиком ASTERUS

Как застройщик из Екатеринбурга с помощью сервиса «Базис.Ключи» опередил конкурентов по качеству сдаваемых объектов

Эстетика в сервисе застройщика: как компания Мармакс автоматизировала передачу ключей в домах бизнес-класса

Ускорение передачи квартир почти в три раза с сервисом «Базис.Ключи»: кейс внедрения в ГК СТРОЙТЭК

Как интеграция сервиса «Базис.Ключи» позволила застройщику с первого раза сдавать 85% объектов по двусторонним актам приема-передачи