У строительных компаний появился интерес к легальным способам уменьшить налоговую нагрузку: ведь с 2019 года ставка налога на добавленную стоимость выросла на два процентных пункта. В данной статье, опубликованной в журнале «Главбух», рассмотрены строительные работы, с которых компаниям не нужно платить НДС.

     

Фото: www.pp.userapi.com

      

С каких операций строительной компании не нужно платить НДС

1. Безвозмездная передача в госсобственность жилых домов, детсадов и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения. В том числе дороги, электросети и водозаборные сооружения (подп. 2 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

2. Услуги по жилому строительству на основании договора долевого участия (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК).

3. Услуги и работы по реставрации объектов культурного наследия (подп. 15 п. 2 ст. 149 НК).

4. Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК).

5. Передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (подп. 23 п. 3 ст. 149 НК).

6. Оказание услуг ЖКХ управляющей компании от застройщика дольщикам (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК).

7. Ремонт общего имущества в многоквартирном доме в качестве управляющей организации многоквартирного дома (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК).

   

Безвозмездная передача обременений властям

Строительная компания вправе не платить НДС с недвижимости, которую передает властям (подп. 2 п. 2 ст. 146 НК). Обычно, чтобы получить разрешение на строительство, застройщика просят возвести объект социальной значимости или инфраструктуры.

Не надо заявлять к вычету входной НДС по материалам, работам, услугам, которые использовали для строительства обременений. Если о передаче обременений заранее не было известно, а компания заявила НДС к вычету, то придется восстановить и уплатить налог в бюджет (абз. 1 подп. 2 п. 3 ст. 170 НК).

Для расчета используйте ставки НДС, которые действовали на момент применения налоговых вычетов (письмо Минфина от 20.05.2008 №03-07-09/10). Это значит, по ставке 18%, если вычет был до 1 января 2019 года.

Раздельный учет надо вести, если застройщик за право получения разрешения на строительство получает обязанность возвести за свой счет объект инфраструктуры.

Застройщик с позволения властей может получать прибыль от эксплуатации обременений. В таком случае он должен начислить НДС с выручки и вправе заявить НДС к вычету. Те же правила действуют в рамках концессионного соглашения, когда стройкомпания использует в коммерческих целях мосты и путепроводы.

  

Фото: www.glavbuhufa.ru

     

Договоры с дольщиками

Освобождаются от налогообложения НДС услуги застройщика по договору участия в долевом строительстве (письмо Минфина от 11.04.2019 №03-07-07/25553). Также не надо уплачивать НДС с продажи квартир и долей в них.

Не надо платить НДС с реализации машино-мест гражданам (письмо Минфина от 26.02.2013 №03-07-10/5454). Напротив, с продажи машино-мест организациям платить налог придется. Следовательно, принять входной НДС к вычету при реализации квартир или машино-мест гражданам застройщик не вправе.

Кроме того, уплата НДС зависит от того, какие функции выполняет застройщик (см. таблицу ниже). Также, если в проекте недвижимости часть помещений предназначена дольщикам, а часть перейдет в собственность застройщика, надо вести раздельный учет.

  

В каких случаях застройщик платит НДС, а когда нет

Застройщик	Жилые помещения	Нежилые помещения	Производственные помещения
Продавец	Нет	Да	Да
Посредник	Нет	Нет	Да
Подрядчик	Да	Да	Да

Источник: «Главбух»

    

Чтобы не было проблем с учетом входного НДС, застройщик вправе отказаться от льготы (п. 5 ст. 149 НК). Для этого нужно представить заявление в налоговую инспекцию по месту своей регистрации до 1-го числа того периода, в котором компания планирует прекратить применять освобождение от НДС.

 

Реставрация объектов культурного наследия

С работ и услуг по сохранению объектов культурного наследия, а также работ по приспособлению таких объектов для современного использования не надо платить НДС (подп. 15 п. 2 ст. 149 НК). Поэтому входной НДС со стоимости покупок, которые приобретались для таких работ, не следует принимать к вычету, а нужно учитывать в их стоимости (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК).

Подрядчики не обязаны выставлять счет-фактуру по таким работам и уплачивать НДС в бюджет. Чтобы избежать налоговых рисков, в договоре с субподрядчиками не нужно указывать НДС в стоимости работ. Это значит, что НДС также не должно быть в актах по форме №КС-2.

Если подрядчики и субподрячики выполняют не только льготные работы, то нужно вести раздельный учет.

Аналогичные требования действуют для застройщика. Выставлять счета-фактуры с НДС для инвестора не нужно. Исключение — документы на услуги застройщика-посредника. В налоговую базу по НДС включается сумма вознаграждения.

Если подрядчик ошибочно выставил счет-фактуру на работы и материалы с НДС и уплатил налог в бюджет, то застройщик вправе принять НДС к вычету (определение Верховного Суда от 27.11.2017 №307-КГ17-9857).

Право на льготу есть у тех компаний, которые выполняют работы из специального перечня (письмо Минфина от 21.05.2018 №03-07-07/34038, письма Минкультуры от 11.12.2017 №12564-12-04, от 14.02.2018 №1161-12-02). См. чек-лист ниже.

   

Фото: www. tvoeip.ru 

    

Чек-лист. Какие работы с памятниками освобождаются от НДС

• Разработка проектной документации по консервации, реставрации и воссозданию объектов культурного наследия.

• Разработка проектной документации по ремонту и приспособлению объектов культурного наследия.

• Ремонт и приспособление объектов культурного наследия.

• Реставрация, консервация и воссоздание оснований, фундаментов, кладок, ограждающих конструкций и распорных систем.

• Реставрация, консервация и воссоздание металлических и деревянных конструкций и деталей.

• Реставрация, консервация и воссоздание декоративно-художественных покрасок, штукатурной отделки и архитектурно-лепного декора.

• Реставрация, консервация и воссоздание конструкций и деталей из естественного и искусственного камня.

• Реставрация, консервация и воссоздание произведений скульптуры и декоративно-прикладного искусства.

• Реставрация, консервация и воссоздание исторического ландшафта и произведений садово-паркового искусства.

• Реставрация, консервация и воссоздание живописи.

Если договор подряда заключен на реставрационные работы, работники подрядчика должны соответствовать квалификации реставратора (выпуск 57, раздел «Реставрационные работы» Справочника работ и профессий, утв. приказом Минздравсоцразвития от 21.03.2008 №135).

Ремонт и реставрация — не одно и то же. Ремонт нужен для поддержания в эксплуатационном состоянии памятника. А реставрация проводится, чтобы выявить и сохранить историко-культурную ценность объекта (ст. 42, 43 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия»).

Помимо работ по перечню без обязательных документов применять льготу также нельзя. Что нужно, см. ниже.

   

Какие документы нужны, чтобы подтвердить льготу по НДС со стоимости реставрационных работ

Требования по льготам одинаковые для всех исполнителей — застройщика, генподрядчика, подрядчика, субподрядчика (подп. 15 п. 2 ст. 149 НК, ст. 45 Закона №73-ФЗ, письмо УФНС по Москве от 23.04.2010 №16–15/043550).

    

С каких объектов долевого строительства надо и не надо платить НДС

НДС не платим	НДС платим
Жилые и нежилые помещения	Торговые и деловые центры
Магазины на первых этажах жилого дома	Здания и сооружения производственного назначения
Машино-места для жильцов дома и других физлиц	Машино-места для организаций и ИП

Источник: «Главбух»

      

Журнал «Главбух», сентябрь 2019 года 

  

Фото: www.yt3.ggpht.com

    

   

  

   

   

Другие публикации по теме:

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

Об этом рассказывает Юлия ЗУБАРИК, ведущий российский градостроитель, генеральный директор архитектурно-градостроительного бюро «Мастер'с план».

    

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори    

    

Концепция 15-минутного города — свежий, любопытный подход. Она отвечает на вопрос, может ли человек прожить свою повседневную жизнь, в которой есть все основные составляющие: дети, работа, сервисы (закрывающие базовые потребности), отдых, — без многочасовых ежедневных пробок и толкучки в общественном транспорте по два часа в день.

Если в пределах примерно 15 минут пешком или на велосипеде у жителя города есть все, что требуется ему для комфортной и полноценной жизни, — значит, город работает на человека, а не наоборот.

Иногда концепцию 15-минутного города трактуют неверно и говорят про «запрет выезда из района» и про цифровой контроль. Эта концепция, наоборот, направлена на расширение выбора. Хочешь — можешь жить локально, а можешь пользоваться возможностями всего мегаполиса. Но главное, у тебя нет нужды ежедневно преодолевать десятки километров ради самых базовых потребностей.

Когда мы переносим концепцию с уровня красивой схемы в конкретный проект, для девелопера и города возникают ключевые вопросы. Концепция «15 минут» должна отвечать подходу, который мы применяем в проектах «Пять Д» — дома, дороги, дети (садики и школы), досуг и дела (рабочие места). В проект изначально закладываются социальная инфраструктура, коворкинги или офисные пространства, парки и общественные центры, жилая застройка. 

    

Фото: © Сергей Буторин / Фотобанк Лори

    

Во‑вторых, морфология и плотность. Чтобы локальные сервисы, бизнесы выжили, нужна достаточная плотность жителей и рабочих мест. Важно соблюсти квартальную структуру с понятной уличной сетью, «сквозные» пешие маршруты, активные первые этажи. Иначе люди поедут в другой район, где удобнее и интереснее. 

Район должен быть встроен в систему общественного транспорта: удобный доступ к метро, наземному транспорту, пересадочным хабам. Тогда часть функций можно будет закрывать рядом с домом, а часть — в городе. Важно учесть необходимость комфортных тротуаров, велоинфраструктуры, безопасных переходов, мест отдыха и безбарьерной среды. 

При этом нужны разные форматы жилья, разные ценовые сегменты, работа с местными сообществами и участие жителей в принятии решений. 

     

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

    

У концепции есть несомненные плюсы.

• Для жителей, прежде всего, это экономия времени и сил. Больше ресурса на семью, здоровье, образование, человеческое общение. Когда базовые сценарии не завязаны на автомобиль и случайную пробку, то это другой уровень ощущения контроля над собственной жизнью.

• Для девелопера такая концепция может стать переходом от «метров» к образу жизни. Проекты с продуманной локальной инфраструктурой, общественными пространствами и местами приложения труда лучше удерживают стоимость, формируют устойчивый спрос на сервисы и менее чувствительны к колебаниям на рынке чисто «спальных» квадратных метров.

• Для города это снижение нагрузки на магистрали и транспорт, более равномерное распределение повседневных потоков, меньше экологический след. Город получает не спальные массивы и перегруженный центр, а сеть полноценных районов, каждый из которых добавляет ценность, а не только спрос на инфраструктуру.

     

Фото предоставлено архитектурно-градостроительным бюро «Мастер'с план»

          

Но у концепции есть и уязвимые места, о которых важно говорить, отмечает генеральный директор архитектурно-градостроительного бюро «Мастер'с план» Юлия Зубарик (на фото).

• Социальная сегрегация и джентрификация. Качественная среда и богатый набор функций повышают стоимость земли и жилья. Если не продуманы механизмы обеспечения доступности, мы выдавливаем менее обеспеченные группы все дальше на периферию, откуда добираться до точек жизнедеятельности уже не 15 минут, а час-полтора.

• Перегрузка инфраструктуры. На бумаге все красиво, но если социальные объекты (школы, поликлиника) спроектированы «впритык», через несколько лет реального заселения они оказываются в состоянии постоянного дефицита мест. Формально объект находится рядом с домом, но фактически доступ есть не у каждого жителя. Поэтому при планировании нужно закладывать запас по мощности и учитывать реальные демографические сценарии.

• Формализм. Можно нарисовать на генплане окружности радиусом 800—1000 м и поставить галочки напротив всех функций, но при этом не получить безопасную удобную среду. Настоящий 15-минутный город должен предусматривать и расстояния, и качество маршрутов, и сценарии жизни, и чувство принадлежности людей к своему месту пребывания. Такой город должен вписываться в рамки, которые помогают человеку жить легче.

     

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

От архитектуры до сервиса: как комплексный подход к продукту повышает его ценность

Как подчеркнуть природный ландшафт архитектурой и почему это важно в премиум-классе

В фокусе — свет: на Российской строительной неделе обсудят, как освещение строит будущее городов

Как мастер-планы и цифровые решения помогают улучшать городскую среду

Архитекторы и девелоперы вывели формулу успешного проекта на форуме АРХ-Москва