Актуальную тему анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

 

Фото: www.donnews.ru

 

Декабрь пандемийного 2020 года был отмечен важным событием в правовом регулировании градостроительства — Градостроительный Кодекс Российской Федерации (далее ГрК) был дополнен главой 10, полностью посвященной комплексному развитию территорий (далее КРТ).

Потребовалось продолжительное время для того, чтобы субъекты РФ приняли правовые акты по вопросам, отнесенным новой главой ГрК к их компетенции, а участники рынка могли разобраться с особенностями правового регулирования КРТ.

Первые сложности возникли с определением видов КРТ, поскольку указание видов в том варианте, в каком они перечислены в ст. 65 ГрК, свидетельствует об отсутствии внятных критериев для примененного законодателем способа выделения отдельных видов КРТ, т. е. их классификации.

Об этом я подробно писал ранее в статье «Виды комплексного развития территорий», поэтому здесь повторю только кратко. Классификация — это деление объема понятия по одному существенному признаку, т. е. основанию или критерию. Невозможно определить такой признак в отношении четырех указанных в ст. 65 ГрК видов комплексного развития территорий — КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий, КРТ по инициативе правообладателей. Первые три вида выделены законодателем по признакам наличия и типа застройки, четвертый — по признаку наличия инициативы правообладателей.

 

Варианты возможных сочетаний видов КРТ, в зависимости от наличия или отсутствия застройки и от категории их инициаторов, представлены в матрице КРТ:

 

     

Всем нам было бы гораздо проще разобраться с новым правовым институтом, если бы законодатель в главе 10 ГрК выделил общие для всех вариантов КРТ правила, определив особенности при наиболее употребительных сочетаниях двух важных критериев — «вид КРТ» и «инициатор КРТ». Впрочем, участники рынка не впервые сталкиваются с такими особенностями современной юридической техники, при которых невозможно однозначное понимание, толкование и применение закона, в связи с чем требуются дополнительные комментарии отраслевых регуляторов. Справедливости ради надо отметить, что Минстрой России оперативно реагирует на выявленные застройщиками проблемы правоприменения и снимает большинство из возникающих вопросов своими письменными ответами (имеются в распоряжении портала ЕРЗ.РФ — Ред.).

В институте КРТ отразились не только особенности современной юридической техники, но и старые проблемы девелопмента недвижимости. О первых вопросах и потенциально возможных проблемах КРТ я писал ранее в статье «Комплексное развитие территорий: от глобальных планов к конкретным проблемам».

Предлагаемая читателям статья вызвана необходимостью решать новые вопросы, возникающие в проектах КРТ.

Кстати, таких проектов в России пока немного, если учитывать количество субъектов РФ и ориентироваться на статистику, приведенную на сайте Минстроя России. Мониторинг реализации механизма КРТ субъектами Российской Федерации, осуществляемый Минстроем России, по состоянию на 30 августа 2023 года фиксирует 309 договоров о КРТ, в том числе 22 договора АО «ДОМ.РФ», 144 — по инициативе правообладателей и 143 — по результатам торгов. При этом в целях заключения договоров о КРТ было организовано 328 процедур торгов.

  

Фото: www.msk.mosreg.ru

 

Особенности КРТ жилой застройки

На территории комплексного развития жилой застройки могут быть не только многоквартирные дома (МКД), но и расположенные в границах элемента планировочной структуры поселения, муниципального округа, городского округа (за исключением района) иные объекты недвижимого имущества (ч. 3 ст. 65 ГрК). При этом нельзя будет изъять земельные участки (ЗУ) и расположенные на них объекты федерального значения и некоторые иные объекты, а кроме того — объекты культурного наследия, которые подлежат сохранению.

На практике в границах планировочной структуры поселения, где находятся МКД, оказываются также СНТ и ИЖС. Эти обстоятельства послужили основанием для выделения в матрице КРТ, приведенной выше, КРТ смешанной застройки в качестве отдельного вида. Очевидно, что в главе 10 ГрК необходимо предусмотреть более детальное правовое регулирование для подобных ситуаций.

Среди всех видов КРТ самым сложным в реализации является именно КРТ смешанной застройки. В границах планировочной структуры поселения могут находиться не только многоквартирные дома (МКД), удовлетворяющие критериям, установленным ГрК и нормативными правовыми актами субъектов РФ, но и федеральное недвижимое имущество, объекты культурного наследия, гаражно-строительные кооперативы, индивидуальные жилые дома и даже земельные участки садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Очевидно, что в КРТ смешанной застройки вопросы изъятия, земельные вопросы и связанные с ними вопросы проектного финансирования требуют более детального правового регулирования без правовых коллизий.

  

Фото: www.edsro.center

  

Проблемы юридической техники

Проблемы юридической техники, в том числе отсутствие внутренней логики в структуре главы 10, затрудняют понимание, толкование и применение закона в конкретных ситуациях.

Было бы более правильным главу 10 ГрК структурировать по общей для нормативных правовых актов внутренней логике: сначала общие положения, затем особенности правового регулирования для отдельных видов КРТ. Вместо этого мы видим две статьи (64 и 65), посвященные целям и видам КРТ; две статьи (66 и 67), посвященные решению о КРТ; две статьи (68 и 69), посвященные договору о КРТ и статью 70, посвященную КРТ по инициативе правообладателей.

При этом отдельных статей, посвященных конкретным видам КРТ, нет вообще, поскольку КРТ по инициативе правообладателей, как мы уже выяснили, является не отдельным видом КРТ, а одним из возможных вариантов реализации этой категорией инициаторов двух видов КРТ — нежилой застройки и свободных от застройки территорий.

Красноречиво свидетельствуют об отсутствии внутренней логики в главе 10 ГрК условия заключения договора по инициативе правообладателей, помещенные в статью, определяющую порядок принятия и реализации решения о КРТ (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК). И это при том, что для заключения договора по инициативе правообладателей решения о КРТ со стороны Правительства РФ, высшего исполнительного органа госвласти субъекта РФ или главы местной администрации вообще не требуется (ч. 4 ст. 70 ГрК).

  

Фото: www.стройэксперт24.рф

 

Особенности привлечения соинвесторов

Закон допускает реализацию проектов КРТ с привлечением соинвестров, которым инвестор, заключивший договор о КРТ на торгах, вправе передавать земельные участки по договорам субаренды. При этом, будучи правообладателем ЗУ, соинвестор вправе получить разрешение на строительство и привлекать денежные средства граждан в соответствии с законодательством о долевом строительстве (ч. 1 ст. 3  214-ФЗ от 30.12.2004).

Как показывает практика российских застройщиков при реализации проектов КРТ, часть ЗУ в границах территории, подлежащей комплексному развитию, могут принадлежать на праве собственности или аренды не только инвестору, выигравшему торги на право заключения договора о КРТ, но и группе лиц, в которую входит этот инвестор. Переоформление этих ЗУ по общей схеме, предусмотренной ГрК, сначала в аренду инвестору, а затем в субаренду юридическим лицам — соинвесторам, входящим в одну группу лиц с инвестором, для целей последующей застройки этих участков в рамках проекта КРТ, для инвестора влечет потерю времени и дополнительные существенные расходы на реализацию проекта.

Поскольку законодатель допускает участие в проекте КРТ соинвесторов, никак организационно не связанных с инвестором, то очевидно, что инвестор, заключивший договор о КРТ по результатам торгов, может реализовывать проект КРТ как минимум при условии, что ЗУ в границах этого проекта принадлежат на праве собственности или аренды инвестору и юридическим лицам, входящим с инвестором в одну группу лиц в соответствии с ст. 9 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006. При этом инвестор не будет обязан переоформлять в свою собственность или аренду ЗУ, принадлежащие лицам, входящим в одну с ним группу лиц. В этом случае указанные лица имеют право принять участие в реализации проекта КРТ в качестве соинвесторов и застройщиков в отношении ЗУ, принадлежащих им на праве собственности или аренды.

Отношения лица, заключившего договор о КРТ по результатам торгов, и соинвестров будут регулироваться заключенными между ними договорами. При этом ответственность перед исполнительным органом госвласти или органом местного самоуправления за исполнение договора о КРТ будет нести инвестор, заключивший этот договор по результатам торгов.

Понимаю, что мои выводы о возможности такой реализации проекта кто-то может поставить под сомнение. Поэтому не было бы лишним в целях дальнейшего сокращения инвестиционно-строительного цикла при реализации проектов КРТ включить в главу 10 ГрК положение о том, что проект КРТ может реализовываться группой лиц, которым земельные участки на территории комплексного развития принадлежат на праве собственности или аренды, при условии заключения соответствующих договоров с лицом, заключившим договор о КРТ по результатам торгов.

 

Фото: www.news.sarbc.ru

 

Специальные меры поддержки проектов КРТ

В договор о КРТ в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами включаются льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (ч. 4 ст. 68 ГрК).

Было бы очень интересно узнать, сколько из заключенных в Российской Федерации договоров о КРТ предусматривают такие льготы и меры государственной поддержки. Если есть примеры такой практики, или, как теперь говорят, кейсы, то они, безусловно, заслуживают самого широкого распространения.

А пока можно вспомнить Федеральный проект «Инфраструктурное меню». Этот проект предусматривает комплекс мер экономической поддержки регионов для развития инфраструктуры и жилищного строительства:

✔ инфраструктурные бюджетные кредиты;

✔ инфраструктурные облигации;

✔ реструктуризация бюджетных кредитов;

✔ предоставление средств Фонда национального благосостояния Фонду ЖКХ;

✔ инфраструктурные кредиты ВЭБ.РФ на городскую инфраструктуру;

✔ субсидирование процентной ставки на досрочное исполнение контрактов.

Будет справедливым, если доступ к инструментам Инфраструктурного меню будет иметь инвестор, заключивший договор о КРТ на торгах, без необходимости прохождения дополнительных процедур отбора. Во всяком случае, можно было бы предусмотреть доступность Инфраструктурного меню для застройщиков масштабных проектов КРТ, к которым можно отнести проекты с площадью территории комплексного развития не менее 50 га и со сроком реализации более 10 лет.

  

Фото: www.gztslovo.ru

 

Заключение договора о КРТ на торгах: аукцион или конкурс?

Пунктом 11 Правил проведения торгов на право заключения договора о КРТ, утвержденных Постановлением Правительства РФ №701 от 04.05.2021, установлено, что одним из конкурсных условий, указываемых в решении о проведении торгов в форме конкурса, может являться цена права на заключение договора о КРТ.

Могу предположить, что при подготовке проекта этого постановления за основу было взято положение ч. 1 ст. 32 44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», предусматривающее цену контракта среди прочих критериев. Это специальный закон, регулирующий отношения в сфере публичных закупок, к которой не относится заключение договора о КРТ на торгах. Скорее, данный договор относится к сфере государственно-частного партнерства (ГЧП) в его широком понимании.

Поэтому следует обратить внимание на то, что положение о таком конкурсном условии, как цена права на заключение договора о КРТ, противоречит общим положениям Гражданского Кодекса РФ о торгах, согласно которым условие о цене применимо только при организации торгов в форме аукциона. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а выигравшим торги по конкурсу — лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п. 4. ст. 447 ГК РФ). 

  

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

 

Административные барьеры при реализации проектов КРТ

Несмотря на принимаемые Минстроем России и Правительством Российской Федерации меры по сокращению инвестиционно-строительного цикла, у региональных застройщиков все еще остаются вопросы, связанные с практическим применением Постановления Правительства РФ №2490 от 25.12.2021, которым утвержден исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ.

Казалось бы, проблема решена, поскольку закон содержит прямой запрет на предъявление к застройщикам требований о получении в целях реализации проекта по строительству не предусмотренных в установленном порядке разрешений, заключений, документов, сведений, материалов, согласований (ч. 10 ст. 5.2 ГрК). Но нет, наши региональные коллеги отмечают, что «кто-то кое-где у нас порой» и продолжает требовать такие документы. Причина становится понятной, как только мы попытаемся ответить на вопрос об ответственности за это должностных лиц. Ничего не изменилось с тех пор, когда я писал об этом в статье «О переходе от исчерпывающего перечня процедур к исчерпывающему перечню документов в сфере строительства». А до этого вопрос об ответственности должностных лиц был поднят мною в статье «О процедурах в сфере строительства».

Мои предложения, сделанные в этой публикации, были рассмотрены двумя федеральными министерствами. Минюст России посчитал, что «механическое увеличение санкций не может само по себе служить эффективной мерой сдерживания роста числа административных правонарушений», а «основными средствами повышения эффективности противодействия совершению противоправных действий (бездействия) представляются профилактические, социальные и иные меры, а также обеспечение принципа неотвратимости наказания» (письмо от 26.03.2021 №07-3439/21 имеется в распоряжении портала ЕРЗ.РФ — Ред.).

Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России сообщил, что «информация принята к сведению и при необходимости будет учтена в дальнейшей работе», а также «что крайне необходимо соблюдение законодательства Российской Федерации, а также процедур, входящих в исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства, с целью недопущения административных правонарушений» (письмо от 09.04.2021 №8582-ОГ/08 имеется в распоряжении портала ЕРЗ.РФ — Ред.).    

Теперь мне остается только констатировать, что и сегодня, несмотря на уже давно состоявшийся переход от ранее действовавших исчерпывающих перечней процедур к исчерпывающему перечню документов в сфере строительства, КоАП РФ по-прежнему содержит ст. 14.9.1. предусматривающую символическую ответственность за требование осуществить процедуру, не включенную в отмененные с 1 марта 2022 года исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства: штраф в размере от трех до пяти тыс. руб.

   

Фото: www.topkin.ru

 

Создание объектов социальной инфраструктуры

Вопрос о строительстве объектов социальной инфраструктуры в проектах жилищного строительства обсуждается давно. Столкнувшись с этой проблемой в проекте комплексного освоения территорий, я написал об этом в статье «Строительство детских садов и школ: законодательство и практика». Сегодня в региональных проектах КРТ этот вопрос встает с новой силой.

А что по этому поводу нам говорит действующее законодательство?

С одной стороны, договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты социальной инфраструктуры, построенные за его счет (пп. 1 п. 5 ст. 68 ГрК). С другой — договор о КРТ может предусматривать обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов социальной инфраструктуры (п. 7 ст. 68 ГрК).

Надо ли говорить о том, что подобные положения нормативных правовых актов устанавливают необоснованно широкие пределы усмотрения или возможность необоснованного применения исключений из общих правил, а также могут быть определены как положения, содержащие обременительные требования (ст. 1 172-ФЗ «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов …»).

В связи этим обратимся к общим правилам, установленным законодательством об образовании.

К полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в сфере образования относится создание образовательных организаций субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 8 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»).

К полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов по решению вопросов в сфере образования относится создание муниципальных образовательных организаций (п. 1 ст. 9 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»).

Не будет лишним напомнить, что предоставленное органу публичной власти полномочие — это не только его право. Такое полномочие одновременно является обязанностью органа, получившего полномочие, поскольку от реализации этого полномочия зависит достижение публично значимых целей. И было бы неправильным рассматривать полномочия по решению проблем в сфере образования как факультативные. Реализация таких полномочий должна быть безусловной и не зависящей от волеизъявления уполномоченного органа.

Но, как известно, правовые нормы без санкций не работают. Поэтому в условиях отсутствия прямых норм о юридической ответственности органов исполнительной власти и органов местного самоуправления за создание образовательных организаций широкое распространение получил так называемый принцип «социальной ответственности бизнеса». И вместо реализации предусмотренных законодательством об образовании полномочий органы исполнительной власти на местах используют другое «полномочие» — требовать от застройщиков опережающее строительство детских садов и школ.

Между тем не будет лишним вспомнить, что Правительство РФ в свое время рекомендовало органам государственной власти субъектов РФ в соответствии с их компетенцией:

- предусматривать за счет средств соответствующих бюджетов финансирование строительства объектов социального назначения, связанного с реализацией указанными органами полномочий по вопросам, относящимся к их ведению;

- осуществлять выкуп объектов социального назначения, построенных за счет средств юридических лиц, осуществляющих реализацию проектов (п. 5 Постановления Правительства РФ №265 от 05.05.2007).

Самая простая и правильная национальная идея в России, которую не надо долго искать, — идея справедливости. Применительно к вопросу о строительстве объектов социальной инфраструктуры воплощение этой идеи означает следующее: обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры могут быть возложены на инвесторов при высокой экономической эффективности реализуемых ими проектов КРТ.

Можно только удивляться уже сложившемуся подходу публичных партнеров в регионах: «включим в проект договора о КРТ обязательства инвестора по строительству за свой счет всех объектов социальной инфраструктуры, а если торги на право заключения договора о КРТ будут признаны не состоявшимися в связи с отсутствием претендентов, будем думать, что делать дальше».

Чтобы избежать такого субъективизма, в порядок подготовки решений о КРТ (ст. 66 ГрК) следует включить разработку экономического обоснования. Необходимость этого подтверждает статистика: при том что в России было проведено 328 торгов на право заключения договоров о КРТ, количество заключенных в результате торгов составляет всего 143 договора.

 

Фото: www.infokanal55.ru

 

Предложения по совершенствованию законодательства о КРТ

Для ускорения внедрения института КРТ в градостроительную практику можно, учитывая изложенное в этой статье и в упомянутых выше ранее опубликованных статьях, предложить следующее:

1. Дальнейшее совершенствование законодательства о КРТ осуществлять с учетом видов КРТ, указанных в матрице КРТ.

2. Юридико-технические приемы должны быть ориентированы на однозначное, простое, понятное и удобное применение правовых норм на практике.

3. Дополнить порядок подготовки решений о КРТ положением о необходимости экономического обоснования проекта КРТ.

4. Внести в закон упомянутые выше рекомендации Правительства РФ о строительстве объектов социальной инфраструктуры.

5. Устранить ограничения на заключение договоров о КРТ части территории, предусмотренной правилами землепользования и застройки (должна быть безусловная возможность для инвесторов «есть слона по частям»).

6. Исключить аукционное условие о цене права на заключение договора о КРТ из числа конкурсных условий торгов как противоречащее положениям Гражданского кодекса о форме торгов.

7. Предусмотреть одновременный переход прав по договору о КРТ и договору аренды земельного участка при банкротстве инвестора (это обеспечит защиту интересов банков, осуществляющих проектное финансирование проектов КРТ).

8. Синхронизировать институты КРТ и ГЧП, а также специальные меры поддержки Инфраструктурного меню (сегодня это «лебедь, рак и щука»).

9. Установить адекватную ответственность должностных лиц за предъявление к застройщикам требований о предоставлении документов, не предусмотренных законодательством РФ (штраф до 5 тыс. руб. — «что слону дробина»).

10. Вернуться к рассмотрению предложения, внесенного нами еще в 2017 году, о возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу и разрешить его в масштабных проектах КРТ (на площади более 50 га и со сроком реализации более 10 лет).

 

              

Только совместными усилиями, путем объединения материальных, финансовых и организационных ресурсов публичного и частного партнеров для реализации общественно значимых проектов КРТ с использованием бюджетных средств, частных инвестиций и объектов недвижимости, находящихся в публичной и частной собственности, можно достичь синергетического эффекта, необходимого для ускорения внедрения института КРТ в практику градостроительства.

Такой подход позволит новому институту КРТ избежать судьбы предшественников — «старых» институтов комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ), комплексного развития территорий (КРТ в старом варианте) и комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ), уже забытых сегодня.

Последний, напомню, и вовсе поставил своеобразный рекорд: институт комплексного и устойчивого развития был введен в ГрК РФ Федеральным законом 283-ФЗ от 02.08.2019 и отменен Федеральным законом 494-ФЗ от 30.12.2020, т. е. просуществовал в законодательстве менее полутора лет.   

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора АО «МР Групп», к. ю. н.

  

  

    

   

  

   

Другие публикации по теме:

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

В рамках КРТ в Москве построят 35 млн кв. м недвижимости

Какие регионы получат дополнительные субсидии ФРТ на переселение граждан из аварийного фонда

Более 2 млн кв. м жилья построено в регионах при участии ДОМ.РФ

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

За 15 лет при участии ДОМ.РФ введено в эксплуатацию 26,3 млн кв. м жилья

Участки под снесенными МКД будет проще получить в аренду или собственность

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Застройщики заинтересовались строительством жилья в новых регионах

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

От «спальных» районов — к центрам комфортной жизни

Застройщиков хотят обязать при возведении жилья строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Инвесторам, вложившимся в объекты инженерной, транспортной и энергетической инфраструктуры, возместят понесенные затраты

Закон о комплексном развитии территорий принят

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

  

Фото: plus.google.com

 

Постановка вопроса

Существуют разные подходы управления девелоперскими проектами. Мне ближе всего тот, с точки зрения которого проект состоит из двух частей — доходной и расходной, а процесс управления проектом — есть не что иное как итеративная оптимизация этих двух частей.

 

 

Если присмотреться к околодевелоперскому информационному фону, можно заметить, что подавляющее большинство учебных материалов, конференций и прочих мероприятий посвящено части доходной. На рынке представлено большое количество экспертов по продажам, продукту и прочим сопутствующим компонентам формирования доходной части. При этом про расходную часть пишется, говорится и преподается существенно меньше. Почему?

На мой взгляд, причина в том, что аналитика расходной части на порядок сложнее аналитики части доходной. В ней гораздо труднее разбираться, и для этого нужно обладать существенно более высоким уровнем навыков и опыта. Соответственно, данная составляющая девелопмента привлекает меньшее количество специалистов, и ей в среднестатистической компании принято заниматься по т. н. остаточному принципу.

Справедливо, что доходная часть по своей природе в большей части определяет экономику проекта, нежели расходная, поэтому утверждение, что работа над продуктом и ликвидностью более приоритетна, чем оптимизация затратной части, считаю правильным. Бесполезно оптимизировать расходы того, что не будет должным образом продаваться. Тем не менее девелопмент — сложный многокомпонентный бизнес, и, разобравшись с продуктом, самое время перейти к управлению расходами.

Эта статья — уже третья и, надеюсь, не последняя моя публикация на портале ЕРЗ.РФ, и мне бы хотелось, чтобы все эти публикации представляли собой единый цикл, который освещал бы различные аспекты девелопмента. Поэтому я решил заранее анонсировать следующую публикацию для ЕРЗ.РФ — «Как правильно считать деньги в девелопменте». Она станет логическим продолжением данной статьи и будет посвящена управленческому учету, финансовому моделированию, их взаимосвязи и практическому применению. Многое из того, что я буду говорить в этих двух статьях, справедливо для любого бизнеса, не только девелоперского.

Возвращаясь к теме этой статьи, нельзя не отметить, что расходная часть не может существовать в отрыве от доходной, полностью сепарировать их не представляется возможным ввиду значительного взаимного влияния.

Поэтому, подобно ремонту сложного прибора, не стоит лезть с кувалдой или, вернее даже сказать, с палицей пещерного человека туда, где требуются скальпель или паяльник. Любое вмешательство в бюджет проекта должно быть осознанным, комплексным и системным — и это, пожалуй, основная мысль, которую хотелось бы донести до читателя.

С учетом вышесказанного, прежде чем оптимизировать что-либо, предлагаю ответить на следующие вопросы: «что именно мы оптимизируем?», «как это делается?» и, наконец, «какие опасности ждут нас на этом пути?».

 

 

Что оптимизировать

Распространенной ошибкой при оптимизации расходной части (в любом бизнесе) является бессистемный подход и концентрация усилий не на том, на чем следовало бы это делать. Существует определенный подход, позволяющий этого избежать. Чтобы «зайти в тему с правильной стороны», предлагаю рассмотреть основные понятия, которые такой подход последовательно формируют:

• бюджетный классификатор;

• фокус внимания;

• итеративный подход;

• финансовое моделирование (ну куда и тут от него деться…).

 

Бюджетный классификатор (БК) представляет собой номенклатуру статей расходной и доходной частей. Иными словами, при составлении БК выручка и затраты проекта декомпозируются исходя из бизнес-логики, здравого смысла и аналитической целесообразности. Такая разбивка в идеале должна отвечать следующим критериям:

• закрытость перечня (за рамками него не существует дополнительных расходов);

• универсальность (возможность применить к любому проекту компании или, как минимум, к любому проекту сходного типа);

• хронологическая последовательность (опционально, по возможности).

Ниже я приведу материнские статьи того БК, который мы используем в нашей бизнес-практике:

1. Земельно-имущественные отношения.

2. Проектно-изыскательские работы.

3. Строительно-монтажные работы (СМР).

4. Сети, дороги, благоустройство.

5. Социальные объекты.

6. Управление проектом.

7. Коммерческие.

8. Прочие и непредвиденные.

9. Затраты по финансированию.

10. Налоги.

Будучи правильно декомпозированными, такие головные статьи бюджета представляют собой унифицированную структуру, пригодную для финансовых моделей, системы управленческого учета, реестра договоров, а также любых сопутствующих аналитических задач.

Не так важно, какую именно «разбивку» выберет для себя та или иная компания, если она отвечает трем вышеприведенным критериям.

 

    

Фокус внимания является важнейшим как в бизнесе, так и в жизни в целом ресурсом, при этом важно понимать, что его концентрация на той или иной позиции должна быть осознанной и системной ввиду его ограниченности.

С точки зрения управления затратной частью девелоперского проекта такая системность выражается в концентрации фокуса внимания в первую очередь на тех статьях (и подстатьях) затратного бюджета, которые в большей степени определяют финансово-экономические показатели проекта (суммарный объем чистой прибыли, рентабельность, внутреннюю норму доходности, чистый дисконтированный доход и пр.).

В бизнесе распространена ситуация (и я намеренно пропускаю слово «девелоперском»), когда внимание топ-менеджмента или даже акционера сконцентрировано на малозначимых вещах, в то время как глобальные события остаются вне фокуса (за деревьями не видно леса).

Происходит это так. Акционер лично согласовывает покупку туалетной бумаги в центральный офис, при этом оплаты по договорам подряда замораживаются, что вызывает остановку стройки, затем продаж и в итоге приводит к банкротству компании. Если для вас это звучит поистине фантастически, значит, вы всю жизнь проработали в относительно крупных и системных компаниях, где управленческий учет в той или иной мере отлажен (но далеко не везде сегодня дела обстоят таким образом).

Так уж устроен человек, что ему приятней и легче концентрировать фокус внимания на тех вещах, в которых он хорошо разбирается. И это как раз тот момент, когда для эффективной работы надлежит сделать усилие над собой и постараться за деревьями увидеть лес. То есть объять весь бюджетный классификатор, выявить в нем наиболее значимые позиции и направить драгоценный ресурс фокуса внимания в первую очередь на них — и уж затем переходить к позициям №№2, 3 и т. д.

Ниже укрупненно приведена структура затрат стандартного московского девелоперского проекта. 

    

 

Итеративный подход означает поэтапный переход от большего к меньшему, затем снова по тем же статьям — поиск решений для еще большей оптимизации. В чем-то это похоже на работу скульптора, который сначала задает общую грубую форму, затем все сильнее погружается в отдельные детали (но не наоборот!).

Про финансовое моделирование мы поговорим позже, в конце статьи.

 

Как оптимизировать

Предлагаю пройтись по отдельным статьям бюджета проекта и разобрать основные методы их оптимизации. Для этого расположим затраты стандартного московского проекта, приведенные выше, не в хронологическом, а в иерархическом порядке от большего к меньшему — в соответствии с вышеизложенным подходом итеративной концентрации фокуса внимания.

   

 

1. Строительно-монтажные работы.

Если во взятом для примера московском проекте затраты на строительство составляют 33%, то в других регионах их доля может доходить до 70%.

 

 

Оптимизация СМР — одна из самых непростых задач, которая может быть достигнута за счет следующих инструментов:

• банальное удешевление используемых материалов (до определенного предела, без потери качества продукта и ликвидности);

• оптимизация тендерных процедур;

• ускорение сроков строительства;

• оптимизация логистических цепочек;

• оптимизация схемы закупки материала;

• проч.

Каждый из перечисленных пунктов достоин отдельной статьи.

2. Блок «Земельно-имущественные отношения» включает в себя подразделы «Выкуп прав», «Изменение ВРИ», «Аренда ЗУ» (или земельный налог).

Методы оптимизации затрат на выкуп прав:

• частичное привлечение заемных средств на покупку объекта в виде бридж-кредита;

• банальный торг, разбивка платежей по этапам, рассрочка;

• поиск оптимальных активов по соотношению цена — качество;

• формирование альтернативных моделей сделки: частичная передача долей в продукте, расчет будущей прибылью и т. д.

Затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка занимают значительную часть в себестоимости проекта (около 15%), при этом важно понимать, что плата за изменение ВРИ взимается только в Москве и Московской области, в прочих регионах данная подстатья в бюджете отсутствует. Что же касается Москвы, оптимизация данных платежей лежит в плоскости получения рассрочки с «упаковкой» ежеквартальных платежей в проектный кредит, а также, что важнее, в механизме получения льготы за создание мест приложения труда (МПТ) согласно 1874-ПП от 31.12.2019.

 

Фото: www.s.pfst.net

 

Оптимизировать арендные платежи (или земельный налог) в данном контексте, учитывая их удельный вес, фактически бессмысленно, да и вряд ли на сегодняшний день возможно.

 

1. Прочие и непредвиденные расходы.

В данную большую статью входят:

• процент от инвестиционных и коммерческих затрат, закладываемый девелопером на возможное их увеличение;

• любые дополнительные финансовые обязательства, которыми проект может быть нагружен со стороны власти.

Первая составляющая фактически определяется подходом девелопера к риск-менеджменту. Вторая — вопрос тонкой настройки взаимоотношений с властью в рамках конкретного проекта. Как правило, она входит в общую систему Government Relations конкретного инвестора и имеет тенденцию снижаться по определенному алгоритму по мере того, насколько девелопер «окопался» в конкретном регионе.

 

2. Налоги.

Оптимизацию налогообложения предлагаю оставить за рамками этой публикации. Данным разделом надлежит детально заниматься профильному финансовому директору в связке с бухгалтерией при соответствующем контроле со стороны инвестиционного блока.

 

3. Коммерческие.

Данная статья варьируется от компании к компании и от региона к региону в достаточно широком диапазоне. В нее входят рекламные мероприятия, кампании по продвижению, шоу-румы, офисы продаж, брокерские комиссии — все то, что неразрывно сопровождает доходную часть проекта.

Оптимизация достигается за счет следующих механизмов:

• формирование кампаний по продвижению на уровне маркетинговых подразделений, поиск оптимальных с точки зрения цены/качества механизмов;

• формирование оптимальных для сегмента механизмов продаж, в том числе сочетание внутренних и внешних ресурсов;

• пристальный контроль инвестиционного подразделения в целом и руководителя проекта в частности за бюджетами на продвижение.

Среднерыночный «хороший» бюджет по данной статье на сегодняшний день составляет порядка 5% от выручки проекта.

  

Фото: www.gidroguru.com

 

4. Сети, дороги, благоустройство.

Затраты на сети, в свою очередь, состоят из следующих компонентов: технологическое присоединение, внутриплощадочные сети, объекты сетевого хозяйства. Внутриобъектные сети при этом, как правило, включаются в статью СМР (п. 1).

По всем перечисленным компонентам оптимизация бюджета упирается в грамотную работу технического заказчика в связке с инвестиционным подразделением с точки зрения финансовой аналитики принимаемых решений. Иными словами, профессиональный техзак (внутренний или внешний) должен быть способен найти наилучшие варианты сокращения бюджета по данным статьям.

Что касается улично-дорожной сети (УДС) и благоустройства, то здесь методы оптимизации схожи с п. 1 (СМР).

 

5. Социальные объекты.

Затраты на социальные объекты определяются нормативами градостроительного проектирования, а также конъюнктурой конкретного региона с точки зрения маржинальности проектов, отношений между девелопментом и властью, политической ситуации и ряда прочих факторов. Но и тут есть определенное пространство для «креатива», которое проявляется на предпроектной и проектной фазах проекта путем соединения профессиональных компетенций технического заказчика, разработчиков документации по планировке территории, а также проектной документации.

 

Фото: www.bn.ru

 

6. Затраты по финансированию.

В затраты по финансированию входят все процентные обязательства по кредитам в рамках проекта. Вопрос формирования оптимальной схемы финансирования проекта лежит в плоскости многовариантного финансового моделирования условий, предлагаемых различными банками — по бридж- и проектному кредитованию. Выбор оптимальной схемы финансирования проекта в целом — одна из основных задач девелопмента на сегодняшний день.

 

7. Управление проектом.

Данная статья включает в себя следующие компоненты:

• все общекорпоративные расходы, «размазанные» по проектам: АХР, ФОТ сотрудников центрального офиса и пр.;

• ФОТ группы, непосредственно управляющей проектом;

• затраты на технического заказчика.

Ни одна другая статья в девелопменте не обладает столь широким диапазоном вариативности, как эта, и, по моим наблюдениям, для одного и того же проекта она может отличаться в разы (до 20 раз) для компаний разного масштаба.

Хотя она и не имеет в нашей разбивке критически значимого веса в проекте (2%), в крупных компаниях эта статья может быть значительно выше за счет непомерно раздутого объема внутренних ресурсов, неоптимальной структуры управления проектами и т. д.

Для оптимизации данной статьи девелоперу надлежит максимально внимательно подходить к вопросам комбинации внутренних и внешних ресурсов проекта (в первую очередь технического заказчика и проектного блока, но также и всех прочих).

История насчитывает немало случаев, когда компания «тонула» под несопоставимым масштабу проектов объемом затрат на внутренние ФОТ и АХР.

 

Фото: www.сметчик.рф

 

8. Проектно-изыскательские работы.

Оптимизация данной статьи частично лежит в той же плоскости, что и СМР (п. 1), но с рядом отличий.

Зачастую для успешного «протаскивания» разработанного проекта через все стадии необходимо наличие определенного имени на «штампе» проекта (проектировщики тоже обладают своеобразным GR).

С другой стороны, никто не заставляет девелопера отдавать все стадии проекта «титулованному» проектному бюро. Всегда можно перераспределить этапы разрабатываемой документации между различными ресурсами.

Критически важной при этом, с точки зрения титула, является эскизная составляющая (АГК, АГР), что в гораздо меньшей степени распространяется на прочие стадии проектирования (ПД, РД), которые в значительной мере (например, кроме АР) вполне можно выполнить с помощью менее дорогостоящего ресурса — как внутреннего, так и внешнего.

Не стоит также забывать, что, в отличие от СМР, ПИРы могут выполняться в значительной мере удаленными специалистами (чем успешно пользуются многие крупные девелоперы центральных регионов).

При всей необъятности темы, полагаю, мы смогли пройтись по «вершине айсберга» оптимизации себестоимости девелоперского проекта. В заключение предлагаю обсудить, какие опасности могут ждать девелопера на данном пути.

  

 

Чего следует опасаться

Главное, что необходимо понимать при осуществлении любых процессов, оптимизирующих себестоимость проекта, это то, что практически любое решение, корректирующее затратную часть, может отразиться на доходной части в плане и ценообразования, и ликвидности.

Как же быть, если оптимизировать проект хочется, но при этом продавать задорого и быстро хочется еще больше?

И тут мы неизбежно вновь возвращаемся к финансовому моделированию, упомянутому в начале этой публикации. Иными словами, любые решения по оптимизации бюджета должны комплексно оцениваться с точки зрения всех сопутствующих факторов:

• изменения затратной части;

• потенциального изменения доходной части;

• изменения графика проекта и сроков отдельных этапов;

• изменения технико-экономических показателей проекта;

• проч.

Все эти «комплекты» факторов должны быть загружены в многовариантную финансовую модель, что создает аналитическую почву для принятия инвестором взвешенного решения в каждом отдельном случае.

 

 

При этом не стоит абсолютизировать финансовое моделирование, которое, по сути, является одним из основных, но все же не единственным, инструментом в руках инвестора. И в отношении некоторых продуктовых решений бывает достаточно сложно спрогнозировать то, как они повлияют на доходную часть проекта.

 

 

Подобные составляющие продукта должны быть оценены с точки зрения расходной части и укладываться в «люфт» риск-менеджмента непредвиденных расходов.

Иными словами, в некоторые продуктовые решения иногда надо просто «поверить» или «не поверить», но все же — с определенной оглядкой на долю удорожания себестоимости проекта.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

О чем говорили на круглом столе ЕРЗ.РФ, посвященном оптимизации процедур в строительстве

Схема-пазл девелоперского бизнеса 

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте