Актуальную тему анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

 

Фото: www.donnews.ru

 

Декабрь пандемийного 2020 года был отмечен важным событием в правовом регулировании градостроительства — Градостроительный Кодекс Российской Федерации (далее ГрК) был дополнен главой 10, полностью посвященной комплексному развитию территорий (далее КРТ).

Потребовалось продолжительное время для того, чтобы субъекты РФ приняли правовые акты по вопросам, отнесенным новой главой ГрК к их компетенции, а участники рынка могли разобраться с особенностями правового регулирования КРТ.

Первые сложности возникли с определением видов КРТ, поскольку указание видов в том варианте, в каком они перечислены в ст. 65 ГрК, свидетельствует об отсутствии внятных критериев для примененного законодателем способа выделения отдельных видов КРТ, т. е. их классификации.

Об этом я подробно писал ранее в статье «Виды комплексного развития территорий», поэтому здесь повторю только кратко. Классификация — это деление объема понятия по одному существенному признаку, т. е. основанию или критерию. Невозможно определить такой признак в отношении четырех указанных в ст. 65 ГрК видов комплексного развития территорий — КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий, КРТ по инициативе правообладателей. Первые три вида выделены законодателем по признакам наличия и типа застройки, четвертый — по признаку наличия инициативы правообладателей.

 

Варианты возможных сочетаний видов КРТ, в зависимости от наличия или отсутствия застройки и от категории их инициаторов, представлены в матрице КРТ:

 

     

Всем нам было бы гораздо проще разобраться с новым правовым институтом, если бы законодатель в главе 10 ГрК выделил общие для всех вариантов КРТ правила, определив особенности при наиболее употребительных сочетаниях двух важных критериев — «вид КРТ» и «инициатор КРТ». Впрочем, участники рынка не впервые сталкиваются с такими особенностями современной юридической техники, при которых невозможно однозначное понимание, толкование и применение закона, в связи с чем требуются дополнительные комментарии отраслевых регуляторов. Справедливости ради надо отметить, что Минстрой России оперативно реагирует на выявленные застройщиками проблемы правоприменения и снимает большинство из возникающих вопросов своими письменными ответами (имеются в распоряжении портала ЕРЗ.РФ — Ред.).

В институте КРТ отразились не только особенности современной юридической техники, но и старые проблемы девелопмента недвижимости. О первых вопросах и потенциально возможных проблемах КРТ я писал ранее в статье «Комплексное развитие территорий: от глобальных планов к конкретным проблемам».

Предлагаемая читателям статья вызвана необходимостью решать новые вопросы, возникающие в проектах КРТ.

Кстати, таких проектов в России пока немного, если учитывать количество субъектов РФ и ориентироваться на статистику, приведенную на сайте Минстроя России. Мониторинг реализации механизма КРТ субъектами Российской Федерации, осуществляемый Минстроем России, по состоянию на 30 августа 2023 года фиксирует 309 договоров о КРТ, в том числе 22 договора АО «ДОМ.РФ», 144 — по инициативе правообладателей и 143 — по результатам торгов. При этом в целях заключения договоров о КРТ было организовано 328 процедур торгов.

  

Фото: www.msk.mosreg.ru

 

Особенности КРТ жилой застройки

На территории комплексного развития жилой застройки могут быть не только многоквартирные дома (МКД), но и расположенные в границах элемента планировочной структуры поселения, муниципального округа, городского округа (за исключением района) иные объекты недвижимого имущества (ч. 3 ст. 65 ГрК). При этом нельзя будет изъять земельные участки (ЗУ) и расположенные на них объекты федерального значения и некоторые иные объекты, а кроме того — объекты культурного наследия, которые подлежат сохранению.

На практике в границах планировочной структуры поселения, где находятся МКД, оказываются также СНТ и ИЖС. Эти обстоятельства послужили основанием для выделения в матрице КРТ, приведенной выше, КРТ смешанной застройки в качестве отдельного вида. Очевидно, что в главе 10 ГрК необходимо предусмотреть более детальное правовое регулирование для подобных ситуаций.

Среди всех видов КРТ самым сложным в реализации является именно КРТ смешанной застройки. В границах планировочной структуры поселения могут находиться не только многоквартирные дома (МКД), удовлетворяющие критериям, установленным ГрК и нормативными правовыми актами субъектов РФ, но и федеральное недвижимое имущество, объекты культурного наследия, гаражно-строительные кооперативы, индивидуальные жилые дома и даже земельные участки садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Очевидно, что в КРТ смешанной застройки вопросы изъятия, земельные вопросы и связанные с ними вопросы проектного финансирования требуют более детального правового регулирования без правовых коллизий.

  

Фото: www.edsro.center

  

Проблемы юридической техники

Проблемы юридической техники, в том числе отсутствие внутренней логики в структуре главы 10, затрудняют понимание, толкование и применение закона в конкретных ситуациях.

Было бы более правильным главу 10 ГрК структурировать по общей для нормативных правовых актов внутренней логике: сначала общие положения, затем особенности правового регулирования для отдельных видов КРТ. Вместо этого мы видим две статьи (64 и 65), посвященные целям и видам КРТ; две статьи (66 и 67), посвященные решению о КРТ; две статьи (68 и 69), посвященные договору о КРТ и статью 70, посвященную КРТ по инициативе правообладателей.

При этом отдельных статей, посвященных конкретным видам КРТ, нет вообще, поскольку КРТ по инициативе правообладателей, как мы уже выяснили, является не отдельным видом КРТ, а одним из возможных вариантов реализации этой категорией инициаторов двух видов КРТ — нежилой застройки и свободных от застройки территорий.

Красноречиво свидетельствуют об отсутствии внутренней логики в главе 10 ГрК условия заключения договора по инициативе правообладателей, помещенные в статью, определяющую порядок принятия и реализации решения о КРТ (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК). И это при том, что для заключения договора по инициативе правообладателей решения о КРТ со стороны Правительства РФ, высшего исполнительного органа госвласти субъекта РФ или главы местной администрации вообще не требуется (ч. 4 ст. 70 ГрК).

  

Фото: www.стройэксперт24.рф

 

Особенности привлечения соинвесторов

Закон допускает реализацию проектов КРТ с привлечением соинвестров, которым инвестор, заключивший договор о КРТ на торгах, вправе передавать земельные участки по договорам субаренды. При этом, будучи правообладателем ЗУ, соинвестор вправе получить разрешение на строительство и привлекать денежные средства граждан в соответствии с законодательством о долевом строительстве (ч. 1 ст. 3  214-ФЗ от 30.12.2004).

Как показывает практика российских застройщиков при реализации проектов КРТ, часть ЗУ в границах территории, подлежащей комплексному развитию, могут принадлежать на праве собственности или аренды не только инвестору, выигравшему торги на право заключения договора о КРТ, но и группе лиц, в которую входит этот инвестор. Переоформление этих ЗУ по общей схеме, предусмотренной ГрК, сначала в аренду инвестору, а затем в субаренду юридическим лицам — соинвесторам, входящим в одну группу лиц с инвестором, для целей последующей застройки этих участков в рамках проекта КРТ, для инвестора влечет потерю времени и дополнительные существенные расходы на реализацию проекта.

Поскольку законодатель допускает участие в проекте КРТ соинвесторов, никак организационно не связанных с инвестором, то очевидно, что инвестор, заключивший договор о КРТ по результатам торгов, может реализовывать проект КРТ как минимум при условии, что ЗУ в границах этого проекта принадлежат на праве собственности или аренды инвестору и юридическим лицам, входящим с инвестором в одну группу лиц в соответствии с ст. 9 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006. При этом инвестор не будет обязан переоформлять в свою собственность или аренду ЗУ, принадлежащие лицам, входящим в одну с ним группу лиц. В этом случае указанные лица имеют право принять участие в реализации проекта КРТ в качестве соинвесторов и застройщиков в отношении ЗУ, принадлежащих им на праве собственности или аренды.

Отношения лица, заключившего договор о КРТ по результатам торгов, и соинвестров будут регулироваться заключенными между ними договорами. При этом ответственность перед исполнительным органом госвласти или органом местного самоуправления за исполнение договора о КРТ будет нести инвестор, заключивший этот договор по результатам торгов.

Понимаю, что мои выводы о возможности такой реализации проекта кто-то может поставить под сомнение. Поэтому не было бы лишним в целях дальнейшего сокращения инвестиционно-строительного цикла при реализации проектов КРТ включить в главу 10 ГрК положение о том, что проект КРТ может реализовываться группой лиц, которым земельные участки на территории комплексного развития принадлежат на праве собственности или аренды, при условии заключения соответствующих договоров с лицом, заключившим договор о КРТ по результатам торгов.

 

Фото: www.news.sarbc.ru

 

Специальные меры поддержки проектов КРТ

В договор о КРТ в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами включаются льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (ч. 4 ст. 68 ГрК).

Было бы очень интересно узнать, сколько из заключенных в Российской Федерации договоров о КРТ предусматривают такие льготы и меры государственной поддержки. Если есть примеры такой практики, или, как теперь говорят, кейсы, то они, безусловно, заслуживают самого широкого распространения.

А пока можно вспомнить Федеральный проект «Инфраструктурное меню». Этот проект предусматривает комплекс мер экономической поддержки регионов для развития инфраструктуры и жилищного строительства:

✔ инфраструктурные бюджетные кредиты;

✔ инфраструктурные облигации;

✔ реструктуризация бюджетных кредитов;

✔ предоставление средств Фонда национального благосостояния Фонду ЖКХ;

✔ инфраструктурные кредиты ВЭБ.РФ на городскую инфраструктуру;

✔ субсидирование процентной ставки на досрочное исполнение контрактов.

Будет справедливым, если доступ к инструментам Инфраструктурного меню будет иметь инвестор, заключивший договор о КРТ на торгах, без необходимости прохождения дополнительных процедур отбора. Во всяком случае, можно было бы предусмотреть доступность Инфраструктурного меню для застройщиков масштабных проектов КРТ, к которым можно отнести проекты с площадью территории комплексного развития не менее 50 га и со сроком реализации более 10 лет.

  

Фото: www.gztslovo.ru

 

Заключение договора о КРТ на торгах: аукцион или конкурс?

Пунктом 11 Правил проведения торгов на право заключения договора о КРТ, утвержденных Постановлением Правительства РФ №701 от 04.05.2021, установлено, что одним из конкурсных условий, указываемых в решении о проведении торгов в форме конкурса, может являться цена права на заключение договора о КРТ.

Могу предположить, что при подготовке проекта этого постановления за основу было взято положение ч. 1 ст. 32 44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», предусматривающее цену контракта среди прочих критериев. Это специальный закон, регулирующий отношения в сфере публичных закупок, к которой не относится заключение договора о КРТ на торгах. Скорее, данный договор относится к сфере государственно-частного партнерства (ГЧП) в его широком понимании.

Поэтому следует обратить внимание на то, что положение о таком конкурсном условии, как цена права на заключение договора о КРТ, противоречит общим положениям Гражданского Кодекса РФ о торгах, согласно которым условие о цене применимо только при организации торгов в форме аукциона. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а выигравшим торги по конкурсу — лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п. 4. ст. 447 ГК РФ). 

  

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

 

Административные барьеры при реализации проектов КРТ

Несмотря на принимаемые Минстроем России и Правительством Российской Федерации меры по сокращению инвестиционно-строительного цикла, у региональных застройщиков все еще остаются вопросы, связанные с практическим применением Постановления Правительства РФ №2490 от 25.12.2021, которым утвержден исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ.

Казалось бы, проблема решена, поскольку закон содержит прямой запрет на предъявление к застройщикам требований о получении в целях реализации проекта по строительству не предусмотренных в установленном порядке разрешений, заключений, документов, сведений, материалов, согласований (ч. 10 ст. 5.2 ГрК). Но нет, наши региональные коллеги отмечают, что «кто-то кое-где у нас порой» и продолжает требовать такие документы. Причина становится понятной, как только мы попытаемся ответить на вопрос об ответственности за это должностных лиц. Ничего не изменилось с тех пор, когда я писал об этом в статье «О переходе от исчерпывающего перечня процедур к исчерпывающему перечню документов в сфере строительства». А до этого вопрос об ответственности должностных лиц был поднят мною в статье «О процедурах в сфере строительства».

Мои предложения, сделанные в этой публикации, были рассмотрены двумя федеральными министерствами. Минюст России посчитал, что «механическое увеличение санкций не может само по себе служить эффективной мерой сдерживания роста числа административных правонарушений», а «основными средствами повышения эффективности противодействия совершению противоправных действий (бездействия) представляются профилактические, социальные и иные меры, а также обеспечение принципа неотвратимости наказания» (письмо от 26.03.2021 №07-3439/21 имеется в распоряжении портала ЕРЗ.РФ — Ред.).

Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России сообщил, что «информация принята к сведению и при необходимости будет учтена в дальнейшей работе», а также «что крайне необходимо соблюдение законодательства Российской Федерации, а также процедур, входящих в исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства, с целью недопущения административных правонарушений» (письмо от 09.04.2021 №8582-ОГ/08 имеется в распоряжении портала ЕРЗ.РФ — Ред.).    

Теперь мне остается только констатировать, что и сегодня, несмотря на уже давно состоявшийся переход от ранее действовавших исчерпывающих перечней процедур к исчерпывающему перечню документов в сфере строительства, КоАП РФ по-прежнему содержит ст. 14.9.1. предусматривающую символическую ответственность за требование осуществить процедуру, не включенную в отмененные с 1 марта 2022 года исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства: штраф в размере от трех до пяти тыс. руб.

   

Фото: www.topkin.ru

 

Создание объектов социальной инфраструктуры

Вопрос о строительстве объектов социальной инфраструктуры в проектах жилищного строительства обсуждается давно. Столкнувшись с этой проблемой в проекте комплексного освоения территорий, я написал об этом в статье «Строительство детских садов и школ: законодательство и практика». Сегодня в региональных проектах КРТ этот вопрос встает с новой силой.

А что по этому поводу нам говорит действующее законодательство?

С одной стороны, договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты социальной инфраструктуры, построенные за его счет (пп. 1 п. 5 ст. 68 ГрК). С другой — договор о КРТ может предусматривать обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов социальной инфраструктуры (п. 7 ст. 68 ГрК).

Надо ли говорить о том, что подобные положения нормативных правовых актов устанавливают необоснованно широкие пределы усмотрения или возможность необоснованного применения исключений из общих правил, а также могут быть определены как положения, содержащие обременительные требования (ст. 1 172-ФЗ «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов …»).

В связи этим обратимся к общим правилам, установленным законодательством об образовании.

К полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в сфере образования относится создание образовательных организаций субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 8 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»).

К полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов по решению вопросов в сфере образования относится создание муниципальных образовательных организаций (п. 1 ст. 9 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»).

Не будет лишним напомнить, что предоставленное органу публичной власти полномочие — это не только его право. Такое полномочие одновременно является обязанностью органа, получившего полномочие, поскольку от реализации этого полномочия зависит достижение публично значимых целей. И было бы неправильным рассматривать полномочия по решению проблем в сфере образования как факультативные. Реализация таких полномочий должна быть безусловной и не зависящей от волеизъявления уполномоченного органа.

Но, как известно, правовые нормы без санкций не работают. Поэтому в условиях отсутствия прямых норм о юридической ответственности органов исполнительной власти и органов местного самоуправления за создание образовательных организаций широкое распространение получил так называемый принцип «социальной ответственности бизнеса». И вместо реализации предусмотренных законодательством об образовании полномочий органы исполнительной власти на местах используют другое «полномочие» — требовать от застройщиков опережающее строительство детских садов и школ.

Между тем не будет лишним вспомнить, что Правительство РФ в свое время рекомендовало органам государственной власти субъектов РФ в соответствии с их компетенцией:

- предусматривать за счет средств соответствующих бюджетов финансирование строительства объектов социального назначения, связанного с реализацией указанными органами полномочий по вопросам, относящимся к их ведению;

- осуществлять выкуп объектов социального назначения, построенных за счет средств юридических лиц, осуществляющих реализацию проектов (п. 5 Постановления Правительства РФ №265 от 05.05.2007).

Самая простая и правильная национальная идея в России, которую не надо долго искать, — идея справедливости. Применительно к вопросу о строительстве объектов социальной инфраструктуры воплощение этой идеи означает следующее: обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры могут быть возложены на инвесторов при высокой экономической эффективности реализуемых ими проектов КРТ.

Можно только удивляться уже сложившемуся подходу публичных партнеров в регионах: «включим в проект договора о КРТ обязательства инвестора по строительству за свой счет всех объектов социальной инфраструктуры, а если торги на право заключения договора о КРТ будут признаны не состоявшимися в связи с отсутствием претендентов, будем думать, что делать дальше».

Чтобы избежать такого субъективизма, в порядок подготовки решений о КРТ (ст. 66 ГрК) следует включить разработку экономического обоснования. Необходимость этого подтверждает статистика: при том что в России было проведено 328 торгов на право заключения договоров о КРТ, количество заключенных в результате торгов составляет всего 143 договора.

 

Фото: www.infokanal55.ru

 

Предложения по совершенствованию законодательства о КРТ

Для ускорения внедрения института КРТ в градостроительную практику можно, учитывая изложенное в этой статье и в упомянутых выше ранее опубликованных статьях, предложить следующее:

1. Дальнейшее совершенствование законодательства о КРТ осуществлять с учетом видов КРТ, указанных в матрице КРТ.

2. Юридико-технические приемы должны быть ориентированы на однозначное, простое, понятное и удобное применение правовых норм на практике.

3. Дополнить порядок подготовки решений о КРТ положением о необходимости экономического обоснования проекта КРТ.

4. Внести в закон упомянутые выше рекомендации Правительства РФ о строительстве объектов социальной инфраструктуры.

5. Устранить ограничения на заключение договоров о КРТ части территории, предусмотренной правилами землепользования и застройки (должна быть безусловная возможность для инвесторов «есть слона по частям»).

6. Исключить аукционное условие о цене права на заключение договора о КРТ из числа конкурсных условий торгов как противоречащее положениям Гражданского кодекса о форме торгов.

7. Предусмотреть одновременный переход прав по договору о КРТ и договору аренды земельного участка при банкротстве инвестора (это обеспечит защиту интересов банков, осуществляющих проектное финансирование проектов КРТ).

8. Синхронизировать институты КРТ и ГЧП, а также специальные меры поддержки Инфраструктурного меню (сегодня это «лебедь, рак и щука»).

9. Установить адекватную ответственность должностных лиц за предъявление к застройщикам требований о предоставлении документов, не предусмотренных законодательством РФ (штраф до 5 тыс. руб. — «что слону дробина»).

10. Вернуться к рассмотрению предложения, внесенного нами еще в 2017 году, о возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу и разрешить его в масштабных проектах КРТ (на площади более 50 га и со сроком реализации более 10 лет).

 

              

Только совместными усилиями, путем объединения материальных, финансовых и организационных ресурсов публичного и частного партнеров для реализации общественно значимых проектов КРТ с использованием бюджетных средств, частных инвестиций и объектов недвижимости, находящихся в публичной и частной собственности, можно достичь синергетического эффекта, необходимого для ускорения внедрения института КРТ в практику градостроительства.

Такой подход позволит новому институту КРТ избежать судьбы предшественников — «старых» институтов комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ), комплексного развития территорий (КРТ в старом варианте) и комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ), уже забытых сегодня.

Последний, напомню, и вовсе поставил своеобразный рекорд: институт комплексного и устойчивого развития был введен в ГрК РФ Федеральным законом 283-ФЗ от 02.08.2019 и отменен Федеральным законом 494-ФЗ от 30.12.2020, т. е. просуществовал в законодательстве менее полутора лет.   

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора АО «МР Групп», к. ю. н.

  

  

    

   

  

   

Другие публикации по теме:

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

В рамках КРТ в Москве построят 35 млн кв. м недвижимости

Какие регионы получат дополнительные субсидии ФРТ на переселение граждан из аварийного фонда

Более 2 млн кв. м жилья построено в регионах при участии ДОМ.РФ

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

За 15 лет при участии ДОМ.РФ введено в эксплуатацию 26,3 млн кв. м жилья

Участки под снесенными МКД будет проще получить в аренду или собственность

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Застройщики заинтересовались строительством жилья в новых регионах

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

От «спальных» районов — к центрам комфортной жизни

Застройщиков хотят обязать при возведении жилья строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Инвесторам, вложившимся в объекты инженерной, транспортной и энергетической инфраструктуры, возместят понесенные затраты

Закон о комплексном развитии территорий принят

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

 

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

В предыдущей статье была рассмотрена «Оптимизация расходов в девелопменте», напоминает эксперт. Однако, по его мнению, сама по себе оптимизация расходов — важнейшая, но не единственная составляющая эффективного девелоперского процесса. Тема управления финансами значительно шире, чем просто управление затратной частью. Поэтому данная статья задумана как логическое продолжение предыдущей.

Что есть управление финансами в девелопменте? Многие участники рынка считают ее дополнительной сервисной функцией, обслуживающей некие основные процессы: проектирование, строительство, продажи. В действительности же современная инвестиционно-строительная деятельность представляет собой, в первую очередь, управление финансовой составляющей, чему фактически подчинены все остальные процессы.

С точки зрения логичного и эффективного подхода, напротив, производственные процессы выполняют сервисную функцию по отношению к управлению финансами. Трансформация мышления людей, задействованных в производственных процессах, на подобный подход является основным залогом успеха современной компании.

 

Раздельное управление финансовой и инвестиционной деятельностью

Первым шагом на пути понимания финансов как в девелопменте, так и в любом другом инвестиционном процессе является разделение системы управления финансами на раздельное управление инвестиционной и финансовой деятельностью.

Источник: Академия девелопмента

  

Различия между двумя данными подсистемами отражены в таблице ниже.

Источник: Академия девелопмента

 

Наряду с пониманием того, что данные подсистемы имеют различную направленность, важно уяснить, что эффективное управление финансами достигается благодаря их абсолютной взаимосвязи и полной преемственности.

Часто встречаются следующие «перекосы»:

1. финансовая деятельность не отделена от инвестиционной ни в сознании управляющих бизнесом, ни в плане документов и подходов;

2. финансовая деятельность настолько отделена от инвестиционной, что они функционируют как две полностью отдельные подсистемы, не имеющие преемственности, в отрыве друг от друга.

  

Эффективный управленческий учет

Основным документом управленческого учета является бюджет предприятия.

Основные цели бюджета таковы:

● управление: принятие решений на основании плана затрат и доходов;

● оптимизация: когда мы видим показатели по различным статьям и понимаем, где лучше сосредоточить усилия по минимизации затрат и увеличению выручки;

● координация: согласование деятельности различных подразделений предприятия;

● коммуникация: доведение планов до сведения руководителей разных уровней;

● мотивация руководителей на местах;

● контроль и оценка эффективности работы руководителей на местах путем сравнения фактических показателей с запланированными;

● планирование потока денежных средств, в т. ч. предотвращение кассовых разрывов;

● анализ. На основании исполнения бюджета делается вывод по дальнейшему планированию.

 

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Производственный план

Практика внедрения и ведения управленческого учета (не только в девелопменте, но и в иных видах бизнеса) позволяет сделать однозначный вывод о том, что невозможно составление финансового плана без плана производственного (т. е. «физического»). Другими словами, нельзя спланировать расходы на прокладку трубы, не рассчитав предварительно ее необходимое сечение, расходы материала, не определив объем необходимой рабочей силы, механизации, ресурсоснабжения для данных процессов и т. д.

Исходя из этого, при составлении любых финансовых планов мы неизбежно приходим к тому, что производственный план всегда первичен. А составление производственного плана в свою очередь требует глубокого понимания механизмов бизнеса — его компонентов и логических взаимосвязей, а также налаженной системы коммуникаций между всеми подразделениями компании.

 

P&L и C-F

Как и в любом другом бизнесе, необходимо понимать разницу между такими понятиями, как P&L (Profit and loss, доходы и расходы) и C-F (Cash-flow, денежный поток).

Краткий смысл основных различий между данными способами распределения в соответствующих отчетных формах денежных средств во времени заключается в следующем.

 

Основные различия между P&L (отчетом о доходах и расходах) и C-F
(отчетом о движении денежных средств)

Источник: Академия девелопмента

 

P&L служит для оценки бизнеса и выступает в качестве ядра принятия управленческих решений в отношении вариантов развития проекта.

С-F позволяет управлять денежным потоком, своевременно привлекая средства, избегая кассовых разрывов, максимизируя норму внутренней доходности капитала акционера.

  

Особенности управления финансами на различных этапах жизненного цикла

Основными инструментами являются финансово-экономическая модель проекта и бюджет проекта. Существует определенная последовательность формирования и взаимного влияния соответствующих документов в ходе развития проекта, что отражено в таблице ниже.

Так, на первом этапе существует только финансовая модель, при переходе проекта в статус юридически закрепленного за инвестором начинает формироваться бюджет, который на последующих этапах служит основанием для регулярного уточнения финансовой модели.

Таким образом, реализуется принцип обратной преемственности подготовки аналитической финансовой документации. Что интересно, финмодель и бюджет при этом необязательно должны существовать в рамках двух разных документов. В некоторых организациях их объединяют в единый управленческий файл, что, впрочем, не меняет сути подхода, просто перетекание данных в этом случае происходит не между файлами, а внутри одного документа.

 

Источник: Академия девелопмента

 

Особое внимание предлагается обратить на строку таблицы «Исходные данные аналитики по управлению финансами». Она очень важна и отражает апробированный и рабочий регламент поэтапной оценки и уточнения доходной и расходной (особенно расходной!) частей проекта.

Несмотря на то, что такая последовательность оценки придумана далеко не вчера, регулярно появляются энтузиасты-новаторы, которые врываются на рынок с «прорывными» идеями о «новых» подходах к расчетам. В результате появляются кривые схемы оценки проектов. Наиболее распространенными из них являются:

● попытки оценить затраты проекта на допроектном, предпроектном и проектном этапах ресурсным методом (что в обиходе называется «посчитать до гвоздя»);

● попытки преодолеть в оценке себестоимости классическую последовательность оценки стоимости работ ресурсным методом: 1. Рабочая документация, 2. ВОРы (ведомости объемов работ), 3. Сметы, рассчитанные ресурсным методом;

● попытки директивно назначать показатели проекта по расценкам и срокам «сверху вниз» с указанием менеджменту обязательно в них вписаться. Это, как правило, приводит к политике менеджмента по сокрытию реальных данных, отражению в графиках нереальных сроков, а в бюджете проекта — нереальных показателей по затратам. Такого рода самообманом на сегодняшнем рынке занимается очень много компаний.

Важно также отметить, что там, где формируются сметы, появляются и нормальные тендеры. Таким образом, мы можем уже не только «считать деньги», но и управлять расходной частью.

  

Алексей Тугарев. Фото предоставлено пресс-службой Академии девелопмента

  

Принятие решений на основании финансовых моделей проектов

Наиболее эффективным и правильным является подход, обозначенный в заголовке настоящего раздела. Именно он в качестве ядра принятия решений позволяет использовать многофакторный анализ и сценарный подход, что в свою очередь дает возможность тестировать посредством финансовой модели любые многофакторные изменения проекта.

В основе данного метода лежит тезис, согласно которому любое изменение влечет за собой набор последствий. Например, какое-то предлагаемое решение может уменьшить себестоимость проекта, но, скажем, увеличить срок его реализации. Другое решение может увеличить себестоимость проекта, но при этом улучшить коэффициенты выхода полезных площадей и т. д. С учетом многофакторности влияния таких решений на проект единственно верным подходом к их оценке становится закладывание всех факторов в финансовую модель и анализ отклонений финансово-экономических показателей в том или ином случае.

Кроме того, многолетний опыт подтверждает еще одно заключение: в основе бизнес-процессов финансовой оценки (а именно управленческого учета, бюджетирования, финмоделирования) лежат формирование оргструктуры организации, ранжирование регламентов работы между подразделениями и выстраивание системы документооборота.

«В отсутствие данной основы любые попытки внедрения институтов финансовой аналитики (особенно с использованием соответствующих программных комплексов) подобны броуновскому движению и заведомо обречены на провал», — резюмирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей Тугарев.

    

Реклама. ИП Тугарев Алексей Львович.  ИНН: 772480003006 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Оптимизация расходов в девелопменте

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий 

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте