Изменения столичных правил реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере жилого строительства анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

    

Фото: www.iprivod.ru

     

Правительство Москвы изменило правила реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере жилого строительства. Так, плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) участков в частной собственности, предусматривающего жилое строительство в границах старой Москвы, увеличилась в два раза. После увеличения платы за изменение ВРИ инвесторам была предложена возможность получить льготу (постановление правительства Москвы от 19.11.2020 №2019-ПП).

    

Фото: www.zel-city.ru

     

Для получения льготы застройщику необходимо заключить с Департаментом инвестиционной и промышленной политики Москвы соглашение о создании мест приложений труда (МПТ).

При этом в качестве МПТ учитываются нежилые коммерческие помещения и социальные объекты в границах застройки.

    

    

Первые подобные со столичными властями соглашения заключила ГК Пионер — по своим проектам «Останкино бизнес-парк» и «ТПУ Ботанический сад» (РПМ от 03.09.2020 №581-РП и от 06.10.2020 №660-РП).

По данным «Ведомостей» интерес к подобным соглашениям проявляют и другие девелоперы, в том числе Capital Group, ПИК, Самолет, Основа, Гранель: поскольку через такие проекты застройщик может минимизировать или полностью обнулить плату за изменение ВРИ участка.

   

Фото: www.kvalto.ru

     

По расчетам Правительства Москвы, для обеспечения ввода жилья до 2030 года необходимо ввести коммерческих площадей в целях создания новых рабочих мест в размере 21,6% от площади жилья (от 822 тыс. кв. м до 1 млн 515 тыс. кв. м ежегодно). При этом, согласно отчету Knight Frank, объем ввода площадей класса А и В составил в 2019 году 381 тыс. кв. м, в 2020 году — 224 тыс. кв. м, тогда как с 2015 года он не опускался ниже 700 тыс. кв. м.

   

Фото: www.ria.ru

    

Если следовать логике авторов изменений московского законодательства, то они направлены на стимулирование создания мест приложений труда. Но правильнее говорить не о создании новых рабочих мест в экономике, а всего лишь о создании недвижимости различного вида для этих рабочих мест.

Таким образом, налицо диспропорция между необходимым объемом коммерческих площадей и объемов их ввода. Частично она закрывается коммерческими площадями, входящими в состав жилья (нежилые первые этажи и социальная инфраструктура), частично — городской программой создания технопарков.

    

  

А вот будет ли востребована эта недвижимость? Не обернутся ли объекты, созданные в рамках программы МПТ, омертвлением средств, изъятием их из оборота? Касательно потенциала рынка такой недвижимости есть вопросы.

Исходя из практики комплексной жилой застройки, в качестве коммерческой недвижимости востребовано не более 10% от общей площади. То есть, с точки зрения нормативов, Москве ежегодно необходимо дополнительное строительство мест приложений труда в размере не менее 400  тыс. кв. м.

    

   

Усугубляет ситуацию то, что на программу реновации не распространяются требования по обеспеченности местами приложений труда. Таким образом, дополнительная нагрузка перекладывается на девелоперов. Напомню, что ранее на них уже переложили затраты по созданию инженерной и социальной инфраструктуры в проектах застройки.

Эффективность программы стимулирования создания МПТ остается под вопросом. Очевидно, что у города в рамках этой программы отсутствуют выпадающие доходы бюджета, так как предварительно был увеличен размер взимаемой с застройщиков земельной ренты (плата за изменение ВРИ). Однако затраты строительства различной недвижимости и риски ее востребованности (доходности) переложены на девелоперов.

    

  

Более действенным видится предоставление застройщикам инвестиционного налогового вычета (по налогу на прибыль) для стимулирования создания мест приложений труда. В условия дефицита городского бюджета (на 2021 год его размер составит порядка 0,5 трлн руб.) такой вычет может привести к уменьшению поступлений от налога на прибыль застройщиков, но в долгосрочной перспективе обеспечит создание новых мест приложений труда.

Для этого необходимо внести изменения в закон Москвы об инвестиционном налоговом вычете.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

   

    

  

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

Плата за изменение ВРИ участка в Москве: нюансы и подводные камни

Как упростятся процедуры оформления права на земельные участки для размещения объектов связи

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Утвержден новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Утвержден перечень документов, предоставляемых для приобретения земельного участка без торгов

Вносить данные о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не потребуется

Разработчики и пользователи рассказывают о новом уникальном проекте в области автоматизации — MacroBank, цифровом сервисе для работы застройщика и банка по проектному финансированию.

 

 

Новая потребность рынка

Проектное финансирование — новшество строительного рынка, задающее определенные правила игры и условия, к которым не были готовы большинство застройщиков страны, особенно в регионах.

Компания MACRO — это, прежде всего, цифровые решения для региональных застройщиков, проблемы и задачи которых мы знаем изнутри. 

В течение 5 лет мы разрабатывали и улучшали систему MacroERP, которая помогает застройщикам сохранить плановую прибыль через прозрачность, контроль, возможность вести управленческий учет и оптимизировать риски и ресурсы.  

С приходом проектного финансирования в рынок девелопмента мы как разработчики и интеграторы IT-решений единогласно приняли решение о необходимости разработки дополнительного модуля для автоматизации взаимодействия застройщика и банка. И еще в начале 2020 года была создана рабочая группа по данному проекту. 

Начиная этот проект, мы прекрасно понимали, что для разработки действительно универсального решения, нам нужно прорабатывать вопрос реализации по обе стороны «баррикад» — это банк и застройщик.

Поэтому мы решили обратиться к лидеру рынка в лице ПАО «Сбербанк» с предложением о запуске совместного пилотного проекта.

Мы нашли единомышленников в Сибирском офисе Сбербанка, после этого согласовали порядок действий и приступили к самому важному этапу — определению потребностей и трудностей, которые возникают в работе у участников процесса.

    

  

У кого что болит

Главная боль банка — высокая нагрузка на строительного эксперта, который одновременно может вести десятки объектов, и рискует просто не успеть провести полноценный анализ хода реализации проекта при согласовании реестров платежей застройщика.

Банк вынужден принимать на себя эти риски или увеличивать штат сотрудников. Но при этом кредитное учреждение сталкивается проблемой кадрового голода и дефицита высококвалифицированных специалистов на региональном рынке труда, не говоря уже о дополнительных операционных банковских затратах на внедрение новых сотрудников в рабочий процесс.

По предварительным оценкам, строительный эксперт банка тратит 90%+ своего времени только на изучение информации по реестрам платежей, так что фокус нашей работы предельно понятен.

Еще один немаловажный риск несет сам человеческий фактор, от которого ежедневно зависит выдача миллиардов рублей. Строительный эксперт низкой квалификации или потерявший бдительность из-за аврального режима может согласовать платежи с аккредитива, не имеющие отношение к объекту строительства или создающие иные риски как для банка, так и для застройщика.

Трудности застройщика носят похожий характер: содержание штата сотрудников, которые занимаются ведением банковского учета, и отсутствие страховки от допущенных ошибок в процессе этого учета из-за уже упомянутого человеческого фактора.

Неверно заполненная отчетность или пакет документов при инициировании очередного реестра платежей грозит застройщику отсрочкой платежей до устранения замечаний — и это в условиях, когда деньги на стройке, как водится, нужны «вчера».

По нашим оценкам, сотрудник застройщика тратит до 80% своего рабочего времени на ведение отчетности и подготовке пакета документов для реестра платежей. 

   

  

Понятная задача, реализация и метрики

Перед компанией MACRO встали вполне понятные задачи по созданию:

• сервиса, в котором агрегируются все необходимые данные для формирования отчетности о ходе реализации проекта;

• функционала автоматической выгрузки отчетов по любым формам и содержанию;

• системы авто-скоринга для проверки реестров платежей на наличие несоответствий требованиям банка для согласования. 

В процессе реализации проекта MacroBank, все больше погружаясь в сценарии взаимодействия застройщика и банка, мы четко увидели вставшие перед нами новые задачи по улучшению будущего сервиса.

В ноябре 2020 была представлена первая beta-версия MacroBank и запущен пилотный проект по действующему договору проектного финансирования застройщика — клиента Сибирского офиса Сбербанка ООО СЗ «Самоцветы» (работает под брендом ИФК Мера — Ред.)

И вот, спустя почти год с начала плодотворного труда над новым продуктом рабочей группы и нескольких месяцев проведения пилотного проекта, мы готовы представить строительному рынку MacroBank 2.0, готовый к внедрению у любого застройщика, а также поделиться ключевыми метриками эффективности его использования:

  

Пользователь	Работа вручную  до 15.01.21	Работа в MacroBank  с 15.01.21
Застройщик (финансист)	Создание реестра платежей и подготовка пакета документов
	5—6 часов	5 минут
	Ведение отчета Расчет стоимости строительства по форме Сбербанка
	80% рабочего времени	время не тратится!
	Количество дней отсрочки платежей из-за поступивших замечаний от банка при согласовании Реестра платежей
	18 дней  общее количество дней отсрочки платежей	0 дней
Банк (строительный эксперт)	Согласование реестра платежей
	1,5—2 часа	10-20 минут

 

Отзывы пользователей нового продукта

   

    

Андрей ПОПОВ, финансовый менеджер ООО СЗ «Самоцветы»:

«Принимая участие в разработке проекта в качестве его тестировщика и первого пользователя, я очень глубоко проникся идеей, которую реализовывают специалисты MACRO.

Это действительно «крутой» продукт даже на первых стадиях реализации. По сути, я являюсь тем, для кого делается этот продукт, поэтому очень рад, что все мои предложения и идеи по его улучшению были учтены.

Я уже не представляю свою работу по проектному финансированию без этого сервиса: он экономит очень много моего времени и нервов.

Выражаю благодарность и желаю дальнейших успехов всей команде разработки проекта MacroBank!»

   

   

Андрей ПОГРЕБНЯК, строительный эксперт Сибирского офиса ПАО «Сбербанк»:

«Проект MacroBank — это только начало выхода отношений банка и застройщика на новый качественный уровень.

Надеюсь, что в рамках дорожной карты развития этого продукта появится возможность его интеграции с BIM-моделью для более точного анализа хода реализации проекта.

Однако уже сейчас я могу с уверенностью сказать, что MacroBank многократно сокращает временные затраты строительного эксперта. А это  значит, что застройщик может более оперативно воспользоваться кредитными средствами, не сбавляя, а порой даже наращивая темп строительства. Это, безусловно, выгодно всем!»

   

  

Павел БУЛАТОВ, директор по развитию MACRO, руководитель проекта MacroBank:

«Главное в нашей работе — слышать своего клиента и пользователя системы, реализовывать продукт, которым он захочет пользоваться без альтернативы.

Конкурентное преимущество компании MACRO — богатый отраслевой строительный опыт и сплоченное сообщество представителей девелоперского рынка.

MacroBank — прямое подтверждение этому. Этот продукт решает конкретные задачи, которые уже сегодня стоят перед большим количеством застройщиков страны.

Многие компании находятся только в начале пути автоматизации и цифровизации. 

Начать с оцифровки банковского учета — один из лучших и быстрых вариантов для девелопера».

Узнать подробнее о MacroBank

    

  

   

   

    

  

Другие публикации по теме:

Застройщики рассказали о последствиях роста стоимости металла

Застройщики в прямом эфире обсудят увеличение стоимости металла в 2021 году

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»: вышел первый выпуск проекта, где застройщики дали прогноз на 2021 год

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»: застройщики ответят на вопросы читателей ЕРЗ.РФ в новом быстром видеоформате

Крупнейшие застройщики России обсудят отделку квартир в прямом эфире

Эксперты рынка недвижимости обсудят вопросы снабжения

Эксперты обсудили эффективность инструментов онлайн-продаж для строительного бизнеса

Эксперты строительного рынка поделятся инструментами онлайн-продаж недвижимости

Эксперты: доля квартир с отделкой в столичных новостройках массового сегмента превысила 70%

Профессионалы обсудили проблемы проектного финансирования застройщиков

Как строительным компаниям в кризис сэкономить на закупке товаров и услуг