Цели проекта, принципы присвоения и опубликования классов умного многоквартирного дома, перечень и группировка функций умного дома, требования к присвоению классов.

   

Фото: www.specserver.com

   

1. Цели проекта

Целями проекта являются:

- выявление и распространение лучших практик умного многоквартирного дома (далее — умного МКД);

- поддержка лидеров по строительству умных МКД, создание положительных информационных поводов для них;

- создание реестра производителей функционала умного МКД;

- мониторинг динамики внедрения функций умного МКД;

- выявление новых функций умного МКД.

  

2. Принципы присвоения и опубликования классов умного МКД

2.1. Присвоение новостройкам классов умного МКД осуществляется на следующих принципах:

- единая открытая методология;

- сбор данных для присвоения классов производится порталом ЕРЗ.РФ по анкетам застройщиков. Данные анкет застройщиков должны быть подтверждены публичными обещаниями дольщикам (проектная декларация, сайт, договор участия в долевом строительстве);

- присвоение класса осуществляется в отношении отдельных многоквартирных домов;

- класс присваивается по минимальному набору функций. Если отсутствует хотя бы одна функция из обязательного набора, то класс не присваивается (сохраняется более низкий класс).

2.2. Публикация сведений о присвоении классов умного МКД осуществляется на следующих принципах:

- производится в реестре умных новостроек с указанием: самого высокого класса умного МКД в составе ЖК, количества многоквартирных домов с присвоенным классом умного МКД в ЖК;

- постоянная актуализация реестра умных новостроек.

 

3. Перечень функций умного многоквартирного дома

Функции, реализация которых влияет на присвоение новостройкам класса умного МКД, приведены в Приложении 1.

 

4. Требования к присвоению новостройкам классов умного многоквартирного дома

Требования к признанию новостройки умным МКД класса Е приведены в приложении 2.

Требования к признанию новостройки умным МКД класса D приведены в приложении 3.

Требования к признанию новостройки умным МКД класса C приведены в приложении 4.

Требования к признанию новостройки умным МКД класса B приведены в приложении 5.

Требования к признанию новостройки умным МКД класса A приведены в приложении 6.

  

Фото: www.furnishhome.ru

   

 

Приложение 1

Функции умного МКД

  

Группа функций I. Сбор и передача данных о потреблении ресурсов

Группа функций II. Видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония

Группа функций III. Управление доступом

Группа функций IV. Управление инженерными системами квартиры

Группа функций V. Управление инженерными системами дома, жилого комплекса

Группа функций VI. Клиентский сервис

Группа функций VII. Функции по мониторингу работоспособности систем умного МКД

Группа функций VIII. Полносервисное мобильное приложение

 

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

 

1.1. Автоматизированный домовой сбор и передача в РСО данных о потреблении ресурсов:

 1.1.1. вода холодная

 1.1.2. вода горячая (если есть централизованное снабжение)

 1.1.3. электричество

 1.1.4. отопление (если есть централизованное снабжение)

 1.1.5. газ (если есть централизованное снабжение)

1.2. Автоматизированный поквартирный сбор и передача в УК, РСО данных о потреблении ресурсов + отображение показателей потребления в интерфейсах жителей:

 1.2.1. вода холодная

 1.2.2. вода горячая (если есть централизованное снабжение)

 1.2.3. электричество

 1.2.4. отопление (если есть централизованное снабжение)

 1.2.5. газ (если есть централизованное снабжение)

1.3. Интеграция с ГИС ЖКХ автоматизированного поквартирного учета. Автоматизированная передача показаний счетчиков:

 1.3.1. вода холодная

 1.3.2. вода горячая (если есть централизованное снабжение)

 1.3.3. электричество

 1.3.4. отопление (если есть централизованное снабжение)

 1.3.5. газ (если есть централизованное снабжение)

1.4. Интеграция с РСО автоматизированного поквартирного учета. Автоматизированная передача показаний счетчиков:

 1.4.1. вода холодная

 1.4.2. вода горячая (если есть централизованное снабжение)

 1.4.3. электричество

 1.4.4. отопление (если есть централизованное снабжение)

 1.4.5. газ (если есть централизованное снабжение)

1.5. Онлайн-оплата жильцами счетов/квитанций УК в мобильном приложении и/или в личном кабинете на сайте УК

1.6. Онлайн-анализ жителями квартирного потребления ресурсов (история, архивы, графики, отчеты и т. д.) в мобильном приложении и/или в личном кабинете на сайте УК

1.7. Онлайн-анализ жителями домового потребления ресурсов (история, архивы, графики, отчеты и т. д.) в мобильном приложении и/или в личном кабинете на сайте УК

   

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

 

2.1. Видеонаблюдение онлайн для УК:

 2.1.1. прилегающие территории

 2.1.2. двор

 2.1.3. наружные входы в подъезд

 2.1.4. первый этаж внутри подъезда (лобби, зона при лифте)

 2.1.5. остальные этажи внутри подъезда (зона при лифте)

 2.1.6. мусорная площадка (при наличии на территории)

 2.1.7. внутри лифтовой кабины (при наличии лифта)

 2.1.8. паркинг (при наличии паркинга)

 2.1.9. технические помещения

 2.1.10. выходы на кровлю

2.2. Видеонаблюдение онлайн для жителей общедомовое (по умолчанию или через заявку в УК):

 2.2.1. прилегающие территории, двор

 2.2.2. за детской площадкой (при ее наличии)

 2.2.3. наружный вход в подъезд

 2.2.4. этаж расположения квартиры (зона при лифте)

 2.2.5. паркинг (при наличии паркинга)

2.3. Видеоаналитика для УК: 

оставление вещей	индивидуальное оповещение жильца об оставленной им на территории вещи
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
скопление людей	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
чужие лица	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
драка	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
ДТП	индивидуальное оповещение жильца о ДТП
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
негабаритный груз в пассажирском лифте	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
человек упал и не встает	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
несанкционированное пересечение периметра	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
выброс предметов из окна	индивидуальное оповещение жильца о выбросе им мусора из окна, окурков и т. д.
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
задымление	оповещение жильцов об обнаружении задымления
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
возгорание	оповещение жильцов об обнаружении возгорания
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
сугроб на проходе	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
разбросанный невывезенный мусор на контейнерной площадке	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
заполненный контейнер	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
интерактивный поиск событий в архиве видеонаблюдения

  

2.4. IP-домофония, уличная многоабонентская панель:

  2.4.1. возможность вызова охраны, консьержа и/или экстренных служб

 2.4.2. переадресация вызовов на телефон абонента (отдельное приложение для домофона) и/или в полносервисное мобильное приложение (передача аудио- и видеосигнала)

 2.4.3. камера с высоким качеством разрешения (720р и выше) и наличием подсветки

   

Группа функций III

(управление доступом)

  

3.1. СКУД — система контроля и управления доступом людей

Инструмент доступа	Место доступа
1. брелок (mifare, em-marine и т. п.)  2. карта (mifare, em-marine и т. п.)  3. видеодомофон (связь с квартирой)  4. PIN-код на домофоне  5. QR-код  6. мобильное приложение домофона  7. брелок (handsfree, Bluetooth / BLE)  8. смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE)  9. полносервисное мобильное приложение  10. распознавание речи  11. биометрия (распознавание лиц, отпечатка пальца и пр.)	1. на территорию ЖК (при наличии ограждения территории)  2. в подъезд  3. в места общего хранения (при их наличии и при наличии ограничения доступа в места общего хранения)

  

3.2. СКУД — система контроля и управления доступом транспорта (при наличии доступа транспорта на территорию, в паркинг)

Инструмент доступа

Место доступа

1. пульт открытия шлагбаума  2. брелок или карта (mifare или em-marine и т. п.)  3. пассивная метка (UHF, RFID), от 5 метров  4. активная метка (Bluetooth / BLE, UHF, RFID) от 5 метров  5. смартфон (Bluetooth / BLE)  6. звонок на номер телефона (GSM)  7. видеодомофон (связь с квартирой, охранником)  8. PIN-код на домофоне  9. QR-код  10. распознавание номера  11. полносервисное мобильное приложение  12. распознавание речи

1. на территорию ЖК  2. в паркинг

 

3.3. СКУД для УК:

 3.3.1. технические помещения

 3.3.2. выходы на кровлю

 3.3.3. помещения для персонала

 3.3.4. закрытые мусорные площадки/мусорокамеры

3.4. Электронные почтовые ящики с интеграцией СКУД

3.5. Индивидуальные постаматы (кроме постаматов маркетплейса)

    

Группа функций IV

(управление инженерными системами квартиры¹)

 

4.1. Автоматизация сценариев работы (отключение/включение/регулирование)

 4.1.1. отопления в квартире (квартирная или покомнатная)

 4.1.2. освещения в квартире

 4.1.3. групп розеток в квартире

 4.1.4. качества электричества (реле напряжения)

 4.1.5. кондиционеров в квартире (индивидуальных и централизованных):

   - в зависимости от температуры

   - в зависимости от уровня влажности

 4.1.6. увлажнителей

 4.1.7. приточной вентиляцией или бризерами (в том числе для снижения уровня СО₂)

 4.1.8. при выявлении протечек воды:

   - с автоматическим запиранием стояка квартиры

   - с отправкой уведомления владельцу и/или УК

   - с указанием места протечки через мобильное приложение

 4.1.9. при выявлении утечек газа (при наличии газа)

   - с запиранием стояка квартиры

   - с отправкой уведомления владельцу и/или УК, аварийной службе

 4.1.10. при выявлении задымления

   - с автоматическим срабатыванием оборудования (противодымной вентиляции, отключение электричества и т. д.)

   - с отправкой уведомлений УК и аварийным службам

 4.1.11. при выявлении возгорания

   - с автоматическим срабатыванием оборудования (системы пожаротушения, отключение электричества и т. д.)

   - с отправкой уведомлений УК и аварийным службам

4.2. Автоматизированный мониторинг датчиками в квартире (с отображением показателей в мобильном приложении)

 4.2.1. температуры

 4.2.2. уровня влажности

 4.2.3. уровня CO₂

 4.2.4. несанкционированного проникновения

4.3. IP-домофония, внутриквартирная панель (функция не требуется при наличии такого же функционала в мобильном приложении; планшет с такими же функциями приравнивается к IP-домофонии)

 4.3.1. возможность вызова охраны, консьержа и/или экстренных служб

 4.3.2. управление фото- и/или видеофиксацией внешних посетителей квартиры

4.4. Голосовое управление оборудованием квартиры (например, с возможностью подключения голосового помощника)

4.5. Электронный замок на двери квартиры (с удаленным управлением)

4.6. Видеонаблюдение онлайн для жителей внутриквартирное (кроме установки камер)

4.7. Предустановка платформы управления умным оборудованием квартиры (совокупность ПО и оборудования или облачного решения)

    

Группа функций V

(управление инженерными системами дома, жилого комплекса)

  

5.1. Автоматизация сценариев работы (отключение/включение/регулирование)

 5.1.1. систем освещения и подсветки

   - МОП внутри дома в зависимости от уровня естественной освещенности и/или времени суток

   - фасада дома в зависимости от уровня естественной освещенности и/или времени суток

   - дворовой территории в зависимости от уровня естественной освещенности и/или времени суток

 5.1.2. перекрытия водоснабжения дома, стояка

 5.1.3. отопления в МОП (зоны лобби и лифтового холла)

 5.1.4. кондиционирования/охлаждения в МОП (зоны лобби и лифтового холла)

5.2. Автоматизированный мониторинг датчиками с передачей информации УК

 5.2.1. качества воды

 5.2.2. качества электричества (с уведомлением УК и/или РСО)

 5.2.3. заполнения мусорных контейнеров

 5.2.4. температуры в МОП (зона входа)

 5.2.5. температуры на улице (зона входа)

 5.2.6. качества воздуха на улице (зона входа)

 5.2.7. уровня влажности в МОП (зона входа)

 5.2.8. уровня CO₂ в МОП (зона входа)

 5.2.9. уровня шума в МОП и дворовой территории

5.3. Система визуального информирования жителей о результатах мониторинга п. 5.2

5.4. Прессование мусора

5.5. Автоматизация управления лифтами (при наличии лифта)

 5.5.1. при простое — размещение на востребованных этажах

 5.5.2. автоматический вызов лифта на основные посадочные этажи при идентификации СКУД

 5.5.3. автоматический выбор этажа доставки жильца лифта (идентификация СКУД)

5.6. Управление сценариями вызова лифта

 - через панель

 - через полносервисное мобильное приложение из п. 8.1

 

Группа функций VI

(клиентский сервис)

 

6.1. Автоматизация работы с заявками

 - подача заявки жителя (в том числе через мессенджеры, соцсети, голос, колл-центр)

 - обработка заявки жителя в УК

 - обратная связь с жителем, включая контроль

 - возможность оценить качество исполнения заявки

6.2. Сервис онлайн общего собрания собственников (собственная система онлайн голосования или интеграция с государственной системой)

6.3. Сервис электронного общения жильцов в группах по интересам (в том числе через мессенджеры, соцсети, голос, колл-центр)

6.4. Предустановка Wi-Fi в квартирах (до приемки квартиры; наличие роутера в квартире)

6.5. Усиление сигнала сотовой связи или установка Wi-Fi

 - в подземном паркинге

 - в лифтах

 - в иных местах со слабым сигналом связи

 - для всех МКД

 - для высотных МКД (25 этажей и больше)

 

Группа функций VII

(функции по мониторингу работоспособности систем умного МКД)

 

7.1. Автоматизированный мониторинг работоспособности функций группы 1.1 (наличие ПО или ПАК для мониторинга)

7.2. Автоматизированный мониторинг работоспособности функций группы 2.1 и 2.2 (наличие ПО или ПАК для мониторинга)

7.3. Автоматизированный мониторинг работоспособности функций группы 5.1 (только в части освещения; наличие ПО или ПАК для мониторинга)

7.4. Автоматизированный мониторинг работоспособности функций группы 5.5 (наличие ПО или ПАК для мониторинга)

 

Группа функций VIII

(Полносервисное мобильное приложение)

   

отображение данных о потреблении	горячей воды
	холодной воды
	тепла
	электричества
	газа
онлайн оплата жильцами счетов/квитанций УК
онлайн анализ жителями квартирного потребления ресурсов (история, архивы, графики, отчеты и т.д.)
взаимодействие с РСО по сервисным заявкам в сфере потребления ресурсов
онлайн-участие в общем собрании собственников (ОСС)
электронное общение жильцов (группы по интересам)
взаимодействие с УК по сервисным заявкам онлайн (аварийные, технические)
оценка работы УК
взаимодействие с УК с использованием ЭЦП (подписание договоров и иных документов)
опросы по инициативе УК, жителей
уведомления жителей (о работах, ОСС, аварийные ситуации и ЧП, иные)
маркетплейс	платные услуги УК
	иные услуги, работы, товары
вызов охраны
видеонаблюдение онлайн для жителей
управление видеодомофонией
СКУД	жильцов
	транспорта жильцов
	заказ пропусков для гостей
	заказ пропусков для гостевого транспорта
умная квартира	управление радиаторным отоплением
	управление половым отоплением
	управление освещением
	управление розетками
	управление кондиционерами
	мониторинг влажности
	мониторинг уровня СО2
	мониторинг протечек воды
	мониторинг утечек газа
	мониторинг несанкционированного проникновения
возможность администрирования нескольких помещений из одного аккаунта

    

Фото: www.hitmoll.com

   

 

Приложение 2

Требования к признанию новостройки умным МКД класса Е

  

Для признания новостройки умным МКД класса Е застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующий минимальный набор функций:

   

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

  

1.1. Автоматизированный домовой сбор и передача в РСО данных о потреблении ресурсов:

• холодной воды

• горячей воды (при наличии централизованного снабжения)

• электричества

• отопления (при наличии централизованного снабжения)

• газа (при наличии централизованного снабжения)

1.2. Автоматизированный поквартирный сбор и передача в УК, РСО данных о потреблении ресурсов + отображение показателей потребления в интерфейсах жителей:

• холодной воды (с любым проводным или беспроводным типом передачи данных)

• горячей воды (при наличии централизованного снабжения) (с любым проводным или беспроводным типом передачи данных)

• электричества

1.5. Онлайн-оплата жильцами счетов/квитанций УК в мобильном приложении и/или в личном кабинете на сайте УК.

   

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

    

2.1. Видеонаблюдение онлайн для УК:

• прилегающие территории или двор

• наружные входы в подъезд

• за паркингом (при наличии паркинга) (за въездной группой)

2.2. Видеонаблюдение онлайн для жителей общедомовое (по умолчанию или через заявку в УК)

• прилегающие территории, двор

• наружный вход в подъезд

• паркинг (при наличии паркинга) (любая из камер в паркинге)

2.3. Срок хранения видеозаписей с доступом жителей по запросу в УК не менее 2 дней

  

Группа функций III

(управление доступом)

 

3.1. СКУД — система контроля и управления доступом людей:

• на территорию ЖК (при наличии ограждения территории) любым из следующих способов:

 через брелок или карту (mifare или em-marine и т. п.),

 через видеодомофон (связь с квартирой),

 через PIN-код на домофоне,

 через мобильное приложение домофона,

 через QR-код,

 через брелок или смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE),

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.),

 через распознавание речи,

 через биометрию (распознавание лиц, пальцы и пр.)

• в подъезд любым из следующих способов:

 через брелок или карту (mifare или em-marine и т. п.),

 через видеодомофон (связь с квартирой),

 через PIN-код на домофоне,

 через мобильное приложение домофона,

 через QR-код,

 через брелок или смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE),

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.),

 через распознавание речи,

 через биометрию (распознавание лиц, пальцы и пр.)

3.2. СКУД – система контроля и управления доступом транспорта (при наличии доступа транспорта на территорию, в паркинг):

• на территорию ЖК любым из следующих способов:

 через пульт открытия шлагбаума

 через брелок или карту (mifare или em-marine и т. п.),

 через пассивную метку (UHF, RFID), от 5 метров

 через активную метку (Bluetooth /BLE, UHF, RFID) от 5 метров

 через смартфон (Bluetooth / BLE)

 через звонок на номер телефона (GSM),

 через видеодомофон (связь с квартирой, охранником),

 через PIN-код на домофоне,

 через QR-код,

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.),

 через распознавание номера

 через распознавание речи

• в паркинг любым из следующих способов:

 через пульт открытия шлагбаума

 через брелок или карту (mifare или em-marine и т. п.),

 через пассивную метку (UHF, RFID), от 5 метров

 через активную метку (Bluetooth (BLE), UHF, RFID) от 5 метров

 через смартфон (Bluetooth / BLE)

 через звонок на номер телефона (GSM),

 через видеодомофон (связь с квартирой, охранником),

 через PIN-код на домофоне,

 через QR-код,

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.),

 через распознавание номера

 через распознавание речи

   

Группа функций VI

(клиентский сервис)

   

6.1. Автоматизация работы с заявками:

• подача заявки жителя (в том числе через мессенджеры, соцсети, голос, колл-центр)

• обработка заявки жителя у УК

• обратная связь с жителем, включая контроль

6.3. Сервис электронного общения жильцов в группах по интересам (в том числе через мессенджеры, соцсети, голос, колл-центр)

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирный дом не может быть признан умным.

     

Фото предоставлено компанией Брусника

    

 

Приложение 3

Требования к признанию новостройки умным МКД класса D

   

Для признания новостройки умным МКД класса D застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного МКД класса E:

  

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

 

1.2. Автоматизированный поквартирный сбор и передача в УК данных о потреблении ресурсов:

• холодной воды с использованием счетчиков с любым из перечисленных типов передачи данных:

 с выходом RS485

 радиоканал

 LPWAN (Lorawan и NB-FI)

 NB-IOT

 беспроводной, иной

 проводной, иной

• горячей воды (при наличии централизованного снабжения) с использованием счетчиков с любым из перечисленных типов передачи данных:

 с выходом RS485

 радиоканал

 LPWAN (Lorawan и NB-FI)

 NB-IOT

 беспроводной, иной

 проводной, иной

• отопления

  

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

  

2.3. Срок хранения видеозаписей с доступом жителей по запросу в УК не менее 7 дней

2.5. IP-домофония, уличная многоабонентская панель:

• переадресация вызовов на телефон абонента (отдельное приложение для домофона) и/или в полносервисное мобильное приложение (передача аудио- и видеосигнала)

  

Группа функций III

(управление доступом)

  

3.1. СКУД – система контроля и управления доступом людей:

• на территорию ЖК (при наличии ограждения территории) двумя любыми из следующих способов:

 через брелок или карту (mifare или em-marine и т. п.),

 через видеодомофон (связь с квартирой),

 через PIN-код на домофоне,

 через мобильное приложение домофона,

 через QR-код,

 через брелок или смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE),

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.),

 через распознавание речи,

 через биометрию (распознавание лиц, отпечатка пальца и пр.)

• в места общего хранения (при их наличии и при наличии ограничения доступа в места общего хранения) любым из следующих способов:

 через брелок или карту (mifare или em-marine и т. п.),

 через видеодомофон (связь с квартирой),

 через PIN-код на домофоне,

 через мобильное приложение домофона,

 через QR-код,

 через брелок или смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE),

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.),

 через распознавание речи,

 через биометрию (распознавание лиц, пальцы и пр.)

3.2. СКУД — система контроля и управления доступом транспорта (при наличии доступа транспорта на территорию, в паркинг):

• на территорию ЖК любым из следующих способов:

 через пассивную метку (UHF, RFID), от 5 метров

 через активную метку (Bluetooth (BLE), UHF, RFID) от 5 метров

 через смартфон (Bluetooth / BLE)

 через звонок на номер телефона (GSM),

 через видеодомофон (связь с квартирой, охранником),

 через PIN-код на домофоне,

 через QR-код,

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.),

 через распознавание номера

 через распознавание речи

• в паркинг любым из следующих способов:

 через пульт открытия шлагбаума

 через брелок или карту (mifare или em-marine и т. п.),

 через пассивную метку (UHF, RFID), от 5 метров

 через активную метку (Bluetooth (BLE), UHF, RFID) от 5 метров

 через смартфон (Bluetooth / BLE)

 через звонок на номер телефона (GSM),

 через видеодомофон (связь с квартирой, охранником),

 через PIN-код на домофоне,

 через QR-код,

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.),

 через распознавание номера

 через распознавание речи

    

Фото: www.static.tildacdn.com

  

Группа функций VI

(клиентский сервис)

 

6.1. Автоматизация работы с заявками

• возможность оценить качество исполнения заявки

 

 Приложение 4

Требования к признанию новостройки умным МКД класса C 

 

Для признания новостройки умным МКД класса C застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса D:

 

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

 

1.2. Автоматизированный поквартирный сбор и передача в управляющую компанию данных о потреблении ресурсов:

• электричества с возможностью тарификации

• отопления (если есть централизованное снабжение) с использованием счетчиков с любым из перечисленных типов передачи данных:

 с выходом RS485

 радиоканал

 LPWAN (Lorawan и NB-FI)

 NB-IOT

 беспроводной, иной

 проводной, иной

1.5. Онлайн-оплата жильцами счетов/квитанций УК в мобильном приложении и/или в личном кабинете на сайте УК

1.6. Онлайн-анализ жителями квартирного потребления ресурсов (история, архивы, графики, отчеты и т. д.) в мобильном приложении

 

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

 

2.1. Видеонаблюдение онлайн для УК:

• внутри лифтовой кабины (при наличии лифта)

• за паркингом (при наличии паркинга) (основные пути следования)

2.5. IP-домофония, уличная многоабонентская панель

• возможность вызова охраны, консьержа и/или экстренных служб

• переадресация вызовов в полносервисное мобильное приложение (передача аудио- и видеосигнала)

 

Группа функций III

(управление доступом)

  

3.1. СКУД — система контроля и управления доступом людей:

• на территорию ЖК (при наличии ограждения территории) через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.) + любым из следующих способов:

 через мобильное приложение домофона,

 через QR-код,

 через брелок или смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE),

 через распознавание речи,

 через биометрию (распознавание лиц, отпечатка пальца и пр.)

• в подъезд через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.) + любым из следующих способов:

 через мобильное приложение домофона,

 через QR-код,

 через брелок или смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE),

 через распознавание речи,

 через биометрию (распознавание лиц, отпечатка пальца и пр.)

• в места общего хранения (при их наличии и при наличии ограничения доступа в места общего хранения) через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.) + любым из следующих способов:

 через мобильное приложение домофона,

 через QR-код,

 через брелок или смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE),

 через распознавание речи,

 через биометрию (распознавание лиц, пальцы и пр.)

3.2. СКУД — система контроля и управления доступом транспорта (при наличии доступа транспорта на территорию, в паркинг):

• на территорию ЖК через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.) + любым из следующих способов:

 через пассивную метку (UHF, RFID), от 5 метров

 через активную метку (Bluetooth (BLE), UHF, RFID), от 5 метров

 через смартфон (Bluetooth / BLE)

 через QR-код

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.)

 через распознавание номера

 через распознавание речи

• в паркинг через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.) + любым из следующих способов:

 через пассивную метку (UHF, RFID), от 5 метров

 через активную метку (Bluetooth / BLE, UHF, RFID), от 5 метров

 через смартфон (Bluetooth / BLE)

 через QR-код

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.)

 через распознавание номера

 через распознавание речи

   

Группа функций IV

(управление инженерными системами квартиры¹)

   

4.1. Автоматизация сценариев работы (отключение/включение/регулирование):

• отопления в квартире (квартирное или покомнатное)

• освещения в квартире

• при выявлении протечек воды

  с отправкой уведомления владельцу и/или УК

  с указанием места протечки через мобильное приложение

• при выявлении утечек газа (при наличии газа)

  с отправкой уведомления владельцу и/или УК, аварийной службе

4.2. Автоматизированный мониторинг датчиками в квартире (с отображением показателей в мобильном приложении)

• несанкционированного проникновения

4.3. IP-домофония, внутриквартирная панель (функция не требуется при наличии такого же функционала в мобильном приложении; планшет с такими же функциями приравнивается к IP-домофонии)

• возможность вызова охраны, консьержа и/или экстренных служб

     

Группа функций V

(управление инженерными системами дома, жилого комплекса)

5.1. Автоматизация сценариев работы (отключение/включение/регулирование)

• систем освещения и подсветки

 МОП внутри дома в зависимости от уровня естественной освещенности и/или времени суток

 фасада дома в зависимости от уровня естественной освещенности и/или времени суток

 дворовой территории в зависимости от уровня естественной освещенности и/или времени суток

5.5. Автоматизация управления лифтами (при наличии лифта)

• при простое — размещение на востребованных этажах

 

Группа функций VI

(клиентский сервис)

  

6.2. Сервис онлайн общего собрания собственников (собственная система онлайн-голосования или интеграция с государственной системой)

6.5. Усиление сигнала сотовой связи или установка Wi-Fi

• в подземном паркинге

• в иных местах со слабым сигналом связи для высотных МКД (25 этажей и больше)

 

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс C умного дома.

   

Фото: www.saucyintruder.org

   

Приложение 5

Требования к признанию новостройки умным МКД класса B

   

Для признания новостройки умным МКД класса B застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса C:

  

Группа функций I

(сбор и передача данных о потреблении ресурсов)

  

1.2. Автоматизированный поквартирный сбор и передача в управляющую компанию данных о потреблении ресурсов:

• газа (если есть централизованное снабжение)

1.3. Интеграция с ГИС ЖКХ автоматизированного поквартирного учета. Автоматизированная передача показаний счетчиков (одно на выбор):

• холодной воды

• горячей воды (если есть централизованное снабжение)

• электричества

• отопления (если есть централизованное снабжение)

• газа (если есть централизованное снабжение)

1.4. Интеграция с РСО автоматизированного поквартирного учета. Автоматизированная передача показаний счетчиков (одно на выбор):

• холодной воды

• горячей воды (если есть централизованное снабжение)

• электричества

• отопления (если есть централизованное снабжение)

• газа (если есть централизованное снабжение)

  

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

 

2.1. Видеонаблюдение онлайн для УК

• остальные этажи внутри подъезда (зона при лифте)

2.2. Видеонаблюдение онлайн для жителей общедомовое (по умолчанию или через заявку в УК)

• этаж расположения квартиры (зона при лифте)

2.3. Срок хранения видеозаписей с доступом жителей по запросу в УК не менее 14 дней

2.4. Видеоаналитика для УК (не менее 2 любых функций на выбор):

оставление вещей	индивидуальное оповещение жильца об оставленной им на территории вещи
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
скопление людей	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
чужие лица	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
драка	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
ДТП	индивидуальное оповещение жильца о ДТП
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
негабаритный груз в пассажирском лифте	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
человек упал и не встает	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
несанкционированное пересечение периметра	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
выброс предметов из окна	индивидуальное оповещение жильца о выбросе им мусора из окна, окурков и т. д.
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
задымление	оповещение жильцов об обнаружении дыма
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
возгорание	оповещение жильцов об обнаружении огня
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
сугроб на проходе	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
разбросанный невывезенный мусор на контейнерной площадке	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
заполненный контейнер	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
интерактивный поиск событий в архиве видеонаблюдения

     

Группа функций III

(управление доступом)

 

3.1. СКУД — система контроля и управления доступом людей:

• на территорию ЖК (при наличии ограждения территории) через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.) + любым из следующих способов:

 через QR-код

 через брелок или смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE)

 через распознавание речи

 через биометрию (распознавание лиц, отпечатка пальца и пр.)

• в подъезд через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.) + любым из следующих способов:

 через QR-код

 через брелок или смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE)

 через распознавание речи

 через биометрию (распознавание лиц, отпечатка пальца и пр.)

• в места общего хранения (при их наличии и при наличии ограничения доступа в места общего хранения) через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.) + любым из следующих способов:

 через QR-код

 через брелок или смартфон (handsfree, Bluetooth / BLE)

 через распознавание речи

 через биометрию (распознавание лиц, пальцы и пр.)

3.2. СКУД — система контроля и управления доступом транспорта (при наличии доступа транспорта на территорию, в паркинг):

• на территорию ЖК через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.) + любым из следующих способов:

 через QR-код,

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.),

 через распознавание номера

 через распознавание речи

• в паркинг через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.) + любым из следующих способов:

 через QR-код,

 через полносервисное мобильное приложение (п. 8.1.),

 через распознавание номера

 через распознавание речи

    

Группа функций IV

(управление инженерными системами квартиры¹)

4.1. Автоматизация сценариев работы (отключение/включение/регулирование):

• покомнатного отопления в квартире

• групп розеток в квартире

• кондиционеров в квартире (индивидуальных и централизованных) в зависимости от температуры

• при выявлении протечек воды с автоматическим запиранием стояка квартиры

• при выявлении утечек газа (при наличии газа) с отправкой уведомления владельцу и/или УК, аварийной службе

4.2. Автоматизированный мониторинг датчиками в квартире (с отображением показателей в мобильном приложении)

• температуры

4.3. IP-домофония, внутриквартирная панель (функция не требуется при наличии такого же функционала в мобильном приложении; планшет с такими же функциями приравнивается к IP-домофонии)

• управление фото- и/или видео- фиксацией внешних посетителей квартиры

          

Группа функций VI

(клиентский сервис)

 

6.5. Усиление сигнала сотовой связи или установка Wi-Fi

• в иных местах со слабым сигналом связи для всех МКД

 

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс B умного дома.

 

Фото: www.almode.ru

    

Приложение 6

Требования к признанию новостройки умным МКД класса A

   

Для признания новостройки умным МКД класса A застройщик должен реализовать в многоквартирном доме следующие функции в дополнение к функциям умного дома класса B:

    

Группа функций II

(видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония)

  

2.3. Срок хранения видеозаписей с доступом жителей по запросу в УК не менее 30 дней

2.4. Видеоаналитика для УК (не менее 4 любых функций на выбор):

оставление вещей	индивидуальное оповещение жильца об оставленной им на территории вещи
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
скопление людей	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
чужие лица	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
драка	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
ДТП	индивидуальное оповещение жильца о ДТП
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
негабаритный груз в пассажирском лифте	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
человек упал и не встает	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
несанкционированное пересечение периметра	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
выброс предметов из окна	индивидуальное оповещение жильца о выбросе им мусора из окна, окурков и т. д.
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
задымление	оповещение жильцов об обнаружении задымления
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
возгорание	оповещение жильцов об обнаружении возгорания
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
сугроб на проходе	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
разбросанный невывезенный мусор на контейнерной площадке	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
заполненный контейнер	со звуковым сопровождением команд диспетчера (пресечение)
	наличие помощи систем искусственного интеллекта в отображении на тревожном мониторе охраны, диспетчера УК
интерактивный поиск событий в архиве видеонаблюдения

    

Группа функций IV

(управление инженерными системами квартиры¹)

     

4.2. Автоматизированный мониторинг датчиками в квартире (с отображением показателей в мобильном приложении) 

• уровня влажности

• уровня CO2

4.4. Голосовое управление оборудованием квартиры (например, с возможностью подключения голосового помощника)

      

Группа функций V

(управление инженерными системами дома, жилого комплекса)

   

5.1. Автоматизация сценариев работы (отключение/включение/регулирование):

• отопления в МОП (зоны лобби и лифтового холла)

5.5. Автоматизация управления лифтами (при наличии лифта):

• автоматический вызов лифта на основные посадочные этажи при идентификации СКУД

• автоматический выбор этажа доставки жильца лифта (идентификация СКУД)  

   

Группа функций VI

(клиентский сервис)

  

6.5. Усиление сигнала сотовой связи или установка Wi-Fi в лифтах

При отсутствии хотя бы одной из указанных функций многоквартирному дому не может быть присвоен класс A умного дома.

    

^[1]для квартир с отделкой white box и выше – требуется полное оснащение квартир функционалом, для квартир без отделки требуется наличие единой цифровой инфраструктуры для МКД или ЖК

 

  

При наличии предложений по совершенствованию методологии, а также по вопросам присвоения классов умным МКД по e-mail: korol@erzrf.ru

 

Портал ЕРЗ.РФ благодарит за активное участие в разработке третьей редакции методологии ведущих российских экспертов в сфере умных многоквартирных домов:

Ивана Власова, ГК Железно, Киров;

Антона Холкина, ГК Железно, Киров;

Никиту Уткина, АНО «Умный МКД», Москва;

Анну Клюкину, АНО «Умный МКД», Москва;

Сергея Грабского, Ассоциация цифрового развития Краснодарского края, Краснодар;

Елизавету Яковлеву, Юникорн, Пермь;

Наталью Луневу, Юникорн, Пермь;

Кирилла Криницкого, Юникорн, Пермь;

Ивана Тягина, Группа Эталон, Санкт-Петербург;

Дмитрия Батищева, Новый Код, Воронеж;

Ивана Емельянова, ИНГРАД, Москва;

Кирилла Захарина, Лаборатория цифровизации жилья, Москва;

Евгения Огнева, Лаборатория цифровизации жилья, Москва;

Наталью Мельникову;

Олега Зеленина, Интерсвязь, Челябинск;

Эмзара Гимаева, Смартсистема, Екатеринбург;

Ольгу Киб, Яндекс, Москва;

Дарью Киршину, Wellsoft, Екатеринбург;

Дмитрия Бызова, АК БАРС ДОМ, Казань;

и других участников рабочей группы.

  

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Жилищный фонд в РФ, включая новостройки, оснастят инжиниринговыми системами умного дома

Всем новостройкам России будет присвоена одна из категорий умного дома

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ 

Умный дом: каким он должен быть и сколько за него готовы платить покупатели квартир в новостройках

Утверждены первые восемь национальных стандартов в области развития «умных городов»

Перенос даты начала обязательного оснащения новостроек «умными» приборами учета электроэнергии: мнение застройщиков

Эту тему на страницах портала ЕРЗ.РФ анализирует создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir Алексей ТУГАРЕВ.

  

Фото: plus.google.com

 

Постановка вопроса

Существуют разные подходы управления девелоперскими проектами. Мне ближе всего тот, с точки зрения которого проект состоит из двух частей — доходной и расходной, а процесс управления проектом — есть не что иное как итеративная оптимизация этих двух частей.

 

 

Если присмотреться к околодевелоперскому информационному фону, можно заметить, что подавляющее большинство учебных материалов, конференций и прочих мероприятий посвящено части доходной. На рынке представлено большое количество экспертов по продажам, продукту и прочим сопутствующим компонентам формирования доходной части. При этом про расходную часть пишется, говорится и преподается существенно меньше. Почему?

На мой взгляд, причина в том, что аналитика расходной части на порядок сложнее аналитики части доходной. В ней гораздо труднее разбираться, и для этого нужно обладать существенно более высоким уровнем навыков и опыта. Соответственно, данная составляющая девелопмента привлекает меньшее количество специалистов, и ей в среднестатистической компании принято заниматься по т. н. остаточному принципу.

Справедливо, что доходная часть по своей природе в большей части определяет экономику проекта, нежели расходная, поэтому утверждение, что работа над продуктом и ликвидностью более приоритетна, чем оптимизация затратной части, считаю правильным. Бесполезно оптимизировать расходы того, что не будет должным образом продаваться. Тем не менее девелопмент — сложный многокомпонентный бизнес, и, разобравшись с продуктом, самое время перейти к управлению расходами.

Эта статья — уже третья и, надеюсь, не последняя моя публикация на портале ЕРЗ.РФ, и мне бы хотелось, чтобы все эти публикации представляли собой единый цикл, который освещал бы различные аспекты девелопмента. Поэтому я решил заранее анонсировать следующую публикацию для ЕРЗ.РФ — «Как правильно считать деньги в девелопменте». Она станет логическим продолжением данной статьи и будет посвящена управленческому учету, финансовому моделированию, их взаимосвязи и практическому применению. Многое из того, что я буду говорить в этих двух статьях, справедливо для любого бизнеса, не только девелоперского.

Возвращаясь к теме этой статьи, нельзя не отметить, что расходная часть не может существовать в отрыве от доходной, полностью сепарировать их не представляется возможным ввиду значительного взаимного влияния.

Поэтому, подобно ремонту сложного прибора, не стоит лезть с кувалдой или, вернее даже сказать, с палицей пещерного человека туда, где требуются скальпель или паяльник. Любое вмешательство в бюджет проекта должно быть осознанным, комплексным и системным — и это, пожалуй, основная мысль, которую хотелось бы донести до читателя.

С учетом вышесказанного, прежде чем оптимизировать что-либо, предлагаю ответить на следующие вопросы: «что именно мы оптимизируем?», «как это делается?» и, наконец, «какие опасности ждут нас на этом пути?».

 

 

Что оптимизировать

Распространенной ошибкой при оптимизации расходной части (в любом бизнесе) является бессистемный подход и концентрация усилий не на том, на чем следовало бы это делать. Существует определенный подход, позволяющий этого избежать. Чтобы «зайти в тему с правильной стороны», предлагаю рассмотреть основные понятия, которые такой подход последовательно формируют:

• бюджетный классификатор;

• фокус внимания;

• итеративный подход;

• финансовое моделирование (ну куда и тут от него деться…).

 

Бюджетный классификатор (БК) представляет собой номенклатуру статей расходной и доходной частей. Иными словами, при составлении БК выручка и затраты проекта декомпозируются исходя из бизнес-логики, здравого смысла и аналитической целесообразности. Такая разбивка в идеале должна отвечать следующим критериям:

• закрытость перечня (за рамками него не существует дополнительных расходов);

• универсальность (возможность применить к любому проекту компании или, как минимум, к любому проекту сходного типа);

• хронологическая последовательность (опционально, по возможности).

Ниже я приведу материнские статьи того БК, который мы используем в нашей бизнес-практике:

1. Земельно-имущественные отношения.

2. Проектно-изыскательские работы.

3. Строительно-монтажные работы (СМР).

4. Сети, дороги, благоустройство.

5. Социальные объекты.

6. Управление проектом.

7. Коммерческие.

8. Прочие и непредвиденные.

9. Затраты по финансированию.

10. Налоги.

Будучи правильно декомпозированными, такие головные статьи бюджета представляют собой унифицированную структуру, пригодную для финансовых моделей, системы управленческого учета, реестра договоров, а также любых сопутствующих аналитических задач.

Не так важно, какую именно «разбивку» выберет для себя та или иная компания, если она отвечает трем вышеприведенным критериям.

 

    

Фокус внимания является важнейшим как в бизнесе, так и в жизни в целом ресурсом, при этом важно понимать, что его концентрация на той или иной позиции должна быть осознанной и системной ввиду его ограниченности.

С точки зрения управления затратной частью девелоперского проекта такая системность выражается в концентрации фокуса внимания в первую очередь на тех статьях (и подстатьях) затратного бюджета, которые в большей степени определяют финансово-экономические показатели проекта (суммарный объем чистой прибыли, рентабельность, внутреннюю норму доходности, чистый дисконтированный доход и пр.).

В бизнесе распространена ситуация (и я намеренно пропускаю слово «девелоперском»), когда внимание топ-менеджмента или даже акционера сконцентрировано на малозначимых вещах, в то время как глобальные события остаются вне фокуса (за деревьями не видно леса).

Происходит это так. Акционер лично согласовывает покупку туалетной бумаги в центральный офис, при этом оплаты по договорам подряда замораживаются, что вызывает остановку стройки, затем продаж и в итоге приводит к банкротству компании. Если для вас это звучит поистине фантастически, значит, вы всю жизнь проработали в относительно крупных и системных компаниях, где управленческий учет в той или иной мере отлажен (но далеко не везде сегодня дела обстоят таким образом).

Так уж устроен человек, что ему приятней и легче концентрировать фокус внимания на тех вещах, в которых он хорошо разбирается. И это как раз тот момент, когда для эффективной работы надлежит сделать усилие над собой и постараться за деревьями увидеть лес. То есть объять весь бюджетный классификатор, выявить в нем наиболее значимые позиции и направить драгоценный ресурс фокуса внимания в первую очередь на них — и уж затем переходить к позициям №№2, 3 и т. д.

Ниже укрупненно приведена структура затрат стандартного московского девелоперского проекта. 

    

 

Итеративный подход означает поэтапный переход от большего к меньшему, затем снова по тем же статьям — поиск решений для еще большей оптимизации. В чем-то это похоже на работу скульптора, который сначала задает общую грубую форму, затем все сильнее погружается в отдельные детали (но не наоборот!).

Про финансовое моделирование мы поговорим позже, в конце статьи.

 

Как оптимизировать

Предлагаю пройтись по отдельным статьям бюджета проекта и разобрать основные методы их оптимизации. Для этого расположим затраты стандартного московского проекта, приведенные выше, не в хронологическом, а в иерархическом порядке от большего к меньшему — в соответствии с вышеизложенным подходом итеративной концентрации фокуса внимания.

   

 

1. Строительно-монтажные работы.

Если во взятом для примера московском проекте затраты на строительство составляют 33%, то в других регионах их доля может доходить до 70%.

 

 

Оптимизация СМР — одна из самых непростых задач, которая может быть достигнута за счет следующих инструментов:

• банальное удешевление используемых материалов (до определенного предела, без потери качества продукта и ликвидности);

• оптимизация тендерных процедур;

• ускорение сроков строительства;

• оптимизация логистических цепочек;

• оптимизация схемы закупки материала;

• проч.

Каждый из перечисленных пунктов достоин отдельной статьи.

2. Блок «Земельно-имущественные отношения» включает в себя подразделы «Выкуп прав», «Изменение ВРИ», «Аренда ЗУ» (или земельный налог).

Методы оптимизации затрат на выкуп прав:

• частичное привлечение заемных средств на покупку объекта в виде бридж-кредита;

• банальный торг, разбивка платежей по этапам, рассрочка;

• поиск оптимальных активов по соотношению цена — качество;

• формирование альтернативных моделей сделки: частичная передача долей в продукте, расчет будущей прибылью и т. д.

Затраты на изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка занимают значительную часть в себестоимости проекта (около 15%), при этом важно понимать, что плата за изменение ВРИ взимается только в Москве и Московской области, в прочих регионах данная подстатья в бюджете отсутствует. Что же касается Москвы, оптимизация данных платежей лежит в плоскости получения рассрочки с «упаковкой» ежеквартальных платежей в проектный кредит, а также, что важнее, в механизме получения льготы за создание мест приложения труда (МПТ) согласно 1874-ПП от 31.12.2019.

 

Фото: www.s.pfst.net

 

Оптимизировать арендные платежи (или земельный налог) в данном контексте, учитывая их удельный вес, фактически бессмысленно, да и вряд ли на сегодняшний день возможно.

 

1. Прочие и непредвиденные расходы.

В данную большую статью входят:

• процент от инвестиционных и коммерческих затрат, закладываемый девелопером на возможное их увеличение;

• любые дополнительные финансовые обязательства, которыми проект может быть нагружен со стороны власти.

Первая составляющая фактически определяется подходом девелопера к риск-менеджменту. Вторая — вопрос тонкой настройки взаимоотношений с властью в рамках конкретного проекта. Как правило, она входит в общую систему Government Relations конкретного инвестора и имеет тенденцию снижаться по определенному алгоритму по мере того, насколько девелопер «окопался» в конкретном регионе.

 

2. Налоги.

Оптимизацию налогообложения предлагаю оставить за рамками этой публикации. Данным разделом надлежит детально заниматься профильному финансовому директору в связке с бухгалтерией при соответствующем контроле со стороны инвестиционного блока.

 

3. Коммерческие.

Данная статья варьируется от компании к компании и от региона к региону в достаточно широком диапазоне. В нее входят рекламные мероприятия, кампании по продвижению, шоу-румы, офисы продаж, брокерские комиссии — все то, что неразрывно сопровождает доходную часть проекта.

Оптимизация достигается за счет следующих механизмов:

• формирование кампаний по продвижению на уровне маркетинговых подразделений, поиск оптимальных с точки зрения цены/качества механизмов;

• формирование оптимальных для сегмента механизмов продаж, в том числе сочетание внутренних и внешних ресурсов;

• пристальный контроль инвестиционного подразделения в целом и руководителя проекта в частности за бюджетами на продвижение.

Среднерыночный «хороший» бюджет по данной статье на сегодняшний день составляет порядка 5% от выручки проекта.

  

Фото: www.gidroguru.com

 

4. Сети, дороги, благоустройство.

Затраты на сети, в свою очередь, состоят из следующих компонентов: технологическое присоединение, внутриплощадочные сети, объекты сетевого хозяйства. Внутриобъектные сети при этом, как правило, включаются в статью СМР (п. 1).

По всем перечисленным компонентам оптимизация бюджета упирается в грамотную работу технического заказчика в связке с инвестиционным подразделением с точки зрения финансовой аналитики принимаемых решений. Иными словами, профессиональный техзак (внутренний или внешний) должен быть способен найти наилучшие варианты сокращения бюджета по данным статьям.

Что касается улично-дорожной сети (УДС) и благоустройства, то здесь методы оптимизации схожи с п. 1 (СМР).

 

5. Социальные объекты.

Затраты на социальные объекты определяются нормативами градостроительного проектирования, а также конъюнктурой конкретного региона с точки зрения маржинальности проектов, отношений между девелопментом и властью, политической ситуации и ряда прочих факторов. Но и тут есть определенное пространство для «креатива», которое проявляется на предпроектной и проектной фазах проекта путем соединения профессиональных компетенций технического заказчика, разработчиков документации по планировке территории, а также проектной документации.

 

Фото: www.bn.ru

 

6. Затраты по финансированию.

В затраты по финансированию входят все процентные обязательства по кредитам в рамках проекта. Вопрос формирования оптимальной схемы финансирования проекта лежит в плоскости многовариантного финансового моделирования условий, предлагаемых различными банками — по бридж- и проектному кредитованию. Выбор оптимальной схемы финансирования проекта в целом — одна из основных задач девелопмента на сегодняшний день.

 

7. Управление проектом.

Данная статья включает в себя следующие компоненты:

• все общекорпоративные расходы, «размазанные» по проектам: АХР, ФОТ сотрудников центрального офиса и пр.;

• ФОТ группы, непосредственно управляющей проектом;

• затраты на технического заказчика.

Ни одна другая статья в девелопменте не обладает столь широким диапазоном вариативности, как эта, и, по моим наблюдениям, для одного и того же проекта она может отличаться в разы (до 20 раз) для компаний разного масштаба.

Хотя она и не имеет в нашей разбивке критически значимого веса в проекте (2%), в крупных компаниях эта статья может быть значительно выше за счет непомерно раздутого объема внутренних ресурсов, неоптимальной структуры управления проектами и т. д.

Для оптимизации данной статьи девелоперу надлежит максимально внимательно подходить к вопросам комбинации внутренних и внешних ресурсов проекта (в первую очередь технического заказчика и проектного блока, но также и всех прочих).

История насчитывает немало случаев, когда компания «тонула» под несопоставимым масштабу проектов объемом затрат на внутренние ФОТ и АХР.

 

Фото: www.сметчик.рф

 

8. Проектно-изыскательские работы.

Оптимизация данной статьи частично лежит в той же плоскости, что и СМР (п. 1), но с рядом отличий.

Зачастую для успешного «протаскивания» разработанного проекта через все стадии необходимо наличие определенного имени на «штампе» проекта (проектировщики тоже обладают своеобразным GR).

С другой стороны, никто не заставляет девелопера отдавать все стадии проекта «титулованному» проектному бюро. Всегда можно перераспределить этапы разрабатываемой документации между различными ресурсами.

Критически важной при этом, с точки зрения титула, является эскизная составляющая (АГК, АГР), что в гораздо меньшей степени распространяется на прочие стадии проектирования (ПД, РД), которые в значительной мере (например, кроме АР) вполне можно выполнить с помощью менее дорогостоящего ресурса — как внутреннего, так и внешнего.

Не стоит также забывать, что, в отличие от СМР, ПИРы могут выполняться в значительной мере удаленными специалистами (чем успешно пользуются многие крупные девелоперы центральных регионов).

При всей необъятности темы, полагаю, мы смогли пройтись по «вершине айсберга» оптимизации себестоимости девелоперского проекта. В заключение предлагаю обсудить, какие опасности могут ждать девелопера на данном пути.

  

 

Чего следует опасаться

Главное, что необходимо понимать при осуществлении любых процессов, оптимизирующих себестоимость проекта, это то, что практически любое решение, корректирующее затратную часть, может отразиться на доходной части в плане и ценообразования, и ликвидности.

Как же быть, если оптимизировать проект хочется, но при этом продавать задорого и быстро хочется еще больше?

И тут мы неизбежно вновь возвращаемся к финансовому моделированию, упомянутому в начале этой публикации. Иными словами, любые решения по оптимизации бюджета должны комплексно оцениваться с точки зрения всех сопутствующих факторов:

• изменения затратной части;

• потенциального изменения доходной части;

• изменения графика проекта и сроков отдельных этапов;

• изменения технико-экономических показателей проекта;

• проч.

Все эти «комплекты» факторов должны быть загружены в многовариантную финансовую модель, что создает аналитическую почву для принятия инвестором взвешенного решения в каждом отдельном случае.

 

 

При этом не стоит абсолютизировать финансовое моделирование, которое, по сути, является одним из основных, но все же не единственным, инструментом в руках инвестора. И в отношении некоторых продуктовых решений бывает достаточно сложно спрогнозировать то, как они повлияют на доходную часть проекта.

 

 

Подобные составляющие продукта должны быть оценены с точки зрения расходной части и укладываться в «люфт» риск-менеджмента непредвиденных расходов.

Иными словами, в некоторые продуктовые решения иногда надо просто «поверить» или «не поверить», но все же — с определенной оглядкой на долю удорожания себестоимости проекта.

Алексей ТУГАРЕВ (на фото), создатель и руководитель Академии девелопмента, соучредитель компании — технического заказчика в строительстве Fizir

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Снижение себестоимости девелоперских проектов за счет префаб-технологий

Банкротство девелоперских компаний: разбор механики — и как его избежать

О чем говорили на круглом столе ЕРЗ.РФ, посвященном оптимизации процедур в строительстве

Схема-пазл девелоперского бизнеса 

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Оптимизация системы продаж в девелопменте