Тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.expert17.ru

    

Как известно, по общему правилу использование земли является платным, а формами платы за использование земельных участков являются земельный налог и арендная плата, которые напрямую зависят от их кадастровой стоимости. 

Общие положения об определении кадастровой стоимости содержит Федеральный закон от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — 135-ФЗ), в котором государственной кадастровой оценке посвящена отдельная глава — глава III.1. Государственная кадастровая оценка.

Под кадастровой стоимостью в этом законе понимается стоимость, установленная в результате:

• проведения государственной кадастровой оценки;

• определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости (ЕГРН), в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;

• рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

    

Фото: www.movp.ru

    

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 135-ФЗ).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания (ст. 24.20 135-ФЗ).

В Федеральном законе от 03.07.2016 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержится несколько иное определение кадастровой стоимости. Под кадастровой стоимостью в этом законе понимают стоимость объекта недвижимости, определенную в результате: 

• проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке;

• определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектах недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датами проведения последней и очередной государственной кадастровой оценки;

• предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости (в случае выявления в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, такие ошибки подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости);

• рассмотрения бюджетным учреждением обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

• рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

   

Фото: www.barcelonaimmo.com

    

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п. 2. ст. 3 237-ФЗ). Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением (п. 1. ст. 14 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде, если данные результаты затрагивают права или обязанности этих лиц (п. 1 ст. 22 237-ФЗ).

В случае изменения кадастровой стоимости в установленном порядке сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (п. 4 ст. 18 237-ФЗ).

Для проведения государственной кадастровой оценки, пересмотра и оспаривания ее результатов был установлен переходный период применения 237-ФЗ  с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года. В течение переходного периода государственная кадастровая оценка могла проводиться в соответствии с 237-ФЗ или 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с 237-ФЗ принималось высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, который был вправе принять решение о выборе вида объектов недвижимости, категории земель, чья государственная кадастровая оценка в переходный период проводится в соответствии с 237-ФЗ.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато в соответствии с 135-ФЗ, должна была быть завершена до 1 января 2020 года. Положения 237-ФЗ не применялись к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года. Оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводились в соответствии с 135-ФЗ.  

    

Фото: www.pbs.twimg.com

     

Теперь обратим внимание на то, как определяет момент применения измененной в результате оспаривания кадастровой стоимости налоговое законодательство. В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (п. 1.1 ст. 391 Налогового кодекса РФ).

По информации Федеральной налоговой службы, с 2019 года будет проще рассчитывать налоги на недвижимость с учетом оспоренной кадастровой стоимости объекта. С 1 января вступили в силу нормы Федерального закона от 03.08.2018 №334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Если ранее налогоплательщик оспаривал кадастровую стоимость в комиссии при территориальном органе Росреестра или суде, то обновленные данные для расчета налога применялись с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

С 2019 года сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, учитываются при определении налоговой базы с начала налогообложения объекта по оспоренной кадастровой стоимости, а не с момента подачи заявления. То есть если налог на имущество рассчитан по кадастровой стоимости объекта с 2017 года, а заявление об оспаривании этой стоимости удовлетворено в 2019 году, то налогоплательщику пересчитают налоговые платежи с 2017 года.

   

Фото: www.inovaco.ru

  

Права и обязанности юридических и физических лиц результаты определения кадастровой стоимости затрагивают не только при определении налоговой базы, но и при расчете арендных ставок за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Например, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы (п. 1. ст. 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года №48 «О землепользовании в городе Москве»).

В настоящее время основными параметрами, влияющими на размер арендной платы за землю в г. Москве, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка. При этом ставки арендной платы за землю в постановлении Правительства Москвы от 25.04. 2006 №273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» указаны в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Поэтому справедливым будет предложение о том, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, должны применяться не только для целей, предусмотренных законодательством РФ, но для целей, предусмотренных нормативно-правовыми актами субъектов РФ. 

   

 

  

На рассмотрении в Госдуме находится внесенный Правительством РФ законопроект №814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки» (далее — Законопроект).

Законопроект разработан в соответствии с п. 2 Перечня поручений от 16.03.2018 №Пр-436 по реализации Послания Президента России Федеральному Собранию от 01.03.2018, в соответствии с которым необходимо обеспечить внесение в законодательство РФ изменений, предусматривающих совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения применения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости.

    

Фото: www.news.iltumen.ru

  

Как указано в пояснительной записке, Законопроектом устанавливается правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости в случае ее уменьшения.

Законопроект содержит следующие положения о ретроспективном применении кадастровой стоимости:

«Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

• исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

• внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

• установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости».

   

Фото: www.nedexpert.ru

    

Что же касается применения измененной кадастровой стоимости при расчете арендной платы, то в Законопроекте это отражено следующим образом:

«Размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости, в том числе в соответствии со ст. 20 (предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости — А. К.), ст. 21 (рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости — А. К.) и ст. 22¹ (установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости — А. К.) Федерального закона от 03.06.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (в редакции Законопроекта — А. К.), не изменяется».

Очевидно, предложение не изменять размер арендной платы нарушает принцип единообразия по сравнению с рассмотренными выше условиями налогообложения и может привести к ухудшению финансового положения арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

   

Фото: www.urtmag.ru

  

Учитывая, что такой инструмент, как оспаривание кадастровой стоимости, в необходимых случаях применяют застройщики, в результате нововведения может пострадать экономика реализуемых ими инвестиционно-строительных проектов.  В связи с этим можно предложить:

1) Исключить соответствующее положение Законопроекта об арендной плате или изложить его в следующей редакции:

«Размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости, в том числе в соответствии со статьями 20, 21 и 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", изменяется начиная с даты начала применения для этих целей кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания».

2) Дополнить Законопроект следующим положением:

«В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются для целей, установленных законодательством Российской Федерации или нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации, начиная с даты начала применения для этих целей кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания».

  

  

Эти предложения позволят распространить правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости, которая была установлена на основании решения суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости в случае ее уменьшения независимо от формы платы за землю — будь то земельный налог или арендная плата.

    

  

   

  

  

   

  

Другие публикации по теме:

В 2019 году в Москве на арендных торгах реализовано рекордное количество земли — в три раза больше, чем годом ранее

Особенности применения Trade-in в долевом строительстве

Проблемы рефинансирования целевых кредитов

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

Новая книга девелопера и отраслевого аналитика Андрея Кирсанова посвящена реформе долевого строительства в России

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Об этом говорится в статье гендиректора аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» Ольги ГАРАЩЕНКО и руководителя отдела консультационных услуг этой компании, входящей в состав ECCON GROUP, Натальи БРОВКИНОЙ, опубликованной на сайте компании, которую с любезного согласия авторов сегодня перепечатывает портал ЕРЗ.РФ.

 

Фото: www.obrazilla.ru

 

Бизнес всегда стремится к оптимизации и диверсификации. Ведь это ключевые факторы снижения рисков. Именно поэтому в нашей стране редко можно встретить инвестиционно-строительную компанию, которая строит только один объект недвижимости. Если это и так, то вариантов немного: либо этот строитель — новичок на рынке, либо компания сворачивает данное направление бизнеса и достраивает последний объект. Ну и в последнее время актуальным является вариант, когда застройщик как юридическое лицо организован в виде проектной компании (SPV) под реализацию единственного проекта, что часто становится главным условием предоставления проектного банковского финансирования.

При этом у большинства российских компаний-застройщиков, ведущих одновременно несколько инвестиционных проектов или комплексно застраивающих территории, возникает необходимость распределения затрат на строительство, которые являются общими для нескольких объектов недвижимости, между этими самыми объектами, — для того, чтобы корректно собрать их полную себестоимость.

Сегодня мы хотели бы обсудить подходы к разработке методики распределения таких общих затрат и основные принципы формирования себестоимости объектов строительства.

Как организовать разделение затрат? Какую методику выбрать? С чего начать? Как оформить документально? Ответы на эти и другие вопросы об общих затратах строительства — читайте ниже.

 

Такие разные и такие похожие

Итак, ситуация типичная: организация-застройщик строит комплекс зданий и сооружений, состоящий из нескольких объектов недвижимости. Обычно в составе комплекса есть не только объекты основного назначения (жилые, коммерческие, производственные и т.д.), но и обслуживающая эти объекты инженерная инфраструктура (котельные, трансформаторные подстанции, канализационные коллекторы и т.п.). В рамках комплексного жилищного строительства застройщик может также возводить объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и т.д.). Для производственных или многофункциональных комплексов наиболее характерно включение в проект вспомогательных сооружений (склады, гаражи, ангары и т.п.) и прочих инфраструктурных объектов (бассейны, корты, велодорожки, спортивные комплексы и т.д.).

Все составляющие комплекса обычно размещены на едином или на нескольких смежных земельных участках, что в свою очередь предопределяет наличие общей обслуживающей инфраструктуры строительства, такой как единые места складирования материалов, общий контингент строительных рабочих, затраты на содержание стройплощадки, обслуживание земельного участка и т.п.

Часто для нескольких зданий в комплексе проектной документацией предусмотрено единое благоустройство, детские площадки, общие подъездные пути или въездные группы (шлагбаумы, ворота, КПП и т.д.).

Здесь и возникают затраты, которые нельзя сразу напрямую отнести на себестоимость одного объекта строительства, их необходимо распределять.

Более того, могут быть общие затраты управленческого характера (заработная плата и отчисления отделов и служб управления строительством, содержание службы застройщика, выполнение функций технического заказчика и т.п.) — в зависимости от принятого подхода к расчету финансового результата такие затраты также могут полежать распределению для включения в себестоимость объектов.

Есть еще более интересные ситуации, когда застройщик несет сегодня затраты, которые определенно должны быть учтены в себестоимости будущих объектов, чье строительство еще не начато. А если оно не начато, то могут быть неизвестны и параметры объектов недвижимости, и даже их точное количество. Примером такой ситуации является обустройство территории и возведение магистральных инженерных сетей при комплексном жилищном строительстве. В таком случае технические условия могут быть предоставлены с учетом объемов потребления ресурса всего проектируемого комплекса домов, а фактически строительство может быть начато только с первого этапа застройки. Очевидно, что затраты, относящиеся к будущей стройке, должны быть обособлены от тех, которые включаются в реально строящиеся дома. Подобные общие затраты принято называть «перспективными».

Несмотря на такое многообразие затрат общего характера, их объединяет одно — они одновременно относятся к нескольким объектам строительства и подлежат распределению.

 

Фото: www.minstroy.samregion.ru

 

Несколько слов о терминологии

К сожалению, в действующем нормативном поле для общих затрат застройщика, о которых идет речь, не существует общепринятого определения.

Иногда их называют общестроительными, но это не вполне правильно, поскольку как мы уже отмечали, общими могут быть не только затраты, относящиеся к строительно-монтажным работам. Более того, в этом случае создается неверная аналогия с затратами на выполнение общестроительных работ, что точно не соответствует существу данного вида затрат.

Чаще всего в обиходе можно услышать такие характеристики затрат, как «общеквартальные», «общеплощадочные», «общесекционные», «общие на очередь» и т.п. Вариантов может быть много.

Мы предпочитаем называть все подобные затраты «общекапитальными», имея в виду, что их следует отличать от общих текущих расходов, таких как общехозяйственные расходы или косвенные производственные расходы, относящиеся к нескольким видам деятельности компании. Здесь еще можно вспомнить разницу между «затратами» и «расходами», но, тем не менее…

Это название, возможно, не является методологически верным для застройщика, который строит не для себя, а на продажу, но оно понятно, поскольку пришло из практики: традиционно в России инвестиционное строительство берет терминологию процесса создания объектов основных средств. До сих пор применительно к учету деятельности застройщиков можно встретить такие фразы, как «капитальное строительство», «включение в инвентарную стоимость», «капитальные затраты», «затраты капитального характера» и т.д. Что уж говорить о том, что для большинства компаний-застройщиков привычным является учет затрат на строительство на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В такой контекст «общекапитальные» затраты вполне вписываются.

 

Фото: www.bookvoed.ru

 

Выделяем — собираем — распределяем

Обычно до момента распределения общекапитальные затраты выделяются в отдельные объекты аналитического учета. Применительно к учетным процедурам речь может идти об аналитике к счету учета затрат (08 «Вложения во внеоборотные активы», 20 «Основное производство» или иной — в зависимости от применяемой застройщиком методики учета).

Кстати, следует сказать, что в учете застройщика в качестве объектов аналитического учета могут выступать несколько видов объектов учета капитальных затрат.

Первый вид — это основные (коммерческие) объекты учета (объекты строительства), то есть те активы, которые застройщик будет продавать в том или ином виде. Это, например, многоквартирный дом, многофункциональный центр, комплекс апартаментов или паркинг, отдельные помещения которых будут передаваться дольщикам по договорам участия в долевом строительстве или покупателям по договорам купли-продажи недвижимости, либо здание производственного цеха, медицинского центра или любые иные объекты, на чье строительство инвестор заключил с застройщиком инвестиционный договор.

Второй выделяемый в учете вид — это объекты инфраструктуры (инженерной, социальной, транспортной). Очень часто такие здания и сооружения являются для застройщика обременениями основного объекта, поскольку как таковой цели возведения этих построек у застройщика не имеется, он обычно не предполагает их использовать самостоятельно, а планирует передать органам власти или ресурсоснабжающим и обслуживающим организациям. Но без обустройства таких обременений подчас бывает невозможно строительство или эксплуатация основных объектов, поэтому застройщик вынужден брать возведение таких объектов на себя. Затраты на строительство обременений в дальнейшем включаются в себестоимость основных объектов.

И, наконец, третий вид объектов учета затрат — те самые общекапитальные затраты. Они распределяются между несколькими объектами строительства, основными и (или) инфраструктурными.

Таким образом, в учете застройщика в определенный момент могут одновременно учитываться разные виды объектов учета (например, жилые дома нескольких очередей строительства, инженерная инфраструктура, детский сад и общеквартальные затраты на каждую очередь). Однако в итоге при завершении строительства определенного коммерческого объекта и при расчете финансового результата по нему его себестоимость должна быть полностью сформирована с учетом всех относящихся к его строительству затрат, в том числе общего характера.

 

Фото: www.retail.ru

 

С чего начать

Как ни странно, но в вопросе распределения общих затрат для начала следует определиться с объектами учета затрат, то есть с «получателями» распределения.

А ведь часто это не так просто сделать, как кажется на первый взгляд. Особенно с учетом того, что здесь требуется профессиональное суждение о выделении объектов строительства, а бухгалтер, очевидно, не настолько погружен в сферу проектирования и строительства, чтобы самостоятельно решить такой вопрос.

От того, насколько правильно были выбраны объекты учета затрат, зависит корректность дальнейшего распределения общекапитальных затрат и формирования в целом себестоимости объектов недвижимости. В значительной мере объект учета определяет и состав включаемых в его себестоимость затрат.

При выделении объектов учета для отражения затрат на строительство следует руководствоваться проектной документацией по объекту. Затраты, относящиеся к объекту строительства, включенные в сводный сметный расчет, учитываются как затраты на возведение данного объекта. Учет затрат организуется в разрезе каждого объекта строительства, независимо от того, строится он на основании отдельно выданного разрешения на строительство или разрешения, включающего в себя несколько объектов.

При формировании объекта учета могут пригодиться Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), утв. Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст, Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99), утв. Постановлением Госстроя РФ от 26.04.1999 № 31, и ныне уже утратившая силу «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004)», утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1.

Из документов следует, что объектом строительства является отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также, при необходимости, с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.).

Коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, входят в состав зданий, а отдельно стоящие здания котельных, трансформаторных подстанций, наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, магистральные и внеквартальные сети, — учитываются в качестве самостоятельных объектов.

Устройство дворовых и внутриквартальных проездов между зданиями может быть учтено в составе затрат на строительство таких зданий в качестве благоустройства и обустройства подъезда к зданию, а затраты на строительство дорог, не относящихся к внутридомовым или внутриквартальным, должны быть выделены в отдельные объекты учета.

Выделение затрат на строительство школ, детских садов и прочих объектов социальной инфраструктуры производится так же, как прочих зданий, с учетом инженерных сетей, внутридомовых и внутриквартальных дорог, благоустройства прилегающих территорий и т.д.

Как видим, чтобы не ошибиться с выделением объектов учета капитальных затрат, бухгалтер инвестиционно-строительной компании должен более внимательно изучить техническую и проектную документацию и при необходимости организовать плотное взаимодействие с техническими или инженерными службами компании.

 

Фото: www.vesfin.ru

 

Следующий этап — поиск связей и отношений

Итак, объекты учета определены, затраты по ним собираются в учете. Следующий вопрос — как решить, на какие именно объекты строительства распределять конкретные общие затраты?

Распределение общекапитальных затрат должно производиться между всеми объектами, к которым относятся данные затраты. Здесь следует руководствоваться документацией от служб, отвечающих за строительство, и элементарной логикой.

Например, общеквартальные затраты должны распределиться между домами, входящими в квартал, а затраты отделов и служб, занимающихся управлением строительством, — на все строящиеся объекты в текущем месяце.

Кажется, все просто, но чтобы достичь такой простоты учета, необходимо сначала ее организовать.

Скорее всего, бухгалтеру предварительно придется обсудить с соответствующими службами компании два ключевых момента: полный перечень общих затрат капитального характера и планируемую очередность строительства (например, по кварталам, очередям, секциям и т.д.). Нелишним будет ознакомиться с генпланом застройки и функционалом структурных подразделений компании, занимающихся строительством (если застройщик строит сам), а также его обслуживанием и управлением.

Сами общие затраты при этом также необходимо формировать с учетом того, на какие объекты они в дальнейшем будут распределяться. Иными словами, группировка общекапитальных затрат должна соответствовать составу объектов — будущих получателей распределения.

Отдельно здесь еще следует заметить, что не все затраты общего характера имеет смысл распределять на объекты инженерной инфраструктуры, обслуживающие основной объект. Ведь себестоимость самого инфраструктурного объекта подлежит дальнейшему включению в стоимость основных объектов. Необходимо руководствоваться принципом рациональности и особенностями конкретной застройки.

Вместе с тем, затраты на обустройство объектов инфраструктуры, особенно в долевом жилищном строительстве, в некотором смысле тоже можно считать общекапитальными, ведь они обычно подлежат распределению между несколькими основными объектами строительства как обременения. Разница будет в моменте включения затрат в себестоимость и в подходах к принятию решения о распределении.

В большинстве случаев затраты на возведение инфраструктурных объектов распределяются на стоимость основных объектов строительства в момент их фактической передачи органам государственной власти или местного самоуправления, либо указанным ими специализированным организациям (ресурсоснабжающим или обслуживающим) — если такая передача произойдет.

Распределение затрат на строительство объекта инфраструктуры должно производиться между всеми объектами, возможность строительства которых обусловлена обязанностью по созданию и передаче этого обременения, независимо от сроков строительства. Основанием для определения перечня объектов распределения должна являться техническая и проектная документация, документация по планировке территории (ППТ, ГПЗУ и др.), технические условия, а также договоры или соглашения, заключенные застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления.

В отдельных случаях, когда связь инфраструктурного объекта с конкретными объектами строительства, которые будут построены в будущем, неочевидна, вполне допустимо, не отступая от принципа экономической обоснованности, распределить затраты на его строительство в себестоимость текущих проектов.

Если объект инфраструктуры включен в предмет договора с инвестором (например, в случаях строительства производственной базы или комплекса), то затраты по нему не распределяются, а формируют его себестоимость как основного объекта, который подлежит передаче инвестору по акту.

В целом же для объектов инфраструктуры в жилищном строительстве порядок распределения затрат будет сильно зависеть от назначения использования объекта и условий его передачи. Кроме того, не вся инфраструктура может быть признана обременением строительства – после ввода в эксплуатацию она может отчуждаться возмездно, эксплуатироваться застройщиком самостоятельно или использоваться иным образом. Поэтому особенности формирования и распределения себестоимости объектов инфраструктуры должны быть темой отдельного разговора.

 

Фото: www.glas.ru

 

База распределения и как ее получить

Распределение общекапитальных затрат на строительство должно производиться экономически обоснованным способом, выбор которого застройщик осуществляет самостоятельно. Способ распределения или, иными словами, «база распределения», зависит от существа таких затрат.

Из теории учета мы знаем, что важнейшим принципом выбора базы распределения является пропорциональность: величина распределяемых затрат и величина выбранной базы распределения должны находиться в пропорциональной зависимости (чем больше база — тем больше величина распределяемых затрат).

И здесь бухгалтеру также не обойтись без специалистов, которые погружены в производственный процесс.

В качестве самого распространенного и применимого для большинства случаев способа распределения общекапитальных затрат можно рассматривать способ пропорционально проектной (фактической) общей или полезной площади объектов строительства.

Под полезной площадью объекта в данном случае понимается сумма проектных (фактических) площадей всех продаваемых помещений здания. Этот показатель в большей степени актуален для долевого жилищного строительства или торгово-офисных комплексов, где инвесторы «покупают» не весь объект, а его части, нефункциональная же часть здания уходит в долевую собственность.

Понятно, что в ходе строительства объектов используется проектная площадь, а после ввода объекта в эксплуатацию становится известна фактическая площадь, по обмерам БТИ.

Также в зависимости от вида затрат и особенностей организации строительного процесса могут использоваться следующие способы распределения:

• пропорционально площади земельных участков под строительство (если речь идет, например, о перспективных затратах, по которым нет еще проектной документации);

• пропорционально количеству помещений в многоквартирном доме или многофункциональном комплексе (для затрат, которые связаны с количеством инвесторов или будущих покупателей недвижимости);

• пропорционально сумме базовых затрат — оплата труда основных рабочих, материальные расходы и т.д. (можно использовать для чисто «строительных» затрат);

• пропорционально общей сумме капитальных затрат периода (актуально для затрат, учитываемых как затраты на содержание службы застройщика, или затрат технического заказчика);

• и т.д.

Для правильного понимания процесса важно помнить, что показатели, используемые для расчета коэффициента распределения (площадь, количество помещений, сумма затрат и т. д.), являются оценочными значениями, учет последствий изменения которых регламентируется ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений», утв. Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 №106н.

Изменение оценочного значения подлежит признанию в бухгалтерском учете перспективно, не корректируя ранее признанные доходы или расходы организации. Однако такие изменения должны отражаться своевременно и определяться обоснованно. А большая часть информации, необходимой для определения базы распределения, в данном случае формируется вне бухгалтерии.

Именно поэтому перечень актуальных объектов для распределения затрат и значения показателей базы их распределения следует периодически запрашивать у ответственных служб компании, а лучше всего — организовать процесс предоставления в бухгалтерию соответствующей информации, прописав его во внутреннем регламенте компании. Такая информация должна определяться на основании подтверждающих документов (проектной или технической документации, договоров и т.д.) и предоставляться в виде документа, подписанного ответственным лицом, с такой периодичностью, чтобы к моменту распределения затрат бухгалтер имел актуальные данные.

В ином случае есть риск некорректного распределения затрат и искажения себестоимости объектов из-за несвоевременного отражения в учете изменения оценочного значения.

В практике встречаются даже такие ситуации, когда фактически строительство здания уже прекращено и получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а затраты общего характера, например на обустройство строительной площадки, продолжают распределяться на этот объект, поскольку в бухгалтерию своевременно эта информация не была предоставлена. Такого допускать нельзя.

 

Фото: www.i.ytimg.com

 

Для успеха любого дела очень важно выбрать правильный момент

Если говорить о моменте распределения общекапитальных затрат, то мы бы выделили три самых актуальных варианта.

Первый вариант — распределение непосредственно в момент несения затрат.

Примером может служить ситуация работы техники на нескольких объектах, когда в документах четко указано, сколько часов было отработано на каком объекте. В этом случае затраты можно разделить сразу пропорционально, оформив это бухгалтерской справкой.

Строго говоря, приведенные в данном примере затраты могут не считаться в полной мере общекапитальными, поскольку они соотносятся с конкретным объектом, но только в первичной документации база распределения выделена отдельно, и поэтому точная величина затрат каждого объекта требует предварительного расчета.

А вот если рассматривать ситуацию, когда та же самая техника работала на тех же самых нескольких объектах строительства, но не фиксировала время работы на каждом из них (выполняя, например, обустройство внутридворовых проездов), то распределить такие затраты уже можно пропорционально выбранной в учетной политике базе распределения общекапитальных затрат.

Вариант второй, и он же самый распространенный — распределение с установленной периодичностью.

Это когда в учетной политике компании прописывается ежемесячное или ежеквартальное перераспределение всех накопленных по аналитике затрат пропорционально установленной базе распределения.

Это яркая реализация принципа рациональности — с учетом объемов операций, которые застройщику приходится ежедневно оформлять в ходе строительства, не имеет смысла распределять каждый вид затрат отдельно, если можно их общую сумму распределить один раз в конце периода. Конечно, при условии, что база распределения одинакова. Здесь можно еще вспомнить распределительный закон умножения из школьного курса математики.

И, наконец, третий вариант распределения — в определенный момент времени.

Например, в момент получения разрешения на строительство или утверждения проектной документации перспективные затраты, учтенные ранее обособленно, могут быть распределены на конкретные объекты строительства пропорционально их проектным площадям.

Кроме того, мы уже говорили о включении затрат на объекты инфраструктуры в себестоимость основных объектов — в момент их передачи органам власти или специализированным организациям.

Выбор момента распределения каждого выделенного вида общекапитальных затрат предопределяется также спецификой деятельности застройщика и особенностями организации учета.

 

    

 

Подведем итоги

Основной тезис, который мы старались раскрыть в рассматриваемой теме, звучит так. Универсальной методики формирования и распределения затрат, которые мы называем общекапитальными, не существует. Застройщик должен самостоятельно выбрать способ разделения затрат и формирования себестоимости объектов, ориентируясь на максимальное соответствие принципу экономической обоснованности.

В любом случае при разработке собственной методики распределения общекапитальных затрат застройщик должен руководствоваться спецификой своих инвестиционных проектов и планами застройки. Нет смысла дробить общие затраты на малые группы и искусственно придумывать различные способы их распределения. С другой стороны, и сбор всех капитальных затрат в общий «котел» нельзя признать обоснованным, особенно при условии наличия большого числа объектов на разных стадиях строительства.

Правильный подход — детально проанализировать перспективную схему застройки и состав общекапитальных затрат, определить ключевые их группы и соотнести с теми объектами, на которые будет производиться списание. Именно так сформировать объекты учета общекапитальных затрат. Далее следует разработать методику обоснованного распределения затрат и прописать основные принципы их учета в положении об учетной политике компании. А если в будущем возникнет необходимость в детализации этих групп учета, то это можно будет сделать, внеся в учетную политику соответствующие дополнения. Решения о формировании объектов учета затрат и актуальные значения показателей базы распределения настоятельно рекомендуем оформлять документально и заверять подписью ответственных за эту информацию лиц. 

И тогда процесс распределения общих затрат на строительство инвестиционных объектов не будет вызывать никаких проблем.

Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото слева), генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

Наталья БРОВКИНА (на фото справа), руководитель отдела консультационных услуг аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

УСН в 2021 году для точечного девелопмента

Целевое финансированию для проектов с эскроу в свете принятия 368-ФЗ: проблемы и нюансы

Обзор основных изменений в Налоговом кодексе РФ, связанных с рынком новостроек

Эффект налогового капкана: чем для застройщика-«упрощенца» может обернуться переход на эскроу

Эксперты: при использовании застройщиком счетов эскроу льгота по НДС должна быть сохранена

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами