Актуальную тему КРТ продолжает анализировать один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.stroy-ek.ru

    

Договор о комплексном развитии территории (далее — КРТ) заключается на торгах в целях реализации решения о КРТ, принимаемого исполнительным органом государственной власти (ОГВ) или органом местного самоуправления (ОМС), либо без торгов — с правообладателями земельных участков (ЗУ) или иных объектов недвижимости, расположенных на территории комплексного развития.

Эти территории могут занимать значительные площади, а объекты недвижимости, расположенные в их границах, могут принадлежать множеству правообладателей. В числе последних могут быть и такие, которые за свою собственность будут держаться до последнего, препятствуя тем правообладателям, кто хочет по своей инициативе заключить договор о КРТ. Как говорят применительно к подобным случаям англичане, придется есть слона по частям (eat an elephant in parts).

      

Фото: www.edsro.center

    

Защиту прав правообладателей, желающих заключить договор о КРТ по свой инициативе, обеспечивает возможность реализации проектов комплексного развития на части территории, определенной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), предусмотренная ч.2 ст. 68 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ), согласно которой договор о КРТ может быть заключен в отношении части территории, предусмотренной решением о КРТ.

Поэтому в отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по КРТ, может быть заключено несколько договоров о КРТ.

   

Фото: www.economic-definition.com

    

При этом очевидно, что содержание договора о КРТ в отношении части территории будет иметь свои особенности. В частности, в договоре должны быть указаны сведения о местоположении, площади и границах части соответствующей территории. Все остальные существенные условия договора о КРТ, предусмотренные ч. 4 и ч. 5 ст. 68 ГрК РФ, должны быть также включены в договор с учетом реализации проекта на части территории, предусмотренной для КРТ.

Применение некоторых положений ч. 4 ст. 68 ГрК РФ может вызвать сложности. Например, в договор о КРТ включается обязательство лица, заключившего договор, по подготовке и представлению на утверждение исполнительному ОГВ или ОМС в определенный договором срок документации по планировке территории в части, составляющей предмет договора.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

   

Но каким образом до утверждения проекта планировки можно составить и указать в договоре перечень объектов капитального строительства и линейных объектов, подлежащих строительству в рамках договора о КРТ, как того требует п. 2 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ? Очевидно, что это требование невыполнимо.

Другой вопрос: кто должен строить объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур в проектах жилой застройки территорий комплексного развития? С одной стороны, договором о КРТ может быть предусмотрено обязательство лица, заключившего договор, после окончания строительства таких объектов безвозмездно передать их в государственную или муниципальную собственность (ч. 5 ст. 68 ГрК РФ).

   

Фото: www.rosotkat.ru

     

С другой стороны, договором о КРТ может быть предусмотрена обязанность исполнительного ОГВ или ОМС за свой счет обеспечить строительство этих объектов, в том числе за границами территории комплексного развития или части такой территории, являющейся предметом договора (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). Решение этого вопроса видится в том, чтобы при подготовке решения о КРТ было учтено технико-экономическое обоснование проекта.

В связи с предусмотренной законом возможностью заключить договор о КРТ в отношении части территории, предназначенной для комплексного развития, возникает вопрос о порядке применения ограничения, установленного п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ. Согласно этому ограничению, заключение договора о КРТ нежилой застройки с правообладателями, выразившими в письменной форме согласие на его заключение, возможно при условии, что такое согласие было получено от всех правообладателей объектов недвижимого имущества, расположенного в границах территории комплексного развития, в отношении которой подготовлен проект решения о КРТ.

   

  

Очевидно, что это положение не должно нарушать права правообладателей, выразивших согласие на заключение договора о КРТ. Очевидно также и другое: если согласие на заключение договора о КРТ выразила только часть правообладателей, то с этой частью правообладателей договор о КРТ не может быть заключен в отношении всей территории, о которой подготовлен проект решения о КРТ.

С этой частью правообладателей договор о КРТ может быть заключен только на ту часть территории комплексного развития, земельные участки на которой принадлежат этим правообладателям.

   

Фото предоставлено компанией Брусника

    

Соответственно, часть территории комплексного развития, правообладатели земельных участков на которой не выразили желание заключить договор о КРТ, будет включена в решение о КРТ, и договор о КРТ этой части будет заключен с победителем торгов.

При этом земельные участки на этой части территории КРТ подлежат изъятию для государственных и муниципальных нужд (п. 2 ч. 2 ст. 66 ГрК РФ).  

     

  

Чем глубже мы погружаемся в правовые вопросы, возникающие при рассмотрении тех или иных проектов КРТ, тем больше вопросов может возникать. Ключом к их решению являются основные принципы, во-первых, защиты прав правообладателей и, во-вторых, обеспечения баланса частных и публичных интересов. В наиболее сложных случаях потребуются дополнительные разъяснения уполномоченного органа исполнительной власти и, возможно, изменение законодательства о КРТ.

Только так, совместными усилиями власти и бизнеса, можно обеспечить живучесть института КРТ и не допустить повторения того, что произошло с институтом КУРТ (комплексного и устойчивого развития территории, введенного 283-ФЗ от 02.08.2019 и отмененного 494-ФЗ от 30.12.2020), почившего в бозе в младенческом возрасте 1 года и 5 месяцев.    

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

  

  

  

   

      

Другие публикации по теме:

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

О процедурах в сфере строительства

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Специалисты Союза инженеров-сметчиков (СИС) подготовили справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке жилья в регионах РФ по состоянию на 01.10.2024. Автор справки, директор Департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент СИС Павел ГОРЯЧКИН любезно предоставил ее в распоряжение портала ЕРЗ.РФ.

  

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

 

Принятое значение 1 $ = 93,36 руб. (Официальный курс ЦБ РФ на 01.10.2024)

    

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

ПРИМЕЧАНИЯ:

1. Показатели приводятся в рублях на 1 м² общей площади квартир жилых зданий.

2. Под жилыми домами массового спроса понимаются крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых проектов (модернизированных серий) высотой 9—16 этажей, монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями (т. н. сборно-монолитные), а также монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из блоков (газобетон и т. п. с утеплителем).

3. Показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т. п.), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.

    

В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:

- средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства и составляет от 11,1% до 14%);

- стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства (составляет от 8% до 12%);

- получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей, составляет в среднем размере 4,7%);

- затраты по вводу дома в эксплуатацию.

 

Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденным учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства.

Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке, — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.

 

Для жилых домов, вводимых в эксплуатацию без отделки квартир (чистого покрытия пола, установки сантехнических приборов, оклейки обоями, малярных и облицовочных работ, установки внутренних дверных блоков) приведенные показатели уменьшаются на 7% — 10%.

При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания.

  

СРЕДНЯЯ ОБЩАЯ И ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР, КВ. М

Источник: Союз инженеров-сметчиков

 

Общая площадь жилых зданий определяется в соответствии с СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» актуализированной редакции СНиП 31-01-2003 (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 №883/пр., ред. от 19.12.2019). Приложение А «Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема» (в редакции с 15.04.2020, Изменение №1).

  

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

 

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), эксплуатируемой кровли, измеренных между внутренними поверхностями наружных стен на уровне пола (без учета плинтусов), а также площади балконов, лоджий, террас и веранд, лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

   

Примечания: При устройстве на балконах, лоджиях, террасах панорамного остекления с ограждением их площадь измеряется без учета площади, занятой ограждением. Площадь многосветных помещений, пространство между лестничными маршами более ширины марша или 1,5 м, проемы в перекрытиях, а также лифтовые и другие шахты следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа. Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включают.

Эксплуатируемая кровля при подсчете общей площади здания приравнивается к площади террас.

Площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь комнат и других помещений не включаются.

Площадь остекленных и неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.

Площадь французского балкона, в том числе имеющего нижнюю грань проема с наружной стороны от коробки балконного блока, образованную в пределах толщины стен, в составе площади летних помещений не учитывается.

 

ПЛОЩАДЬ КВАРТИР определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).

К площади помещений вспомогательного использования в жилом помещении относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные.

 

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Примечанием 64 Приказа Минстроя России №631/пр от 15.10.2020 «О внесении изменения в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20 декабря 2016 г. №996/пр "Об утверждении формы проектной декларации"» определен принцип подсчета общей площади жилого помещения, а именно указывается сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и всех помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров) без понижающего коэффициента. Данная норма введена в действие с 13 декабря 2020 года.

Указанная площадь должна соответствовать фактическому значению показателя (сумма площадей) «Общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас)», отраженному в подпункте 2.2 раздела II Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

 

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ — сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений — лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджии — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд и холодных кладовых — 1,0. Площадь, занимаемая печью, в площадь помещений не включается.

Площадь под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций 1,6 м и более включается в площадь тех помещений, где расположена лестница, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее не включается в площадь помещения, в котором размещена лестница.

 

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (КВАРТИР) В ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ (ДОМАХ) определяется как сумма площадей всех частей жилых помещений (квартир), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами, установленными приказом Минстроя России №854/пр от 25.11.2016 «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

Указанная площадь должна соответствовать фактическому значению показателя (сумма площадей) «Общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд, террас)», отраженному в подпункте 2.2 раздела II Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

 

В общую площадь жилых помещений не входит:

• площадь лестничных клеток, лифтовых холлов, тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, неотапливаемых мансард и мезонинов, подполья для проветривания здания, проектируемого для строительства на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц;

• площадь, предназначенная для жилищно-эксплуатационных организаций, магазинов, отделений связи, детских учреждений, предприятий службы быта и так далее;

• площадь помещений комендантов, служебных комнат обслуживающего персонала, торговых ларьков в общежитиях, специальных домах для одиноких престарелых, ветеранов, инвалидов, детских домах, домах-интернатах;

• площадь помещений столовых, буфетов, клубов, читален, библиотек, учебных классов, спортивных залов, приемных пунктов бытового обслуживания в общежитиях;

• площадь жилых помещений, переоборудованных из нежилых в результате работ, не относящихся к реконструкции;

• площадь жилых помещений в нежилых зданиях.

 

Для многоквартирных жилых домов переход от стоимости 1 кв. м общей
площади дома к показателю стоимости 1 кв. м общей площади квартир
может осуществляется при помощи коэффициентов

Наименование	Коэффициент
Многоэтажные жилые дома (от 6 этажей и выше):
Жилые дома с монолитным каркасом	1,21
Жилые дома со сборным каркасом	1,21
Монолитные жилые дома	1,21
Панельные жилые дома	1,17
Кирпичные жилые дома	1,15
Жилые дома из легкобетонных блоков	1,15
Малоэтажные и жилые дома средней этажности (1-5 этажные)	1,17

Источник: Союз инженеров-сметчиков

 

При наличии фактических данных об общей стоимости (затратах застройщика на строительство/создание объекта недвижимости), расчет указного коэффициента необходимо произвести исходя из данных и величины общей площади жилого дома и общей площади жилых помещений (квартир) в жилом доме.

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Средняя стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на апрель 2024 года 

Изменения в методике определения затрат на строительство временных зданий и сооружений

Индексы сметной стоимости строительства в I квартале 2024 года в очередной раз меняются

Утверждена методика определения стоимости работ по инженерным изысканиям

Расчет сметной стоимости строительства можно осуществить с учетом формирования и ведения информационной модели

Минстрой обновил перечни строительных ресурсов

Минстрой: при строительстве за рубежом приоритет отдается иностранным сметным нормативам

Корректировка нормативных затрат на работы по подготовке проектной документации

Средняя стоимость строительства МКД массового спроса и цены на рынке недвижимости по регионам РФ на февраль 2020 года