Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
Все новости
+

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Актуальную тему КРТ продолжает анализировать один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

    

Фото: www.stroy-ek.ru

    

Договор о комплексном развитии территории (далее — КРТ) заключается на торгах в целях реализации решения о КРТ, принимаемого исполнительным органом государственной власти (ОГВ) или органом местного самоуправления (ОМС), либо без торгов — с правообладателями земельных участков (ЗУ) или иных объектов недвижимости, расположенных на территории комплексного развития.

Эти территории могут занимать значительные площади, а объекты недвижимости, расположенные в их границах, могут принадлежать множеству правообладателей. В числе последних могут быть и такие, которые за свою собственность будут держаться до последнего, препятствуя тем правообладателям, кто хочет по своей инициативе заключить договор о КРТ. Как говорят применительно к подобным случаям англичане, придется есть слона по частям (eat an elephant in parts).

      

Фото: www.edsro.center

    

Защиту прав правообладателей, желающих заключить договор о КРТ по свой инициативе, обеспечивает возможность реализации проектов комплексного развития на части территории, определенной правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), предусмотренная ч.2 ст. 68 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ), согласно которой договор о КРТ может быть заключен в отношении части территории, предусмотренной решением о КРТ.

Поэтому в отношении территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по КРТ, может быть заключено несколько договоров о КРТ.

   

Фото: www.economic-definition.com

    

При этом очевидно, что содержание договора о КРТ в отношении части территории будет иметь свои особенности. В частности, в договоре должны быть указаны сведения о местоположении, площади и границах части соответствующей территории. Все остальные существенные условия договора о КРТ, предусмотренные ч. 4 и ч. 5 ст. 68 ГрК РФ, должны быть также включены в договор с учетом реализации проекта на части территории, предусмотренной для КРТ.

Применение некоторых положений ч. 4 ст. 68 ГрК РФ может вызвать сложности. Например, в договор о КРТ включается обязательство лица, заключившего договор, по подготовке и представлению на утверждение исполнительному ОГВ или ОМС в определенный договором срок документации по планировке территории в части, составляющей предмет договора.

    

Фото предоставлено компанией Брусника

   

Но каким образом до утверждения проекта планировки можно составить и указать в договоре перечень объектов капитального строительства и линейных объектов, подлежащих строительству в рамках договора о КРТ, как того требует п. 2 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ? Очевидно, что это требование невыполнимо.

Другой вопрос: кто должен строить объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур в проектах жилой застройки территорий комплексного развития? С одной стороны, договором о КРТ может быть предусмотрено обязательство лица, заключившего договор, после окончания строительства таких объектов безвозмездно передать их в государственную или муниципальную собственность (ч. 5 ст. 68 ГрК РФ).

   

Фото: www.rosotkat.ru

     

С другой стороны, договором о КРТ может быть предусмотрена обязанность исполнительного ОГВ или ОМС за свой счет обеспечить строительство этих объектов, в том числе за границами территории комплексного развития или части такой территории, являющейся предметом договора (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). Решение этого вопроса видится в том, чтобы при подготовке решения о КРТ было учтено технико-экономическое обоснование проекта.

В связи с предусмотренной законом возможностью заключить договор о КРТ в отношении части территории, предназначенной для комплексного развития, возникает вопрос о порядке применения ограничения, установленного п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ. Согласно этому ограничению, заключение договора о КРТ нежилой застройки с правообладателями, выразившими в письменной форме согласие на его заключение, возможно при условии, что такое согласие было получено от всех правообладателей объектов недвижимого имущества, расположенного в границах территории комплексного развития, в отношении которой подготовлен проект решения о КРТ.

   

  

Очевидно, что это положение не должно нарушать права правообладателей, выразивших согласие на заключение договора о КРТ. Очевидно также и другое: если согласие на заключение договора о КРТ выразила только часть правообладателей, то с этой частью правообладателей договор о КРТ не может быть заключен в отношении всей территории, о которой подготовлен проект решения о КРТ.

С этой частью правообладателей договор о КРТ может быть заключен только на ту часть территории комплексного развития, земельные участки на которой принадлежат этим правообладателям.

   

Фото предоставлено компанией Брусника

    

Соответственно, часть территории комплексного развития, правообладатели земельных участков на которой не выразили желание заключить договор о КРТ, будет включена в решение о КРТ, и договор о КРТ этой части будет заключен с победителем торгов.

При этом земельные участки на этой части территории КРТ подлежат изъятию для государственных и муниципальных нужд (п. 2 ч. 2 ст. 66 ГрК РФ).  

     

  

Чем глубже мы погружаемся в правовые вопросы, возникающие при рассмотрении тех или иных проектов КРТ, тем больше вопросов может возникать. Ключом к их решению являются основные принципы, во-первых, защиты прав правообладателей и, во-вторых, обеспечения баланса частных и публичных интересов. В наиболее сложных случаях потребуются дополнительные разъяснения уполномоченного органа исполнительной власти и, возможно, изменение законодательства о КРТ.

Только так, совместными усилиями власти и бизнеса, можно обеспечить живучесть института КРТ и не допустить повторения того, что произошло с институтом КУРТ (комплексного и устойчивого развития территории, введенного 283-ФЗ от 02.08.2019 и отмененного 494-ФЗ от 30.12.2020), почившего в бозе в младенческом возрасте 1 года и 5 месяцев.    

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

  

  

  

   

      

Другие публикации по теме:

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

О процедурах в сфере строительства

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

+

Татьяна Чернышева возглавит в компании «Этажи Девелопмент» направление по работе с земельным банком и финансированием застройщиков

Татьяна — руководитель с 15-летним опытом управления коммерческим блоком в крупнейших банках России, таких как Банк Москвы, ВТБ, Промсвязьбанк. В ПСБ она была лидером ипотечного бизнеса: за 5 лет смогла зайти в 65 регионов РФ и вывести банк в ТОП-5 ипотечной лиги страны.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании «Этажи Девелопмент»

 

В минувшем году Татьяна создала и развивала направление по работе с застройщиками в рамках группы ПСБ. Сформировала устойчивые каналы поступления земельных участков преимущественно в Москве, а также в ряде других регионов. Осуществляла подбор и реализацию участков для жилищного строительства, складских и логистических центров. Занималась финансовым консалтингом, моделированием и многим другим. Провела целый ряд крупных сделок приобретения площадок для региональных и столичных застройщиков.

В компании «Этажи Девелопмент» Татьяна Чернышева возглавит новое направление — по работе с земельным банком и финансированием для застройщиков. Это значит, что компания сможет профессионально оказывать услугу по подбору площадок под строительство в Москве и ряде других регионов, а также помогать с получением исходно-разрешительной документации и проектного финансирования.

Напомним, что «Этажи Девелопмент» оказывает услуги по полному или частичному аутсорсу продаж и маркетинга застройщиков, по формированию новых или пересборке действующих коммерческих служб, созданию продукта и сопровождению проектирования, является одним из лидеров рынка услуг для застройщиков, работает по всей стране и в государствах СНГ.

В конце прошлого года учредитель и генеральный директор «Этажи Девелопмент» Марсель Габдульманов (на фото ниже) рассказал РБК, что планирует расширять спектр услуг компании, в частности помогать региональным застройщикам выходить в Москву.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании «Этажи Девелопмент»

 

«Одним из трендов последних лет стало стирание локальных границ у застройщиков и их выход в новые регионы и в столицу России, — считает Марсель и резюмирует: — Поэтому данная услуга крайне востребована и поможет девелоперам расширять географию своих проектов».

«Очень рада присоединиться к команде профессионалов и уважаемому на рынке бренду "Этажи Девелопмент", — прокомментировала переход в компанию Татьяна Чернышева и добавила: — Сегодня застройщики страны выбирают новые регионы для релокации, а для качественного входа необходимо оценить все возможности, риски, найти земельный участок с маркетинговым потенциалом, качественно решить юридические и административные вопросы. Эти задачи мы и решаем для наших клиентов, предоставляя весь комплекс консалтинговых услуг».

 

СПРАВКА

«Этажи Девелопмент» — совместное предприятие агентства недвижимости «Этажи» и Центра продаж и маркетинга компании DeVision. «Этажи» — лидер среди агентств недвижимости на рынке РФ и СНГ, представленный в более чем 200 городах. DeVision 13 лет специализируется на ликвидном проектировании, брендинге, маркетинге и продажах.

 

Реклама. ООО «ЭТАЖИ ДЕВЕЛОПМЕНТ». ИНН: 7203529890

 

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Рынок девелопмента: итоги 2023 года и тренды 2024-го

«Этажи Девелопмент» и застройщик FORMA объявили о запуске пятого корпуса в ЖК бизнес-класса SOUL в Москве

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга