Заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко раскрывают специфику повышения качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов (МКД), факторы адаптации МКД, жилых и нежилых помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения.

      

     

Особенности современных многоквартирных домов

Институту собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах (институт совместного домовладения) почти 30 лет. В настоящее время около 90% жилищного фонда находится в частной собственности, принадлежащей гражданам, которые в основном его используют для удовлетворения личных потребностей^[1]. Около половины этого фонда представлено многоквартирными домами (МКД), большинство из которых было построено 20—30 лет тому назад. Эти дома, жилые и нежилые помещений в них, как правило, не адаптированы к использованию в условиях совместного домовладения. В них сложно обеспечивать надлежащие защиту прав и свобод собственников и пользователей помещений, безопасность и комфортность, содержание общего имущества.

В течение последних лет главным трендом в создании жилища, представленного МКД, где жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность двум и более лицам (множеству лиц), является наделение их свойствами, которые в условиях сложившейся экономической ситуации обеспечивают поддержание на эти помещения спроса со стороны частных инвесторов и, прежде всего, домохозяйств.

Основным потребительским качеством жилища, в пользу которого делался выбор большинством домохозяйств, была минимальная стоимость его приобретения. Достижение этой цели производителями строительной продукции обеспечивалось за счет уменьшения площади помещений, использования проектных решений, материалов, технологий, трудовых ресурсов, которые позволяли снижать себестоимость создания помещений в составе объектов капитального строительства.

Соответственно, это отражалось на эксплуатационных характеристиках домов и входящих в их состав жилых и нежилых помещений — прежде всего, таких как долговечность, стоимость владения, энергоэффективность, ремонтнопригодность, безопасность, комфорт, приспособленность этих домов и помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения.

Следование этому тренду не могло не сказаться на развитии жилища, на внедрении при его создании инноваций, на наделении его свойствами, которые позволяли бы ему обеспечивать устойчивые комфортные и безопасные условия для жизни, его востребованность в долгосрочной перспективе. Среди этих свойств особое место занимает «генетическая» приспособленность жилища к использованию в условиях совместного домовладения, то есть его адаптированность для совместного домовладения.

До настоящего времени многие застройщики не уделяют должного внимания этому свойству. Создателями жилища не вполне осознается тот факт, что объекты капитального строительства для совместного домовладения и, в частности, современные МКД, жилые и нежилые помещения в которых предназначаются для передачи в собственность множеству лиц, являются новым видом строительной продукции. Эта продукция ни может не обладать дополнительными потребительскими свойствами, которые обеспечивают в многоквартирном доме защиту прав и свобод собственника каждого жилого и нежилого помещения и формирование в нем безопасной и комфортной среды жизнедеятельности для совместного домовладения.

Неопределенность с отношениями собственности в МКД является причиной возникновения многих недоразумений, запутанных ситуаций, споров, конфликтов, последствия которых могут приводить к снижению уровня безопасности и комфорта среды жизнедеятельности. Прежде всего, эти  негативные проявления имеют место в отношениях, которые возникают между собственниками помещений разного функционального назначения и качества, собственниками и пользователями смежных помещений, партнерами по собственности в доме, собственниками помещений и управляющей компанией. Недоразумения, запутанные ситуации, споры, и конфликты по отмеченной причине часто возникают и между участниками долевого строительства, покупателями жилых и нежилых помещений в доме и застройщиками — в частности, при передаче этих помещений, в том числе и в состоянии неполной строительной готовности.

Неопределенность с отношениями собственности также является серьезным препятствием для формирования в многоквартирном доме среды жизнедеятельности как среды доверия, добрососедства, уважения прав и свобод собственников помещений. Эта неопределенность чревата введением потребителя в заблуждение и проявлениями потребительского экстремизма. Во многих случаях она является причиной нерационального, неэффективного использования общего имущества, его ненадлежащего содержания. Неопределенность отношений собственности приводит к захвату общего имущества отдельными лицами, к его незаконному использованию в узких интересах.

Особенностью МКД для совместного домовладения является то, что для поддержания в них достаточного уровня безопасности и комфорта, рационального и эффективного использования общего имущества и надлежащего его содержания необходимо обеспечить решение следующих задач. Во-первых, понятное для всех участников жилищных отношений в доме и однозначное регламентирование прав и обязанностей собственников каждого помещения, на которых возлагается ответственность за их эксплуатацию и пользование общим имуществом, предназначенным для обслуживания того или иного помещения. Во-вторых, справедливое распределение между собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества в доме. В-третьих, повышение жилищной компетенции и ответственности собственников и потребителей помещений в МКД.

Ключевым фактором, который позволяет решать все три вышеназванные задачи, является осуществление идентификации отношений собственности в доме, количественной и качественной их оценки в течение всего его жизненного цикла. На стадии создания объектов капитального строительства результаты идентификации отношений собственности следует отражать в проектной документации. При продаже и передаче жилых и нежилых помещений тем или иным лицам их необходимо указывать в соответствующих договорах. На стадии эксплуатации дома отношения собственности в нем могут изменяться на основании решения сообщества собственников помещений, например связанного с его ремонтом, модернизацией, реконструкцией.

В многоквартирном доме, в котором четко идентифицированы отношения собственности, владельцы и потребители помещений в большей мере чувствуют свою ответственность за поддержание в нем достаточного уровня безопасности и комфорта. В таком доме партнеры по собственности становятся более внимательными друг к другу. В частности, собственники помещений одного назначения и смежных помещений стремятся к налаживанию отношений между собой не только в рамках интересов, связанных с владением недвижимым имуществом.

Чем ближе эти отношения — тем больше доверия в доме, тем благоприятнее в нем среда жизнедеятельности и условия для развития человека. Заботясь о доме и о коллективном поддержании в нем достаточного уровня безопасности и комфорта, люди становятся ближе друг другу. Для собственников помещений в таком доме значимой ценностью становиться их взаимоотношения. Они способны повышать ценность недвижимого имущества для партнеров по собственности, обеспечивают возможность содержать его в рамках оптимальных для них издержек, а также получать дополнительные выгоды.

При множестве собственников помещений в многоквартирном доме особую значимость приобретают те его потребительские свойства, которые обеспечивают формирование среды жизнедеятельности, адаптированной для совместного домовладения. Эта среда включает дом, его оборудование, прилегающую территорию, социально-бытовые условия, окружающие в том и числе людей, связанных общностью этих условий. В рамках этой среды происходит формирование общих ценностей, и люди в той или иной мере следуют им, договариваются и объединяются для достижения тех или иных целей и удовлетворения индивидуальных потребностей.

Адаптированность многоквартирного здания как объекта капитального строительства к совместному домовладению — крайне важное его качество. Она обеспечивает создание условий для социального согласия, дает дополнительные возможности для достижения в доме высокого уровня безопасности и комфорта, для бережливого потребления недвижимого имущества и ресурсов для его содержания.

    

Фото: www.vitbichi.by

    

Адаптация многоквартирных домов и жилых и нежилых помещений в них к использованию в условиях совместного домовладения

Многоквартирный дом, адаптированный для совместного домовладения, обеспечивает возможность создания в нем благоприятных условий жизнедеятельности как каждому домохозяйству, так и сообществу собственников всех жилых и нежилых помещений. Проживание в таком доме и владение в нем помещениями повышает у людей чувство определенности, связанное с отношениями собственности, с соблюдением их прав и свобод, обеспечением безопасности и комфорта.

В адаптированных домах у людей появляются большие возможности оказания влияния на их потребительские качества, а также на расходы, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений и содержанием общего имущества. Владение жилыми и нежилыми помещениями в этих домах стимулирует повышение жилищной компетенции собственников и пользователей, располагает их к взаимодействию с партнерами по собственности в доме, соседями, обслуживающим персоналом. Ориентирует на обеспечение надлежащих эксплуатации помещений и содержания дома, рационального и эффективного использования общего имущества.

Заменить потребительские качества, приобретаемые жилищем в результате его адаптации к использованию в условиях совместного домовладения, невозможно — ни престижностью места расположения дома, ни развитостью инфраструктурного обеспечения, ни видовыми характеристиками, ни его высокой энергоэффективностью, ни этажностью и высотой потолков, ни качеством использованных строительных материалов и т.д. И вот почему.

Адаптация направлена на формирование общего имущества при создании объектов капитального строительства, которое обеспечивает его рациональное и эффективное использование в интересах собственников каждого жилого и нежилого помещения в доме и их сообщества в целом. Она обеспечивает идентификацию общего имущества и позволяет упреждать действия, связанные с его захватом, ненадлежащим использованием. Адаптация также обеспечивает возможность справедливого распределения бремени расходов на содержание общего имущества между собственниками помещений в доме. Собственникам и потребителям жилых и нежилых помещений адаптированное жилище позволяет обрести не только крышу над головой, но и новое качество жизни.

Это качество характеризуется взаимным уважением прав и свобод собственников и потребителей помещений, имущественным поведением, направленным на надлежащую эксплуатацию этих помещений и пользование общим имуществом, формированием в доме сообщества компетентных и ответственных собственников и потребителей помещений, добрососедством и доверием.

Создание объектов капитального строительства для совместного домовладения связано с необходимостью преодоления ряда противоречий. Прежде всего, между усложнением устройства современных многоквартирных зданий, насыщением их инженерным оборудованием и возложением ответственности за эксплуатацию помещений и пользованием общим имуществом на собственников этих помещений. Во-вторых, между пользованием общим имуществом и оплатой его содержания. В-третьих, между обеспечением защиты прав и свобод собственников помещений в доме и ограничениями и обременениями, возникающими в результате использования при создании объектов капитального строительства проектных решений, которые приводят к этим ограничениям и обременениям.

Преодолеть отмеченные противоречия позволяет использование при создании объектов капитального строительства и, в частности, многоквартирных зданий для совместного домовладения, технологии моделирования отношений собственности в них — пространственно-имущественного моделирования, (ПИМ)^[2]. Эта технология позволяет создавать в таких домах устойчивые безопасные и комфортные условия для жизни, которые способствуют развитию людей. Среда жизнедеятельности в этих домах располагает собственников помещений и других участников жилищных отношений к взаимному уважению прав и свобод, добрососедству и доверию. Технология ПИМ предусматривает создание четких рамок взаимодействия партнеров по собственности в доме, учета масштаба влияния принимаемых проектных решений на отношения собственности в нем. Она позволяет индивидуализировать правила эксплуатации жилых и нежилых помещений и пользования общим имуществом в отношении каждого жилого и нежилого помещения.

Устранение отмеченных противоречий обеспечивает возможность не просто адаптации МКД и входящих в их состав жилых и нежилых помещений к использованию в условиях совместного домовладения. Оно также стимулирует развитие жилища и строительного комплекса, использование новых инструментов решения жилищной проблемы и др. В частности, применение при создании МКД инновационных решений, рациональное и эффективное использование жилищного фонда, преодоление в жилищной сфере патерналистских ожиданий со стороны потребителей, а также формирование компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества. Практика показывает, что ответственность в жилищной сфере следует за правами собственников и потребителей помещений, а не «опережает» их.

Важнейшая составляющая этих прав — справедливое распределение между собственниками помещений в доме бремени расходов на содержание общего имущества. Справедливое — это отражающее реальное использование общего имущества для обслуживания каждого жилого и нежилого помещения в МКД, базирующееся на его идентификации. Идентификация общего имущества и дифференцированный учет его использования для обслуживания того или иного помещения в доме являются инструментами обеспечения в доме возможности справедливого распределения между собственниками помещений бремени расходов на содержание этого имущества^[3].

Отличительным потребительским свойством МКД, адаптированных для совместного домовладения, является то, что среда жизнедеятельности, формируемая этими домами, обеспечивает возможность защиты прав и свобод собственников и потребителей каждого жилого и нежилого помещения и их сообщества в целом. Эта среда ориентирует собственников и пользователей помещений на ответственное имущественное поведение. Она позволяет достичь высокого уровня публичности результатов действий (или, наоборот, бездействия) участников жилищных отношений в доме: в частности, не только собственников и пользователей жилых и нежилых помещений, но и управляющих компаний, поставщиков ресурсов и производителей коммунальных услуг, эксплуатационного персонала и др.

Появление на рынке жилища, адаптированного для совместного домовладения, приведет к тому, что потребители увидят его ценность и значимость тех его качеств, которые ее обеспечивают. Многие потребители поймут, что условия, в которых они проживают в настоящее время, — не лучшие из возможных и доступных для них. Эти условия не позволяют сформировать среду жизнедеятельности, которая сама по себе способствовала бы повышению качества их жизни, позволяла им полноценно развиваться, катализировала проявление уважения к их правам и свободам, как собственников недвижимого имущества, со стороны партнеров по собственности в доме и третьих лиц.

Среда жизнедеятельности в адаптированных домах сама по себе обеспечивает возможность вовлечения собственников помещений в партнерские отношения, открывает возможности для установления между ними личных отношений, для формирования в доме атмосферы добрососедства и доверия. Спрос со стороны конечных потребителей жилых и нежилых помещений в МКД, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, позволит застройщикам, ориентированным на создание соответствующей строительной продукции, закладывать в свои бюджеты затраты, необходимые для решения этой задачи.

Потребительская ценность МКД и жилых и нежилых помещений в них, адаптированных для совместного домовладения, при прочих равных условия, изначально существенно выше ранее созданного жилища. Прежде всего, тем, что в них обеспечивается более высокий уровень защиты прав и свобод потребителей. Кроме того собственники помещений в таких домах обладают дополнительными возможностями при удовлетворении жилищной потребности. В частности, посредством изменения и повышения качества услуг, комфорта и безопасности среды жизнедеятельности, оптимизации расходов на эксплуатацию помещений и содержание общего имущества.

Массовое производство и создание МКД, обеспечение надлежащей защиты прав и свобод собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в них, организация их заинтересованного участия в содержании принадлежащего им недвижимого имущества способны привести к определенному ментальному сдвигу, к уважению права частной собственности в жилищной сфере и ответственности собственников за свое недвижимое имущество.

Производство и создание современных МКД, жилые и нежилые помещения в которых предназначены для передачи в собственность множеству лиц, адаптированных для совместного домовладения, позволит не только удовлетворить общественную задачу потребности в жилище. Оно также приведет к развитию жилища и строительной отрасли, к использованию в жилищной сфере инновационных технологий на стадиях создания строительной продукции и ее эксплуатации. Производство таких современных МКД повысит уровень интенсификации ремонта, модернизации и реконструкции существующего жилищного фонда, будет стимулировать его рациональное и эффективное использование. Оно может стать значимым инструментом позитивных изменений как в жилищном секторе, так и в экономике и обществе в целом, позволит снизить уровень патерналистских ожиданий со стороны собственников жилых помещений в МКД.

Для проведения изменений, связанных с созданием современных МКД, адаптированных для совместного домовладения, должны быть задействованы, по меньшей мере, три стороны. Прежде всего, в них должны быть заинтересованы конечные потребители строительной продукции, то есть домохозяйства, и с их стороны на них должен быть спрос. Во-вторых, бизнес должен быть способен производить объекты капитального строительного строительства для совместного домовладения, и вместе с эксплуатационной сферой обеспечивать получение конечными потребителями гарантированных существенных выгод и преимуществ от их использования. В-третьих, государство, в лице федеральных и региональных органов управления, а также органов муниципального самоуправления, должно создавать условия для проведения этих изменений и заинтересованности всех участников их осуществления в конечных результатах. Обеспечивать контроль за получением выгод и преимуществ от их осуществления конечными потребителями, то есть домохозяйствами.

В настоящее время большое значение имеет и осведомленность людей о возможностях строительной продукции, адаптированной для совместного домовладения, а также сведения о ее наличии на рынке и условиях приобретения такой продукции. Ее конечные потребители должны знать, что они будут иметь, приобретая жилые и нежилые помещения в домах, адаптированных для совместного домовладения. Потребители должны четко представлять, за счет использования каких решений они получат выгоды и преимущества по сравнению с ранее построенными объектами капитального строительства, в том числе и теми, в которых находятся принадлежащие им жилые и нежилые помещения. Каким образом обеспечивается повышенная безопасность и комфорт в том или ином конкретном доме. Посредством чего будут обеспечены защита прав и свобод собственников помещений и не допущено их чрезмерное обременение. Какова цена приобретения этих благ и дополнительных эксплуатационных издержек, связанных с их получением. Как это может сказаться на рисках для их здоровья, потери ценности недвижимого имущества.

В настоящее время техническим регулированием в строительстве не предусмотрена идентификация объектов капитального строительства по признаку отношений собственности в них и учету их особенностей при создании и эксплуатации. Идентификация современных многоквартирных зданий по признаку отношений собственности в них будет способствовать изменению спроса на строительную продукцию, его росту на жилые и нежилые помещения в домах, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения. Государственная поддержка производства и потребления строительной продукции, адаптированной для совместного домовладения, приведет к росту объемов строительства современного жилища во всех ценовых диапазонах. Появление такого жилья на рынке будет стимулировать жилищную фильтрацию, содействовать улучшению жилищных условий многих домохозяйств, развитию и рациональному использованию эксплуатируемого жилищного фонда.

Также изменения должны происходить и со стороны спроса на современную строительную продукцию, адаптированную для использования в условиях совместного домовладения. Производители этой продукции доносить до потребителей информацию о ее выгодах и преимуществах — через ее предложение на рынке, посредством обобщения опыта ее использования и т.д.

    

Фото: www.uzhedoma.ru

    

Конкурентные преимущества жилища, адаптированного для совместного домовладения

Среда жизнедеятельности, формируемая современными МКД, должна не только обеспечивать безопасность и комфорт, но и широкие возможности для развития людей. Это становиться достижимым тогда, когда среда содействует привитию собственникам и потребителям помещений, в условиях их взаимозависимости в МКД, понимания значимости таких факторов, как уважение прав и свобод друг друга, доверие и добрососедство. Для создания такой среды, по меньшей мере, необходимы: четкая регламентация отношений собственности в доме; установление правил эксплуатации помещений и пользования общим имуществом, их публичность и контроль над исполнением; справедливое распределение бремени расходов на содержание общего имущества. Создание такой среды требует и использования проектных решений, которые не приводят к наложению на собственников и потребителей помещений избыточных ограничений и обременений.

Важнейшая составляющая среды жизнедеятельности, формируемой современными МКД, — высокая осведомленность собственников и потребителей помещений об их устройстве и особенностях использования, возможностях их приспособленности к тем или иным нуждам домохозяйства, в частности и в процессе их развития. Среда жизнедеятельности, в состав которой входит современный МКД, адаптированный для совместного домовладения, должна ориентировать и располагать собственников помещений к надлежащему имущественному поведению. Это поведение связано с эксплуатацией принадлежащего тому или иному собственнику помещения и с пользованием и содержанием общего имущества, предназначенным для его обслуживания. Для собственников помещений, надлежащее имущественное поведение должно быть экономически предпочтительным и привлекательным.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения предполагает не только применение соответствующих проектных решений, но и такую организацию отношений собственности в них, которая является препятствием для использования помещений не по их целевому назначению, позволяет предотвращать захват общего имущества, а также противоправные действия, включая террористические.

Для обеспечения надлежащего имущественного поведения в доме ключевое значение имеет эксплуатационная документация^[4]. В ней раскрываются особенности устройства дома и помещений в нем (в том числе и помещений хранения, расположенных за пределами квартир), а также нормы и правила эксплуатации этих помещений и пользования общим имуществом, порядок контроля над их состоянием и состоянием расположенного в них оборудования.

Высокий риск ненадлежащего имущественного поведения собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в МКД во многих случаях является следствием низкого уровня их жилищной компетенции, отсутствием эксплуатационной документации, формальным подходом к ее подготовке, а также недостаточными потребительскими навыками ее использования.

Все это крайне важно с учетом частной собственности в доме на отдельные помещения, в условиях предоставления их собственникам права по своему усмотрению совершать в отношении этих помещений любые действия, в том числе переустройство и перепланировку (если это не противоречит законодательству и иным правовым актам и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц). Ненадлежащее имущественное поведение отдельных собственников и потребителей жилых и нежилых помещений в МКД приводит к нарушению прав и законных интересов других собственников, к снижению уровня безопасности и комфорта в доме, является причиной дополнительных материальных издержек.

Контроль за рациональным и эффективным использованием общего имущества в МКД в интересах всего сообщества собственников может быть гарантирован только в случае его надлежащих идентификации и учета. Немаловажное значение имеет и моделирование отношений собственности при создании объектов капитального строительства для совместного домовладения и формировании в них общего имущества. Необходимость такого моделирования обусловлена также потребностью в предупреждении действий, связанных захватом, ненадлежащим использованием общего имущества, обеспечением справедливого распределения бремени расходов на его содержание между собственниками помещений в доме.

Прозрачность отношений собственности в МКД делает социальное взаимодействие собственников помещений важнейшим инструментом поддержания в нем коллективного благополучия. Для его обеспечения каждый собственник должен обладать знаниями о совместном домовладении, навыками эксплуатации принадлежащего ему помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания. Отношения собственности в доме требуют от людей и определенного имущественного поведения, которое должно соответствовать этим отношениям. Владение помещениями в совместном домовладении требует и новых коммуникационных навыков. Информация, которую получают клиенты, участники долевого строительства и собственники помещений, зачастую приводит к недоразумениям и путанице. Под ее воздействием многие из них склонны совершать действия, последствия которых могут приводить не только к снижению уровня безопасности и комфорта в доме, но и к отказам, чрезвычайным ситуациям, авариям.

В адаптированных к совместному домовладению МКД среда жизнедеятельности наполняется не только традиционным функционалом. Обеспечивая высокий уровень защиты прав и свобод собственников и потребителей помещений, эта среда создает условия для формирования в доме, принадлежащем сообществу собственников, ощущения социального комфорта. Если среда жизнедеятельности не способна генерировать условия для социального согласия между собственниками помещений, то она становиться открытой для недоверия. Ее пространство наполняется недоверием, которое в конечном итоге порождает уход собственников от ответственности за принадлежащее им недвижимое имущество, ненадлежащее имущественное поведение, ухудшение безопасности и комфорта, дополнительные издержки.

     

Фото: www.zhek.biz

    

Недоверие в сообществе собственников и между участниками жилищных отношений в МКД — не просто вопрос безопасности и комфорта. Это фундаментальный фактор, определяющий не только качество содержания дома, эффективность использования ресурсов, направляемых на его обеспечение, но и качество жизни людей в доме, условия их развития, а также будущее дома. Без формирования в многоквартирных домах среды жизнедеятельности как среды доверия многие действия, направленные на развитие жилищного фонда, решение жилищной проблемы и формирование ответственных собственников и потребителей жилища, не принесут ожидаемых результатов.

Одной из причин ненадлежащего содержания МКД, в которых жилые и нежилые помещения принадлежат множеству лиц, является невысокий уровень доверия как между собственниками, так и между их сообществом и другими системными образованиями, задействованными в управлении домом, поставке эксплуатационных ресурсов, оказании услуг и др. Недоверие провоцирует ненадлежащее имущественное поведение со стороны потребителей жилища, пренебрежение к правам и свободам партнеров по собственности в доме и другие негативные проявления. Такие проявления могут носить массовый характер и существенно снижать безопасность и качество среды жизнедеятельности.

Содержание и развитие жилищного фонда, представленного МКД, жилые и нежилые помещения в которых принадлежат множеству собственников, требуют соединения повышения компетенций собственников и потребителей этих помещений и совершенствования социально-экономических институтов, обеспечивающих поддержку удовлетворения жилищной потребности в обществе. Эти компетенции должны позволять собственникам и пользователям помещений не только должным образом их эксплуатировать и пользоваться общим имуществом в доме, но и видеть образ будущего своего недвижимого имущества, в том числе и в случаях его надлежащего и ненадлежащего содержания. Компетентный собственник, принимая то или иное решение в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества, обязан учитывать издержки и выгоды — и в краткосрочном, и в долгосрочном аспекте. В том числе влияние этих решений на рыночную стоимость этого имущества и его ликвидность.

Проживание в адаптированных для совместного домовладения МКД обеспечивает появление у собственников жилых и нежилых помещений ощущения принадлежности к тому или иному закрытому сообществу собственников, в котором имущественным поведением каждого из них определяет качество жизнедеятельности в доме — в частности, должный уровень безопасности и комфорта, а также возможности его изменения. Это ощущение способствует возникновению у собственников чувства сопричастности и ответственности за надлежащее содержание дома и заинтересованности в развитии, рациональном и эффективном использовании общего имущества.

Проживание в таких домах способствует повышению жилищной культуры потребителей, приводит к изменению их привычек, росту доверия в обществе в целом. Позволяет людям приобретать компетенции и навыки, необходимые для собственников и пользователей помещений. Оно располагает их к установлению добрососедских и дружеских взаимоотношений. Обеспечивает получение партнерами по собственности также морального вознаграждения как результата их плодотворного взаимодействия и принадлежности к закрытому сообществу. Среда жизнедеятельности в МКД, адаптированном для совместного домовладения, позволяет договариваться и объединяться собственникам и потребителям помещений в нем, что становится его отличительным потребительским качеством. Жилище для совместного домовладения с высоким потенциалом социального комфорта обладает неоспоримым конкурентным преимуществом.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения обеспечивает возможность существенного повышения качества строительной продукции, представленной жилыми и нежилыми помещениями в составе многоквартирных зданий. Она способна стимулировать рост доверия потребителей этой продукции к ее производителям. Затраты, необходимые для ее осуществления, несопоставимы с получаемым эффектом. Адаптация обладает потенциалом оказания позитивного влияния на имущественное поведение и ментальность значительной части наших граждан. Для многих из них она явится фактором познания и приобщения к предпринимательству в жилищной сфере, поможет им стать компетентными собственниками и инвесторами в данной сфере. Адаптация обеспечивает возможность долгосрочного влияния на качество строительной продукции в интересах ее потребителей, производителей и государства.

Стабильно успешная деятельность застройщиков на жилищном рынке предполагает производство продукции, соответствующей ожиданиям потребителя и отвечающей его предпочтениям. Кризисные явления в экономике в целом и отрасли в частности заставляют застройщиков искать новые пути развития, один из которых — строительство МКД, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения. Создание таких домов для застройщиков служит инструментом роста, обращенным к потребителям. Собственникам жилых и нежилых помещений этот инструмент позволяет обрести не только крышу над головой, но и новое качество жизни, которое отличает взаимное уважение прав и свобод, имущественное поведение, направленное на надлежащую эксплуатацию этих помещений, рациональное и эффективное пользование общим имуществом, добрососедство. В МКД, адаптированных для совместного домовладения, жилые и нежилые помещения привлекательны как объекты потребления и объекты собственности. В них обеспечивается возможность поддержания социального комфорта на высоком уровне.

В настоящее время в сфере создания жилища, адаптированного к использованию в условиях совместного домовладения, нет лидеров, положение которых было бы неоспоримым. Большинство создающихся застройщиками МКД, где жилые и нежилые помещения предназначены для передачи в собственность гражданам, трудно характеризовать как современные, надлежаще адаптированные к совместному домовладению дома, среда жизнедеятельности в которых сформирована как в интересах всего сообщества собственников жилых и нежилых помещений в нем, так и каждого из них. Напротив, у многих строящихся домов эта среда не обеспечивает на надлежащем уровне защиту прав и свобод собственников и потребителей помещений, современного качества жизни, не способна катализировать формирование в доме сообщества компетентных и ответственных собственников помещений.

Поэтому возможность вырваться вперед в сфере создания объектов капитального строительства, адаптированных к использованию в условиях совместного домовладения, имеют многие застройщики и производители строительной продукции.
Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,
Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

     

Фото: www.irso.ru

  

^[1]Жилищное хозяйство в России. 2016. Статистический сборник
^[2]Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения
^[3]Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств
^[4]Рекомендации по подготовке инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства. ООО Институт развития строительной отрасли 

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Спустя три года после предыдущей публикации на эту традиционно интересующую читателей портала ЕРЗ.РФ тему генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ по нашей просьбе подготовил актуализированную статью о требованиях, предъявляемых к зданиям и сооружениям.

 

Фото: t.me/mkhusnullin

 

При вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства (ОКС) у застройщиков могут возникать проблемы, связанные с несоответствием возведенного по утвержденному проекту объекта новым требованиям законодательства. Поскольку процесс проектирования и строительства часто занимает продолжительное время, то обязательные требования к зданиям (сооружениям) и условиям застройки в этот период могут меняться. Вправе ли органы власти настаивать на приведении в соответствие с новыми требованиями (ограничениями) возведенного объекта, если его строительство было начато до появления таких требований (ограничений)?

Ответ на этот вопрос дать непросто, поскольку в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК РФ) были внесены изменения летом 2018 года (см. федеральные законы от 03.06.2018 340-ФЗ и 342-ФЗ), которые сильно запутали ситуацию. В декабре 2020-го, а также в мае 2022 года (см. 468-ФЗ от 29.12.2020 и 124-ФЗ от 01.05.2022) были внесены дополнения (переходные положения) уже в другой законодательный акт (191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»), но это позволило разрешить сложившуюся ситуацию лишь отчасти.

Попробуем разобраться во всем по порядку.

В свое время СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (п. 3.5) предусматривал достаточно простой поход:

• строительство должно вестись по согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документации (ПД), прошедшей экспертизу;

• по истечении трех лет с момента выдачи разрешения на строительство, если необходимо продлить срок его действия, орган местного самоуправления при необходимости может потребовать корректировки ПД в соответствии с изменениями в нормативных документах, касающихся требований безопасности.

С момента вступления в силу ГрК РФ в явном виде не регулировал указанный вопрос, но прослеживалась следующая логика:

• государство в градостроительном плане устанавливает ограничения для строительства на конкретном земельном участке (ЗУ) и выдает такой документ застройщику;

• разрешение на строительство (РС) выдается государством при условии соответствия утвержденной застройщиком ПД документации требованиям ранее выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

• разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ) выдается государством при условии соответствия возведенного застройщиком объекта требованиям утвержденной ПД, выданных РС и ГПЗУ.

В 2017 году в ГрК РФ проявились нормы, которые установили, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки ПД и получения РС в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ, в таких целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново, и, возможно, требования к возводимому объекту поменяются, что будет отражено в новом ГПЗУ.

 

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

 

При этом установленные ГрК РФ с 1 января 2017 года основания для отказа в выдаче РС или РВ предопределяли необходимость соответствия ПД (ч. 13 ст. 51) или возведенного объекта (ч. 6 ст. 55) установленным на дату выдачи градостроительного плана^[1] земельного участка:

• требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории и проекта межевания территории (далее — градостроительные требования);

• разрешенному использованию земельного участка (ЗУ) и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ (далее — ограничения земельного и иного законодательства).

Таким образом, до августа 2018 года возведенный ОКС должен был соответствовать проекту, а также градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, которые служили исходными данным для проектирования (действовали на момент выдачи ГПЗУ). ГрК РФ не предусматривал возможности отказа в выдаче РВ, если объект был построен по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, но не соответствует каким-то новым требованиям (ограничениям), действующим на момент ввода такого объекта в эксплуатацию.

В августе 2018 года нормы ГрК РФ в этой части существенно изменились.

Согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ при выдаче РС проект должен соответствовать:

• установленным на дату выдачи ГПЗУ градостроительным требованиям;

• установленным на дату выдачи РС ограничениям земельного и иного законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 ГрК РФ при выдаче РВ объект должен соответствовать:

• установленным на дату выдачи ГПЗУ градостроительным требованиям;

• установленным на дату выдачи РВ ограничениям земельного и иного законодательства.

Вывод: в отличие от градостроительных требований, которые остаются неизменными для застройщика в процессе строительства, изменения ограничений земельного и иного законодательства могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Единственное и временное^[2] исключение предусмотрено п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК РФ для случая, если новые ограничения к использованию ЗУ предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и строящийся (реконструируемый) ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена ЗОУИТ, не введен в эксплуатацию.

Указанное исключение также подтверждает вывод о том, что перечень ограничений земельного и иного законодательства, которым должен соответствовать вводимый в эксплуатацию ОКС, может быть достаточно широким. Как минимум, к ним относятся ограничения, связанные с нахождением возводимых ОКС в границах ЗОУИТ (ст. 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов таких зон).

В этой части застройщик должен принимать на себя риск невозможности ввода в эксплуатацию объекта, возведенного по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, из-за дополнительных ограничений использования ЗУ, которые возникли за время строительства объекта.

 

Фото: archibog.ru

 

Следует также учитывать, что на практике соответствие проектных решений требованиям законодательства может обеспечиваться застройщиком не на дату выдачи разрешения на строительство, а на момент проведения обязательной экспертизы проекта (последующие корректировки проектной документации могут повлечь необходимость проведения дополнительной процедуры повторной экспертизы).

При этом напомним, что предметом экспертизы проектной документации является не оценка соответствия проектной документации градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, а оценка соответствия проекта требованиям технических регламентов (иных требований безопасности) и результатам инженерных изысканий.

Согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ), а также принятым на его основании подзаконным актам Правительства РФ проектная документация, по общему правилу, должна была соответствовать обязательным требованиям национальных стандартов и сводов правил, действующим на момент подачи документации на экспертизу (в дальнейшем в качестве дополнительного критерия также стал учитываться момент начала разработки проектной документации).

При этом в августе 2018 года ст. 49 ГрК РФ была дополнена частью 5.2, которая на уровне закона по-новому урегулировала вопрос.

Положения части 5.2 ст. 49 ГрК являются универсальными и распространяются не только на требования технических регламентов, но и на другие обязательные требования, которые входят в предмет экспертизы ПД (санитарно-эпидемиологические требования, требования в области охраны окружающей среды, требования промышленной безопасности и др.).

Так, при проведении экспертизы проектной документации ОКС, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату выдачи ГПЗУ, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

При проведении экспертизы ПД линейного объекта осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату утверждения проекта планировки территории, на основании которого была подготовлена такая ПД, при условии что с указанной даты прошло не более полутора лет.

В случае если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло более полутора лет, при проведении экспертизы ПД осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату поступления проектной документации на экспертизу.

 

Фото: edsro.center

 

При проведении экспертизы ПД линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка документации по планировке территории, осуществляется оценка соответствия данной ПД требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавших на дату поступления ПД на экспертизу.

К сожалению, указанные нормы ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ не учитывают тот факт, что обязательные требования могут меняться к выгоде застройщика (включая случай сокращения объема обязательных требований). Застройщик может быть заинтересован в разработке ПД и ее экспертизе на соответствие новым требованиям нормативных документов, но не имеет на это права, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло менее полутора лет (в некоторых случаях указанный срок увеличивается до 2,5 лет)^[3].

Чтобы обойти указанное ограничение, застройщику остается только заново получать ГПЗУ (существует риск включения новых требований) либо утверждать проект планировки территории взамен ранее утвержденного документа.

Законодательством о градостроительной деятельности с момента принятия ГрК РФ и до настоящего времени не устанавливается обязанность застройщика осуществлять корректировку ПД (в том числе при продлении срока действия РС) в соответствии с нормативными требованиями, изменившимися в процессе строительства объекта.

При этом только 27 июня 2019 года в ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ были внесены поправки, в явном виде установившие, что в ходе строительства при повторной экспертизе ПД (экспертном сопровождении) проводится оценка соответствия измененных проектных решений обязательным требованиям, которые действовали (были применены) на момент проведения первоначальной экспертизы ПД.

С этого момента фактически утратили свою силу спорные нормы, которые содержались в пункте 45 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (утверждено Постановлением Правительства РФ №145 от 05.03.2007) и косвенно допускали возможность произвольно предъявлять новые (изменившиеся) требования законодательства к проектным решениям при проведении повторной экспертизы ПД (в случае корректировки проекта). При этом новый пункт 45.11 указанного Положения не только дублирует норму ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, но и дополняет ее новацией, которая позволяет застройщику в ходе строительства по собственной инициативе корректировать проект и проходить повторную экспертизу по новым (изменившимся) требованиям законодательства.

 

Фото: potok-montazh.ru

 

Следует учитывать и то, что получение РВ не всегда гарантирует дальнейшую беспроблемную эксплуатацию такого объекта. Из-за длительного периода строительства введенный в эксплуатацию объект может уже не соответствовать законодательным требованиям к безопасной эксплуатации, которые могут отличаться от норм, учтенных на стадии проектирования. Вопрос особенно актуален, если в отношении отдельных видов объектов (например, опасные производственные объекты) или конкретных видов безопасности (например, требования пожарной безопасности) предусмотрен государственный надзор на стадии эксплуатации.

В связи с этим принципиально важным является вопрос соответствия норм градостроительного законодательства, устанавливающих требования к возводимым объектам, и положений отраслевого законодательства, которые определяют требования к безопасной эксплуатации таких объектов. Разумным представляется подход, заложенный в ч. 1 ст. 42 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, который предусматривает приведение объекта в соответствии с новыми требованиями безопасности в плановом режиме в ходе его очередной реконструкции или капитального ремонта.

Согласно Федеральному закону 468-ФЗ от 29.12.2020, ст. 4 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» дополнена частью 10, которая содержит несколько переходных положений (в текущей редакции действуют до 1 января 2025 года). Переходные положения распространяются на объекты капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2023 года, а разрешения на ввод в эксплуатацию не выданы.

Наиболее важная норма устанавливает, что возведенный ОКС должен соответствовать ограничениям земельного и иного законодательства, действующего на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта (вместо положения ч. 6 ст. 55 ГрК РФ о соответствии возведенного объекта ограничениям земельного и иного законодательства, которые действуют на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию). 

Таким образом, можно сделать вывод, что изменения каких-либо требований земельного и иного законодательства, произошедшие после выдачи разрешения на строительство объекта (которое должно быть выдано до 1 января 2023 года), не могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

 

^[1] В отношении линейных объектов градостроительные требования определяются положениями утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории без привязки к дате выдаче ГПЗУ.
^[2] Согласно п. 4 ст. 107 Земельного кодекса РФ приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в ЗОУИТ не допускается, осуществляется в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного ОКС, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона.
^[3] Постановлением Правительства РФ №440 от 03.04.2020 было установлено, что на один год продлевается срок применения проекта планировки территории, ГПЗУ для целей, предусмотренных ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, в случае, если указанный срок истекает после 6 апреля 2020 года и до 1 января 2021 года. Похожие нормы о продлении срока в 1,5 года в дальнейшем были заложены в Постановление Правительства РФ  №575 от 02.04.2022.

     

 

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Порядок ведения реестра объекта капитального строительства

Минстрой разъяснил нюансы изменения назначения объекта капитального строительства

Критерии аналогичности проектируемого объекта капитального строительства

Порядок идентификации объекта капитального строительства

По какому принципу в процессе проектирования и строительства могут меняться требования, предъявляемые к возводимому объекту капитального строительства

Об экспертизе проектной документации объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых планируются в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) 

Каким требованиям должен соответствовать возводимый объект капитального строительства

Почему дает сбои система обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений