Данную тему анализируют заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко.

    

Фото: www.zhek.biz

      

Приспособление при создании многоквартирных домов (далее МКД) и других объектов капитального строительства (далее ОКС) с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, к использованию их в условиях совместного домовладения (далее — адаптирование к совместному домовладению) — одно из основных направлений развития жилища.

Это приспособление жизненно необходимо на современном этапе социально-экономического развития общества, так как оно является инструментом решения жилищной проблемы, изменения образа жизни значительной части людей, формирования в жилищной сфере грамотных и ответственных собственников и потребителей недвижимого имущества, изменения их индивидуального и коллективного имущественного поведения, повышения их доверия к государству и его институтам. Владение и пользование обособленными помещениями в таких домах и увеличение их доли в составе жилищного фонда способно оказать существенное влияние на развитие общества, состояние жилищного фонда, рациональное и эффективное его использование.

Массовое производство современных МКД, адаптированных к совместному домовладению, приведёт к позитивным изменениям на рынке жилья. Позволит сделать его прозрачным и более цивилизованным. Будет содействовать установлению долгосрочных отношений между производителями и потребителями строительной продукции, избавлению от патернализма в жилищной сфере. Будет стимулировать спрос на строительную продукцию, созданную с использованием инновационных технологий и достижений научно-технического прогресса, а также модернизацию существующего жилищного фонда. Обеспечит повышение его сохранности. Приведёт к позитивным изменениям в сфере управления и содержания МКД.

Производство МКД, адаптированных для совместного домовладения, позволяет формировать уникальные предложения для удовлетворения жилищной и сопутствующих потребностей людей, семей и домохозяйств с разными достатком, нуждами и предпочтениями. Предлагая потребителям обособленные жилые и нежилые помещения в таких домах, застройщики располагают возможностью фокусировать их внимание на потребительских свойствах своей продукции, связанных с её «генетической» приспособленностью к использованию в условиях совместного домовладения. Отмеченные свойства выгодно отличают эту продукцию от МКД с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, не адаптированными к использованию в условиях совместного домовладения.

       

     

Следует подчеркнуть, что эти свойства непосредственно не связаны с местонахождением дома и его окружением. Ими может быть наделён любой объект капитального строительства, предназначенный для совместного домовладения, вне зависимости от локации. «Генетическая» приспособленность позволяет каждый дом и каждое обособленное помещение в нём сделать носителями тех или иных уникальных потребительских свойств и их сочетаний. Такие дома и обособленные помещения в них позволяют эти свойства подстраивать под нужды семей и домохозяйств на той или иной стадии их развития в рамках приемлемых для них издержек.

Адаптация строительной продукции, представленной МКД и другими ОКС с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, к использованию в условиях совместного домовладения, обеспечивается посредством:

• установления дополнительных требований к ней;

• использования пространственно-имущественного моделирования отношений собственности в домах и жилых комплексах при их создании;

• администрирования отношений собственности в домах и жилых комплексах;

• подготовки эксплуатационной документации на обособленные помещения как их принадлежности, а также на дома и жилые кварталы.

Это достигается путём использования при создании таких домов проектных решений, которые:

• не допускают чрезмерных ограничений прав и свобод собственников и пользователей обособленных помещений;

• не допускают доминирования интересов собственников и пользователей отдельных обособленных помещений и их групп, над собственниками и пользователями других помещений и их групп;

• позволяют потребителям осуществлять в автономном режиме без чрезмерных ограничений и рисков эксплуатацию обособленных помещений, пользоваться в доме коммунальными и энергетическими ресурсами и общим имуществом;

• создают условия для формирования в доме доверительных отношений между партнёрами по собственности, владельцами смежных помещений, соседями, собственниками обособленных помещений;

• обеспечивают контроль высокого уровня над обеспечением собственниками и пользователями обособленных помещений их надлежащей эксплуатации и регламентированного пользования общим имуществом в доме, бережливого потребления коммунальных и энергетических ресурсов.

    

Фото: www.sevnotariat.ru

  

Для адаптации МКД и другими ОКС с обособленными жилыми и нежилыми помещениями к использованию в условиях совместного домовладения создатели современной строительной продукции должны располагать инструментами, которые позволяют оценивать то, как принимаемые ими проектные решения соотносятся с обеспечением защиты прав и свобод собственников этих помещений.

Одним из таких инструментов является технология пространственно-имущественного моделирования отношений собственности в МКД, а также в других ОКС, в которых обособленные жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность многим субъектам (далее технология ПИМ). Эта технология позволяет принимать и увязывать проектные решения таким образом, чтобы в доме обеспечивался баланс прав собственников обособленных помещений, не допускалось их чрезмерное ограничение, обеспечивалась возможность справедливого распределения бремени расходов на содержание общего имущество и оплату коммунальных и энергетических ресурсов и др.

Важной составляющей приспособленности строительной продукции к использованию в условиях совместного домовладения является эксплуатационная документация (далее ЭД). Эта документация включает:

• инструкции по эксплуатации многоквартирных домов (далее ИЭМКД) и других объектов капитального строительства (далее ИЭОКС) с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, входящими в их состав;

• инструкции по эксплуатации обособленных жилых помещений (далее ИЭЖП) и обособленных нежилых помещений (далее ИЭНП);

• инструкции по эксплуатации встроенно-пристроенных пространств, являющихся объектами недвижимого имущества, например, машино-мест на автостоянках и др.

Кроме того, в состав ЭД входят эксплуатационные документы на отдельные изделия и устройства (далее ЭДИ), которыми укомплектованы обособленные жилые и нежилых помещений, а также помещения, входящие в состав общего имущества, предназначенного для обслуживания этих обособленных помещений. В случае вхождения МКД и других ОКС с обособленными жилыми и нежилыми помещениями в состав жилых комплексов ЭД включает и соответствующие инструкции на эти комплексы.

Приводимые в ЭД сведения направлены на приобретение потребителями обособленных помещений знаний и навыков, которые необходимы им для надлежащей их эксплуатации, а также регламентированного пользования общим имуществом в доме, предназначенном для обслуживания этих помещений. Ознакомление с этими сведениями позволяют собственнику обособленного помещения стать сохозяином недвижимого имущества, принадлежащего ему и его партнёрам по собственности в доме, осознанно и заинтересованно принимать участие в обеспечении его сохранности, содержания и развития.

В ЭД также раскрываются и в документированном виде доводятся до клиентов и потребителей отношения собственности в доме и жилом комплексе, в который входит дом. Эксплуатационная документация на обособленные помещения, дома и жилые комплексы является инструментом упреждения и разрешения конфликтов между соседями, партнёрами по собственности в доме с другими субъектами имущественных отношений. Её использование обеспечивает в среде собственников и пользователей обособленных помещений в доме и в комплексе возможность цивилизованного правового, экономического, организационно-технологического взаимодействия, устойчивую социальную организацию.

Ознакомление с ИЭМКД и ИЭОКС, а также с ИЭЖП, ИЭНП и ЭДИ побуждает интерес клиентов к приобретаемому недвижимому имуществу, к возможностям пользования дополнительными услугами в части и посредством опций. Оно фокусирует внимание людей на преимуществах проживания в МКД, «генетически» приспособленных к совместному домовладению.

    

Фото: www.vitbichi.by

   

Получение посредством ЭД потребителями жилища необходимых знаний и приобретение ими навыков надлежащей эксплуатации принадлежащих им помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, является значимым позитивным фактором обеспечения безопасности, комфорта и устойчивой социальной организации в доме и комплексе. Ненадлежащая подготовка эксплуатационной документации со стороны производителей строительной продукции, несвоевременное ознакомление с ней потребителей недвижимого имущества и несвоевременная её им передача могут приводить к серьезным финансовым и репутационным рискам.

Проживание людей в многоквартирных домах, при создании приспособленных к совместному домовладению, делает их взаимоотношения особенными. Прежде всего, эти взаимоотношения базируются на уважении прав и законных интересов соседей, владельцев смежных отношений, партнёров по собственности в доме. На понимании того, что безопасность и комфорт в доме неделимы. Они обеспечиваются посредством горизонтального взаимодействия собственников и пользователей обособленных помещений. В сообществе собственников нет старших и младших, начальников и подчинённых. Правовое, экономическое и организационно-технологическое взаимодействие потребителей направлено на поддержание в доме не только надлежащих эксплуатации обособленных помещений, содержания общего имущества, его рационального и эффективного использования, бережливого потребления коммунальных и энергетических ресурсов, но и на обеспечение в доме устойчивой социальной организации.

Пребывание в МКД, приспособленных при их создании к использованию в условиях совместного домовладения, как правило, сопровождается появлением у собственников обособленных помещений общих интересов, связанных с содержанием общего имущества, его сохранностью и развитием; бережливым потреблением коммунальных и энергетических ресурсов; близостью позиций относительно понимания проявлений имущественного поведения; заинтересованностью в приобретении опыта надлежащей эксплуатации обособленных помещений и регламентированного пользования общим имуществом в доме, предназначенном для их обслуживания.

Проживание в МКД с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, предназначенными для передачи в собственность многим субъектам и приспособленном к совместному домовладению, «подсаживает» людей на ощущение удовлетворённости средой жизнедеятельности, в которой протекает их жизнь в таком доме, взаимоотношениями с соседями, владельцами смежных помещений, партнёрами по собственности в доме и эксплуатационным персоналом. Это связано с тем, что устройство многоквартирного дома, приспособленного к совместному домовладению, упреждает возникновение проблем между этими субъектами при владении, пользовании и эксплуатации данных обособленных помещений и пользовании общим имуществом, предназначенным для их обслуживания. Приспособленность также упреждает появление условий, которые способны провоцировать возникновение таких проблем.

    

Фото: www.mechta-ekb.com

   

Использованные при создании таких домов проектные решения, обеспечивающие их адаптацию к совместному домовладению, обращение потребителей к эксплуатационной документации на каждое обособленное помещение, являющейся его принадлежностью, а также администрирование отношений собственности в доме и жилом комплексе, способны удерживать людей и не позволять им в своих действиях выходить за рамки допустимого.

Проживание в таком доме и нахождение в формируемой им среде жизнедеятельности делают владение недвижимым имуществом более осмысленным, а людей — более ответственными и внутренне сильными. Приспособленное к совместному домовладению жилище способно предоставлять им больше свободы не только в повседневной жизни, связанной с владением, пользованием и распоряжением соответствующим недвижимым имуществом, но и при возникновении разных обстоятельств. Для многих людей такое жилище может являться определённой опорой, содействовать привитию им позитивных установок, связывающих их будущее с будущим недвижимого имущества, которым они обладают. Это позволяет избавиться от излишнего патернализма в жилищной сфере, который характерен для многих собственников обособленных жилых и нежилых помещений в МКД.

Владение и пользование недвижимым имуществом в домах, приспособленных к совместному домовладению, располагает собственников обособленных помещений к деятельному участию в управлении этими домами, направленному на обеспечение их сохранности и развития, рациональное и эффективное использование общего имущества, бережливое потребление коммунальных и энергетических ресурсов.

В МКД, адаптированных к совместному домовладению, среда жизнедеятельности способна наполнять человека чувством удовлетворенности жизнью и самим собой, мотивировать его к развитию. Владение и пользование обособленными помещениями в этих домах предоставляет их потребителям массу поводов радоваться жизни, которая в них становиться комфортнее и интереснее. Она наполняет людей новыми знаниями, навыками, прививает им привычки обстоятельных собственников и пользователей недвижимого имущества. Делает для них доступными многие социальные блага, которые изменяют их жизнь. Пребывание в такой среде жизнедеятельности способно мотивировать людей расти, развиваться.

      

Фото: www.kmvinform.ru

    

Для большинства людей обладание недвижимым имуществом является индикатором их успешности. Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в современных МКД и других ОКС, приспособленных к совместному домовладению, подтверждает их жилищную грамотность, компетентность и социальный статус. Проживание в таких домах формирует людей, позволяет им трансформироваться из собственников отдельных обособленных помещений в хозяев недвижимого имущества, которые способны рационально и эффективно его использовать, надлежаще эксплуатировать и содержать. Потребители обособленных помещений, приобретшие опыт владения и пользования МКД, «генетически» приспособленными к совместному домовладению, становятся приверженцами генерируемой в них среды жизнедеятельности. При смене жилища они организовать свою жизнь таким образом, чтобы изначально обеспечивалась возможность владеть и пользоваться квартирой в доме, то есть при создании жилища, приспособленного к совместному домовладению.

Проживание в многоквартирных домах и других объектах капитального строительства, приспособленных при их создании к использованию в условиях совместного домовладения, повышают жилищную грамотность и компетенции людей, формируют ответственных собственников и пользователей недвижимого имущества. Оно позволяет людям понять, что такие дома и объекты с обособленными жилыми и нежилыми помещения в них способны предоставлять потребителям столько свободы, сколько они готовы оплачивать при их приобретении в собственность, неся соответствующие издержки, связанные с их эксплуатацией и содержанием общего имущества.

Многие люди испытывают желание показать себя, продемонстрировать, чем они отличаются от других. Приобретая в собственность обособленное жилое и нежилое помещение в МКД, адаптированном к совместному домовладению, они получают такую возможность. Она может периодически реализовываться посредством той или иной индивидуализации квартиры. Эта возможность также связана с нахождением в среде жизнедеятельности, обеспечивающей доступность пользования дополнительными услугами, оказываемых благодаря владению общим имуществом. Среда жизнедеятельности в таких домах позволяет выстраивать отношения между партнёрами по собственности в условиях, когда распределение бремени расходов на содержание общего имущества в доме непропорционально площади обособленных помещений. Проживание в таких домах повышает самооценку людей, делает их сильнее в личностном плане.

   

Фото: www.uzhedoma.ru

    

Проживание в многоквартирном доме для многих людей, семей и домохозяйств связано с их периодической индивидуализацией. Необходимость в приспособлении квартир обуславливается тем, что люди находят их по тем или иным причинам не отвечающими в той или иной степени их нуждам, потребительским предпочтениям, образу жизни и др. Индивидуализация является инструментом преодоления неудовлетворительной действительности. Изучение практики индивидуализации, её результатов и последствий обеспечивает возможность формирования аналитики, использование которой необходимо для создания современного жилища, его развития, повышения конкурентоспособности строительной продукции.

Осуществляемая собственниками обособленных жилых и нежилых помещений в МКД их индивидуализация во многих случаях приводит к негативным последствиям по следующим причинам:

• недоведение до потребителя недвижимого имущества всей совокупности сведений об устройстве многоквартирного дома и того или иного обособленного помещения, его взаимосвязи со смежными обособленными помещениями, правил эксплуатации этого помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, а также ограничений (обременений), связанных с его владением и пользованием.

• низкий уровень жилищной грамотности и компетентности собственников и пользователей обособленных жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах;

• непрозрачность отношений собственности в МКД и других объектах с обособленными жилыми и нежилыми помещениями для совместного домовладения;

• отсутствие должного контроля в доме за соблюдением потребителями требований ЭД.

Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в объектах капитального строительства, при создании которых обеспечена их «генетическая» приспособленность к использованию в условиях совместного домовладения, побуждает людей надлежаще эксплуатировать эти помещения, регламентировано пользоваться общим имуществом, предназначенном для их обслуживания. Устройство таких домов и формируемая в них среда жизнедеятельности обеспечивают в них поддержание баланса прав и законных интересов потребителей всех обособленных помещений. Располагают их к позитивному правовому, экономическому и организационно-технологическому взаимодействию. Они не допускают чрезмерного ограничения (обременения) их прав и обеспечивают устойчивую социальную организацию между соседями, владельцами смежных помещений, партнёрами по собственности в доме.

     

Фото: www.holdis.ru

      

Приобретая обособленные помещения в таких домах, а также в процессе пользования ими люди располагают возможностью определяться с набором потребительских свойств, которые представляются им значимыми на той или иной стадии развития семьи и домохозяйства. Этот набор позволяет дифференцировать потребительские свойства на необходимые, дополнительные и избыточные. Проживание в этих домах позволяет людям посредством индивидуализации обособленных помещений, опций, дополнительных и сопутствующих услуг решать многие бытовые и другие проблемы, возникающие на том или ином этапе развития семей и домохозяйств. Это свойство адаптированной строительной продукции способно существенно поднимать её потребительскую ценность и привязывать к себе людей, нуждающихся в этих услугах.

Неприспособленность к совместному домовладению МКД и других ОКС, с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, предназначенными для передачи в собственность многим субъектам, это всегда риск для безопасности, комфорта, для обеспечения в доме возможности справедливого пользования его ресурсами и распределения бремени расходов на содержание в нем общего имущества, а также поддержания здесь устойчивой социальной организации.

Безопасность, комфорт, сохранность и бережливость владения и пользования МКД, определяется не только его потребительскими свойствами. Они во многом зависят и от имущественного поведения собственников и потребителей обособленных помещений, их жилищной грамотности и компетентности, опыта владения этими помещениями в условиях совместного домовладения, от знаний и навыков их эксплуатации и пользования общим имуществом, предназначенном для их обслуживания. Проживание в МКД и других ОКС с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, неприспособленными к использованию в условиях совместного домовладения, во многих случаях сопровождается чрезмерностью требований, обязанностей и запретов. В этих домах низкая полнота удовлетворения потребностей. Для среды жизнедеятельности в таких домах характерны высокие риски конфликтности и агрессивных поведенческих реакций. Отмеченное довольно часто является следствием использования при их создании проектных решений, которые не обеспечивают приспособление МКД и других ОКС к совместному домовладению.

    

Фото: www.23kvartiri.ru

   

Приспособление МКД и других ОКС, с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, при их создании к использованию в условиях совместного домовладения позволяет совершить прорыв в строительно-жилищной сфере, в развитии жилища, в формировании грамотных и компетентных собственников и пользователей этих помещений, в решении жилищной проблемы, рациональном и эффективном использовании жилищного фонда. Оно активизирует жилищную фильтрацию, ускоряет формирование цивилизованного рынка жилья, обеспечит защиту прав и законных интересов всех участников этого рынка. Является фактором, который способен радикально повлиять на использование достижений научно-технического прогресса, инновационных и цифровых технологий при создании современных жилых зданий, ремонте, модернизации и реконструкции существующего жилищного фонда.

Надлежащая подготовка эксплуатационной документации при создании многоквартирных домов, её использование при взаимодействии с клиентами обеспечивают побуждение интереса последних к приобретаемому недвижимому имуществу, к возможностям пользования дополнительными услугами, которых могут быть им доступны и необходимы. Они позволяют фокусировать внимание людей на преимуществах владения обособленными помещениями и проживания в МКД, «генетически» приспособленных к совместному домовладению. Раскрывают дополнительные потребительские ценности этих домов, жилых и нежилых помещений в них.

Взаимодействие застройщика с собственниками обособленных помещений посредством эксплуатационной документации позволяет создать с ним устойчивую взаимосвязь, упреждать необоснованные претензии, своевременно и с наименьшими издержками устранять недостатки, оказывать дополнительные услуги, формировать привязанность и лояльность потребителя к продукции, адаптированной к совместному домовладению. Такое взаимодействие также способно удерживать людей от непродуманной и случайной смены жилья.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли», sidorencko.aleks@yandex.ru

Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

             

Фото: www.irso.ru

    

  

  

  

   

Другие публикации по теме:

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

       

Фото: www.kmvinform.ru

    

Современное индустриальное строительство жилья — это, как правило, не строительство отдельно стоящих жилых домов, а создание целых жилых комплексов, включающих не только многоквартирные или индивидуальные жилые дома, а также дома блокированной застройки, но и инфраструктурные объекты.

Среди таких объектов надо особо выделить центральные тепловые пункты (далее — ЦТП), представляющие собой комплекс оборудования, расположенного в отдельном здании или помещении, обеспечивающий отопление и горячее водоснабжение нескольких жилых домов, а также распределительные трансформаторные подстанции (далее — РТП), предназначенные для приема, преобразования напряжения в сети переменного тока и распределения электроэнергии в системах электроснабжения жилых домов. После завершения строительства и ввода многоквартирных домов (МКД) в эксплуатацию возникает вопрос: кому эти объекты должны принадлежать на праве собственности?

Попытка найти ответ на этот вопрос в Жилищном Кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ) не приводит нас к однозначному результату.  Дело в том, что ЖК РФ предусматривает только общую собственность для собственников квартир в одном МКД. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (курсив мой — А. К.).

Регистрация права собственности на жилое помещение является государственной регистрацией, т.е. признанием государства, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, указанное в ст. 36 ЖК РФ (п. 1 ст. 41 федерального закона от 13.07.2015. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

При этом совершенно очевидно, что при долевом строительстве цена по договору участия в долевом строительстве включает расходы застройщика на создание ЦТП и РТП (на фото ниже). Поэтому в проектной декларации застройщики, как правило, указывают, что эти инфраструктурные объекты они построят за счет средств участников долевого строительства.

    

Фото: www.katek.by

   

Тем не менее, формулировки действующих жилищного законодательства и законодательства о государственной регистрации недвижимости не являются достаточным основанием для бесспорного утверждения о том, что ЦТП и РТП могут быть отнесены к общему имуществу собственников жилых помещений в жилом комплексе.

В результате с проблемами, вызванными пробелами в законодательстве, сталкиваются не только застройщики. Вопрос о праве собственности на ЦТП и РТП остро встает у управляющих компаний в связи с необходимостью обеспечивать предоставление всего спектра коммунальных услуг гражданам, проживающим в жилых комплексах.

Поскольку рассматриваемая проблема не имеет решения на уровне действующего законодательства, часто вопросы принадлежности инфраструктурных объектов перерастают в судебные споры.

Как известно, решение суда должно быть законным и обоснованным, но в условиях пробелов в правовом регулировании общего имущества в жилых комплексах суды руководствуются необходимостью в первую очередь обеспечить защиту прав граждан — участников долевого строительства. Такие споры возникают в жилых комплексах, включающих многоквартирные дома или дома блокированной застройки, а также в коттеджных поселках. Общим имуществом суды признают инфраструктурные объекты, которые расположены в стилобатах, помещениях МКД или в отдельных зданиях и предназначены для обслуживания не одного, а нескольких домов жилого комплекса.

Приведем несколько примеров.

    

Фото: www.logika-consortium.ru

      

Застройщик построил ЦТП (на фото выше) на несколько домов, в последующем продал ее третьему лицу, а сам оказался в процедуре банкротства. Дольщики истребовали ЦТП в общую долевую собственность и решение Прикубанского районного суда Краснодара по делу №2-9297/2016 было принято с учетом того, что собственники намеревались организовать товарищество собственников жилья, которое объединило бы подключенные к ЦТП жилые дома.

Решение Арбитражного суда Вологодской области от 04.04.2013, дело №А13-14300/2012. Собственники квартир в многоквартирном доме просили суд обязать муниципалитет принять на себя обязательства по эксплуатации и обслуживанию ЦТП, однако суд отказал со ссылкой на то что ЦТП принадлежит на праве общей собственности самим собственникам квартир. ЦТП в данном случае обслуживало два дома.

Определение Московского городского суда от 17.09.2019 №4г/7-12598/2019. Суть разрешенного судом спора заключалась во взыскании оплаты по эксплуатационным платежам со следующим выводом суда: «Доводы встречного иска о незаконности голосования собственников административного комплекса в целом, состоящего из двух зданий №17 и №19, не приняты судебной коллегией во внимание, поскольку здания построены на едином земельном участке, имеют одинаковое назначение, технологически являются неразрывно связанными, имеют общие ЦТП и РТП, инженерные коммуникации, таким образом, данные здания друг с другом взаимозависимы и функционируют комплексно, в связи с чем собственники обоих зданий являются участниками общей долевой собственности».

   

Фото: www.evannscollectionlaw.com

   

Как видим, законодательство, предусматривающее общую собственность на объекты инженерной инфраструктуры только в одном многоквартирном доме, и судебная практика, признающая общую собственность в жилых комплексах, несколько расходятся.

Выход из ситуации видится в необходимости изменения законодательства в целях признания общего имущества в жилых комплексах.

Можно предложить дополнить ст. 36 ЖК РФ пунктом следующего содержания: «Собственникам помещений в многоквартирном доме, доме блокированной застройки и собственникам индивидуальных домов принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в жилом комплексе, состоящем из двух и более многоквартирных домов, домов блокированной застройки или индивидуальных домов,  а именно помещения и здания, а также расположенные в них инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающие более одного из указанных домов».

В ЖК РФ можно внести также специальную статью:

«Статья 36.1. Право собственности на общее имущество собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, в составе одного жилого комплекса.

1. Собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах в составе одного жилого комплекса принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество жилого комплекса, а именно:

1) помещения в данном жилом комплексе, не являющиеся общим имуществом одного из многоквартирных домов, входящего в состав жилого комплекса, и предназначенные для обслуживания более одного многоквартирного дома, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного многоквартирного дома в данном жилом комплексе оборудование (технические подвалы);

       

Фото: www.sevnotariat.ru

     

2) иные помещения в данном жилом комплексе, не принадлежащие отдельным собственникам и не входящие в состав общего имущества одного из многоквартирных домов, входящего в состав жилого комплекса, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном комплексе, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного жилого комплекса, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирных домах), находящееся в данном жилом комплексе за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного многоквартирного дома, входящего в состав жилого комплекса;

4) земельный участок, на котором расположен данный жилой комплекс, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного жилого комплекса и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен жилой комплекс, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в жилом комплексе владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом пределах распоряжаются общим имуществом в жилом комплексе.

3. Уменьшение размера общего имущества в жилом комплексе возможно только с согласия всех собственников жилых и нежилых помещений в данном комплексе путем его реконструкции.

    

Фото: www.23kvartiri.ru

      

4. По решению собственников жилых и нежилых помещений в каждом многоквартирном доме, входящем в состав жилого комплекса, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в жилом комплексе могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Приспособление общего имущества в жилом комплексе для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в жилом комплексе согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений каждого многоквартирного дома, входящего в состав жилого комплекса, только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников».

Это может потребовать дополнение ЖК РФ статьей 37.1 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в жилом комплексе» и статьей 39.1 «Содержание общего имущества в жилом комплексе».

Кроме того, необходимо будет внести изменения в 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Можно предложить изложить статью 21 этого закона в следующей редакции:

«Статья 21. Информация о проекте строительства

1. Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:

        

Фото: www.ktostroit.ru

     

1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства несколько многоквартирных домов — наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;

2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);

3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;

4) о планируемых элементах благоустройства территории;

5) о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов (жилого комплекса) и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений;

     

Фото: www.kazan.kp.ru

         

6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов (в случае строительства несколько многоквартирных домов в составе жилого комплекса — о планируемом подключении (технологическом присоединении) жилого комплекса) и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;

7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках (за исключением площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении), о наличии и площади частей нежилого помещения;  

   

Фото: www.zhek.biz

       

8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме); (в случае строительства несколько многоквартирных домов - о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства жилого комплекса (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного многоквартирного дома в данном жилом комплексе)

9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома (в случае строительства несколько многоквартирных домов — о планируемой стоимости строительства (создания) жилого комплекса) и (или) иного объекта недвижимости».

     

      

Предлагаемые изменения устранят пробел в правовом регулировании отношений по поводу общего имущества в жилых комплексах. А это позволит прекратить судебные споры по данному поводу, предоставит застройщикам возможность легально решать проблемы с инфраструктурными объектами, а управляющим компаниям создаст правовые основания для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в современных жилых комплексах.    

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

   

Автор благодарит своих коллег Елену Золкину и Викторию Высоцкую за предоставленные материалы. 

       

  

     

   

   

    

  

Другие публикации по теме:

Новые правила управления многоквартирными домами: комментарий эксперта

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года: каким будет этот документ в части управления многоквартирными домами?

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Развитие жилища, представленного современными многоквартирными домами, и повышение его востребованности

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят