Эту тему раскрывает постоянный автор портала ЕРЗ.РФ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото ниже), заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ. С любезного согласия Дмитрия Павловича мы перепечатываем его статью, опубликованную в февральском номере журнала «ЖКХ эксперт: экономика и право».

  

Фото: www.kmvinform.ru

  

Минстрой России практически год готовит проект Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2035 года (далее — Стратегия). В апреле 2019 г. была создана межведомственная рабочая группа (далее — МРГ), которая обсуждала в подгруппах различные подходы и предложения. 24 октября 2019 г. Минстрой России направил в федеральные органы исполнительной власти текст проекта Стратегии на 82-х листах.

29 октября 2019 года министр провел завершающее заседание МРГ, на котором были розданы Основные положения проекта Стратегии на 10 листах. Несмотря на то что полный текст Стратегии видели не все участники МРГ, проект был в целом одобрен. Текст, дорабатываемый по результатам согласования с ведомствами, в декабре 2019 — январе 2020 года для ознакомления практиков и экспертов не размещался. Думаю, что такая возможность была и есть. Потребность в этом объективно высока. Закрытость не способствует улучшению качества любого проекта документа. Тем более — Стратегии!

Почему профессионалов в сфере ЖКХ интересует содержание Стратегии? Потому, что ее положениями будет руководствоваться Минстрой России и другие ведомства при подготовке изменений в действующие федеральные законы и другие нормативные правовые акты, при разработке и реализации госпрограмм и ФЦП. Этот документ нельзя недооценивать.

Попытаемся, насколько возможно, проанализировать предложенные проектом Стратегии (по состоянию на начало ноября 2019 года) подходы, применительно к сфере управления многоквартирными домами.

  

Фото: www.politobzor.net

  

Автор высказывает свою субъективную позицию, не претендуя на истину в последней инстанции. С оценкой текущей ситуации и основных проблем ЖКХ в рассматриваемой сфере согласиться трудно. В проекте названы такие проблемы, как отсутствие сформированного института собственников жилья, низкая мотивация эффективного управления, ответственности и заинтересованности в результате, отсутствие сформированной культуры потребления и оплаты жилищно-коммунальных услуг, неактуальность существующих технических норм и правил. Но, забегая вперед, скажу, что меры по устранению этих проблем в Стратегии не намечены.

Такие проблемы в жилищной сфере, как сложность процедур созыва и проведения общих собраний собственников, избыточное регулирование оформления результатов собраний, отстранение собственников помещений в МКД от ответственности за состояние общего имущества, переложение ответственность за это на организации, управляющие МКД, подмена органами власти собственников помещений в МКД в вопросах контроля за состоянием общего имущества, доминирование системы жалоб и предписаний контрольно-надзорных органов, неумение управляющих организаций (УО) готовить и предлагать собственникам необходимый перечень услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту и экономически обоснованную соразмерную заказанным работам плату, повсеместное применение муниципальных виртуальных фиксированных ставок платы и др. проблемы — в проекте Стратегии не указаны.

Основная цель в рассматриваемом тексте Стратегии сформулирована, как «обеспечить предоставление гражданам Российской Федерации доступных и качественных жилищных и коммунальных услуг». Это достаточно общие слова. Представляется более правильной цель — кардинальное улучшение технического состояния МКД, повышение их энергоэффективности и уровня комфортности за счет ответственного управления общим имуществом собственниками и привлеченными профессиональными исполнителями или созданными объединениями собственников.

Почему ключевые задачи реализации Стратегии в проекте не охватывали сферу управления многоквартирными домами? Представляется, что для устранения имеющихся проблем, как минимум, необходимо обозначить такие задачи, как создание условий для:

• повышения активности и ответственности собственников, повышения их роли как коллективного заказчика профессиональных услуг и работ на рынке;

• развития конкуренции на рынке услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту МКД, повышению качества оказываемых услуг и выполняемых работ;

• привлечения инвестиций в капитальный ремонт и энергоэффективную модернизацию МКД.

   

Фото: www.gov-murman.ru

   

По данным ГИС ЖКХ на 31 декабря 2018 г. к началу 2019 г. выдано и действует 17 995 лицензий управляющих организаций.

В тексте Стратегии одной из основных проблем направления «Управление жильем» названо недовольство граждан качеством услуг по содержанию общего имущества. Наверное, это считается проблемой потому, что от граждан поступает много жалоб в органы государственной власти, органы местного самоуправления, приемные региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ. Конечно, чиновникам получать жалобы и обращения не очень нравится. Жалоб много несмотря на наличие органов государственного жилищного надзора, введение в 2015 г. лицензирования деятельности управляющих организаций.

Но эта проблема — следствие, а не причина. А причины представляются следующими. Собственники помещений в МКД не являются полноценным коллективным заказчиком услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. Они не имеют правосубъектности. У них нет возможности аккумулировать свои платежи в качестве общих денежных средств на общем счете для оплаты услуг и работ по факту их исполнения с учетом своевременности и качества. Они не могут без чрезмерных усилий принимать решения на своих общих собраниях, в частности, по внесению изменений или расторжению договоров управления МКД. К сожалению, в Стратегии не предусматриваются меры по устранению этих причин.

В проекте Стратегии указано, что «отсутствие у МКД статуса субъекта (почему субъекта, ведь дом — это имущество, объект? — Д. Г.)  собственности исключает возможность полноценно распоряжаться и использовать общее имущество, снижает ответственность собственников за содержание дома и лишает их потенциальных доходов, не обеспечивает надлежащих гарантий безопасности». Казалось бы, стоит только придать МКД статус объекта недвижимости, как все станет хорошо.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) с 1995 г. реализована концепция индивидуальной собственности на помещения в МКД и общей собственности на общее имущество, а институт кондоминиума, включающего, в частности, МКД, отсутствует. Предпосылок и шансов поменять эту концепцию, видимо, нет. В каком виде в Стратегии видится ревизия норм ГК РФ в отношении принадлежности многоквартирного дома как объекта недвижимости? Ответа в Стратегии — нет.

    

Фото: www.zhek.biz

   

Будут ли просто в составе кондоминиума перечислены помещения, находящиеся в индивидуальной собственности, земельный участок и другое общее имущество? Как было в комплексе недвижимого имущества в кондоминиуме в Федеральном законе от 15.07.1996 №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (эта конструкция экономически и юридически от существующей в России содержательно почти не отличается).

Или, как в Финляндии, будет предложена система квартирных акционерных обществ (КАО), которые владеют многоквартирным домом и зачастую также земельным участком под ним, а в собственности «владельца квартиры» находятся акции, дающие ему право на владение определенной квартирой? Или, как у нас, были «дома ЖСК» с паями в частной собственности? У этих вариантов есть очень много положительных сторон (в частности, в ЖСК или КАО — единый субъект владения домом), но их «проходимость» — минимальна.

Хотя многоквартирный дом сегодня не имеет статуса объекта недвижимости (объекта гражданского оборота), но государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на общее имущество, как на принадлежность главной вещи — квартиры, производились и производятся. В абсолютном большинстве МКД в России имеется многосубъектная долевая собственность на общее имущество. Конструкция действующего института общего имущества в МКД предусматривает права собственников помещений владеть и пользоваться общим имуществом в доме, передавать их в пользование иным лицам и не является причиной низкой ответственности собственников за содержание дома.

   

Фото предоставлено компанией Брусника

  

Стратегия в качестве проблемы указывает «нехватку рыночных стимулов для частных управляющих организаций»: «зачастую плата за управление МКД, содержание и обслуживание общего имущества устанавливаются без учёта реальных издержек». Думаю, что рыночных стимулов при правильной организации отношений по управлению многоквартирным домом достаточно. А намеренно заниженные размеры платы за содержание предлагаются управляющими организациями как мера, влияющая на выбор общим собранием собственников помещений в доме управляющей организации, претендующей на переход к ней под управление дома.

Такая, на первый взгляд, «невыгодность» компенсируется в последующем отсутствием контроля со стороны собственников помещений за выполнением управляющей организацией обязательств по соблюдению качества, перечня, материалов и периодичности выполняемых услуг и работ, возможности на следующий срок обратиться в орган местного самоуправления за установлением для дома муниципальных ставок.

    

Фото: www.23kvartiri.ru

    

Проблема шире. В ряде случаев установленные как общими собраниями, так и органами местного самоуправления по результатам открытых конкурсов размеры платы за содержание общего имущества являются недостаточными (особенно в случае управления МКД с износом более 70%). При этом собственники помещений, не принимая необходимых решений, поодиночке обращаются с заявлениями в органы государственного жилищного надзора, которые необоснованно возлагают на управляющие организации требования по осуществлению полного перечня работ, предусмотренных соответствующими нормативными актами.

Такие предписания не основываются на обязательствах управляющих организаций по согласованным договорам управления МКД, не подкреплены ни заказом необходимых услуг и работ, ни адекватным размером платы. Практически такая же ситуация имеется в отношении ТСЖ и жилищных кооперативов.

Представляется, что этот блок нужно формулировать в Стратегии не просто взывая к публичному регулированию и к ограничению размера платы, а исходя из рыночных начал экономики многоквартирного дома.

Нехватка у управляющих организаций средств на надлежащее содержание дома и выполнение всех установленных требований вследствие отсутствия в договорах управления МКД условий о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения на весь срок действия договора (о стоимости плановых и внеплановых услуг и работ, об индексации), применение муниципальных ставок для виртуальных домов, отсутствие продуманного перечня услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества в конкретных МКД, отказ собственников от принятия предлагаемых решений о дополнительных расходах на содержание общего имущества (например, на устранение аварий, модернизацию общего имущества) — главные причины несбалансированности потребностей конкретного дома в содержании и ремонте и возможностей управляющих организаций.

    

Фото: www.pbs.twimg.com

    

Блок Стратегии по оплате расходов на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества нужно координировать с блоком об ответственности собственников. Сложилась правотворческая и правоприменительная практика отстранения собственников помещений от ответственности за состояние общего имущества. Такая ответственность сегодня лежит на УО, ТСЖ, жилищных кооперативах и на государстве, которое осуществляет лицензирование УО, а также в случае, если собственники МКД не принимают решения, выбирает УО на открытых конкурсах и утверждает по результатам конкурсов размер платы за содержание жилого помещения, контролирует деятельность УО и техническое состояние МКД. А отказ собственников от принятия решений о дополнительных расходах на содержание общего имущества и, как следствие, нехватка у управляющей организации средств на содержание дома не влекут для собственников никаких последствий.

Именно такое регулирование в совокупности с неадекватными размерами административных санкций делает сферу управления многоквартирными домами не привлекательной для частного бизнеса, особенно малого и среднего, который мог бы действительно обеспечить реальную конкуренцию на рынке, а значит, разнообразие предложений по качеству и цене капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

В Стратегии нужен набор мер по созданию экономических условий для повышения качества состояния многоквартирных домов, повышения ответственности собственников помещений.

В абсолютном большинстве МКД имеется многосубъектная долевая собственность на общее имущество. Это влечет необходимость принятия собственниками помещений совместных решений по вопросам управления домами на своих общих собраниях. Но процедуры созыва и проведения таких собраний сильно осложнены.

      

 

   

Формат данной статьи, к сожалению, не позволяет более подробно остановиться на таком важном блоке, как совершенствование подходов по упрощению процедур созыва и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Этот и многие другие аспекты управления многоквартирными домами, в том числе альтернативная целевая модель рынка управления МКД, способствующая стабильному развитию этой сферы и росту качества жилищно-коммунальных услуг более подробно изложены в подготовленной группой экспертов альтернативной редакции Стратегии. Она размещена на сайте Ассоциации «ЖКХ и Городская среда».

Следует также напомнить читателям, что параллельно с подготовкой к утверждению Правительством Российской Федерации Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2035 года Минстрой России взаимодействует с рабочей группой по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

   

  

 

Эта рабочая группа сформирована при Правительстве РФ вместе с другими 40 рабочими группами для подготовки предложений по реформе контрольно-надзорной деятельности. В частности, предполагается подготовка законопроектов и принятие постановлений, которые установят новое регулирование сферы ЖКХ, включая, естественно, и управление многоквартирными домами. Это новое регулирование должно вступить в силу с 1 января 2021 года. С текущей информацией по деятельности данной рабочей группы можно ознакомиться по данной ссылке.

    

Фото: www.urbaneconomics.ru

   

Скоро рабочая группа будет рассматривать последнюю редакцию проекта Стратегии, которую обещал представить Минстрой.

Дмитрий ГОРДЕЕВ, заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ 

«ЖКХ Эксперт: экономика и право», №2 2020

         

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.fa.ru

     

     

    

   

   

Другие публикации по теме:

Строительная Стратегия-2030 будет дорабатываться

Главный для отрасли стратегический документ разработан и поступил в Кабмин

Стратегии развития строительной отрасли и сферы ЖКХ сведут в один документ

Стратегию развития ЖКХ в России эксперты будут разрабатывать под руководством Минстроя

Разработкой Стратегии развития строительной отрасли займутся 11 команд, координация возложена на Аналитический центр при Правительстве РФ

В разработке Стратегии развития строительной отрасли поучаствуют эксперты

Владимир Путин провел обсуждение стратегии развития жилищной сферы

Минстрой представит Президенту стратегию развития жилищной сферы до 2025 года

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Похоже, в Минстрое уже осознали, что с помощью ГИС ЖКХ информацию до людей не доведешь

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Об этом говорится в статье гендиректора аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» Ольги ГАРАЩЕНКО и руководителя отдела консультационных услуг этой компании, входящей в состав ECCON GROUP, Натальи БРОВКИНОЙ, опубликованной на сайте компании, которую с любезного согласия авторов сегодня перепечатывает портал ЕРЗ.РФ.

 

Фото: www.obrazilla.ru

 

Бизнес всегда стремится к оптимизации и диверсификации. Ведь это ключевые факторы снижения рисков. Именно поэтому в нашей стране редко можно встретить инвестиционно-строительную компанию, которая строит только один объект недвижимости. Если это и так, то вариантов немного: либо этот строитель — новичок на рынке, либо компания сворачивает данное направление бизнеса и достраивает последний объект. Ну и в последнее время актуальным является вариант, когда застройщик как юридическое лицо организован в виде проектной компании (SPV) под реализацию единственного проекта, что часто становится главным условием предоставления проектного банковского финансирования.

При этом у большинства российских компаний-застройщиков, ведущих одновременно несколько инвестиционных проектов или комплексно застраивающих территории, возникает необходимость распределения затрат на строительство, которые являются общими для нескольких объектов недвижимости, между этими самыми объектами, — для того, чтобы корректно собрать их полную себестоимость.

Сегодня мы хотели бы обсудить подходы к разработке методики распределения таких общих затрат и основные принципы формирования себестоимости объектов строительства.

Как организовать разделение затрат? Какую методику выбрать? С чего начать? Как оформить документально? Ответы на эти и другие вопросы об общих затратах строительства — читайте ниже.

 

Такие разные и такие похожие

Итак, ситуация типичная: организация-застройщик строит комплекс зданий и сооружений, состоящий из нескольких объектов недвижимости. Обычно в составе комплекса есть не только объекты основного назначения (жилые, коммерческие, производственные и т.д.), но и обслуживающая эти объекты инженерная инфраструктура (котельные, трансформаторные подстанции, канализационные коллекторы и т.п.). В рамках комплексного жилищного строительства застройщик может также возводить объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и т.д.). Для производственных или многофункциональных комплексов наиболее характерно включение в проект вспомогательных сооружений (склады, гаражи, ангары и т.п.) и прочих инфраструктурных объектов (бассейны, корты, велодорожки, спортивные комплексы и т.д.).

Все составляющие комплекса обычно размещены на едином или на нескольких смежных земельных участках, что в свою очередь предопределяет наличие общей обслуживающей инфраструктуры строительства, такой как единые места складирования материалов, общий контингент строительных рабочих, затраты на содержание стройплощадки, обслуживание земельного участка и т.п.

Часто для нескольких зданий в комплексе проектной документацией предусмотрено единое благоустройство, детские площадки, общие подъездные пути или въездные группы (шлагбаумы, ворота, КПП и т.д.).

Здесь и возникают затраты, которые нельзя сразу напрямую отнести на себестоимость одного объекта строительства, их необходимо распределять.

Более того, могут быть общие затраты управленческого характера (заработная плата и отчисления отделов и служб управления строительством, содержание службы застройщика, выполнение функций технического заказчика и т.п.) — в зависимости от принятого подхода к расчету финансового результата такие затраты также могут полежать распределению для включения в себестоимость объектов.

Есть еще более интересные ситуации, когда застройщик несет сегодня затраты, которые определенно должны быть учтены в себестоимости будущих объектов, чье строительство еще не начато. А если оно не начато, то могут быть неизвестны и параметры объектов недвижимости, и даже их точное количество. Примером такой ситуации является обустройство территории и возведение магистральных инженерных сетей при комплексном жилищном строительстве. В таком случае технические условия могут быть предоставлены с учетом объемов потребления ресурса всего проектируемого комплекса домов, а фактически строительство может быть начато только с первого этапа застройки. Очевидно, что затраты, относящиеся к будущей стройке, должны быть обособлены от тех, которые включаются в реально строящиеся дома. Подобные общие затраты принято называть «перспективными».

Несмотря на такое многообразие затрат общего характера, их объединяет одно — они одновременно относятся к нескольким объектам строительства и подлежат распределению.

 

Фото: www.minstroy.samregion.ru

 

Несколько слов о терминологии

К сожалению, в действующем нормативном поле для общих затрат застройщика, о которых идет речь, не существует общепринятого определения.

Иногда их называют общестроительными, но это не вполне правильно, поскольку как мы уже отмечали, общими могут быть не только затраты, относящиеся к строительно-монтажным работам. Более того, в этом случае создается неверная аналогия с затратами на выполнение общестроительных работ, что точно не соответствует существу данного вида затрат.

Чаще всего в обиходе можно услышать такие характеристики затрат, как «общеквартальные», «общеплощадочные», «общесекционные», «общие на очередь» и т.п. Вариантов может быть много.

Мы предпочитаем называть все подобные затраты «общекапитальными», имея в виду, что их следует отличать от общих текущих расходов, таких как общехозяйственные расходы или косвенные производственные расходы, относящиеся к нескольким видам деятельности компании. Здесь еще можно вспомнить разницу между «затратами» и «расходами», но, тем не менее…

Это название, возможно, не является методологически верным для застройщика, который строит не для себя, а на продажу, но оно понятно, поскольку пришло из практики: традиционно в России инвестиционное строительство берет терминологию процесса создания объектов основных средств. До сих пор применительно к учету деятельности застройщиков можно встретить такие фразы, как «капитальное строительство», «включение в инвентарную стоимость», «капитальные затраты», «затраты капитального характера» и т.д. Что уж говорить о том, что для большинства компаний-застройщиков привычным является учет затрат на строительство на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В такой контекст «общекапитальные» затраты вполне вписываются.

 

Фото: www.bookvoed.ru

 

Выделяем — собираем — распределяем

Обычно до момента распределения общекапитальные затраты выделяются в отдельные объекты аналитического учета. Применительно к учетным процедурам речь может идти об аналитике к счету учета затрат (08 «Вложения во внеоборотные активы», 20 «Основное производство» или иной — в зависимости от применяемой застройщиком методики учета).

Кстати, следует сказать, что в учете застройщика в качестве объектов аналитического учета могут выступать несколько видов объектов учета капитальных затрат.

Первый вид — это основные (коммерческие) объекты учета (объекты строительства), то есть те активы, которые застройщик будет продавать в том или ином виде. Это, например, многоквартирный дом, многофункциональный центр, комплекс апартаментов или паркинг, отдельные помещения которых будут передаваться дольщикам по договорам участия в долевом строительстве или покупателям по договорам купли-продажи недвижимости, либо здание производственного цеха, медицинского центра или любые иные объекты, на чье строительство инвестор заключил с застройщиком инвестиционный договор.

Второй выделяемый в учете вид — это объекты инфраструктуры (инженерной, социальной, транспортной). Очень часто такие здания и сооружения являются для застройщика обременениями основного объекта, поскольку как таковой цели возведения этих построек у застройщика не имеется, он обычно не предполагает их использовать самостоятельно, а планирует передать органам власти или ресурсоснабжающим и обслуживающим организациям. Но без обустройства таких обременений подчас бывает невозможно строительство или эксплуатация основных объектов, поэтому застройщик вынужден брать возведение таких объектов на себя. Затраты на строительство обременений в дальнейшем включаются в себестоимость основных объектов.

И, наконец, третий вид объектов учета затрат — те самые общекапитальные затраты. Они распределяются между несколькими объектами строительства, основными и (или) инфраструктурными.

Таким образом, в учете застройщика в определенный момент могут одновременно учитываться разные виды объектов учета (например, жилые дома нескольких очередей строительства, инженерная инфраструктура, детский сад и общеквартальные затраты на каждую очередь). Однако в итоге при завершении строительства определенного коммерческого объекта и при расчете финансового результата по нему его себестоимость должна быть полностью сформирована с учетом всех относящихся к его строительству затрат, в том числе общего характера.

 

Фото: www.retail.ru

 

С чего начать

Как ни странно, но в вопросе распределения общих затрат для начала следует определиться с объектами учета затрат, то есть с «получателями» распределения.

А ведь часто это не так просто сделать, как кажется на первый взгляд. Особенно с учетом того, что здесь требуется профессиональное суждение о выделении объектов строительства, а бухгалтер, очевидно, не настолько погружен в сферу проектирования и строительства, чтобы самостоятельно решить такой вопрос.

От того, насколько правильно были выбраны объекты учета затрат, зависит корректность дальнейшего распределения общекапитальных затрат и формирования в целом себестоимости объектов недвижимости. В значительной мере объект учета определяет и состав включаемых в его себестоимость затрат.

При выделении объектов учета для отражения затрат на строительство следует руководствоваться проектной документацией по объекту. Затраты, относящиеся к объекту строительства, включенные в сводный сметный расчет, учитываются как затраты на возведение данного объекта. Учет затрат организуется в разрезе каждого объекта строительства, независимо от того, строится он на основании отдельно выданного разрешения на строительство или разрешения, включающего в себя несколько объектов.

При формировании объекта учета могут пригодиться Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), утв. Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст, Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99), утв. Постановлением Госстроя РФ от 26.04.1999 № 31, и ныне уже утратившая силу «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004)», утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1.

Из документов следует, что объектом строительства является отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также, при необходимости, с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.).

Коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, входят в состав зданий, а отдельно стоящие здания котельных, трансформаторных подстанций, наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, магистральные и внеквартальные сети, — учитываются в качестве самостоятельных объектов.

Устройство дворовых и внутриквартальных проездов между зданиями может быть учтено в составе затрат на строительство таких зданий в качестве благоустройства и обустройства подъезда к зданию, а затраты на строительство дорог, не относящихся к внутридомовым или внутриквартальным, должны быть выделены в отдельные объекты учета.

Выделение затрат на строительство школ, детских садов и прочих объектов социальной инфраструктуры производится так же, как прочих зданий, с учетом инженерных сетей, внутридомовых и внутриквартальных дорог, благоустройства прилегающих территорий и т.д.

Как видим, чтобы не ошибиться с выделением объектов учета капитальных затрат, бухгалтер инвестиционно-строительной компании должен более внимательно изучить техническую и проектную документацию и при необходимости организовать плотное взаимодействие с техническими или инженерными службами компании.

 

Фото: www.vesfin.ru

 

Следующий этап — поиск связей и отношений

Итак, объекты учета определены, затраты по ним собираются в учете. Следующий вопрос — как решить, на какие именно объекты строительства распределять конкретные общие затраты?

Распределение общекапитальных затрат должно производиться между всеми объектами, к которым относятся данные затраты. Здесь следует руководствоваться документацией от служб, отвечающих за строительство, и элементарной логикой.

Например, общеквартальные затраты должны распределиться между домами, входящими в квартал, а затраты отделов и служб, занимающихся управлением строительством, — на все строящиеся объекты в текущем месяце.

Кажется, все просто, но чтобы достичь такой простоты учета, необходимо сначала ее организовать.

Скорее всего, бухгалтеру предварительно придется обсудить с соответствующими службами компании два ключевых момента: полный перечень общих затрат капитального характера и планируемую очередность строительства (например, по кварталам, очередям, секциям и т.д.). Нелишним будет ознакомиться с генпланом застройки и функционалом структурных подразделений компании, занимающихся строительством (если застройщик строит сам), а также его обслуживанием и управлением.

Сами общие затраты при этом также необходимо формировать с учетом того, на какие объекты они в дальнейшем будут распределяться. Иными словами, группировка общекапитальных затрат должна соответствовать составу объектов — будущих получателей распределения.

Отдельно здесь еще следует заметить, что не все затраты общего характера имеет смысл распределять на объекты инженерной инфраструктуры, обслуживающие основной объект. Ведь себестоимость самого инфраструктурного объекта подлежит дальнейшему включению в стоимость основных объектов. Необходимо руководствоваться принципом рациональности и особенностями конкретной застройки.

Вместе с тем, затраты на обустройство объектов инфраструктуры, особенно в долевом жилищном строительстве, в некотором смысле тоже можно считать общекапитальными, ведь они обычно подлежат распределению между несколькими основными объектами строительства как обременения. Разница будет в моменте включения затрат в себестоимость и в подходах к принятию решения о распределении.

В большинстве случаев затраты на возведение инфраструктурных объектов распределяются на стоимость основных объектов строительства в момент их фактической передачи органам государственной власти или местного самоуправления, либо указанным ими специализированным организациям (ресурсоснабжающим или обслуживающим) — если такая передача произойдет.

Распределение затрат на строительство объекта инфраструктуры должно производиться между всеми объектами, возможность строительства которых обусловлена обязанностью по созданию и передаче этого обременения, независимо от сроков строительства. Основанием для определения перечня объектов распределения должна являться техническая и проектная документация, документация по планировке территории (ППТ, ГПЗУ и др.), технические условия, а также договоры или соглашения, заключенные застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления.

В отдельных случаях, когда связь инфраструктурного объекта с конкретными объектами строительства, которые будут построены в будущем, неочевидна, вполне допустимо, не отступая от принципа экономической обоснованности, распределить затраты на его строительство в себестоимость текущих проектов.

Если объект инфраструктуры включен в предмет договора с инвестором (например, в случаях строительства производственной базы или комплекса), то затраты по нему не распределяются, а формируют его себестоимость как основного объекта, который подлежит передаче инвестору по акту.

В целом же для объектов инфраструктуры в жилищном строительстве порядок распределения затрат будет сильно зависеть от назначения использования объекта и условий его передачи. Кроме того, не вся инфраструктура может быть признана обременением строительства – после ввода в эксплуатацию она может отчуждаться возмездно, эксплуатироваться застройщиком самостоятельно или использоваться иным образом. Поэтому особенности формирования и распределения себестоимости объектов инфраструктуры должны быть темой отдельного разговора.

 

Фото: www.glas.ru

 

База распределения и как ее получить

Распределение общекапитальных затрат на строительство должно производиться экономически обоснованным способом, выбор которого застройщик осуществляет самостоятельно. Способ распределения или, иными словами, «база распределения», зависит от существа таких затрат.

Из теории учета мы знаем, что важнейшим принципом выбора базы распределения является пропорциональность: величина распределяемых затрат и величина выбранной базы распределения должны находиться в пропорциональной зависимости (чем больше база — тем больше величина распределяемых затрат).

И здесь бухгалтеру также не обойтись без специалистов, которые погружены в производственный процесс.

В качестве самого распространенного и применимого для большинства случаев способа распределения общекапитальных затрат можно рассматривать способ пропорционально проектной (фактической) общей или полезной площади объектов строительства.

Под полезной площадью объекта в данном случае понимается сумма проектных (фактических) площадей всех продаваемых помещений здания. Этот показатель в большей степени актуален для долевого жилищного строительства или торгово-офисных комплексов, где инвесторы «покупают» не весь объект, а его части, нефункциональная же часть здания уходит в долевую собственность.

Понятно, что в ходе строительства объектов используется проектная площадь, а после ввода объекта в эксплуатацию становится известна фактическая площадь, по обмерам БТИ.

Также в зависимости от вида затрат и особенностей организации строительного процесса могут использоваться следующие способы распределения:

• пропорционально площади земельных участков под строительство (если речь идет, например, о перспективных затратах, по которым нет еще проектной документации);

• пропорционально количеству помещений в многоквартирном доме или многофункциональном комплексе (для затрат, которые связаны с количеством инвесторов или будущих покупателей недвижимости);

• пропорционально сумме базовых затрат — оплата труда основных рабочих, материальные расходы и т.д. (можно использовать для чисто «строительных» затрат);

• пропорционально общей сумме капитальных затрат периода (актуально для затрат, учитываемых как затраты на содержание службы застройщика, или затрат технического заказчика);

• и т.д.

Для правильного понимания процесса важно помнить, что показатели, используемые для расчета коэффициента распределения (площадь, количество помещений, сумма затрат и т. д.), являются оценочными значениями, учет последствий изменения которых регламентируется ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений», утв. Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 №106н.

Изменение оценочного значения подлежит признанию в бухгалтерском учете перспективно, не корректируя ранее признанные доходы или расходы организации. Однако такие изменения должны отражаться своевременно и определяться обоснованно. А большая часть информации, необходимой для определения базы распределения, в данном случае формируется вне бухгалтерии.

Именно поэтому перечень актуальных объектов для распределения затрат и значения показателей базы их распределения следует периодически запрашивать у ответственных служб компании, а лучше всего — организовать процесс предоставления в бухгалтерию соответствующей информации, прописав его во внутреннем регламенте компании. Такая информация должна определяться на основании подтверждающих документов (проектной или технической документации, договоров и т.д.) и предоставляться в виде документа, подписанного ответственным лицом, с такой периодичностью, чтобы к моменту распределения затрат бухгалтер имел актуальные данные.

В ином случае есть риск некорректного распределения затрат и искажения себестоимости объектов из-за несвоевременного отражения в учете изменения оценочного значения.

В практике встречаются даже такие ситуации, когда фактически строительство здания уже прекращено и получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а затраты общего характера, например на обустройство строительной площадки, продолжают распределяться на этот объект, поскольку в бухгалтерию своевременно эта информация не была предоставлена. Такого допускать нельзя.

 

Фото: www.i.ytimg.com

 

Для успеха любого дела очень важно выбрать правильный момент

Если говорить о моменте распределения общекапитальных затрат, то мы бы выделили три самых актуальных варианта.

Первый вариант — распределение непосредственно в момент несения затрат.

Примером может служить ситуация работы техники на нескольких объектах, когда в документах четко указано, сколько часов было отработано на каком объекте. В этом случае затраты можно разделить сразу пропорционально, оформив это бухгалтерской справкой.

Строго говоря, приведенные в данном примере затраты могут не считаться в полной мере общекапитальными, поскольку они соотносятся с конкретным объектом, но только в первичной документации база распределения выделена отдельно, и поэтому точная величина затрат каждого объекта требует предварительного расчета.

А вот если рассматривать ситуацию, когда та же самая техника работала на тех же самых нескольких объектах строительства, но не фиксировала время работы на каждом из них (выполняя, например, обустройство внутридворовых проездов), то распределить такие затраты уже можно пропорционально выбранной в учетной политике базе распределения общекапитальных затрат.

Вариант второй, и он же самый распространенный — распределение с установленной периодичностью.

Это когда в учетной политике компании прописывается ежемесячное или ежеквартальное перераспределение всех накопленных по аналитике затрат пропорционально установленной базе распределения.

Это яркая реализация принципа рациональности — с учетом объемов операций, которые застройщику приходится ежедневно оформлять в ходе строительства, не имеет смысла распределять каждый вид затрат отдельно, если можно их общую сумму распределить один раз в конце периода. Конечно, при условии, что база распределения одинакова. Здесь можно еще вспомнить распределительный закон умножения из школьного курса математики.

И, наконец, третий вариант распределения — в определенный момент времени.

Например, в момент получения разрешения на строительство или утверждения проектной документации перспективные затраты, учтенные ранее обособленно, могут быть распределены на конкретные объекты строительства пропорционально их проектным площадям.

Кроме того, мы уже говорили о включении затрат на объекты инфраструктуры в себестоимость основных объектов — в момент их передачи органам власти или специализированным организациям.

Выбор момента распределения каждого выделенного вида общекапитальных затрат предопределяется также спецификой деятельности застройщика и особенностями организации учета.

 

    

 

Подведем итоги

Основной тезис, который мы старались раскрыть в рассматриваемой теме, звучит так. Универсальной методики формирования и распределения затрат, которые мы называем общекапитальными, не существует. Застройщик должен самостоятельно выбрать способ разделения затрат и формирования себестоимости объектов, ориентируясь на максимальное соответствие принципу экономической обоснованности.

В любом случае при разработке собственной методики распределения общекапитальных затрат застройщик должен руководствоваться спецификой своих инвестиционных проектов и планами застройки. Нет смысла дробить общие затраты на малые группы и искусственно придумывать различные способы их распределения. С другой стороны, и сбор всех капитальных затрат в общий «котел» нельзя признать обоснованным, особенно при условии наличия большого числа объектов на разных стадиях строительства.

Правильный подход — детально проанализировать перспективную схему застройки и состав общекапитальных затрат, определить ключевые их группы и соотнести с теми объектами, на которые будет производиться списание. Именно так сформировать объекты учета общекапитальных затрат. Далее следует разработать методику обоснованного распределения затрат и прописать основные принципы их учета в положении об учетной политике компании. А если в будущем возникнет необходимость в детализации этих групп учета, то это можно будет сделать, внеся в учетную политику соответствующие дополнения. Решения о формировании объектов учета затрат и актуальные значения показателей базы распределения настоятельно рекомендуем оформлять документально и заверять подписью ответственных за эту информацию лиц. 

И тогда процесс распределения общих затрат на строительство инвестиционных объектов не будет вызывать никаких проблем.

Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото слева), генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

Наталья БРОВКИНА (на фото справа), руководитель отдела консультационных услуг аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

УСН в 2021 году для точечного девелопмента

Целевое финансированию для проектов с эскроу в свете принятия 368-ФЗ: проблемы и нюансы

Обзор основных изменений в Налоговом кодексе РФ, связанных с рынком новостроек

Эффект налогового капкана: чем для застройщика-«упрощенца» может обернуться переход на эскроу

Эксперты: при использовании застройщиком счетов эскроу льгота по НДС должна быть сохранена

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами