Вышла очередная Аналитическая записка Банка России «Жилищное строительство», апрель 2020. Ее основные тезисы представлены в данной публикации.

   

 

  

О показателях ввода жилья в 2020 году

• с учетом слабой динамики расходов на покупку недвижимости в реальном выражении в 2019 г. темпы прироста ввода жилья в эксплуатацию в 2020 г. могут сложиться на уровне вблизи нуля¹;

• значимым риском для динамики жилищного строительства является изменение внешних условий с февраля 2020 г., в том числе пандемия новой коронавирусной инфекции.

   

Факторы спроса на жилье

• на горизонте 2020 г. динамика денежных доходов, вероятно, окажет поддержку спросу на жилье. Значимым риском для динамики доходов является пандемия новой коронавирусной инфекции;

• в 2020 г. годовой темп прироста спроса на жилье, по оценке ЦБ, может формироваться вблизи нуля;

  

Фото предоставлено компанией Брусника

    

• более высокие, чем ожидается, темпы роста спроса на жилье могут сложиться в условиях ускорения роста заработной платы, а также расходов бюджета, в том числе в рамках различных мер поддержки рынка жилья;

• увеличение реальных доходов населения в 2020 г., а также реализация мер государственной поддержки может значимо повысить доступность жилищных (в том числе ипотечных) кредитов, способствуя их ускоренному росту.

     

Финансовые результаты предприятий отрасли

• по данным мониторинга Банка России отмечалось улучшение финансовых результатов и рентабельности предприятий строительной отрасли на фоне оживления во второй половине 2019 г. спроса на жилье со стороны покупателей и роста цен на недвижимость;

    

    

     

• доля прибыльных предприятий по итогам девяти месяцев 2019 г. по сравнению с аналогичным периодом 2018 г. не изменилась и составила около 75% строительных компаний;

• существенно выросла рентабельность продаж строительных компаний — до 14,6% за 9 месяцев 2019 г. (за аналогичный период 2018 г. — 9,4%). Рентабельность активов за 9 месяцев 2019 г. увеличилась до 2,8% (за 9 месяцев 2018 г. — 1,9%);

• наиболее высокий уровень рентабельности активов по итогам девяти месяцев 2019 г. сформировался у крупнейших предприятий с активами свыше 1 млрд руб. (2,8%);

    

Фото предоставлено компанией Брусника

    

• уровень рентабельности активов малых предприятий составил 2,3%, что на 0,9 п.п. выше аналогичного показателя у крупных и средних предприятий с активами от 100 млн до 1 млрд руб.;

• инвестиционная активность у трети опрошенных предприятий строительства жилых и нежилых зданий в IV квартале 2019 г. сдерживалась дефицитом собственных средств для финансирования инвестиций и недостаточным спросом;

• большинство опрошенных предприятий демонстрируют позитивные настроения, ожидая роста инвестиционной активности в I квартале 2020 г.;

• большинство опрошенных предприятий (90%) ситуацию в экономике оценивают как предсказуемую, что облегчает принятие решений относительно инвестирования;

   

 

  

Собственные средства застройщиков

• совокупная величина активов предприятий, осуществляющих строительство жилых и нежилых зданий, за 9 месяцев 2019 г. увеличилась на 11,8% (за аналогичный период 2018 г. — на 8,1%);

• собственный капитал возрос на 1,7% (за  аналогичный период 2018  г. — на  4,7%);

  

Собственные средства физических лиц

• по данным Росстата в число возможных источников средств на покупку (строительство) жилья населением традиционно включаются: продажа имеющегося жилья, средства материнского капитала, субсидии на приобретение жилья, другие источники (в том числе собственные средства) и ипотечный кредит;

  

 

• около 38% россиян, желающих взять ипотеку, не имели свободных средств для первоначального взноса по такому кредиту. Формировать первоначальный взнос планировалось следующими способами (одним или несколькими): 23% будущих заемщиков рассчитывали получить средства под залог «старого» жилья, 20% опрошенных планировали на первый взнос по ипотеке потратить материнский капитал, 13% — готовились продать имущество, а 10% — взять на эти цели потребительский кредит

• в среднем россияне копят на первоначальный взнос по ипотеке от двух до четырех лет.

  

Фото: www.in-news.ru

    

Заемные средства строительных компаний

• если в начале 2019 года на 1 руб. собственного капитала строительных организаций приходилось 2,8 руб. обязательств, то к началу IV квартала этот показатель вырос до 3,5 руб.;

• каждое третье предприятие имеет высокий уровень долговой нагрузки от 5 руб. и выше заемных средств на 1 руб. собственного капитала;

• активность участников рынка корпоративного кредитования в 2019 г. оставалась невысокой. За год банковский портфель кредитов нефинансовым компаниям-резидентам возрос на 5,2% (за 2018 г. — на 5,6%);

• во втором полугодии 2019 г. объем новых долгосрочных рублевых кредитов, предоставленных российским строительным компаниям, более чем на 20% превысил показатель за тот же период 2018 года;

• объем просроченной задолженности по кредитам строительным компаниям за июль-декабрь сократился на 1%, тогда как общий портфель кредитов отрасли увеличился почти на 3%. Доля просроченной задолженности в общем объеме кредитов, предоставленных строительным компаниям, начала снижаться;

     

   

• доля 10 крупнейших компаний-заемщиков в кредитном портфеле за тот же период сократилась с 25 до 22%. Такое изменение структуры рынка может свидетельствовать о некотором увеличении оптимизма банков-кредиторов в отношении перспектив российской строительной отрасли и, соответственно, растущей готовности кредитовать не только лидеров отрасли;

• другим значимым источником финансирования строительных компаний в 2019 г. оставался рынок облигаций. К концу года портфель облигаций строительных компаний превысил 650 млрд руб. (увеличившись более чем на 100 млрд руб. в сравнении с уровнем начала года).

     

Фото: www.twitter.com

    

Проектное финансирование жилищного строительства с использованием счетов эскроу

• к концу 2019 г. застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов по  договорам участия в  долевом строительстве, было заключено 788 кредитных договоров с банками на общую сумму более 900 млрд руб.;

• фактически было предоставлено около 300 млрд руб. (почти четверть всех банковских кредитов строительным компаниям, составлявших 1,3 трлн руб. на конец 2019 г.);

• кредиты, предоставленные застройщикам, использующим новую схему финансирования, отличались высоким качеством: свыше 90% требований по этим кредитам в начале 2020 г. относились к первой и второй категориям качества (стандартные и нестандартные ссуды);

• по данным обследования уполномоченных банков, более чем по трети кредитов средневзвешенная ставка не превышала 5% годовых;

• за два месяца 2020 г. было заключено 155 новых договоров с застройщиками на общую сумму более 140 млрд руб.;

    

Фото: www.news.sarbc.ru

     

Меры государственной поддержки жилищного строительства

• 21 млрд руб. в 2019 г. потрачен на стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации в виде субсидии;

• около 1 млрд руб. израсходовано на актуализацию и обновление нормативно-технических документов в строительной сфере в виде субсидий бюджетным организациям;

• 40,7 млрд руб. израсходовано на реализацию программ формирования современной городской среды в виде межбюджетных трансфертов;

• объем распределенной субсидии на компенсации банкам упущенной выгоды в рамках программы льготной ипотеки для семей с детьми (где родился второй и последующий ребенок) в 2019 г. составил 1,8 млрд руб. (в 2018 г. — 76 млн руб.);

• на сумму 13,2 млрд руб. осуществлено списание 450 тыс. руб. долга по ипотеке для семей, в которых с 1 января 2019 г. родился третий или последующий ребенок. С момента запуска программы и до конца 2019 г. было подано 36,7 тыс. заявлений, рассмотрено 33,9 тыс., по которым было принято 29,9 тыс. положительных решений;

   

Фото: www.sturmanavto.ru

  

• с 10.12.2019 реализуется программа льготной ипотеки для жителей Дальневосточного федерального округа (ДФО), которая предполагает субсидирование ставок до 2% годовых по ипотечным кредитам молодым семьям на приобретение жилья в новостройках в ДФО или пользователям «дальневосточного гектара» на строительство дома;

• в 2020 г. на финансирование программы «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильем сельского населения» в федеральном бюджете заложен 1 млрд руб., что, по предварительным оценкам Минсельхоза России, позволит улучшить жилищные условия более 10 тыс. семей;

• в начале 2020 г. разработан проект государственной программы поддержки рынка жилья посредством развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На поддержку ИЖС из федерального бюджета предполагается выделить 137,7 млрд руб.

С полным текстом аналитической записки можно ознакомиться на сайте Банка России.

    

Фото: www.900igr.net

---

¹По прогнозу ООО «Институт развития строительной отрасли» в 2020 году ввод жилья снизится на 10% 

   

   

  

    

Другие публикации по теме:

Как повлияет на строительную отрасль нынешний «идеальный шторм»: аргументы и прогноз экспертов ВШЭ

Банк России вводит новые меры поддержки ипотеки

Банк России: лидером по обналичке и теневым финансовым услугам остается строительство

ЦБ: снижение среднемесячного дохода — основание для предоставления ипотечных каникул

Финансирование малого и среднего бизнеса на 500 млрд руб. и другие меры ЦБ по поддержке экономики, бизнеса и граждан

Банк России: лидером по обналичке и теневым финансовым услугам остается строительство

Рынок жилья и ипотеки: опросы и исследования выявляют тренд на подорожание

ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 6% годовых (графики)

Девелоперу из Петербургского региона удалось исключить человеческий фактор, ошибки при заполнении документов и повысить доверие дольщиков.

 

 

Петербургская компания ИНВЕСТТОРГ входит в ТОП-10 по объемам возводимого жилья в Ленинградской области, занимая в соответствующем рейтинге ЕРЗ.РФ 3-е место.

В данный момент девелопер завершил строительство двух жилых комплексов в Кудрово — это около 1 500 квартир почти на 100 тыс. кв. м, паркинги, кладовки и коммерческие площади.

О том, как крупнейший застройщик региона решил перейти на автоматизацию своих процессов, рассказала маркетолог компании ИНВЕСТТОРГ Евгения Павлова (на фото ниже).

«За время своей работы мы неоднократно сталкивались с рядом проблем относительно передачи объектов недвижимости собственникам, — пояснила топ-менеджер. — Как известно, уведомление дольщиков — это процесс, затратный и по времени, и по ресурсам. Исходя из имеющегося у нас опыта, мы пришли к выводу, что нам требуется искать инструменты для автоматизации процессов и обратились к компании "Базис"».

Также, по словам Евгении Павловой, для компании важно было исключить риски, связанные с человеческим фактором, например с ручным методом отображения и фиксации данных и их хранения в едином облаке.

   

 

При работе с системой «Базис» в компании ИНВЕСТТОРГ исключили следующие моменты и автоматизировали такие процессы:

• некорректное заполнение договоров и актов (система позволяет формировать шаблоны и подтягивает из общей базы данных всю необходимую информацию);

• отладили корректность фиксации персональных данных дольщиков;

• зафиксировали построение логики фиксации замечаний;

• составили общую базу данных и организовали удобную работу с ней;

• обеспечили формирование отчетности, статистики и анализа деятельности подразделения;

• оптимизировали трудозатраты рабочей группы подразделения;

• оптимизировали временные рамки по работе с дольщиками (сократив часы приемки).

«Опыт работы с "Базис.Недвижимость" показал большое разнообразие готовых решений поставленных задач. Из всего количества решений больше всего нас удовлетворил функционал "Базис.Ключи"», — рассказала Евгения Павлова.

«Это готовый продукт и огромная помощь для застройщика во время передачи. Все данные автоматически заполняются, исключается человеческий фактор, — поделилась она результатами, заключив: — Это классный инструмент, который позволяет буквально нажатием одной кнопки выгрузить все необходимые документы».

 

 

Решение задач

Одна из главных задач, которую нужно было решить, — восстановление работы телефонии на период заселения, и функционал «Базис.Ключи» эту задачу решил на 100%.

«Для нас это важно. Раньше тратились колоссальные ресурсы — время и деньги, сотрудники приходилось работать в выходные дни, чтобы работа телефонии не перегружалась, — вспоминает Павлова. — Сейчас с этой задачей полностью справились. Сотрудники не отвлекаются на дополнительные задачи, а занимаются своими делами».

Заказчик остался доволен и автоматизацией процессов баз данных: теперь все они хранятся в одном облаке. Это позволяет правильно выгружать документы, а также сократить время на их подготовку.

Кроме того, удалось полностью снять функционал прозвонов и автоматизированно направлять дольщику приглашение.

«Конечно, это не ново, но это очень удобный инструмент в системе "Базис.Ключи", — радуется Евгения. — Благодаря рассылке sms-уведомлений и личному кабинету дольщика в системе увеличивается доверие к нам как к застройщику. Теперь дольщик видит все, что происходит с его квартирой. Да, бывает, что приемки проходят не с первого раза, как бы мы ни старались. Но теперь дольщик не «терроризирует» застройщика в лице менеджеров, и это само по себе — огромное облегчение».

Система «Базис.Ключи» позволяет сделать процесс прозрачным — пока устраняются недостатки, дольщик остается спокойным. Нет лишней нервотрепки и коммуникации, когда дольщик пытается дозвониться, но не может, поскольку линия занята. Эта система удобна и застройщику, и дольщику. И, как отметила Евгения Павлова, это имиджевый момент доверия: дольщик понимает, что все в порядке, не нужно переживать, квартиру сдадут в срок, нужно только подождать несколько дней для устранения недостатков.

 

Процесс перехода

По словам топ-менеджера, в компании несколько затянулся процесс интеграции ввиду внутренних технических моментов. Осенью 2022 года началась активная стадия заполнения системы. При этом загрузка заняла большое количество времени, поскольку по-разному велся пул информации, которую нужно было загрузить. Необходимо было тестировать и загружать договоры во время интеграции документов, а они у застройщика персонализированные. Поэтому работа с продуктом «Базис.Ключи» началась только в мае 2023 года, когда активно пошла сдача.

«Даже за эти четыре месяца мы поняли, как нам удобно работать с продуктом, — отмечает Евгения. — Хотя мы пока решили не прибегать к интеграции с нашей CRM-системой AMO, где хранится вся информация по сделкам дольщиков, а вручную загружать данные таблицами. Но огрехи в ее работе есть».

Например, согласно логике AMO, одна квартира — это одна сделка и один дольщик. В то же время в «Базис.Ключи» совершенно другой подход. Если покупается квартира по семейной ипотеке — то это два дольщика, если с детьми — то три-четыре. И, как отметила Евгения, эти данные не получалось выгрузить в АМО. Поэтому, чтобы не потерять дольщиков и сделки, было решено оставить все как есть.

При этом во время внедрения продукта команда «Базис.Недвижимость» всегда была на связи, помогала и отвечала на все вопросы, даже если они повторялись.

«Это очень важно, когда техническая поддержка работает не с 9 до 18 часов, а находится на связи в любой момент, помогая со всеми эксцессами», — подчеркнула Евгения Павлова.

 

 

Результаты

«Благодаря автоматизации нам удалось в 1,5—2 раза увеличить скорость сдачи квартир и получить кристально чистый контроль над подрядчиками, — отметила Евгения. — Мы понимаем, на каком этапе и где нужно доработать, кому указать на недочеты».

Во время внутренней приемки все замечания четко выписываются. После отправления уведомления дольщику через почту России ему высылается sms-приглашение на приемку. Застройщик опробовал два варианта записи клиента: назначая конкретную дату и время или открывая интервал, где дольщик мог выбрать удобное «окошко».

«Дольщик приходит в назначенное время с полным пакетом документов. Его встречает наш "бегунок", который провожает до квартиры. Там, на месте, прораб или инженер вносит замечания в системе "Базис.Ключи", если таковые появляются, — описала процесс Евгения, добавив: — Это очень удобно: у каждого инженера на руках планшет, можно оперативно зафиксировать недочеты. После чего "бегунок" провожает клиента в центр заселения, где менеджеры распечатывают все документы и подписывается акт приемки и передачи квартиры». 

Конечно, бывают случаи, когда квартиры не принимаются с первого раза. По ним фиксируются замечания по каждому подрядчику. В этот же вечер составляется заявка на пул квартир, по которым подрядчик обязан устранить замечания в определенный промежуток времени. Затем этот же дольщик повторно приглашается, он указывает удобное ему время и принимает свою квартиру.

«Все квартиры сдаются, и дольщики намного меньше проявляют негатива, потому что система кристально прозрачная. Они видят, на каком этапе идет устранение, — рассказывает Евгения. — У нас есть дольщики, которые покупали квартиры для инвестиций. Они отмечают, что теперь телефонная линия свободна, мы отвечаем на все звонки. И абсолютно все вопросы можно решить через личный кабинет. Люди перестали нервничать, а это отражается на взаимоотношениях с нами».

Единственный момент, который застройщик пока не смог реализовать, — перевести работу со всеми подрядчиками в систему «Базис.Ключи». К сожалению, они не готовы взять на себя смелость обучиться этой системе и внедрить новшества в свои процессы.

Хотя два подрядчика уже захотели получить доступ к системе, поэтому в компании надеются, что вскоре подключатся и остальные.

 

 

«Мы считаем некорректным, когда в торжественный для дольщика момент уходит много времени на заполнение документов. Нам всегда хотелось сразу выдать ему ключи, чтобы он счастливый пошел в свою квартиру, — пояснила Евгения Павлова. — И теперь нам это удалось реализовать. Поэтому и на новых объектах мы будем продолжать работать с системой "Базис.Ключи" — теперь мы знаем, что нам нужно и как это сделать».

Также в компании планируют провести аудит процессов, чтобы понять, какие новые инструменты от «Базис.Недвижимость» можно внедрить в свою деятельность. Ведь, как заметила Евгения, автоматизация — это главное, к чему нужно стремиться каждой строительной компании.

 

 

   

   

    

   

   

Другие публикации по теме:

Как 100+ застройщиков в РФ возводят и продают объекты

Ак Барс Дом увеличит до 85% передачу квартир с первого раза благодаря цифровому решению от «Базис Недвижимость»

Как внедрение сервиса «Базис.Ключи» помогло застройщику в три раза ускорить передачу ключей

Итоги двух месяцев использования компанией Астон Екатеринбург «того самого сервиса по передаче ключей»

Как внедрение сервиса «Базис.Ключи» увеличило число счастливых покупателей. Кейс группы компаний Атлас девелопмент

Высокий уровень сервиса с передачи первого объекта дольщикам. Кейс внедрения сервиса «Базис.Ключи» московским застройщиком ASTERUS

Как застройщик из Екатеринбурга с помощью сервиса «Базис.Ключи» опередил конкурентов по качеству сдаваемых объектов

Эстетика в сервисе застройщика: как компания Мармакс автоматизировала передачу ключей в домах бизнес-класса

Ускорение передачи квартир почти в три раза с сервисом «Базис.Ключи»: кейс внедрения в ГК СТРОЙТЭК

Как интеграция сервиса «Базис.Ключи» позволила застройщику с первого раза сдавать 85% объектов по двусторонним актам приема-передачи