Нюансами решения актуальной проблемы упрощенной системы налогообложения (УСН) с читателями портала ЕРЗ.РФ поделился генеральный директор Vesco Group, автор и ведущий видеоблога о недвижимости и строительстве VDT Алексей АВЕРЬЯНОВ.

     

  

Фото: priumnojay.ru

   

Для проектов точечного девелопмента мы применяем упрощенную систему налогообложения и официально проводим все сделки. Сейчас большинство покупателей не готовы идти на сделки с занижением цены, чтобы потом не ждать 5 лет в случае необходимости продать объект.

     

Фото: www.vesfin.ru

    

Схема покупки земли, строительство и регистрация дома на физическое лицо, а потом его продажа от лица ИП на УСН 6% от доходов на текущий момент выглядит самой оптимальной для таких проектов. Если есть возможность подтвердить более 60% расходов на объект, то тогда уже выгоднее реализовывать его от физического лица и заплатить 13—15% от разницы.

И вот что нужно знать об особенностях упрощенной схемы, если вы планируете реализовывать такие проекты через ИП.

    

Фото: www.3-ndflka.ru

     

Стандартный лимит, который позволяет компании оставаться в рамках УСН в 2021 году увеличили на коэффициент-дефлятор. Теперь лимиты равны:

• 154,8 млн руб. — чтобы платить авансовые платежи и налог по обычным или пониженным ставкам (6% для УСН «Доходы» и 15% — для УСН «Доходы минус расходы»);

• 206,4 млн руб. — чтобы остаться на упрощенке, но платить авансовые платежи и налог по повышенным ставкам (8% для УСН «Доходы» и 20% для УСН «Доходы минус расходы»);

    

Фото: www.vopros.norma.uz

 ⠀ 

Если общегодовой доход превысит 206,4 млн руб., то придется весь учет переделать под основной режим налогообложения, а значит — возникнут НДС и налог на прибыль.

Но и с барьером в 154,8 млн руб., где происходит переход на повышенный налог в 8%, нужно быть крайне внимательным, так как здесь у налоговой нередко наблюдается «разрыв логики».

      

Фото: www.posobie-yurist.ru

     

Переход на 8% происходит в том квартале, в котором общий доход перевалил за сумму 154,8 млн руб., если считать с начала года. И доход ВСЕГО этого квартала подлежит налогообложению по ставке 8%.

Иными словами, если вы продаете одномоментно объект за 155 млн руб., то вы заплатите 8% со всей суммы в 155 млн руб. А не (154,86% + 0,28%), как было бы логично.

⠀     

Фото: www.facebook.com

      

Поэтому если вдруг у вас сумма сделки будет превышать 154,8 млн руб., то платежи лучше разбить на два квартала: тем самым вы сэкономите 3 млн руб.

Александр АВЕРЬЯНОВ, генеральный директор Vesco Group, автор и ведущий видеоблога о недвижимости и строительстве VDT

    

  

  

   

 

  

Другие публикации по теме:

Целевое финансированию для проектов с эскроу в свете принятия 368-ФЗ: проблемы и нюансы

Капитализировать или списать: учитываем проценты по целевым кредитам и займам у застройщика

Эффект налогового капкана: чем для застройщика-«упрощенца» может обернуться переход на эскроу

Эксперты: при использовании застройщиком счетов эскроу льгота по НДС должна быть сохранена

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Диджитал-компания The Architect на примере объясняет, каким правилам следуют сильные исполнители.

   

  

Изучать продукт, бизнес и коммерческие цели заказчика

Грамотный подрядчик не начнёт сразу рисовать макеты, писать объявления и настраивать рекламные кабинеты. Перед этим он попросит заказчика заполнить бриф, а потом позовёт его на несколько встреч, где задаст много вопросов:

• про продукт и его аудиторию: что за жильё, как оно позиционируется, какие у него УТП, на кого оно рассчитано;

• про бизнес заказчика и его конкурентов: как застройщик себя позиционирует, какие ЖК конкурируют с нашим жильём, чем они отличаются, чем наше жильё привлекательнее;

• про прошлые рекламные кампании и их результаты: как продвигали предыдущие проекты и на чём акцентировали внимание;

• про коммерческие цели и финансовые возможности: сколько требуется продать квартир в месяц, какой бюджет выделяется на кампанию.

Всё это нужно, чтобы определить объём работы и составить стратегию продвижения.

      

      

Составлять план продвижения и плановые показатели

Грамотный подрядчик не просто скажет «будем продвигать проект в поисковиках и соцсетях», а составит план продвижения на определённый период времени с плановыми показателями: стоимость клика, обращения и целевого лида.

    

   

    

По плану продвижения подрядчику можно ставить цели и рассчитывать KPI.

       

      

Предлагать, показывать и согласовывать рекламные объявления

При составлении контент-плана сильный подрядчик сам предложит форматы рекламных объявлений, покажет примеры макетов и объяснит, какие задачи и как они выполняют.

   

 

    

    

    

Кроме следования контент-плану и постоянной оптимизации рекламной кампании, подрядчик должен быстро реагировать на резкие запросы заказчика, изменения в продукте и ситуации на рынке.

    

Отчитываться о ходе кампании и ее результатах 

Подрядчик должен периодически отчитываться о своей работе перед заказчиком: минимум раз в месяц. В отчётности должна быть вся информация, которая важна заказчику для оценки работы.

     

   

 

Чтобы показать уверенность в своих решениях, подрядчик предоставит доступ к первоисточникам данных: рекламным кабинетам и системам аналитики.

  

     

  

Главное правило хорошего диджитал-подрядчика — открытость процессов. Такие исполнители будут рады объяснить свои решения, показать ход своей работы, поделиться знаниями и выслушать своего заказчика.

Рекомендуем скачать чек-лист, по которому можно проверить диджитал-подрядчика перед работой с ним по своему строительному проекту.

      

   

 

 

 

   

Другие публикации по теме:

Ценообразование в девелопменте: автопилот или ручное управление?

Насколько рентабелен сегодня девелоперский бизнес: мнение застройщиков

Требования заказчиков к строительным подрядчикам-банкротам предлагается расширить

Госстройнадзор сможет получить всю информацию о подрядчиках и поставщиках застройщика

Подрядчики: погоня застройщиков за низкой ценой бьет по качеству строительства