Обсуждению нового законопроекта, предусматривающего переход негосударственной экспертизы в систему саморегулирования, было посвящено сразу несколько важных мероприятий, прошедших в последние недели. Это и заседание 3-й секции Экспертного совета при Комитете Государственной Думы РФ по транспорту и строительству, и заседание Комитета по экспертизе и аудиту НОПРИЗ.

Фото: www.barnaul-altai.ru

 

В ходе этих мероприятий свои замечания и предложения по проекту Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части саморегулирования деятельности юридических лиц, осуществляющих негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий» №374843-7 высказали представители ряда государственных органов, общественных и профессиональных организаций.

Ассоциацию экспертных организаций в строительстве (АЭОС) представлял ее президент Андрей АКИМОВ, который поднял множество злободневных вопросов по содержанию данного законопроекта. Мы попросили Андрея Викторовича рассказать о главных моментах, на которые он обратил внимание в своих выступлениях.

 

«Чрезмерный размер компенсационного фонда возмещения вреда для членов будущих экспертных СРО я считаю очень серьезным недостатком готовящегося закона, — отметил руководитель АЭОС. — Это мнение я постарался донести до моих коллег 12 февраля, на заседании экспертного совета при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству, и 15 февраля — на заседании Комитета по экспертизе и аудиту НОПРИЗ 15 февраля, где обсуждался проект этого законодательного акта.

Вообще, размер компенсационного фонда возмещения вреда для экспертных организаций явно многократно завышен. Он в три раза выше размера взноса в компенсационный фонд членов проектных СРО, где обороты (стоимость проектных контрактов) во много раз больше, чем в экспертизе. Я предложил приравнять размер взносов в компфонды экспертиз к размеру взносов изыскателей, приведя соответствующие цифры.

Скажем, инженерные изыскания для строительства жилого дома стоят 2 млн руб., а вносимый изыскателями взнос в компфонд — 50 тыс. руб. А экспертам, которые, получат, дай бог, 100 тыс. руб. за экспертизу этих изысканий, надо будет вносить 150 тыс. руб. — то есть в три раза больше, чем изыскателям. Получается, что работа экспертов стоит в десятки раз меньше, а взнос — в разы больше, плюс ответственность. При этом вероятность наступления случаев возмещения вреда у изыскателей несоизмеримо выше, чем у экспертов.

Так, проверить достоверность изысканий (например, наличия буровых скважин, их размещения, глубины, правильность отбора образцов) эксперты в силу норм законодательства просто не вправе. Эксперт может только проверить результат изыскания: оценить отчетные данные на предмет соответствия техническим регламентам. Словом, мы считаем, что эта норма — классический административный барьер, который не будет никаким препятствием для недобросовестных организаций, но при этом осложнит финансовое положение всех добросовестных экспертных организаций, будущих членов СРО.

Есть во внесенном законопроекте и другие нормы, излишне обременяющие представителей предпринимательства. Так, в требованиях к организациям негосударственной экспертизы указывается, что они будут обязаны иметь в штате минимум 5 экспертов, но по совокупности закрывающих все направления деятельности в заявленной области. При этом сам термин «заявленной области» в проекте федерального закона не раскрывается, а существующие подзаконные акты содержат лишь перечень из 17-ти видов экспертной деятельности, часть которых при проведении негосударственной экспертизы никогда не применяется или применяется в исключительных случаях.

Например, при проведении оценки соответствия проектов техническим регламентам в силу их специфики негосударственными экспертизами никогда не привлекаются эксперты в сфере ГО и ЧС, редко привлекаются эксперты в сфере газоснабжения, проектов организации строительства. При проведении экспертизы изысканий объектов нормального (2-го) уровня ответственности, также не бывает случаев использования знаний специалистов по инженерно-гидрометеорологическим изысканиям.

Например, наша организация (ООО «Центрэкспертиза») за 4 года сделала экспертные заключения почти на 500 проектов жилого и производственного назначения, и ни один (!) проект не потребовал специалистов такого профиля. При этом после нашей экспертизы построено уже более миллиона квадратных метров жилья.

К тому же на рынке существует критический дефицит кадров в данной сфере. Словом, в области инженерных изысканий, по мнению нашей Ассоциации, нужно иметь только трех аттестованных экспертов: по геодезии, геологии-геотехнике и экологии. В области проектирования достаточно 9—10 специалистов по основным направлениям, закрывающие все основные разделы проектной документации. Таково мнение нашей Ассоциации, которое я изложил на заседании экспертного совета.

Если наши предложения не будут услышаны, то деятельность большинства независимых экспертных организаций станет экономически нецелесообразной при существующей конъюнктуре цен на экспертные работы, а в условиях сужающегося рынка проектных и строительных работ приведет к ликвидации самого института негосударственной экспертизы.

Мы подготовили соответствующую справку о неэффективной экономической составляющей некоторых опасных новаций проекта закона. Направили наши предложения в профильные комитеты Госдумы, министерства и общественные организации. Отрадно, что высказанные нами мысли полностью совпадают с мнением наших коллег из НОСТРОЙ и НОПРИЗ.

Поднимался и вопрос о запрете органам власти субъектов РФ и уполномоченным на проведение государственной экспертизы организациям создавать юридические лица, осуществляющие негосударственную экспертизу. По мнению Ассоциации, норма в этой редакции не содержит однозначного запрета организациям государственной экспертизы заниматься негосударственной экспертизой. В данном случае возможность двоякого прочтения нормы делает ее нерабочей и требует дополнительного уточнения. Возникает также вопрос и о коррупционной составляющей этого положения.

 

 

Конечно, высказанные мною и другими ораторами замечания не означают, что законопроект плох и полностью неприемлем. Его главный плюс в том, что он «заточен» на наведение порядка в экспертном сообществе, где в последнее время возникла масса нерешенных проблем, которые со временем все больше девальвируют саму идею независимой строительной экспертизы.

Наверное, в ряд положительных моментов я бы включил и повышенную ответственность экспертов за некачественные заключения в виде аннулирования аттестата и материальную ответственность СРО за брак, допущенный своими членами, и повышение стажа и опыта работы для получения квалификационного аттестата. Плюсом для нашего сообщества является и то, что опубликованная в начале январе новая редакция положения об аттестации экспертов (Постановление Правительства Российской Федерации от 31.032012№271) в совокупности с приказом Минстроя России № 941/пр от 29.06.2017 наводит порядок в области аттестации и повышения квалификации экспертов, что делает реформу строительной экспертизы более цельной и продуктивной.

В целом отрадно, что законопроект, который долгое время был окутан каким-то туманом, получил первую публичную оценку на заседании экспертного совета. И эта оценка была положительной! Уже в феврале он будет направлен на рассмотрение в профильный думский комитет, до середины марта будут собираться предложения, а уже в мае документ предполагается рассмотреть в первом чтении.

Надеюсь, что многие прозвучавшие на заседании 12 февраля замечания и коррективы, будут учтены при его принятии во втором и третьем чтении», — резюмировал эксперт.

Другие публикации по теме:

Законопроект о саморегулировании негосударственной экспертизы: мнение экспертов

Алтайские депутаты предложили ужесточить требования к негосударственной экспертизе: мнение специалиста 

Проект федерального закона о саморегулировании в экспертизе – наглядная иллюстрация того, чего делать не следует!

В системе экспертизы проектной документации вводится саморегулирование

В Подмосковье документы для разрешения на строительство можно подать через негосударственную экспертизу

Минстрой России утвердил специализацию экспертов в сфере экспертизы проектирования и изысканий

Минстрой России: застройщик, самостоятельно нанимающий изыскателей, проектировщиков и подрядчиков, должен вступить сразу в 3 СРО

В системе экспертизы проектной документации вводится саморегулирование

«Этажи Девелопмент» — крупный игрок на рынке услуг по продажам, маркетингу и консалтингу застройщиков. Директор компании Марсель Габдульманов рассказал, как ей удается быть «Реал Мадридом» для девелоперов и помогать добиваться лучшего коммерческого результата, а также о новом тренде застройщиков — привлекать команду «Этажей Девелопмент» на старте проекта.

         

   

— Марсель, много ли девелоперов, запуская свой первый проект, обратились к вам сразу на нулевой стадии, чтобы изначально все сделать «как по книжке»?

— Бизнес — это творчество. И у тех, кто занимается бизнесом, изначально свой подход к его ведению: я так хочу, я так вижу. Но проблема в том, что многие в процессе реализации своего видения понимают, что цели не изменились, но то, как я делаю, не приводит меня к желаемому результату. Это порождает следующую проблему: «я не знаю, как». И когда результаты девелопера не устраивают, он обращается к нам.

У нас в Москве есть такой клиент, который не следил за рынком и продал весь ликвид по очень низкой стоимости. В итоге им пришлось в два раза поднять цену на неликвидный остаток ассортимента, чтобы отбить затраты на проект. Это привело к вполне ожидаемому результату: продажи упали в ноль, в прямом смысле. Так они существовали в течение полугода.

И нам нужно было спасать ситуацию. В итоге мы восстановили продажи, пусть и не в целевом темпе, но достаточном для жизни проекта. Это неоптимальная история.

    

— То есть идеальный подход застройщика — когда он обращается в «Этажи Девелопмент» на старте проекта?

— «Набивать» шишки — это нормально, но все же считаю, что лучше их предотвратить. И сейчас тенденция идет к тому, что девелоперы начинают чаще обращаться к нам именно на старте проекта.

В настоящее время мы выводим на рынок нового застройщика в Екатеринбурге. До этого у него не было девелоперских проектов. Они только купили земельный участок и сразу пригласили нас в качестве консультантов, чтобы мы участвовали в создании технического задания, планировок, УТП- проекта, в формировании команды, создании «упаковки» и выводе проекта на рынок.

В дальнейшем наша команда будет отвечать за темпы продаж и цену реализации. Такая осознанность приходит через практику, которую диктует рынок. Если делать все правильно, можно извлечь хороший коммерческий потенциал из проекта. И девелоперы начинают это понимать.

Еще один новый клиент — из Перми. Он тоже никогда не был девелопером. Это их первый проект и сразу — премиального класса. Стартовая цена будет в два раза выше, чем средняя по рынку. Девелопер не хочет допустить ошибок, цена которых измеряется миллионами. Эффективнее — подстраховаться сильной командой рядом с собой.

 

 

Одна из самых непростых задач для нового игрока рынка — сразу создать свою собственную сильную команду. Хороших специалистов днем с огнем не сыщешь. А тут ты — начинающий девелопер, с неизвестным именем, репутацией и продуктовой линейкой. Сразу собрать свой «Реал Мадрид» почти нереально. Поэтому намного проще пригласить эту команду к себе, и они где-то подскажут, где-то собой усилят и заместят.

«Под нас» в будущую команду девелопера проще заходят сильные люди. Огромный опыт позволяет выявлять специалистов высокого уровня с большим потенциалом, правильно выстроить с ними диалог и мотивировать на сотрудничество с новой компанией. И это тоже очень тонкая работа.

Поэтому, если изначально работаешь с профессионалами, у тебя «кости» как бы сразу растут правильно, не надо их потом ломать и заново сращивать. Это все больно и дорого. Мы позволяем избежать многих ошибок и действовать более точно и эффективно в различные сложные или переломные моменты. А это всегда — вопрос миллионов упущенной или заработанной прибыли, а также устойчивости системы продаж и маркетинга. 

 

— Зависит ли выбор формата работы с застройщиками от сегмента, в котором они строят? Для «бизнеса» и «комфорта» разные стратегии маркетинга и продаж?

— У нас есть два типа проектов. Первый — это когда мы сами продаем. Здесь мы выступаем как сильные автономные исполнители и замещаем коммерческую службу застройщика. Задача связана только с выполнением плана продаж по нужной цене.

Вторая история — это запуск либо перестройка и сопровождение отдела продаж. Цель второй услуги, чтобы в конечном итоге коммерческий департамент мог справляться и без нас. Здесь от нас требуются управленческие компетенции.

А базовый управленческий инструментарий одинаков.

 

    

И в сегменте «бизнес», и в сегменте «комфорт» нам надо создать эргономичную и эффективную систему управления продажами и маркетингом. И там и там есть работа с ценообразованием, воронка продаж, работа с командой, маркетинг, работа с агентствами, создание точек контакта и т.д. То есть с позиции организации труда и производственного процесса разницы почти нет.

Конечно, бизнес-класс — это еще больше требований к упаковке, рендерам, качеству раздаточных материалов, сервису в продажах, который должен соответствовать тому, с чем привыкла сталкиваться целевая аудитория объектов покупки, и многое другое. А вообще каждый проект по-своему уникален, у каждого свои особенности, связанные с его масштабом, локацией и имеющейся конкуренцией.

Это все накладывает отпечаток на то, какие инструменты будут выбраны и в каком ключе они будут применены. 

    

— Приведите пример кейса, когда за счет компании «Этажи Девелопмент» застройщик быстро и эффективно организовал продажи и маркетинг? За счет чего были достигнуты результаты?

— Например, для застройщика из Уфы — группы компаний «Строительное управление №1» — нужно было поменять всю структуру продаж, планирование, отчетность, CRM, управление воронкой продаж, управление маркетингом, улучшить ключевые показатели, перестроить точки контакта, переделать оформление строительной площадки. Большой пласт работы был проделан по регулированию ценообразования, стали больше вкладывать в маркетинг.

Начали работать с агентскими каналами, внедрили стандарты работы. На выходе проект продавался значительно дороже запланированного: цена за 1 кв. м увеличилась на 23%, выровнялись темпы продаж. Произошел хороший реинжиниринг. Проект продавался высокими темпами на уровне лидеров рынка Уфы.

И сам застройщик потом участвовал в премии Urban Awards и победил в спецноминации «Лучший результат по продажам».

  

 

Все звездные результаты командой достигаются не просто так. Отметим, что «Этажи Девелопмент» является продуктом коллаборации двух сильнейших игроков в недвижимости: DeVesion cоздает передовую систему продаж и маркетинга, а крупнейшее в России агентство недвижимости «Этажи» (недавно вышедшее и на зарубежные рынки) подключает всю свою сбытовую инфраструктуру по всей России и в странах СНГ.

Это позволяет компании Марселя Габдульманова работать как с сильными девелоперами, так и с застройщиками, чьи продажи нужно поднимать с нуля. 

 

    

    

    

    

   

Другие публикации по теме:

Как застройщик за две недели оптимизировал работу с агентами без остановки продаж ЖК

«Интуитивный интерфейс и моментальное управление продажами»: риэлторы из Воронежа хвалят облачный сервис от MACRO

Как застройщику продавать больше квартир через интернет

Схема-пазл девелоперского бизнеса

Как риск потери миллиона сподвиг застройщика настроить автоматизацию продаж: кейс СЗ Архитектор

Как девелоперу выйти на большие объемы продаж в сложное время: директор «Этажи Девелопмент» о секретах успешных продаж и маркетинга

Масштабируйте продажи, а не хаос: Profitbase выпустил новое решение для работы с агентами

Продажи, ценообразование и роботы: может ли IT-сервис заменить экспертизу аналитика