По мнению представителей профессионального сообщества, отрасль нуждается в более плавном переходе на проектное финансирование и более тщательном подзаконном регулировании систем экспертизы, ценообразования, типового проектирования, стимулирования ипотеки.   

Фото: www.i.kapital.kz

Как ранее сообщал портал ЕРЗ, застройщики, желающие и после 1 июля достраивать свои жилищные проекты по старой схеме финансирования, без использования счетов эскроу, должны будут до 1 октября текущего года подать заявления на выдачу соответствующих заключений (ЗОСК) от контрольно-надзорных органов.

Такое требование содержится в проекте постановления Правительства, которым вносятся изменения в Постановление №480 от 22.04.2019.

Фото: www.nostroy.ru

Отложить срок подачи заявлений до 31 декабря текущего года попросил Правительство от лица застройщиков президент отраслевой ассоциации «Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков (на фото).

Фото: www.news.1777.ru

Эту свою просьбу федеральным властям Глушков в очередной раз озвучил в пятницу в Ставрополе на выездном правительственном совещании по вопросу обеспечения своевременного и качественного строительства объектов в рамках нацпроектов.

Напомним, что в соответствии с Постановлением №480, для возможности достраивать проекты по старым правилам, в соответствии с нормами 214-ФЗ, необходимо, чтобы строящийся объект был готов не менее чем на 30% (в ряде случаев степень готовности проектов снижается до 15% и до 6%), а доля средств дольщиков, привлеченных по данному объекту в рамках ДДУ, составляла не менее 10%.

По словам главы Нацобъединения, сегодня из 130 млн кв. м строящегося в РФ жилья по состоянию на 1 июля требованию о 30% готовности соответствует почти половина — 60 млн кв. м. Но ЗОСК выданы лишь для 14,5 млн кв. м.

В связи с этим Глушков предложил обеспечить выдачу данных разрешительных документов для всех претендентов на достройку по старым правилам, что, соответственно, требует продления срока, отведенного на подачу соответствующих заявлений.

Фото: www.fotki.yandex.ru

«По нашему мнению, целесообразно было бы определить предельный срок достижения этой 30% готовности, который в ближайшее время должен быть установлен Постановлением Правительства Российской Федерации, 31 декабря этого года», — предложил Глушков.

По его словам, риски такого продления сроков для покупателей жилья минимальны, «потому что в данный момент застройщики, не имеющие 30% готовности, не имеют права работать с денежными средствами дольщиков», — фиксирует аргументацию главы НОСТРОЙ стенограмма правительственного совещания в Ставрополье.

За это время, по словам представителя отрасли, ДОМ.РФ сможет развернуть систему гарантирования, чтобы «региональные проекты, которые в настоящее время не являются привлекательными для банков, имеют низкую маржинальность, смогли получить проектное финансирование». 

Фото: www.gis96.ru

Кроме этого Глушков от имени строительного сообщества внес еще ряд предложений, касающихся реформирования отрасли. В частности, о необходимости принятия подзаконного акта, который бы реализовал на практике положение недавно принятого 151-ФЗ. Согласно этому положению, теперь в ряде случаев экспертиза проектной документации по решению застройщика может не проводиться.

«Чтобы этот инструмент заработал в кратчайшие сроки, необходимо, чтобы у нас появился документ, который устанавливает требования главным инженерам проектов и главным архитекторам проектов, утверждает их должностные обязанности, полномочия и их ответственность, — заявил Глушков. — Кроме того, по нашему мнению, должна быть определена форма этого заключения, которое дает уполномоченное лицо, об отсутствии необходимости проведения повторной экспертизы», — добавил он.

Фото: www.pbs.twimg

Глава Нацобъединения строителей также предложил: 

• введенное Минстроем разграничение понятия сметной стоимости строительства на стадии формирования начальной (максимальной) цены контракта и цены контракта, применяемой при исполнении сторонами своих обязательств, дополнить единой методикой определения и составления сметы контракта для удобства заказчиков и подрядчиков;

• проработать меры по стимулированию ипотечного кредитования, в частности рассмотреть вопрос о предоставлении ипотечных каникул для граждан, приобретающих строящееся жилье с использованием механизма эскроу-счетов;

• рассмотреть возможность расширения льготных категорий граждан, имеющих право на получение ипотеки по сниженным ставкам ИЖК;

• развивать механизм жилищно-сберегательных вкладов, который бы позволил населению сформировать первоначальный взнос для ипотечного кредита;

• увеличить объем ИЖК через выкуп ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) с поручительством госкорпорации ДОМ.РФ;

• разработать внутри РФ систему радиусов доступности общих базовых строительных материалов с целью актуализации системы ценообразования для эффективного и повсеместного применения;

• в рамках создаваемой Минстроем библиотеки типового проектирования обеспечить модернизацию и расширение ассортимента строительных технологий (в том числе и для ИЖС), применяемых до сих пор с целью возведения зданий и сооружений по типовым проектам.

Другие публикации по теме: 

Минстрой и Минфин расширят программу стимулирования строительства жилья за счет финансирования застройщикам из бюджета части затрат на инфраструктуру 

К 1 августа Минстрой разработает рекомендации для регионов по реализации норм 151-ФЗ в части градостроительной деятельности, ценообразования и экспертизы проектов

Правительство: выпуск ипотечных облигаций банком-кредитором будет обеспечен средствами на счетах эскроу

Закон о единовременной выплате ипотечным заемщикам с детьми 450 тыс. руб. подписан Президентом

Отсекающий срок подачи заявлений на достройку по старой схеме остается прежним — 1 октября

Опубликован проект акта правительства о запрете с 1 октября подачи заявок на достройку домов без счетов эскроу

Дмитрий Волков: Трудимся над методикой адекватного отображения цен в отрасли

Президентом НОСТРОЙ избран представитель красноярского застройщика «Культбытстрой» Антон Глушков

Аналитики Метриум в своем новом исследовании прогнозируют влияние на отрасль в наступившем году как позитивных, так и негативных факторов, берущих свое начало в 2019—2021гг.

Фото: www.papabankir.ru

О вероятном развитии господдержки ипотеки

Так, по их мнению, в этом году федеральный центр может запустить новые госпрограммы поддержки ипотечных заемщиков по типу льготной ипотеки на новостройки или «Семейной ипотеки».

Фото: www.in-news.ru

Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок ИЖК, что позволит сохранить высокий спрос на рынке недвижимости, полагают эксперты Метриум.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

О возможном переформатировании схемы с эскроу

Они также не исключают, что власти могут в этом году переформатировать модель проектного финансирования (с использованием счетов эскроу) в сторону более комфортных для застройщиков условий.

Наиболее очевидная реформа — это предоставление девелоперам возможности получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка (так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран), говорится в аналитическом обзоре компании.

Его авторы напоминают, что в апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока Правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии и представители строительной отрасли.

«В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки ЦБ означает и рост ставок по кредитам для застройщиков», — уверены аналитики.

Фото: www.infokanal55.ru

Они также исходят в своем прогнозе о введении поэтапного раскрытия счетов эскроу из того, что в условиях «более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства», что противоречит стратегической цели нацпроекта увеличить объем ввода жилья до 120 млн кв. м в год в ближайшие восемь лет.

Об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков

Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, ставшая уже почти реальностью, отмечается в исследовании.

Речь идет о том, что в декабре Совет Федерации отправил на подпись Президенту поправки в 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также в Земельный и Градостроительный кодексы.

Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на соответствующие сооружения (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться (регистрироваться) автоматически.

Инвесторы строительства, в соответствии с еще не вступившем в силу законом, тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, выдающий разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ), самостоятельно будет отправлять заявления о постановке на кадастровый учет объекта и регистрацию права собственности на него в Росреестр.

И хотя эти нормы пока не относятся к долевому строительству, но они помогут застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры, уточняют аналитики Метриум.

Фото: www.siapress.ru

О риске снижения спроса

Они также обратили внимание на такую позитивную тенденцию 2021 года, как заметная активность покупателей на рынке новостроек.

Так, по итогам III квартала прошедшего года было зарегистрировано на 24% больше договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), чем за аналогичный период 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%.

«То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье», — поясняют авторы исследования.

Они также зафиксировали тот факт, что покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019-го, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020-го.

Фото: www. 9111.ru

Аналитики затрудняются дать однозначный прогноз, сохранится ли этот тренд активности на рынке в наступившем году. Они не исключают, что нет, так как сохраняются негативные тенденции: высокая инфляция (более 8%), уменьшение доходов населения, рост цен на жилье.

«Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы», — подчеркивают эксперты Метриум.

Фото: www.tochka-raz.ru

О дальнейшем росте цен на стройматериалы

К числу негативных факторов для отечественного строительного комплекса они относят и вероятное продолжение роста мировых цен на стройматериалы из-за возникшего дефицита их производства на фоне пандемии.

«В 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены “квадрата” и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться», — предупреждают аналитики.

Со ссылкой на данные европейской консалтинговой компании Inverto они перечислили виды товаров, цены на которые вырастут скорее всего и в этом году: алюминий, железо и сталь, пластик, бумага, древесина, целлюлозная продукция, медь, химические компоненты.

Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье, делают вывод эксперты Метриум.

Фото: www. 9111.ru

Об угрозе новой волны Covid-19

Они также отмечают, что сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья и с точки зрения эпидемиологической ситуации (пример с быстрым распространением нового штамма «Омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека), усугубление которой чревато закрытием границ и введением локдаунов.

Фото: www.yandex.ru

«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, — подытожила выводы своих коллег управляющий партнер компании Метриум Надежда Коркка (на фото).

По ее словам, за период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую «подушку», чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов и расширения масштабов деятельности.

«В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации», — выразила надежду эксперт и подчеркнула, что особое внимание властям стоит сосредоточить на сфере ценообразования в отрасли.

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Рост стоимости стройматериалов сегодня для отрасли — угроза номер один

Эксперты: средняя цена частного дома в России за год выросла на 13% — до 5,1 млн руб.

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Федеральные власти выделили дополнительные средства для поддержки ипотечного кредитования

Герман Греф: Госпрограмму льготной ипотеки на новостройки стоит продлить после 1 июля 2022 года, но придать ей адресный характер

Новый закон позволяет застройщику по одному заявлению получить и разрешение на ввод, и регистрацию прав на объект

НОСТРОЙ: Застройщикам нужно предоставить налоговые каникулы, 50-процентное субсидирование кредитов, поэтапный допуск к счетам эскроу и другую поддержку