20 февраля 2018 года в Госдуме РФ прошли парламентские слушания на тему «Новые законодательные механизмы финансирования жилищного строительства: цели, формы и условия реализации».

Фото: www.gospress.ru 

Как сообщал портал ЕРЗ, парламентские слушания были организованы Комитетом ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Основным предметом слушаний стал правительственный законопроект №322981-7 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Открывая заседание, председатель профильного Комитета Николай Николаев заявил, что сегодня в стране проходит крупнейшая реформа жилищного строительства. Он напомнил, что глава государства указал на недопустимость дальнейшего возложения на граждан всех рисков сферы долевого строительства. «Президент принял исключительно важное политическое решение о переходе в течение трех лет с той модели долевого строительства, которая есть на сегодняшний день, к иной модели, которая защитит полностью наших граждан, — отметил парламентарий. — Это должны быть иные механизмы финансирования деятельности застройщиков, при которых риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка».

Вместе с тем Николаев подчеркнул, что одновременно перед законодателями стоит задача обеспечить условия для дальнейшего развития рынка жилищного строительства и не допустить несбалансированного подхода к выполнению поручения Президента. По его словам, для осуществления поэтапного замещения привлекаемых для строительства средств граждан через другие формы финансирования необходимо обеспечить готовность банковской системы к ведению банковского сопровождения деятельности застройщиков и к расширению объемов их кредитования с целью недопущения сбоев в сфере жилищного строительства.

Николаев напомнил, что по поручению Президента в конце прошлого года Минстроем, Минфином, Банком России и АИЖК совместно разработан и утвержден Правительством РФ соответствующий план мероприятий («дорожная карта»). В нем отражены необходимые законодательные изменения в области долевого строительства, банкротства, налогов и страхования вкладов физических лиц в уполномоченных банках на счетах эскроу, предусмотренных при использовании механизмов проектного финансирования строительства. Ожидается, что этот механизм заработает с 1 июля 2018 года.

Как сообщил парламентарий, реализация плана мероприятий предусматривает три основных этапа. В рамках подготовительного этапа необходимо до 30 июня 2018 года создать правовые условия для запуска механизма проектного финансирования.

На переходном этапе — с 1 июля 2018 года по 30 июля 2019 года — предполагается осуществлять финансирование жилищного строительства как с использованием счетов эскроу или иного вида специальных банковских счетов, так и посредством договоров участия в долевом строительстве, заключаемых напрямую с застройщиком с учетом существующих механизмов защиты прав дольщиков.

Завершающий этап — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года — является переходом к заключению всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов.

«На сегодняшний день уже можно говорить об общих контурах целевой модели финансирования жилищного строительства, — подчеркнул глава профильного комитета: — Это обязанность открывать счета эскроу в банке, предоставившем кредитную линию застройщику; установление требований к банкам, в которых могут открываться счета эскроу; исключение обязательности начисления процентов на денежные средства участников долевого строительства по счету эскроу; установление факта постановки объекта на государственный кадастровый учет в качестве основания для передачи средств дольщиков застройщику».

Депутат отметил, что сейчас прорабатывается вопрос о смягчении законодательных требований в отношении отдельной категории крупных застройщиков, которые могут получить статус «системообразующих».

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в своем выступлении о реформировании отрасли обратил внимание на необходимость недопущения последствий, которые могли бы затормозить ее развитие и негативно повлиять на доступность жилья.  Он также коснулся предложений о предоставлении возможности на федеральном уровне устанавливать и выводить из-под критериев закона требования к застройщикам, в частности к тем, которые достраивают проблемные объекты.

Докладчик подчеркнул, что субъекты, принимающие решение о выдаче застройщикам разрешений о привлечении средств граждан, должны нести ответственность за это. «Если они принимают решение о том, что какие либо застройщики являются для них системообразующими с точки зрения жилищного строительства и твердо стоят на ногах, видят их финансовое состояние… если это еще привязать к возможному банковскому сопровождению, тогда пусть принимают решение и берут на себя гарантии», — резюмировал он.

По мнению замминистра, системообразующие застройщики по решению регионов будут нести основную нагрузку по достройке проблемных объектов и по строительству социальной инфраструктуры. Правительство РФ не должно нести ответственности за работу системообразующих застройщиков — это зона ответственности региональной власти. Еще одним критерием для признания застройщика системообразующим должна являться его полная прозрачность, например публикация бухгалтерской отчетности по стандартам МСФО.

Никита Стасишин выделил еще два вопроса, которые находятся в проработке. Первый — наделение банков полномочиями по контролю целевого расходования застройщиком средств дольщиков. По мнению Минстроя России, в этом вопросе должна быть четкая регламентация, в том числе в определении перечня основаниий для отказа в проведении платежа. Второй вопрос — цена банковского сопровождения. Она не должна быть такой, чтобы снизить доступность жилья.

Председательствующий Николай Николаев напомнил о предусмотренной законопроектом единой вертикали органов государственной власти, которая будет отвечать за контроль и надзор в области долевого строительства и ужесточение ответственности за это. «Законопроект обеспечивает для федерального центра прозрачность рисков, и, соответственно, возможность управлять ими», — отметил он. Поэтому депутат не согласился с мнением Минстроя России о том, что за результаты работы системообразующих застройщиков должна отвечать исключительно региональная власть.

Финансовый директор АО «АИЖК» Виктор Шлепов доложил о работе компенсационного фонда, созданного для гарантий завершения строительства, защищая интересы граждан — участников долевого строительства. С начала своей работы (с конца октября 2017 года) фонд собрал около 180 млн руб., при этом приняв на себя при тарифе 1,2% ответственность на сумму около 20 млрд руб., сообщил он.

Докладчик рассказал, что в I квартале нынешнего года будет проведена оценка достаточности тарифов для покрытия возможных убытков. Шлепов призвал участников слушаний избавиться от распространенного мифа, согласно которому проектное финансирование является альтернативой долевому строительству. По его словам, проектное финансирование будет введено в дополнение к привлечению средств дольщиков по договорам участия в долевом строительстве. При этом будет выстроена правильная модель экономических стимулов, исключающая возникновение неоправданных рисков граждан.

«Сейчас риск несет гражданин, и часто возникает асимметрия. В конструкции с использованием эскроу-счетов асимметрия исключается: с одной стороны застройщик, а с другой — банк, — напомнил он и добавил: — Мы получим сильного игрока банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца. Это самый важный результат перехода на проектное финансирование», — заключил финансовый директор АИЖК.

«Я согласен с тезисом Николаева о том, что сегодня проводится крупнейшая реформа жилищного строительства, — заявил председатель Правления группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев. — Может быть, это одна из крупнейших структурных реформ в экономике России», — добавил он. Топ-менеджер призвал и дальше работать над созданием системы финансирования, которая не допустит появления обманутых дольщиков.

При этом докладчик обратился с предложением обеспечить для системообразующих застройщиков такие условия перехода к новой системе проектного финансирования, при которых не будет резких перепадов, и введение процесса ужесточения условий будет плавным.

Фото: www.teleprogramma.pro

Сергей Гордеев (на фото) отметил, что в жилищном строительстве задействовано 3,5—4 трлн руб. средств дольщиков. С учетом мультипликативного эффекта от смежных отраслей — это 2,5—3% ВВП страны, подчеркнул он. Поэтому, несмотря на то что проблема обманутых дольщиков входит в ТОП-5 наиболее острых социальных проблем России, по его мнению, необходимо сохранить стабильный механизм финансирования жилищного строительства. Строительная отрасль инерционна. Решения по бизнес планам крупных проектов жилищного строительства рассчитывались в других реалиях. Большие компании, такие как ПИК, имеющие многотысячные производственные коллективы, должны иметь плавный переходный период, сказал Гордеев.

Опыт других стран показывает, что быстрое ужесточение требований к застройщикам несет угрозы для отрасли, предупредил он. Так, в Индии реформа долевого строительства привела к банкротству 90% застройщиков, падению жилищного строительства на 40%. Самые большие опасения вызывают нормы «один застройщик — одно разрешение на строительство» и не до конца прописанные механизмы банковского сопровождения. Напомнив, что опасность кроется в деталях, Сергей Гордеев призвал изучить опыт Китая, где все застройщики поделены на 4 класса и имеют различное правовое регулирование.

Заместитель Председателя Банка России Ольга Полякова отметила, что основной причиной затягивания сроков и недоведения строительства до конца является недостаточное финансирование. Введение банковского сопровождения, по ее мнению, может улучшить ситуацию. Докладчик подчеркнула, что при введении эскроу-счетов стоимость кредита для застройщиков «будет ниже ключевой ставки 7,5%, если банки будут получать бесплатное фондирование, на которое не будут начисляться проценты». По оценке Банка России в сегодняшних условиях — это около 6%.

Фото: www.lenta.co

Ольга Полякова (на фото) сообщила о позиции Банка России по критериям допуска банков к проектному финансированию и работе со счетами эскроу. Предлагается отказаться от требований к капиталу банка (по информации портала ЕРЗ разработанный Минстроем России проект постановления Правительства РФ предполагает наличие собственного капитала банка в размере 25 млрд руб.), а вместо этого ввести единственный критерий — наличие рейтинга на уровне «А-». Такому критерию соответствуют 66 банков. Среди них есть и региональные.

Вице-президент Ассоциации банков России Анатолий Козлачков согласился с тем, что разработанные Минстроем России требования к уполномоченным банкам являются завышенными. Им соответствуют всего 19 банков, из которых нет ни одного регионального. По мнению ассоциации, уровень капитала банка следует снизить до 1 млрд руб., а рейтинг определить не ниже «ВВ-».

Фото: www.finparty.ru

Анатолий Козлачков (на фото) подтвердил опасения ранее выступавших коллег, что законодательное регулирование банковского сопровождение не проработано. Например, закон обязывает банки принимать решения о проведении платежа в течение одного дня, однако банковское сопровождение предполагает необходимость изучать множество документов. Срок проведения платежей необходимо увеличивать до 5 дней, отметил Анатолий Козлачков. Тогда банки будут успевать, иначе застройщики в 90% случаев будут получать отказы.

Руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик в своем выступлении отметил проблему затоваренности рынка, в результате которой возникли обманутые дольщики. Последние три года ежегодный объем продаж застройщиков на этапе строительства составляет около 31 млн м² жилья. А разрешений на строительство многоквартирных домов в период с 2014 по 2016 год в среднем в год выдавалось на 60 млн м², сообщил он. По его мнению, эти цифры не могут так сильно различаться бесконечно долго — они должны сойтись либо через снижение выдачи разрешений на строительство, либо через увеличение продаж. Это закон рынка, другого быть не может.

Предварительные расчеты показывают, что в 2017 году уже началось снижение выдачи разрешений на строительство, но эти цифры надо проверять. Гораздо важнее сосредоточиться на увеличении продаж. Судя по статистике Банка России, снижение ставок по ипотеке привело пока что лишь к прекращению падения, но роста продаж практически нет, отметил Кирилл Холопик.

Член Совета Федерации Олег Ковалев, депутат Госдумы Сергей Крючек обратили внимание участников слушаний на излишнее доверие по отношению к банкам в новой схеме финансирования жилищного строительства. Олег Ковалев отметил, что законопроект не отвечает на вопрос, что делать, если банк срывает собственные обязательства по проектному финансированию. А Сергей Крючек высказал недоумение относительно того, что не предусматривается контроль целевого использования банками средств дольщиков, которые поступают им на счета эскроу. «Деньги попадают в общую денежную массу банка и обезличиваются», — заключил он.

Подводя итог парламентским слушаниям, председатель профильного комитета Госдумы Николай Николаев поблагодарил их участников, заверив, что высказанные мнения и предложения будут учтены в законопроектной работе.

Другие публикации по теме:

Как власти и строительное сообщество Санкт-Петербурга предлагают скорректировать 218-ФЗ: комментарий эксперта

Депутаты хотят обсудить с застройщиками новые механизмы финансирования их деятельности

Законопроекты, ужесточающие деятельность застройщиков, приняты в первом чтении

На первом этапе застройщики будут переходить от долевого строительства к проектному финансированию по своему желанию

Депутат Николай Николаев: Все решения в области реформы долевого строительства полностью поддержаны Президентом

Владимир Путин согласился дать поручение проанализировать принятые изменения в закон о долевом строительстве (видео)

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

В отличие от сенаторов в профильном комитете Госдумы пока не склонны к компромиссам и отвергают аргументы профессионального сообщества.

Сенаторы ищут компромисс

Портал ЕРЗ уже сообщал, что в настоящее время профессиональное сообщество в лице представителей НОЗА, НОСТРОЙ, Деловой России и Клуба инвесторов Москвы подготовило консолидированную позицию относительно недавно принятого 218-ФЗ.

Поиск компромисов проходит под эгидой Совета Федерации, руководитель которого Валентина Матвиенко поручила сенатору Степану Киричуку (на фото) взять эту организационную работу на себя. «Мы получили письмо руководителя НОСТРОЙ Андрея Молчанова, — заявила глава Совета Федерации. — В сентябре надо доложить палате предложения. Может быть, надо будет и внести какие-то коррективы в закон. Защищая граждан, нельзя наносить вред строительной отрасли», — резюмировала Валентина Матвиенко.

Фото: www.s-ura.news

О письме руководителя НОСТРОЙ сообщил в эксклюзивном интервью порталу ЕРЗ и сам Степан Киричук. «У нас уже есть целый ряд обращений: из НОСТРОЙ, из регионов, — отметил он. — В них описываются разные ситуации и высказываются мнения по данному вопросу». «Мы будем разговаривать юридическим языком, обсуждая с застройщиками и экспертами поправки и возможность внесения изменений в отдельные статьи, — подчеркнул бывший мэр Тюмени. — Передо мной поставлена задача найти решение конкретных проблем, чтобы принятый закон работал, никого не ущемляя. Вот этого и будем добиваться».

Речь идет о том, чтобы, по словам Степана Михайловича, «приступить к формированию тех поправок, которые, не меняя концепцию закона, способствовали бы тому, чтобы строительным организациям было легче преодолеть те препятствия, которые перед ними сегодня возникли».

При этом сенатор выразил надежду на то, что в итоге устраивающее все стороны решение будет найдено. «Мы хотим предложить нашим коллегам, депутатам Государственной Думы, также поучаствовать в этом», — добавил он.

Позицию Совета Федерации поддерживает и отраслевое ведомство. «Минстрой рассматривает возможность корректировки поправок, внесенных в законодательстве о долевом строительстве», — сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Председатель профильного комитета Госдумы с необходимостью корректировки закона не согласен

В отличие от сенаторов, еще в июле начавших реальную работу по поиску компромиссов, коллеги из нижней палаты парламента не соглашаются с наличием недостатков в законе.

В своем письме (оно есть в редакции портала ЕРЗ) председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Николай Николаев (на фото) заявляет, что отсутствуют «основания для пересмотра положений законопроекта, относящихся к регулированию деятельности застройщиков».

В частности, утрата действующими застройщиками права привлекать средства дольщиков при создании дочерних компаний в связи с установлением запрета на создание застройщиками юридических лиц и осуществление иной деятельности помимо долевого строительства будет «применяться к проектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года», напоминает г-н Николаев. Соответственно, застройщики, имеющие дочерние компании или планирующие их создание, сохранят возможность достроить все объекты, разрешения по которым получены до указанной даты.

Отвергает глава комитета аргументы о том, что законопроект провоцирует создание множества отдельных компаний под реализацию каждого разрешения на строительство, тем самым полностью отменяя проводимую государством политику, направленную на укрупнение застройщиков согласно нормам ранее принятого 304-Ф3. «Создание проектных компаний для реализации отдельных проектов является распространенной практикой для застройщиков, — напоминает парламентарий. — Согласно имеющимся оценкам, на 1 января 2017 года около 6,5 тыс. застройщиков осуществляли строительство 13,5 тыс. объектов недвижимости, то есть на одного застройщика приходилось два таких объекта. При этом у крупных застройщиков, например, компаний «ПИК» и «ЛСР», в состав групп в настоящее время входят десятки юридических лиц».

Поэтому, считает Николай Николаев, «вводимые требования не препятствуют укрупнению застройщиков, происходящему на базе холдинговых компаний», а предусмотренная законопроектом мера «позволяет также существенно снизить концентрацию рисков на одного застройщика, ограничив эффект «домино», а также затруднив создание недобросовестными застройщиками «строительных пирамид».

Фото:  Марат Абулхатин, фотослужба Госдумы РФ

По мнению Николая Николаева, не находят своего подтверждения факты введения новых административных процедур, затрудняющих работу застройщиков. Законопроект не наделяет компенсационный фонд долевого строительства полномочиями по контролю деятельности застройщиков, предоставляя ему лишь право запросить их бухгалтерскую (финансовую) отчетность и подтверждающие документы. А запрет на одновременное ведение строительства по нескольким разрешениям на строительство «не лишает застройщика возможности осуществления строительства нескольких объектов, например, микрорайона или квартала, в рамках одного разрешения на строительство».

Что касается направления средств участников долевого строительства на финансирование создания объектов социальной инфраструктуры, то такая возможность для застройщика сохраняется, отмечает депутат Николаев, «если после ввода таких объектов в эксплуатацию они безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность либо на них возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства».

А вот какие аргументы приводит автор письма по поводу того, что законопроект запрещает займы, кредиты, облигации, в то время как около 70% застройщиков, работающих на рынке, используют эти источники финансирования наряду с денежными средствами граждан. «Эмитентами облигаций являются в основном не застройщики, а контролирующие их холдинговые компании, как правило, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, — ссылаясь на экспертов, пишет председатель профильного комитета Госдумы. — Кроме того, указанные нормы не будут распространяться на застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирного жилья с привлечением средств участников долевого строительства, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года».

Не поддерживает он и доводы о том, что привлечения только целевых кредитов, как это предусмотрено в законопроекте, недостаточно для эффективной деятельности застройщиков, а запрет на использование других, более дешевых финансовых инструментов негативно скажется на цене недвижимости для конечного потребителя. По мнению г-на Николаева, «целевые кредиты (проектное финансирование) являются основной формой долгового финансирования, обеспечивающей устойчивость проекта, в связи с тем, что это наиболее защищенная и дешевая форма заемного финансирования». В свою очередь «иные нецелевые формы финансирования не обеспечивают гарантии завершения строительства, увеличивают кредитный риск, а также вероятность создания «строительной пирамиды» и риск банкротства застройщика».

Финансирование строительных компаний сегодня является одним из наиболее высокорискованных сегментов кредитования, напоминает депутат, приводя данные Банка России, согласно которым доля просроченной задолженности застройщиков по состоянию на 31 марта 2017 года составляла свыше 25%. Учредителями застройщика могут использоваться иные формы финансирования, без передачи риска на уровень проектной компании, считает он.

В конце своего письма Николай Николаев еще раз подчеркивает, что «вводимый законопроектом новый механизм регулирования деятельности застройщиков разработан в целях обеспечения эффективной защиты участников долевого строительства и призван кардинальным образом повысить прозрачность строительного бизнеса, а также ограничить риски и потери при банкротстве застройщика».

Напомним, что председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев в эксклюзивном интервью порталу ЕРЗ сообщил, что именно он и его коллеги-депутаты являются авторами большинства принятых поправок в 218-ФЗ.

Справедливости ради, следует отметить, что письмо Комитета Госдумы вышло из стен нижней палаты парламента до обнародования консолидированной позиции застройщиков. Не исключено, что развернутое, на 55 страницах, описание проблем, возникших в строительной отрасли, смягчит жесткую линию депутатов. Об этом можно будет узнать на VI Российском инвестиционно-строительном форуме (состоится 20-21 сентября), в пленарном мероприятии которого запланировано выступление Николая Николаева. 

Другие публикации по теме:

Консолидированная позиция застройщиков по 218-ФЗ представлена в Совет Федерации

Застройщики близки к выработке консолидированной позиции по 218-ФЗ

Совещание в Совете Федерации: застройщикам поручили подготовить консолидированную позицию

Степан Киричук (Совет Федерации): Защищать дольщиков, но губить при этом строительную отрасль — с этим мы не согласны

Валентина Матвиенко поручила создать рабочую группу по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к закону о компенсационном фонде

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально