20 июля эксперты рынка недвижимости в прямом эфире на ютуб-канале MACRO TV в рамках проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили, что происходит с ипотекой на новостройки после изменения условий по самому трендовому кредитному продукту 2020 и 2021 года — льготной ипотеке.

 

 

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — это совместный проект компании MACRO и ведущего отраслевого портала страны ЕРЗ.РФ, где эксперты обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости. В рамках очередного обсуждения застройщики, реализующие проекты в 20 регионах России, поделились опытом своих компаний и рассказали, как изменился спрос на покупку квартир в ипотеку после 2 июля.

Приглашенные спикеры:

1. Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

2. Павел Петров, коммерческий директор DOGMA (Краснодарский край);

3. Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК ИНГРАД (Москва);

4. Антон Воробьев, генеральный директор ГК Единство (Рязанская область);

5. Мария Кононова, директор по маркетингу ИСГ МАВИС (Санкт-Петербург);

6. Искандер Юсупов, коммерческий директор Унистрой (Республика Татарстан);

7. Андрей Скосырский, коммерческий директор ГК ЭНКО (Тюменская область);

8. Наталья Кузьминых, коммерческий директор ГОЛОС.Девелопмент (Челябинская область);

9. Юрий Захаров, генеральный директор группы компаний Железно (Кировская область);

10. Игорь Белокобыльский, генеральный директор ГК Стрижи (Новосибирская область);

11. Юлия Васильева, коммерческий директор ДК Прогресс (Астраханская область);

12. Александр Коваленко, коммерческий директор РКС Девелопмент (Пензенская, Тверская область, г. Анапа);

13. Михаил Бесфамильный, директор и собственник Орсо Групп (Пермский край);

14. Владимир Щеколдин, коммерческой директор TEN девелопмент (Свердловская область);

15. Мария Голубева, коммерческий директор РК Манхеттен, эксклюзивный продавец компании ННДК (Нижегородская область);

16. Ольга Персиваль, коммерческий директор ГК SKY GROUP (Новосибирская область);

17. Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный (Иркутская область).

 

 

Эфир открыла директор по маркетингу компании MACRO и ведущая проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» Светлана Опрышко (на фото).

Первым с кратким аналитическим обзором текущей ситуации выступил Кирилл Холопик.

«Со 2 июля 2021 года ставка по льготной ипотеке повысилась до 7%, также увеличился предельный размер кредита — теперь он равен 3 млн руб. для всех регионов, — напомнил Кирилл Вадимович. — Ранее эта сумма составляла 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 6 млн — для остальных регионов. Также добавилось ограничение, согласно которому за счет кредита не может финансироваться ремонт в приобретаемом жилье».

 

 

Эксперт отметил, что эти изменения снизили привлекательность льготной ипотеки, поскольку по новым условиям ежемесячный платеж для заемщиков увеличился в среднем на 5 тыс. руб. (см. таблицу ниже).

 

Фото: РБК Недвижимость 

 

Кирилл Холопик (на фото) проинформировал, что на сегодняшний день достоверных данных по изменению спроса на ипотеку нет, и предложил узнать мнения на этот счет застройщиков, которые присоединились к обсуждению.

Далее эксперты рассказали, как обстоят дела с ипотекой в разных регионах.

 

 

Москва и Московская область

По словам Вячеслава Приймака (на фото), за первые 20 дней июля ГК ИНГРАД зафиксировала в области снижение объема заявок по льготной ипотеке на 60%. Что касается Москвы, то в столице отмечается некое падение заявок на ипотечные кредиты, но оба эти процесса нельзя назвать значительными.

«Чтобы нивелировать падение, мы запустили собственные меры поддержки покупателей, — поведал Приймак. — Например, разрабатываем с банками совместные продукты, которые помогут частично снизить финансовую нагрузку на покупателей». 

 

 

Ленинградская область

Мария Кононова (на фото)  сообщила о четырехкратном сокращении ипотечных заявок на новостройки в Ленинградской области. Ранее 70% клиентов ИСГ МАВИС покупали жилье в ипотеку, поэтому для компании это является существенным падением.

«Средний чек у нас составляет 5 млн руб., однако поскольку максимальная сумма льготной ипотеки снижена до 3 млн руб., идет значительное падение спроса, — констатировала Кононова. — Чтобы скорректировать ситуацию, совместно со Сбербанком мы внедрили субсидированную ставку на уровне 0,1%».

 

 

Краснодарский край

На Кубани также отмечается тенденция снижения спроса на ипотеку. Павел Петров (на фото) сообщил, что объем заявок по этому кредитному продукту сократился в DOGMA на 40%.

«Чтобы стабилизировать ситуацию, мы внедряем следующие инструменты: субсидирование процентной ставки, ипотечные каникулы, а также индивидуальные продукты, разработанные совместно с банками», — объяснил Петров.

 

 

Челябинская область

Наталья Кузьминых (на фото) сообщила, что в июне ГОЛОС.Девелопмент отметила пик доли ипотеки в реализации: она составила 81% от общего объема сделок, хотя ранее это значение не превышало 73%. При этом 98% всех сделок по ипотеке совершались именно по льготной программе.

«Уменьшение предельной суммы кредита скорректировало спрос на ипотеку, так как средний чек на нашем рынке составляет 5 млн руб., — пояснила Кузьминых. — Мы дорабатываем это субсидированием от застройщика и программой trade-in, по которой компания выкупает и реализует объекты клиентов через партнерские каналы».

 

 

Тюменская область

Коллеги из Тюменской области не отмечают фатального снижения спроса. Андрей Скосырский (на фото) сообщил, что в ГК ЭНКО на начало июля оно составило 30%, при этом компания отмечает, что поток по заявкам постепенно восстанавливается. Застройщик также использует программу trade-in, которая помогает нивелировать падение.

«Люди охотно меняют свое жилье на квартиры большей площади. Здесь важно правильно оценивать эти объекты и показывать выгоды нового предложения, — пояснил эксперт. — Trade-in — хороший инструмент, мы думаем, что он будет все больше и больше набирать обороты», — резюмировал топ-менеджер.

 

Рязанская область

Для этого региона изменения по льготной ипотеке не являются значимым фактором. Средний чек покупки недвижимости в Рязани составляет 3 млн руб., что соответствует максимальному размеру кредита по новым условиям. В связи с этим эксперты прогнозируют, что покупатели продолжат пользоваться предлагаемым продуктом.

 

 

«В начале июля мы фиксировали небольшой отток как по ипотеке, так и по спросу на жилье, но это связано с тем, что многие из-за окончания льготной ипотеки перенесли покупку на июнь, — поделился опытом ГК Единство Антон Воробьев (на фото). — Думаю, спрос постепенно восстановится к августу», — дал прогноз девелопер.

 

 

Новосибирская область

По словам, Игоря Белокобыльского (на фото), в этом западносибирском регионе ситуация неоднозначная.

«Изменение условий по льготной ипотеке совпало с дефицитом предложения в регионе и запуском новых проектов, поэтому в целом ГК Стрижи настроены позитивно», — объяснил эксперт.

 

 

А вот земляки Белокобыльского из ГК SKY GROUP отмечают падение заявок по ипотечным сделкам на уровне 50—57%.

«Конечно, отчасти это связано с отменой льготной ипотеки, однако не надо забывать и о сезонности нашего бизнеса, — напомнила Ольга Персиваль (на фото). — После пандемии люди ставят в приоритет выезд за границу и к морю, а покупку недвижимости переносят на другой срок. Мы планируем наверстать спад с помощью trade-in, сервиса и пост-продажного обслуживания», — поделилась планами коммерческий директор девелоперской компании.

 

 

Кировская область

Застройщики Кировской области не отмечают ощутимых сдвигов после 2 июля.

«Средняя стоимость недвижимости в регионе составляет 3,5 млн руб., что сопоставимо с лимитом по льготной ипотеке, а дополнительные 0,5 процентных пункта по ставке людей не сильно смущают, — объяснил Юрий Захаров (на фото). — Мы надеемся, что семейная ипотека как альтернативный продукт позволит поддержать падающий на рынке спрос», — добавил он.

 

 

Пермский край

Для застройщика Орсо Групп, который работает преимущественно с проектами комфорт-класса, ситуация также осталась прежней.

«Соотношение сделок за счет кредитных и собственных средств у нас стабильно составляет примерно 50% на 50%, — рассказал Михаил Бесфамильный (на фото). — Даже когда процент по ипотеке достиг рекордного минимума, оно оставалось таким же. У коллег, работающих в эконом-сегменте, доля ипотечных сделок достигала 90%, хотя в предыдущие периоды этот показатель равнялся 70%».

 

 

Республика Татарстан

Для Унистрой льготная ипотека оказалась весомым фактором, который значительно повлиял на долю ипотечных сделок в общей структуре продаж. Как сообщил Искандер Юсупов (на фото), в мае и июне она составляла аномальные для компании 80%.

«Первую неделю июля ипотеки не было вообще. На сегодняшний день она составляет порядка 40%, если считать с начала месяца, — поделился данными Юсупов. — Для Татарстана ипотеки с господдержкой фактически больше нет, потому что стоимость только однокомнатных квартир в нашем регионе стартует от 5 млн руб.».

 

 

Астраханская область

Юлия Васильева (на фото) отметила, что ситуация в регионе отличается от общей тенденции, и появление ипотеки с господдержкой дало прирост всего в 15%, поэтому после вступивших изменений сильных колебаний ДК Прогресс не ощущает.

«Мы не почувствовали в июле снижения доли ипотечных сделок, она стабильно держится на уровне 70%, — рассказала Васильева. — С нашим средним чеком в 4—4,5 млн руб. люди могут позволить себе объем кредитных средств в размере 3 млн руб. по новым условиям».

 

 

Пензенская, Тверская области, г. Анапа

Совершенно иным образом складывается ситуация для РКС Девелопмент — застройщика, который создает уникальные проекты в сегменте комфорт- и бизнес-класса.

«Мы не принимали участие в общей гонке и не старались сделать максимум продаж в июне-июле, — рассказал Александр Коваленко (на фото). — С 2017 года мы не принимаем участие в каких-либо маркетинговых программах, не субсидируем ипотеку и не предоставляем клиентам скидок и акций. Наша стратегия — улучшать продукт и предлагать регионам то, чего у них еще нет, — кратко обрисовал философию компании эксперт. — Например, за два дня в Анапе мы продали 170 квартир в ЖК с шестью бассейнами и концепцией «всё включено», когда людям не нужно выходить за пределы своего двора».

Также Александр добавил, что госпрограмма имеет значение только в том случае, когда клиент выбирает продукт приблизительно из одного класса. У РКС Девелопмент продукт нетипичный, поэтому и общий тренд не задел деятельность этой компании.

 

 

Свердловская область

В ТEN девелопмент за первые две недели июля отметили снижение сделок по ипотеке в размере 50%, однако топ-менеджмент компании держит ситуацию под контролем.

«Текущая ситуация была ожидаема — это нормальные последствия нововведений, которые ухудшили покупательский спрос, — объяснил Владимир Щеколдин (на фото). — Думаю, во второй половине августа и сентябре мы вернемся к своим стандартным показателям. Ипотека не так критична для нас, так как в течение года мы запустили несколько проектов с рациональными планировками без лишних метров. Этот продукт оказался востребован в нашем регионе», — резюмировал он.

 

 

Нижегородская область

Мария Голубева (на фото) сообщила, что, по информации банков-партнеров РК Манхеттен, снижение заявок по ипотеке составило от 25% до 70%. Однако в самой компании снижение спроса не зафиксировано.

«Мы не наблюдаем снижения запросов по ипотечным сделкам, поскольку недавно вывели на рынок новый продукт, — пояснила Голубева. — В программах субсидирования мы не участвуем, но предлагаем рассрочку от застройщика».

 

 

Иркутская область

Девелоперская группа Хрустальный занимается загородным строительством. Оказалось, что в этом сегменте действуют свои правила.

«Изменения по льготной ипотеке на нас не повлияли, мы идем своим путем и предоставляем нестандартные форматы жилья, которые привлекают клиентов, — объяснила Кристина Яковенко (на фото). — Я бы сказала, что в нашей нише объемы продаж увеличиваются по мере развития инфраструктуры и сдачи объектов, а льготная ипотека больше востребована в сегменте квартир площадью до 55 квадратных метров».

Дополнительно в рамках эфира эксперты ответили на вопросы зрителей.

Посмотреть полную запись выпуска «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» можно по ссылке, а чтобы не пропускать другие эфиры и быть в курсе актуальных событий в сфере недвижимости, подписывайтесь на ютуб-канал MACRO TV.

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Создание Института пространственного развития, Летняя премия ТОП ЖК 2021 — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Квартиры с отделкой, статус апартаментов, проверка застройщиков органами ФАС и причины роста цен на жилье — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Повышение ключевой ставки, развитие ИЖС, наращивание объемов ввода жилья — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Инициативы Роспотребнадзора и ФСИН, а также покупательские предпочтения — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Насущные вопросы строительной отрасли — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»и в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Важнейшие события марта застройщики обсудили в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Застройщики определяют важнейшее событие марта 2021 года

Застройщики в прямом эфире обсудят увеличение стоимости металла в 2021 году

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»: вышел первый выпуск проекта, где застройщики дали прогноз на 2021 год

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»: застройщики ответят на вопросы читателей ЕРЗ.РФ в новом быстром видеоформате

Крупнейшие застройщики России обсудят отделку квартир в прямом эфире

Эксперты рынка недвижимости обсудят вопросы снабжения

Эксперты обсудили эффективность инструментов онлайн-продаж для строительного бизнеса

Эксперты строительного рынка поделятся инструментами онлайн-продаж недвижимости

Эксперты: доля квартир с отделкой в столичных новостройках массового сегмента превысила 70%

Профессионалы обсудили проблемы проектного финансирования застройщиков

Как строительным компаниям в кризис сэкономить на закупке товаров и услуг

На вопросы портала ЕРЗ.РФ отвечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

 

Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

 

— Сергей Александрович, первое полугодие 2024 года для рынка строящегося жилья предсказуемо оказалось неровным по уровню активности. Продажи стали расти ближе к лету в преддверии завершения/корректировки ряда льготных ипотечных программ. Оправдал ли спрос во втором квартале Ваши ожидания? Какие объекты интересовали покупателей? Как рост спроса отразился на ценах строящегося жилья?

— Во втором квартале спрос действительно оживился. По сравнению с началом года активность покупателей в мае — июне выросла в два раза. По результатам продаж этот период можно сравнить с осенью 2023 года, когда спрос также был на высоком уровне.

Покупателей интересовали все типы квартир независимо от класса жилого комплекса: от самых доступных вариантов до премиальных объектов. Люди понимали, что для них это последний шанс совершить покупку на столь выгодных условиях. Банки также наращивали свой ипотечный портфель и активнее одобряли ипотечные кредиты.

В результате повышенного спроса наблюдался умеренный рост цен. В зависимости от типа объекта стоимость квадратного метра выросла на несколько процентов. Для большего повышения не было оснований. Застройщики стремились максимизировать продажи, пополняя запасы ликвидности. Все понимали, что это всплеск перед достаточно длительным спадом.

  

— В Национальном бюро кредитных историй (НБКИ) сообщили, что с марта в России начала расти одобряемость ипотечных кредитов. Так, с января по май доля отказов по ипотеке на новостройки снизилась с 69% до 49%. Получается, банки также пытались «запрыгнуть в последний вагон» льготной ипотеки? Продолжит ли снижаться доля отказов во втором полугодии?

— Во втором квартале многие банки пополняли свои ипотечные портфели и в связи с этим могли лояльнее смотреть на потенциальных заемщиков. Однако этот процесс был частично нивелирован исчерпанием лимитов по IT-ипотеке и преждевременным прекращением выдачи «Семейной ипотеки» рядом банков. Это создало дополнительные сложности для людей, которые пришли на рынок в июне.

Маловероятно, что в третьем квартале мы увидим изменения в уровне одобрения заявок по «Семейной» и IT-ипотеке. Для этих программ сохраняются первоначальный взнос, ставка и, соответственно, ежемесячный платеж.

А вот по другим программам, где условия ухудшились, доля отказов будет расти. Но ключевая проблема даже не в этом, а в том, сколько потенциальных заемщиков будут готовы брать ипотеку на новых условиях. Пока мы не видим потока желающих.

 

ЖК ЦДС Dreamline. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

 

— Как вы оцениваете новые условия выдачи «Семейной ипотеки»? Сможет ли объем продаж по обновленной программе приблизиться к прежним значениям?

— Объем продаж по обновленной «Семейной ипотеке» не будет сопоставим с прежними объемами. Однако продолжение программы даже в таком виде — лучший выход для рынка, чем ее полная отмена. Если мы получим даже половину от прежнего объема продаж по «Семейной ипотеке», в чем лично я сильно сомневаюсь, это уже будет хорошим результатом в текущих условиях. Однако это далеко не те продажи, на которые застройщики могли рассчитывать, выводя проект в прошлом или позапрошлом году.

В июле структура продаж, основанная на льготной ипотеке, существенно изменилась, и это привело к падению числа сделок. Вопрос — насколько затянется этот период и когда восстановится активность. Сейчас мы видим оживление по «Семейной ипотеке», которое началось после обнародования новых условий программы. В моменте новость подстегнула спрос. Но все равно это сравнительно ничтожная часть сделок по сравнению с тем объемом, который был месяц или два назад.

Хочется надеяться, что после анализа ситуации на рынке какие-то льготные программы все же будут возвращены. Подстегнуть спрос может и снижение ставок по рыночной ипотеке до 12% — 14%. На этих уровнях покупатели начнут возвращаться. Вопрос в том, что делать застройщикам до этого момента. Самое логичное — затянуть пояса и пока не выводить новые объекты, чтобы сбалансировать уровень предложения с новым уровнем спроса.

   

— Покупатели традиционно ждут снижения цен на жилье. В некоторых регионах, и даже в Москве, такая тенденция уже заметна, правда снижение пока незначительное и находится в пределах единичных процентов. Как могут развиваться события на петербургском рынке до конца года?

— Небольшие локальные снижения цен по некоторым объектам возможны и ожидаемы. Безусловно, это бонус для покупателей с прямыми деньгами. Но для ипотечных заемщиков снижение стоимости квартиры на 1% — 3% не даст существенной разницы в ипотечном платеже, особенно при рыночных ставках в 18% — 20% годовых.

Скорее, застройщики пойдут по другому пути стимулирования продаж: вновь вернутся к рассрочкам и траншевым ипотекам — инструментам, которые дадут людям возможность на 1,5—2 года зафиксировать сниженные платежи за квартиру, чтобы иметь возможность в будущем взять или рефинансировать ипотеку по сниженной ставке либо досрочно погасить кредит за счет продажи имеющегося жилья.

  

ЖК Parkolovo. Фото предоставлено пресс-службой Группы ЦДС

  

— Группа ЦДС — один из старожилов российского рынка недвижимости. Компания основана в 1999 году и стала свидетелем практически всех взлетов и падений современной строительной отрасли. Сталкивался ли рынок в предыдущие годы с трудностями, похожими на нынешние? Что тогда помогло отрасли, застройщикам и покупателям двигаться вперед?

— За 25 лет на рынке мы действительно застали практически все важные этапа развития российской строительной отрасли. В сегодняшней ситуации прослеживаются некие аналогии с концом 2008-го и 2009 годами, когда покупатели просто «замерзли» и перестали совершать сделки. Продажи тогда были практически нулевыми. Следующий заметный кризис пришелся на 2015 год, но он прошел значительно легче. Тогда спрос быстро восстановился благодаря господдержке, которая была опробована впервые.

Но это разные эпохи для рынка. 15 лет назад застройщики могли предлагать гораздо более комфортные условия для покупателей, например рассрочки на пять лет. Сейчас по 214-ФЗ это уже невозможно. Таким образом, инструменты преодоления кризиса тогда и сейчас будут совершенно разными. В 2009 году на первое место вышли программы от застройщиков, в 2015 году покупателям помогло государство. В предыдущие несколько лет мы видели комбинирование этих инструментов, но сейчас оно сходит на нет.

Что будет с рынком дальше и к какому уровню спроса мы придем — увидим осенью. Однако уже сейчас можно прогнозировать, что выпуск новых объектов в продажу до конца года маловероятен.

  

— Как, на Ваш взгляд, будет эволюционировать девелоперский бизнес в России? В каких новостройках мы будем жить в следующие четверть века?

— Основная траектория развития, с точки зрения качества проектов и применяемых решений, сохранится.

Будет расти значение локации и, как следствие, тщательность ее выбора девелоперами. Строить в районах массовой застройки станет все сложнее в силу снижения объема спроса в доступном ценовом сегменте. С учетом текущих ипотечных реалий основной спрос будет уходить в дорогой сегмент, что отразится на характеристиках нового предложения. Соответственно, его качество будет стабильно расти.

Площади квартир останутся примерно в тех же пределах, поскольку застройщики уже выработали оптимальные параметры планировок. При этом недавно мы получили еще и законодательное ограничение минимальной площади квартир на уровне 28 кв. м, что естественным образом снизит долю студий в новых проектах в пользу однокомнатных квартир.

Впрочем, независимо от этого покупатели, как и раньше, смогут выбрать комфортное жилье в любом ценовом сегменте. Жертвовать качеством и функциональностью продукта на столь высококонкурентном рынке не будет никто.

 

— Сергей Александрович, спасибо за интересную беседу! Успехов вашей Группе и Вам лично!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты объяснили причины нынешнего роста ипотечных ставок

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Эксперты: что может заставить застройщиков снизить цены на квартиры

Эксперты: спрос на новостройки просядет до конца года на 10% — 15%

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперт: cнижение цен — единственный инструмент для активизации спроса на рынке жилья

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

Эксперты: в ожидании ипотечного пузыря

Эксперты: в 2024 году спрос на новостройки упадет на треть, а цены будут стоять на месте

Эксперты: грозит ли рынку ипотечный пузырь

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее

Сергей Терентьев (Группа ЦДС): Эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей уходит

В минувшем году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию 440 тыс. кв. м недвижимости — на 37% больше, чем годом ранее