Комплексная автоматизация как инструмент контроля закупок и сокращения рисков перерасхода.

       

    

Куда я опять потратил свою прибыль?

MACRO — команда специалистов с многолетним опытом работы в строительном бизнесе, которая занимается разработкой цифровых систем для застройщиков. 

На протяжении нескольких лет мы решали проблемы потери плановой прибыли в строительстве с помощью автоматизации. Сегодня мы разберем такой важный операционный процесс, на котором большинство застройщиков теряет деньги, как тендеры/закупка материалов и услуг.

Застройщик часто находится в статусе «Мы знаем всех игроков на рынке» — это  изначально ошибочное убеждение, т.к. рынок постоянно развивается и на нем всегда есть конкуренция.

Безусловно, есть ниши с узкой специализацией, и найти даже одного подрядчика бывает непросто, но, в большинстве случаев мы пользуемся услугами таких высококонкурентных сфер, как, например:

• благоустройство;

• внутренние и наружные отделочные работы;

• услуги охраны;

• монтаж систем отопления, вентиляции;

• электрика и т.д.;

• поставка строительных материалов и т.д.

Как в вашей компании устроен поиск и отбор подрядчиков? Скорее всего, этот процесс замыкается на конкретном специалисте, и к нему возникает ряд вопросов:

вопрос №1: есть ли у него мотивация к тому, чтобы «перелопачивать» весь рынок и искать самое лучшее предложение? 

вопрос №2: есть ли у него личная мотивация к тому, чтобы предоставлять неполную и/или некорректную информацию и предлагать конкретного подрядчика в своих интересах?

вопрос №3: насколько сильно зависит мой бизнес от этого специалиста, как от «агрегатора» информации по контрагентам?

вопрос №4: как часто ситуация аврала на строительной площадке приводит к перерасходу и переплатам за «накрученные объемы» по материалам и услугам?

Это неприятные вопросы, но они имеют место быть. Отвечая на них, мы поняли, с чего нужно начать и какие задачи необходимо решить, чтобы сделать этот процесс контролируемым без погружения руководителя в операционную деятельность отдела снабжения и закупок.

    

 

Что и где нужно починить?

Задача №1: систематизировать и централизовать базу контрагентов

Чем больше аккредитованных контрагентов будет в нашей базе — тем больше шансов получить живую конкуренцию и выгодное предложение от рынка, а не от одного-двух подрядчиков, которые уже давно «сидят на шее».

Пора перестать зависеть от конкретных специалистов и начать создавать собственный актив в виде базы данных по контрагентам, с которым может начать работать любой новый сотрудник компании уже в первый день своего пребывания в офисе.

База контрагентов накопительно формируется в одном месте, по единому регламенту. История взаимодействия, запроса цен также должна храниться централизовано и быть всегда доступной.

Задача №2: соблюдать объемы и сроки закупок

Нам понадобится увязка с планом снабжения и графиком производства работ. 

Мы расширим круг ответственных лиц (прорабы, начальники ПТО), и создадим цепочки согласований. 

Исходными данными будут служить локальные сметы рабочей документации и первичная корректировка объемов ответственными лицами и подразделениями.

Таким образом, имея согласованную всеми отправную точку или план снабжения, мы снизим до минимума риски срыва сроков и закупки ненужных «выдуманных» объемов, т.к. каждое отклонение от плана теперь имеет идентификацию, причину и ответственного.

Задача №3: следить за надлежащим исполнением задач

После реализации первых двух задач нам понадобится функционал для контроля всей цепочки закупки. В любое время и в любом месте мы должны понимать, что, в какой объеме и у кого мы покупаем. 

Следует определить критические триггеры, например такие, как «объем превышает плановый» или «выбран победитель с большей ценой», и реализовать механизмы уведомлений для руководителей.

       

  

Долой потери, приступаем к реализации!

Сейчас уже очень трудно посчитать, сколько человеко-часов и средств было вложено в реализацию цифровой экосистемы MACRO.

Однако мы заявляем со всей ответственностью: игра стоила свеч. Мы создали, по сути, полную оцифровку бизнес-процессов для застройщика, и теперь нашими решениями в России и за ее пределами пользуются уже более 70 строительных компаний.

Глобально, в вопросе закупок, мы добились следующего:

1. Перестали зависеть от степени «порядочности» отдела снабжения и человеческого фактора в принципе.

2. Систематизировали работу смежных структур компании и обеспечили соблюдение плана снабжения по объему и срокам.

3. Ввели управленческий учет, позволяющий контролировать затраты на закупку материалов и услуг по выгодной цене.

Важно, что теперь мы можем спокойно делегировать задачи по снабжению и не думать о тех неприятных вопросах, которые упомянуты в начале.

Подробнее о том, как это работает, мы расскажем в кратком обзорном видео в конце статьи. Отразим цепочку закупки и вы поймете, как «попасть из точки А в точку Б» с минимальными рисками для плановой прибыли.

Тем не менее, для застройщиков и девелоперов, которые уже готовы рассматривать цифровые системы для своего бизнеса, мы предлагаем оценить плюсы и минусы вариантов автоматизации, которые сегодня имеются на рынке.

          

   

«Огласите весь список, пожалуйста!»

  

Готовые коробочные решения	Плюсы: ● Большая часть уже реализованных модулей и сценариев работы ● Относительно быстрое внедрение Минусы: ● Большие капитальные вложения на покупку рабочих мест и доработку «коробки» под свои нужды ● Дорогие доработки, расширения и интеграции в процессе использования ● Неликвидный продукт — если вы перестали пользоваться системой или приостановили деятельность бизнеса
Собственная IT-разработка	Плюсы: ● Относительная независимость в создании и последующих доработках системы Минусы: ● Огромные капитальные вложения на разработку ● Дополнительные операционные расходы на расширение штата программистов, администраторов ● Большой срок реализации (не менее 2 лет)
Облачный сервис	Плюсы: ● Готовые решения и сценарии использования ● Относительно быстрая настройка под регламент работы клиента ● Централизованные универсальные доработки сервиса за счет разработчика ● Недорогая абонентская плата и отсутствие дополнительных операционных затрат на содержание сервиса ● Нет привязки к количеству рабочих мест ● Система, готовая к использованию здесь и сейчас (без ожидания) ● Платите только если пользуетесь ● Работа в облаке — доступ из любой точки мира  Минусы: ● Не выявлены

   

Заявляем со всей ответственностью: минусы использования облачных сервисов с готовыми решениями нами не выявлены.

Продукты экосистемы MACRO решают абсолютно все задачи строительных компаний, поскольку за ними стоит многолетний труд и лучшие практики реального строительного бизнеса, которыми мы готовы делиться с Вами.

Предлагаем посмотреть короткое видео и оценить возможности облачного сервиса для организации закупочной деятельности на примере системы MacroTender.

    

   

   

   

 

  

  

Другие публикации по теме:

Как в кризис снизить риски и затраты в строительстве

Строительная отрасль в условиях турбулентности: стресс-тест на импортозамещение

5D Смета: взять под контроль бюджет строительного проекта

7 задач управления строительством, которые решают сервисы Autodesk BIM 360

Система автоматизации рабочих процессов «М2ЛАБ I ЗАСТРОЙЩИК» говорит с девелоперами на одном языке

Платформа BIMLIB 2.0: революция в отраслевом ценообразовании?

По прошествии двух с лишним лет, что минули с предыдущей публикации на эту тему, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ возвращается к данному вопросу и анализирует произошедшие в законодательстве изменения.

     

Фото предоставлено компанией Брусника

    

При вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства у застройщиков могут возникать проблемы, связанные с несоответствием возведенного по утвержденному проекту объекта новым требованиям законодательства. Поскольку процесс проектирования и строительства часто занимает продолжительное время, то обязательные требования к зданиям (сооружениям) и условиям застройки в этот период могут меняться. Вправе ли органы власти настаивать на приведении в соответствие с новыми требованиями (ограничениями) возведенного объекта, если его строительство было начато до появления таких требований (ограничений)?

Ответ на этот вопрос дать непросто, поскольку в Градостроительный кодекс РФ (далее Кодекс) были внесены изменения летом 2018 года (см. федеральные законы от 03.06.2018 340-ФЗ и 342-ФЗ), которые сильно запутали ситуацию. В декабре 2020 года (см. 468-ФЗ от 29.12.2020) были внесены дополнения (переходные положения) уже в другой законодательный акт (191-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ»), но это позволило разрешить сложившуюся ситуацию лишь отчасти.

Попробуем разобраться во всем по порядку. В свое время СНиП 12-01-2004 «Организация строительства» (п. 3.5) предусматривал достаточно простой поход:

• строительство должно вестись по проектной документации, прошедшей экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке;

• по истечении трех лет с момента выдачи разрешения на строительство, при продлении срока его действия, орган местного самоуправления при необходимости может потребовать корректировки проектной документации в соответствии с нормативными документами, изменившимися за это время в части требований безопасности.

    

Фото: www.chelindustry.ru

    

С момента вступления в силу Кодекс в явном виде не регулировал указанный вопрос, но прослеживалась следующая логика:

• государство в градостроительном плане устанавливает ограничения для строительства на конкретном земельном участке и выдает такой документ застройщику;

• разрешение на строительство (РС) выдается государством при условии соответствия утвержденной застройщиком проектной документации требованиям ранее выданного градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);

• разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ) выдается государством при условии соответствия возведенного застройщиком объекта требованиям утвержденной проектной документации, выданных РС и ГПЗУ.

В 2017 году в Кодексе проявились нормы, которые установили, что информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации и получения РС в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ, в таких целях не допускается. Значит, застройщику потребуется получить градостроительный план заново, и, возможно, требования к возводимому объекту поменяются, что будет отражено в новом ГПЗУ.

   

  

При этом установленные Кодексом с 1 января 2017 года основания для отказа в выдаче РС или РВ предопределяли необходимость соответствия проектной документации (ч. 13 ст. 51) или возведенного объекта (ч. 6 ст. 55) установленным на дату выдачи градостроительного плана^[1] земельного участка:

требованиям градостроительного регламента, проекта планировки территории и проекта межевания территории (далее — градостроительные требования);

разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (далее — ограничения земельного и иного законодательства).

Таким образом, до августа 2018 года возведенный объект капитального строительства должен был соответствовать проекту, а также градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, которые служили исходными данным для проектирования (действовали на момент выдачи градостроительного плана земельного участка). Кодекс не предусматривал возможности отказа в выдаче РВ (построен по утвержденному проекту в соответствии с полученным разрешением на строительство) из-за его несоответствия каким-то новым требованиям (ограничениям), действующим на момент ввода такого объекта в эксплуатацию.

   

Фото: www.sip-rost.ru

    

В августе 2018 года нормы Кодекса в этой части существенно изменились.

Согласно ч. 13 ст. 51 Кодекса при выдаче РС проект должен соответствовать:

установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка градостроительным требованиям;

установленным на дату выдачи разрешения на строительство ограничениям земельного и иного законодательства.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 Кодекса при выдаче РВ объект должен соответствовать:

установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка градостроительным требованиям;

установленным на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ограничениям земельного и иного законодательства.

Можно сделать вывод, что в отличие от градостроительных требований, которые остаются неизменными для застройщика в процессе строительства, изменения ограничений земельного и иного законодательства могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.

Единственное и временное^[2] исключение предусмотрено п. 5 ч. 6 ст. 55 Кодекса для случая, если новые ограничения к использованию земельных участков предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), и строящийся (реконструируемый) объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена ЗОУИТ, не введен в эксплуатацию.

Указанное исключение также подтверждает вывод, что перечень ограничений земельного и иного законодательства, которым должен соответствовать вводимый в эксплуатацию объект капитального строительства, может быть достаточно широким. Как минимум, к ним относятся ограничения, связанные с нахождением возводимых объектов капитального строительства в границах ЗОУИТ (ст. 105 Земельного кодекса РФ предусматривает 28 видов таких зон).

В этой части застройщик должен принимать на себя риск невозможности ввода в эксплуатацию объекта, возведенного по утвержденному проекту в соответствии с полученным РС, из-за дополнительных ограничений использования земельных участков, которые возникли за время строительства объекта.

   

Фото: www.samstroy.com

    

Следует также учитывать, что на практике соответствие проектных решений требованиям законодательства может обеспечивается застройщиком не на дату выдачи РС, а на момент проведения обязательной экспертизы проекта (последующие корректировки проектной документации могут повлечь необходимость проведения дополнительной процедуры повторной экспертизы).

При этом напомним, что предметом экспертизы проектной документации является не оценка соответствия проектной документации градостроительным требованиям, ограничениям земельного и иного законодательства, а оценка соответствия проекта требованиям технических регламентов (иных требований безопасности) и результатам инженерных изысканий.

Согласно Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (384-ФЗ), а также принятым на его основании подзаконным актам, проектная документация должна соответствовать обязательным требованиям национальных стандартов и сводов правил, действующим на момент подачи документации на экспертизу (Постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 №985 утверждена очередная редакция перечня обязательных требований).

При этом в августе 2018 года ст. 49 Кодекса была дополнена частью 5.2, которая на уровне закона по-новому урегулировала этот вопрос^[3].

Так, при проведении экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет.

При проведении экспертизы проектной документации линейного объекта осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату утверждения проекта планировки территории, на основании которого была подготовлена такая проектная документация, при условии, что с указанной даты прошло не более полутора лет.

    

Фото: www.tehproektstroy.ru

    

В случае, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло более полутора лет, при проведении экспертизы проектной документации осуществляется оценка ее соответствия требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату поступления проектной документации на экспертизу.

При проведении экспертизы проектной документации линейного объекта, для строительства, реконструкции которого не требуется подготовка документации по планировке территории, осуществляется оценка соответствия данной проектной документации требованиям технических регламентов (иных требований безопасности), действовавшим на дату поступления проектной документации на экспертизу.

К сожалению, указанные нормы ч. 5.2 ст. 49 Кодекса не учитывают тот факт, что обязательные требования могут меняться к выгоде застройщика (включая случай сокращения объема обязательных требований). Застройщик может быть заинтересован в разработке проектной документации и ее экспертизе на соответствие новым требованиям нормативных документов, но не имеет на это права, если с даты выдачи ГПЗУ или даты утверждения проекта планировки территории прошло менее полутора лет (в некоторых случаях указанный срок увеличивается до 2,5 лет^[4].

Чтобы обойти указанное ограничение, застройщику остается только заново получать ГПЗУ (существует риск включения новых требований) либо утверждать проект планировки территории взамен ранее утвержденного документа.

Законодательством о градостроительной деятельности с момента принятия Кодекса и до настоящего времени не устанавливается обязанность застройщика осуществлять корректировку проектной документации (в том числе при продлении срока действия разрешения на строительство) в соответствии с нормативными требованиями, изменившимися в процессе строительства объекта.

При этом только 27 июня 2019 года были внесены поправки в ч. 5.2 ст. 49 Кодекса, в явном виде установившие, что в ходе строительства при повторной экспертизе проектной документации (экспертном сопровождении) проводится оценка соответствия измененных проектных решений обязательным требованиям, которые действовали (были применены) на момент проведения первоначальной экспертизы проектной документации.

   

Николай Малышев

    

С этого момента фактически утратили свою силу спорные нормы, которые содержались в п. 45 Положения об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (утверждено Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 №145) и косвенно допускали возможность произвольно предъявлять новые (изменившиеся) требования законодательства к проектным решениям при проведении повторной экспертизы проектной документации (в случае корректировки проекта). При этом новый пункт 45.11 указанного Положения не только дублирует норму ч. 5.2 ст. 49 Кодекса, но и дополняет ее положением, которое позволяет застройщику в ходе строительства по собственной инициативе корректировать проект и проходить повторную экспертизу по новым (изменившимся) требованиям законодательства.

Следует также учитывать, что получение РВ не всегда гарантирует дальнейшую беспроблемную эксплуатацию такого объекта. Из-за длительного периода строительства введенный в эксплуатацию объект может уже не соответствовать законодательным требованиям к безопасной эксплуатации, которые могут отличаться норм, учтенных на стадии проектирования. Вопрос особенно актуален, если в отношении отдельных видов объектов (например, опасные производственные объекты) или конкретных видов безопасности (например, требования пожарной безопасности) предусмотрен государственный надзор на стадии эксплуатации.

В связи с этим принципиально важным является вопрос о соответствии норм градостроительного законодательства, устанавливающих требования к возводимым объектам, и положений отраслевого законодательства, которые определяют требования к безопасной эксплуатации таких объектов. Разумным представляется подход, заложенный в ч. 1 ст. 42 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений, который предусматривает приведение объекта в соответствии с новыми требованиями безопасности в плановом режиме в ходе его очередной реконструкции или капитального ремонта.

Согласно 468-ФЗ от 29.12.2020 ст. 4 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» дополнена ч. 10, которая содержит несколько переходных положений (действуют до 1 января 2024 года). Переходные положения распространяются на объекты капитального строительства, разрешения на строительство которых выданы до 1 января 2020 года, а разрешения на ввод эксплуатацию не выданы.

Наиболее важная норма устанавливает, что возведенный объект капитального строительства должен соответствовать ограничениям земельного и иного законодательства, действующим на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта (вместо положения ч. 6 ст. 55 Кодекса о соответствии возведенного объекта ограничениям земельного и иного законодательства, которые действуют на дату выдачи РВ). 

Таким образом, можно сделать вывод, что изменения каких-то требований земельного и иного законодательства, которые произошли после выдачи разрешения на строительство объекта (должно быть выдано до 1 января 2020 года), не могут послужить причиной отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

Николай МАЛЫШЕВ, генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства»

  

^[1]В отношении линейных объектов градостроительные требования определяются положениями утвержденного проекта планировки и проекта межевания территории без привязки к дате выдаче градостроительного плана земельного участка.
^[2]Согласно п. 4 ст. 107 Земельного кодекса РФ приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, размещение которых в зоне с особыми условиями использования территории не допускается, осуществляется в течение двух лет со дня ввода в эксплуатацию построенного, реконструированного объекта капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена такая зона.
^[3]Положения ч. 5.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ являются универсальными и распространяются не только на требования технических регламентов, но и на другие обязательные требования, которые входят в предмет экспертизы проектной документации (санитарно-эпидемиологические требования, требования в области охраны окружающей среды, требования промышленной безопасности и др.).
^[4]Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №440 установлено, что на один год продлевается срок применения проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка для целей, предусмотренных ч. 5.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в случае, если указанный срок истекает после 6 апреля 2020 года и до 1 января 2021 года.

     

 

   

 

 

 

Другие публикации по теме:

Каким требованиям должен соответствовать возводимый объект капитального строительства

Почему дает сбои система обеспечения безопасности возводимых зданий и сооружений

Институт строительной экспертизы: прошлое, настоящее и будущее

Вопросы о новой форме градостроительного плана земельного участка: форма ГПЗУ как зеркало ошибок законодательства

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства