Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел

Публикации

Все новости

Владислав Преображенский: Московские инвесторы сформулировали предложения ко второму чтению поправок в закон о долевом строительстве

6 декабря 15:37 214-ФЗ Законодательство Счет эскроу Проектное финансирование Уполномоченный банк

Список уполномоченных банков, допущенных ЦБ к банковскому сопровождению застройщиков жилья

29 июня 15:09 Уполномоченный банк
13 августа 2021 09:29
+

Как застройщику разделить общие затраты между объектами строительства

Об этом говорится в статье гендиректора аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» Ольги ГАРАЩЕНКО и руководителя отдела консультационных услуг этой компании, входящей в состав ECCON GROUP, Натальи БРОВКИНОЙ, опубликованной на сайте компании, которую с любезного согласия авторов сегодня перепечатывает портал ЕРЗ.РФ.

 

Фото: www.obrazilla.ru

 

Бизнес всегда стремится к оптимизации и диверсификации. Ведь это ключевые факторы снижения рисков. Именно поэтому в нашей стране редко можно встретить инвестиционно-строительную компанию, которая строит только один объект недвижимости. Если это и так, то вариантов немного: либо этот строитель — новичок на рынке, либо компания сворачивает данное направление бизнеса и достраивает последний объект. Ну и в последнее время актуальным является вариант, когда застройщик как юридическое лицо организован в виде проектной компании (SPV) под реализацию единственного проекта, что часто становится главным условием предоставления проектного банковского финансирования.

При этом у большинства российских компаний-застройщиков, ведущих одновременно несколько инвестиционных проектов или комплексно застраивающих территории, возникает необходимость распределения затрат на строительство, которые являются общими для нескольких объектов недвижимости, между этими самыми объектами, — для того, чтобы корректно собрать их полную себестоимость.

Сегодня мы хотели бы обсудить подходы к разработке методики распределения таких общих затрат и основные принципы формирования себестоимости объектов строительства.

Как организовать разделение затрат? Какую методику выбрать? С чего начать? Как оформить документально? Ответы на эти и другие вопросы об общих затратах строительства — читайте ниже.

 

Такие разные и такие похожие

Итак, ситуация типичная: организация-застройщик строит комплекс зданий и сооружений, состоящий из нескольких объектов недвижимости. Обычно в составе комплекса есть не только объекты основного назначения (жилые, коммерческие, производственные и т.д.), но и обслуживающая эти объекты инженерная инфраструктура (котельные, трансформаторные подстанции, канализационные коллекторы и т.п.). В рамках комплексного жилищного строительства застройщик может также возводить объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и т.д.). Для производственных или многофункциональных комплексов наиболее характерно включение в проект вспомогательных сооружений (склады, гаражи, ангары и т.п.) и прочих инфраструктурных объектов (бассейны, корты, велодорожки, спортивные комплексы и т.д.).

Все составляющие комплекса обычно размещены на едином или на нескольких смежных земельных участках, что в свою очередь предопределяет наличие общей обслуживающей инфраструктуры строительства, такой как единые места складирования материалов, общий контингент строительных рабочих, затраты на содержание стройплощадки, обслуживание земельного участка и т.п.

Часто для нескольких зданий в комплексе проектной документацией предусмотрено единое благоустройство, детские площадки, общие подъездные пути или въездные группы (шлагбаумы, ворота, КПП и т.д.).

Здесь и возникают затраты, которые нельзя сразу напрямую отнести на себестоимость одного объекта строительства, их необходимо распределять.

Более того, могут быть общие затраты управленческого характера (заработная плата и отчисления отделов и служб управления строительством, содержание службы застройщика, выполнение функций технического заказчика и т.п.) — в зависимости от принятого подхода к расчету финансового результата такие затраты также могут полежать распределению для включения в себестоимость объектов.

Есть еще более интересные ситуации, когда застройщик несет сегодня затраты, которые определенно должны быть учтены в себестоимости будущих объектов, чье строительство еще не начато. А если оно не начато, то могут быть неизвестны и параметры объектов недвижимости, и даже их точное количество. Примером такой ситуации является обустройство территории и возведение магистральных инженерных сетей при комплексном жилищном строительстве. В таком случае технические условия могут быть предоставлены с учетом объемов потребления ресурса всего проектируемого комплекса домов, а фактически строительство может быть начато только с первого этапа застройки. Очевидно, что затраты, относящиеся к будущей стройке, должны быть обособлены от тех, которые включаются в реально строящиеся дома. Подобные общие затраты принято называть «перспективными».

Несмотря на такое многообразие затрат общего характера, их объединяет одно — они одновременно относятся к нескольким объектам строительства и подлежат распределению.

 

Фото: www.minstroy.samregion.ru

 

Несколько слов о терминологии

К сожалению, в действующем нормативном поле для общих затрат застройщика, о которых идет речь, не существует общепринятого определения.

Иногда их называют общестроительными, но это не вполне правильно, поскольку как мы уже отмечали, общими могут быть не только затраты, относящиеся к строительно-монтажным работам. Более того, в этом случае создается неверная аналогия с затратами на выполнение общестроительных работ, что точно не соответствует существу данного вида затрат.

Чаще всего в обиходе можно услышать такие характеристики затрат, как «общеквартальные», «общеплощадочные», «общесекционные», «общие на очередь» и т.п. Вариантов может быть много.

Мы предпочитаем называть все подобные затраты «общекапитальными», имея в виду, что их следует отличать от общих текущих расходов, таких как общехозяйственные расходы или косвенные производственные расходы, относящиеся к нескольким видам деятельности компании. Здесь еще можно вспомнить разницу между «затратами» и «расходами», но, тем не менее…

Это название, возможно, не является методологически верным для застройщика, который строит не для себя, а на продажу, но оно понятно, поскольку пришло из практики: традиционно в России инвестиционное строительство берет терминологию процесса создания объектов основных средств. До сих пор применительно к учету деятельности застройщиков можно встретить такие фразы, как «капитальное строительство», «включение в инвентарную стоимость», «капитальные затраты», «затраты капитального характера» и т.д. Что уж говорить о том, что для большинства компаний-застройщиков привычным является учет затрат на строительство на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В такой контекст «общекапитальные» затраты вполне вписываются.

 

Фото: www.bookvoed.ru

 

Выделяем — собираем — распределяем

Обычно до момента распределения общекапитальные затраты выделяются в отдельные объекты аналитического учета. Применительно к учетным процедурам речь может идти об аналитике к счету учета затрат (08 «Вложения во внеоборотные активы», 20 «Основное производство» или иной — в зависимости от применяемой застройщиком методики учета).

Кстати, следует сказать, что в учете застройщика в качестве объектов аналитического учета могут выступать несколько видов объектов учета капитальных затрат.

Первый вид — это основные (коммерческие) объекты учета (объекты строительства), то есть те активы, которые застройщик будет продавать в том или ином виде. Это, например, многоквартирный дом, многофункциональный центр, комплекс апартаментов или паркинг, отдельные помещения которых будут передаваться дольщикам по договорам участия в долевом строительстве или покупателям по договорам купли-продажи недвижимости, либо здание производственного цеха, медицинского центра или любые иные объекты, на чье строительство инвестор заключил с застройщиком инвестиционный договор.

Второй выделяемый в учете вид — это объекты инфраструктуры (инженерной, социальной, транспортной). Очень часто такие здания и сооружения являются для застройщика обременениями основного объекта, поскольку как таковой цели возведения этих построек у застройщика не имеется, он обычно не предполагает их использовать самостоятельно, а планирует передать органам власти или ресурсоснабжающим и обслуживающим организациям. Но без обустройства таких обременений подчас бывает невозможно строительство или эксплуатация основных объектов, поэтому застройщик вынужден брать возведение таких объектов на себя. Затраты на строительство обременений в дальнейшем включаются в себестоимость основных объектов.

И, наконец, третий вид объектов учета затрат — те самые общекапитальные затраты. Они распределяются между несколькими объектами строительства, основными и (или) инфраструктурными.

Таким образом, в учете застройщика в определенный момент могут одновременно учитываться разные виды объектов учета (например, жилые дома нескольких очередей строительства, инженерная инфраструктура, детский сад и общеквартальные затраты на каждую очередь). Однако в итоге при завершении строительства определенного коммерческого объекта и при расчете финансового результата по нему его себестоимость должна быть полностью сформирована с учетом всех относящихся к его строительству затрат, в том числе общего характера.

 

Фото: www.retail.ru

 

С чего начать

Как ни странно, но в вопросе распределения общих затрат для начала следует определиться с объектами учета затрат, то есть с «получателями» распределения.

А ведь часто это не так просто сделать, как кажется на первый взгляд. Особенно с учетом того, что здесь требуется профессиональное суждение о выделении объектов строительства, а бухгалтер, очевидно, не настолько погружен в сферу проектирования и строительства, чтобы самостоятельно решить такой вопрос.

От того, насколько правильно были выбраны объекты учета затрат, зависит корректность дальнейшего распределения общекапитальных затрат и формирования в целом себестоимости объектов недвижимости. В значительной мере объект учета определяет и состав включаемых в его себестоимость затрат.

При выделении объектов учета для отражения затрат на строительство следует руководствоваться проектной документацией по объекту. Затраты, относящиеся к объекту строительства, включенные в сводный сметный расчет, учитываются как затраты на возведение данного объекта. Учет затрат организуется в разрезе каждого объекта строительства, независимо от того, строится он на основании отдельно выданного разрешения на строительство или разрешения, включающего в себя несколько объектов.

При формировании объекта учета могут пригодиться Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), утв. Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст, Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99), утв. Постановлением Госстроя РФ от 26.04.1999 № 31, и ныне уже утратившая силу «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004)», утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1.

Из документов следует, что объектом строительства является отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также, при необходимости, с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.).

Коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, входят в состав зданий, а отдельно стоящие здания котельных, трансформаторных подстанций, наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, магистральные и внеквартальные сети, — учитываются в качестве самостоятельных объектов.

Устройство дворовых и внутриквартальных проездов между зданиями может быть учтено в составе затрат на строительство таких зданий в качестве благоустройства и обустройства подъезда к зданию, а затраты на строительство дорог, не относящихся к внутридомовым или внутриквартальным, должны быть выделены в отдельные объекты учета.

Выделение затрат на строительство школ, детских садов и прочих объектов социальной инфраструктуры производится так же, как прочих зданий, с учетом инженерных сетей, внутридомовых и внутриквартальных дорог, благоустройства прилегающих территорий и т.д.

Как видим, чтобы не ошибиться с выделением объектов учета капитальных затрат, бухгалтер инвестиционно-строительной компании должен более внимательно изучить техническую и проектную документацию и при необходимости организовать плотное взаимодействие с техническими или инженерными службами компании.

 

Фото: www.vesfin.ru

 

Следующий этап — поиск связей и отношений

Итак, объекты учета определены, затраты по ним собираются в учете. Следующий вопрос — как решить, на какие именно объекты строительства распределять конкретные общие затраты?

Распределение общекапитальных затрат должно производиться между всеми объектами, к которым относятся данные затраты. Здесь следует руководствоваться документацией от служб, отвечающих за строительство, и элементарной логикой.

Например, общеквартальные затраты должны распределиться между домами, входящими в квартал, а затраты отделов и служб, занимающихся управлением строительством, — на все строящиеся объекты в текущем месяце.

Кажется, все просто, но чтобы достичь такой простоты учета, необходимо сначала ее организовать.

Скорее всего, бухгалтеру предварительно придется обсудить с соответствующими службами компании два ключевых момента: полный перечень общих затрат капитального характера и планируемую очередность строительства (например, по кварталам, очередям, секциям и т.д.). Нелишним будет ознакомиться с генпланом застройки и функционалом структурных подразделений компании, занимающихся строительством (если застройщик строит сам), а также его обслуживанием и управлением.

Сами общие затраты при этом также необходимо формировать с учетом того, на какие объекты они в дальнейшем будут распределяться. Иными словами, группировка общекапитальных затрат должна соответствовать составу объектов — будущих получателей распределения.

Отдельно здесь еще следует заметить, что не все затраты общего характера имеет смысл распределять на объекты инженерной инфраструктуры, обслуживающие основной объект. Ведь себестоимость самого инфраструктурного объекта подлежит дальнейшему включению в стоимость основных объектов. Необходимо руководствоваться принципом рациональности и особенностями конкретной застройки.

Вместе с тем, затраты на обустройство объектов инфраструктуры, особенно в долевом жилищном строительстве, в некотором смысле тоже можно считать общекапитальными, ведь они обычно подлежат распределению между несколькими основными объектами строительства как обременения. Разница будет в моменте включения затрат в себестоимость и в подходах к принятию решения о распределении.

В большинстве случаев затраты на возведение инфраструктурных объектов распределяются на стоимость основных объектов строительства в момент их фактической передачи органам государственной власти или местного самоуправления, либо указанным ими специализированным организациям (ресурсоснабжающим или обслуживающим) — если такая передача произойдет.

Распределение затрат на строительство объекта инфраструктуры должно производиться между всеми объектами, возможность строительства которых обусловлена обязанностью по созданию и передаче этого обременения, независимо от сроков строительства. Основанием для определения перечня объектов распределения должна являться техническая и проектная документация, документация по планировке территории (ППТ, ГПЗУ и др.), технические условия, а также договоры или соглашения, заключенные застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления.

В отдельных случаях, когда связь инфраструктурного объекта с конкретными объектами строительства, которые будут построены в будущем, неочевидна, вполне допустимо, не отступая от принципа экономической обоснованности, распределить затраты на его строительство в себестоимость текущих проектов.

Если объект инфраструктуры включен в предмет договора с инвестором (например, в случаях строительства производственной базы или комплекса), то затраты по нему не распределяются, а формируют его себестоимость как основного объекта, который подлежит передаче инвестору по акту.

В целом же для объектов инфраструктуры в жилищном строительстве порядок распределения затрат будет сильно зависеть от назначения использования объекта и условий его передачи. Кроме того, не вся инфраструктура может быть признана обременением строительства – после ввода в эксплуатацию она может отчуждаться возмездно, эксплуатироваться застройщиком самостоятельно или использоваться иным образом. Поэтому особенности формирования и распределения себестоимости объектов инфраструктуры должны быть темой отдельного разговора.

 

Фото: www.glas.ru

 

База распределения и как ее получить

Распределение общекапитальных затрат на строительство должно производиться экономически обоснованным способом, выбор которого застройщик осуществляет самостоятельно. Способ распределения или, иными словами, «база распределения», зависит от существа таких затрат.

Из теории учета мы знаем, что важнейшим принципом выбора базы распределения является пропорциональность: величина распределяемых затрат и величина выбранной базы распределения должны находиться в пропорциональной зависимости (чем больше база — тем больше величина распределяемых затрат).

И здесь бухгалтеру также не обойтись без специалистов, которые погружены в производственный процесс.

В качестве самого распространенного и применимого для большинства случаев способа распределения общекапитальных затрат можно рассматривать способ пропорционально проектной (фактической) общей или полезной площади объектов строительства.

Под полезной площадью объекта в данном случае понимается сумма проектных (фактических) площадей всех продаваемых помещений здания. Этот показатель в большей степени актуален для долевого жилищного строительства или торгово-офисных комплексов, где инвесторы «покупают» не весь объект, а его части, нефункциональная же часть здания уходит в долевую собственность.

Понятно, что в ходе строительства объектов используется проектная площадь, а после ввода объекта в эксплуатацию становится известна фактическая площадь, по обмерам БТИ.

Также в зависимости от вида затрат и особенностей организации строительного процесса могут использоваться следующие способы распределения:

• пропорционально площади земельных участков под строительство (если речь идет, например, о перспективных затратах, по которым нет еще проектной документации);

• пропорционально количеству помещений в многоквартирном доме или многофункциональном комплексе (для затрат, которые связаны с количеством инвесторов или будущих покупателей недвижимости);

• пропорционально сумме базовых затрат — оплата труда основных рабочих, материальные расходы и т.д. (можно использовать для чисто «строительных» затрат);

• пропорционально общей сумме капитальных затрат периода (актуально для затрат, учитываемых как затраты на содержание службы застройщика, или затрат технического заказчика);

• и т.д.

Для правильного понимания процесса важно помнить, что показатели, используемые для расчета коэффициента распределения (площадь, количество помещений, сумма затрат и т. д.), являются оценочными значениями, учет последствий изменения которых регламентируется ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений», утв. Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 №106н.

Изменение оценочного значения подлежит признанию в бухгалтерском учете перспективно, не корректируя ранее признанные доходы или расходы организации. Однако такие изменения должны отражаться своевременно и определяться обоснованно. А большая часть информации, необходимой для определения базы распределения, в данном случае формируется вне бухгалтерии.

Именно поэтому перечень актуальных объектов для распределения затрат и значения показателей базы их распределения следует периодически запрашивать у ответственных служб компании, а лучше всего — организовать процесс предоставления в бухгалтерию соответствующей информации, прописав его во внутреннем регламенте компании. Такая информация должна определяться на основании подтверждающих документов (проектной или технической документации, договоров и т.д.) и предоставляться в виде документа, подписанного ответственным лицом, с такой периодичностью, чтобы к моменту распределения затрат бухгалтер имел актуальные данные.

В ином случае есть риск некорректного распределения затрат и искажения себестоимости объектов из-за несвоевременного отражения в учете изменения оценочного значения.

В практике встречаются даже такие ситуации, когда фактически строительство здания уже прекращено и получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а затраты общего характера, например на обустройство строительной площадки, продолжают распределяться на этот объект, поскольку в бухгалтерию своевременно эта информация не была предоставлена. Такого допускать нельзя.

 

Фото: www.i.ytimg.com

 

Для успеха любого дела очень важно выбрать правильный момент

Если говорить о моменте распределения общекапитальных затрат, то мы бы выделили три самых актуальных варианта.

Первый вариант — распределение непосредственно в момент несения затрат.

Примером может служить ситуация работы техники на нескольких объектах, когда в документах четко указано, сколько часов было отработано на каком объекте. В этом случае затраты можно разделить сразу пропорционально, оформив это бухгалтерской справкой.

Строго говоря, приведенные в данном примере затраты могут не считаться в полной мере общекапитальными, поскольку они соотносятся с конкретным объектом, но только в первичной документации база распределения выделена отдельно, и поэтому точная величина затрат каждого объекта требует предварительного расчета.

А вот если рассматривать ситуацию, когда та же самая техника работала на тех же самых нескольких объектах строительства, но не фиксировала время работы на каждом из них (выполняя, например, обустройство внутридворовых проездов), то распределить такие затраты уже можно пропорционально выбранной в учетной политике базе распределения общекапитальных затрат.

Вариант второй, и он же самый распространенный — распределение с установленной периодичностью.

Это когда в учетной политике компании прописывается ежемесячное или ежеквартальное перераспределение всех накопленных по аналитике затрат пропорционально установленной базе распределения.

Это яркая реализация принципа рациональности — с учетом объемов операций, которые застройщику приходится ежедневно оформлять в ходе строительства, не имеет смысла распределять каждый вид затрат отдельно, если можно их общую сумму распределить один раз в конце периода. Конечно, при условии, что база распределения одинакова. Здесь можно еще вспомнить распределительный закон умножения из школьного курса математики.

И, наконец, третий вариант распределения — в определенный момент времени.

Например, в момент получения разрешения на строительство или утверждения проектной документации перспективные затраты, учтенные ранее обособленно, могут быть распределены на конкретные объекты строительства пропорционально их проектным площадям.

Кроме того, мы уже говорили о включении затрат на объекты инфраструктуры в себестоимость основных объектов — в момент их передачи органам власти или специализированным организациям.

Выбор момента распределения каждого выделенного вида общекапитальных затрат предопределяется также спецификой деятельности застройщика и особенностями организации учета.

 

    

 

Подведем итоги

Основной тезис, который мы старались раскрыть в рассматриваемой теме, звучит так. Универсальной методики формирования и распределения затрат, которые мы называем общекапитальными, не существует. Застройщик должен самостоятельно выбрать способ разделения затрат и формирования себестоимости объектов, ориентируясь на максимальное соответствие принципу экономической обоснованности.

В любом случае при разработке собственной методики распределения общекапитальных затрат застройщик должен руководствоваться спецификой своих инвестиционных проектов и планами застройки. Нет смысла дробить общие затраты на малые группы и искусственно придумывать различные способы их распределения. С другой стороны, и сбор всех капитальных затрат в общий «котел» нельзя признать обоснованным, особенно при условии наличия большого числа объектов на разных стадиях строительства.

Правильный подход — детально проанализировать перспективную схему застройки и состав общекапитальных затрат, определить ключевые их группы и соотнести с теми объектами, на которые будет производиться списание. Именно так сформировать объекты учета общекапитальных затрат. Далее следует разработать методику обоснованного распределения затрат и прописать основные принципы их учета в положении об учетной политике компании. А если в будущем возникнет необходимость в детализации этих групп учета, то это можно будет сделать, внеся в учетную политику соответствующие дополнения. Решения о формировании объектов учета затрат и актуальные значения показателей базы распределения настоятельно рекомендуем оформлять документально и заверять подписью ответственных за эту информацию лиц. 

И тогда процесс распределения общих затрат на строительство инвестиционных объектов не будет вызывать никаких проблем.

Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото слева), генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

Наталья БРОВКИНА (на фото справа), руководитель отдела консультационных услуг аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

УСН в 2021 году для точечного девелопмента

Целевое финансированию для проектов с эскроу в свете принятия 368-ФЗ: проблемы и нюансы

Обзор основных изменений в Налоговом кодексе РФ, связанных с рынком новостроек

Эффект налогового капкана: чем для застройщика-«упрощенца» может обернуться переход на эскроу

Эксперты: при использовании застройщиком счетов эскроу льгота по НДС должна быть сохранена

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами

Печать
ИнвесторАналитикаОтчетность застройщика
6 декабря 2018 15:37
+

Владислав Преображенский: Московские инвесторы сформулировали предложения ко второму чтению поправок в закон о долевом строительстве

4 декабря Госдума РФ приняла в первом чтении законопроект № 581453-7, вносящий очередной пакет поправок в 214-ФЗ. В соответствии с решением Госдумы замечания и дополнения к этому документу должны быть представлены до 10 декабря 2018 года. Клуб инвесторов Москвы (КИМ) сформулировал свои предложения ко второму чтению, которые отражены в данной статье исполнительного директора КИМ Владислава ПРЕОБРАЖЕНСКОГО.

            

Фото: www.promdevelop.ru

    

Сама суть законодательства о долевом строительстве —  это привлечение денежных средств граждан на начальных стадиях строительства для снижения серьезных издержек застройщиков на уплату процентов по целевым кредитам (проектное финансирование), реализацию квадратных метров на стадии строительства с существенным дисконтом для потребителей относительно стоимости квадратных метров уже введенных в эксплуатацию объектов.

За время существования законодательства о долевом строительстве в РФ было проинвестированно, построено,  приобретено и оформлено в собственность  гражданами по договорам долевого участия с дисконтом  (25% и более) свыше 10 млн квартир, в том числе с привлечением материнского капитала.  Из этого колоссального объема нового жилья, построенного по договорам долевого участия, приостановлено или законсервировано менее 1%, если не принимать в расчет иные схемы привлечения средств граждан, отличные от договоров долевого строительства.

С целью защиты прав дольщиков было введено обязательное страхование объектов, строящихся по договорам долевого участия. Но, к сожалению, большое количество юридических лазеек позволило страховым компаниям умело уклоняться от выполнения своих обязательств.

На смену данной недействующей системе пришел государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства, сформированный по аналогии с Агентством страхования вкладов (АСВ). Данное агентство было организовано гораздо раньше для решения аналогичных проблем, возникших у  обманутых вкладчиков банков. Хочется отметить, что объем денежных средств, потерянных гражданами в банках, в десятки раз превышает аналогичные показатели в долевом строительстве.

Кроме того, вместе с внесением поправок в действующее законодательство о создании Фонда был внесен значительный перечень поправок, ужесточающих требования к застройщикам, работающим с гражданами по договорам долевого участия.

Данные изменения в системе страхования были поддержаны большинством застройщиков как устраняющие риски появления новых обманутых дольщиков из-за действий недобросовестных застройщиков, бросающих тень на надежных, честно работающих девелоперов. Граждане получили гарантии сохранности их вложений в долевое строительство без изменения стоимости жилья.

С учетом того, что период строительства многоквартирного жилого дома в среднем составляет два года, а Фонд начал работу 20 октября 2017 года, проверку принятых поправок в законодательство о долевом строительстве и эффективность работы Фонда пока проверить на практике не представляется возможным.

    

Фото: www. allwomanday.ru

     

Тем временем принимается новое решение о защите прав дольщиков через эскроу-счета, размещенные все в тех же банках. По сути, граждане должны внести свои денежные средства на эскроу-счет по тому же договору долевого участия, так же, как и ранее они вносили их на счет застройщика, за исключением некоторых нюансов:

• внесение материнского капитала на эскроу-счет не предусматривается;

• беспроцентная рассрочка на оплату договора долевого участия до ввода в эксплуатацию, ранее предоставляемая застройщиком, становится невозможной.

Если у гражданина отсутствует полная сумма денежных средств, он обязан взять ипотечный кредит все в том же банке под проценты. Банк предоставляет застройщику проектное финансирование на весь период и объем строительства, при этом начисляя проценты (свой доход) по рыночной ставке.

     

Фото: www.nemotor.ru

     

Прибыль банка образуется  в том числе и по процентам ипотечных кредитов, выдаваемым гражданам для внесения на эскроу-счет, находящийся в этом же банке. Кроме того, в этом же банке должны разместить свои счета и подрядные организации, осуществляющие строительство, с обслуживания которых банк также будет иметь доход.

Фактически данные денежные средства будут вращаться на одном корреспондентском счете банка. А для самых успешных застройщиков, строящих качественное и высоколиквидное жилье, складывается достаточно странная ситуация.

Если команда профессионалов продала на начальной стадии строительства (в течение первых шести месяцев) 70% и более квадратных метров в строящемся многоквартирном доме, что фактически заместило (погасило) 100% предоставленного проектного финансирования, то застройщик все равно обязан в течение последующих полутора лет платить проценты банку с полной суммы — а не, наоборот, получать от банка доход в виде процентов за размещенный в нем срочный вклад, что было бы более логично.

    

Фото: www.pbs.twimg

   

Попытки застройщиков предложить уполномоченным органам альтернативные варианты поэтапного раскрытия эскроу-счетов, привязанного к этапам строительства многоквартирного жилого дома, успехов не увенчались.

По мнению ряда экспертов, данная ситуация приведет к росту цен: ведь фактически эта система является не долевым строительством, а лишь продажей обещаемых квадратных метров по цене готового жилья.

Особо хотелось бы обратить внимание на то, что при банкротстве банка или отзыве у него лицензии проектное финансирование для застройщика прекращается, возникают обязательства по возврату полученного кредита.

При этом застройщик от уголовной ответственности за неисполнение обязательств перед дольщиками не освобождается, а денежные средства с эскроу-счетов получить он не сможет даже в случае завершения строительства. И это не считая того, что под полученное проектное финансирование застройщик предоставил банку в залог имущество.

   

Фото:www.ktostroit.ru

    

4 декабря нижней палатой российского парламента был принят в первом чтении законопроект 581453-7, требующий серьезной доработки. В соответствии с решением Госдумы РФ, до 10 декабря 2018 года должны быть представлены замечания и дополнения законопроекта.

Исходя из своего видения ситуации, Клуб инвесторов Москвы подготовил поправки в 214-ФЗ и направил их в Госдуму РФ и Совет Федерации. Эти предложения сформулированы в таблице, которая приведена ниже.

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы

       

     

Предложения Клуба инвесторов Москвы

к проекту федерального закона № 581453-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятому в первом чтении (далее — Законопроект)

     

№

Действующая редакция Федерального закона

от 30.12.2004 г. №214-ФЗ (далее — Закон №214-ФЗ)

 

Предлагаемая редакция Законопроекта

Комментарий

Клуба инвесторов Москвы

1.         

 

 

Часть1.2. статьи 3:

1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при условии:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 1 следующего содержания:

« 1) в статье 3:

часть 1.2. изложить в следующей редакции:

«1.2. Застройщик вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участников долевого строительства при выполнении одного из условий:

1) выполнения требований части 4 настоящей статьи применительно к договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилого помещения;

2) размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.».

Действующая редакция части 1.2. статьи 3 Закона №214-ФЗ предусматривает, что застройщик вправе привлекать денежных средств участников долевого строительства при одновременном выполнении 2 (двух) условий:

1. уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд

2. размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

1. Данная норма противоречит пп. «б» п. 1 Плана мероприятий («Дорожной карты») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан, утвержденной 21.12.2017 г. Правительством Российской Федерации, а также прямо противоречит ч. 4 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ (в редакции Закона №175-ФЗ), предусматривающей в случае привлечения денежных средств путем их размещения на счетах эскроу, часть 4 статьи 3 Закона №214-ФЗ, т.е. обязанность по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, не применяется.

2. Данная норма устанавливает условия привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства всех объектов: многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Однако, согласно части 4 ст. 3 Закона №214-ФЗ и положениям Закона №218-ФЗ уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд производится только при строительстве жилых объектов и по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу участникам долевого строительства исключительно жилых помещений.

 

Исходя из изложенного, буквальное применение действующей редакции части 1.2. статьи 3 Закона №214-ФЗ влечет риски предъявления требований к застройщикам об одновременном размещении денежных средств на счетах эскроу и уплаты взносов в компенсационный фонд, а также уплаты взносов в компенсационный фонд по всем объектам, а не только по жилым.

Таким образом, данная норма требует корректировки.

2.         

Пункт 1.3. части 2 статьи 3:

«1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом застройщика целевых займов на предусмотренные настоящей частью цели в размере, не превышающем двадцати процентов от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта (далее — целевой заем);».

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пунктом 1 следующего содержания:

« б) пункт 1.3. части 2 изложить в следующей редакции:

«1.3) отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и (или) предоставленных основным обществом и (или) акционером и (или) участником и (или) бенефициарным владельцем застройщика целевых займов на предусмотренные настоящей частью цели, при условии, что проценты по такому займу не превышают действовавшую на дату заключения договора займа ключевую ставку Центрального банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта (далее — целевой заем);».

 

В целях снижения финансовых рисков при реализации инвестиционно-строительных проектов необходимо предусмотреть возможность привлечения дополнительных источников финансирования, таких как целевые займы и ссуды, предоставляемые основным обществом застройщика, его акционерами или участниками (юридическими и физическими лицами).

 

3.         

Пункт 1.5. части 2 статьи 3:

«1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона;».

 

 

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «в» пункта 1 следующего содержания:

« в) пункт 1.5. части 2 изложить в следующей редакции:

«1.5) обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства. Данное правило не применяется в отношении обязательств застройщика по устранению недостатков объекта долевого строительства в соответствии со статьей 7 настоящего Федерального закона, обязательств застройщика, связанных с приобретением земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и объектов, указанных в пункте 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, приобретения объектов недвижимости, для эксплуатации которых используются (использовались) земельные участки, указанные в настоящем пункте, на обязательства, связанные с выполнением инвестиционных контрактов (соглашений), заключенных застройщиком в соответствии с Федеральным законом №39-ФЗ от 25.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», государственных контрактов, договоров поручительства, заключенным в соответствии со статьей 15.3 настоящего Федерального закона (в редакции без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ);».                

Предусмотренное законом требование об отсутствии у застройщиков обязательств, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не учитывает, что у застройщиков имеются следующие обязательства:

- обязательства, связанные с приобретением прав на земельные участки, а также приобретением права собственности застройщика на объекты капитального строительства при реализации проектов редевелопмента, в том числе проектов развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ);

- по государственным контрактам,

- по инвестиционным контрактам (соглашениям)

- по договорам поручительства, заключенным в соответствии со статьей 15.3 Федерального закона (в редакции без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ).

 

4.         

Часть 2.3. статьи 3:

В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет (далее - расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «г» пункта 1 следующего содержания:

«г) часть 2.3. изложить в следующей редакции:

В целях осуществления деятельности, предусмотренной настоящим Федеральным законом, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет для целей привлечения денежных средства участников долевого строительства (далее — расчетный счет застройщика). Если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах нескольких разрешений на строительство, такой застройщик должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство. Не требуется открытие расчетного счета застройщика, если разрешение на строительство получено в отношении объекта (объектов), в отношении которых застройщиком не заключаются договоры участия в долевом строительстве.

Застройщик вправе иметь дополнительные расчетные счета для целей ведения разрешенной законодательством деятельности, не связанной с привлечением денежных средства участников долевого строительства (далее — вспомогательный расчетный счет застройщика). Денежные средства, находящиеся на вспомогательном расчетном счете, могут использоваться застройщиком на любые цели без ограничений, установленных настоящим Законом.

В соответствии с действующей редакцией закона, требуется открытие расчетного счета застройщика, даже если разрешение на строительство получено на строительство социального объекта или инженерной инфраструктуры.

Необходимо прямо предусмотреть в законе правовой режим расчетных счетов застройщика, используемых наряду со специальным счетом.

5.         

Часть 2.6 статьи 3:

«Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), уведомление:

 

1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2—1.7, 2—6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона;

2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 1.8, 7 и 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом;

3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, — не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «д» пункта 1 следующего содержания:

«д) часть 2.6 изложить в следующей редакции:

«2.6. В случае установления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона,

оснований, предусмотренных пунктами 1—3 настоящей части, уполномоченный орган в срок не более чем один рабочий день со дня установления данного факта обязан направить застройщику предписание контролирующего органа в соответствии с пунктом 9 части 6 статьи 23 настоящего Федерального закона об устранении застройщиком в 30-дневный срок нарушения требований, указанных в части 2 настоящей статьи. В случае неустранения застройщиком нарушений в срок, установленный настоящей частью,  уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более чем один рабочий день со дня истечения срока, установленного настоящей частью, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав) уведомление: 

 

1) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2— 1.7, 2—6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона;

2) об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание)  многоквартирных домов — не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом;

3) о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве — не позднее одного рабочего дня по истечении шести месяцев со дня наступления такой обязанности;

4) о соответствии застройщика требованиям, указанным в частях 1.1 и 2 настоящей статьи, — не позднее одного рабочего дня, по истечению следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям.

Застройщик не может считаться не имеющим права привлекать денежные средства участников долевого строительства,  в случае, если им в установленном порядке подано соответствующее заявление об исполнении предписания контролирующего органа и на дату истечения срока, установленного настоящей частью, решение по заявлению не принято.

Изменение исключает обязанность органа, осуществляющего государственный контроль (надзор) в области долевого строительства (в г. Москве — МКСИ), направлять в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственную регистрацию права (Росреестр) информацию:

1) о наличии у застройщика недоимки по обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации.

2) несоблюдении застройщиком нормативов финансовой устойчивости.

Изменение позволит не приостанавливать регистрацию договоров участия в долевом строительстве застройщика, у которого имеется недоимка по обязательным платежам или им не выдерживаются нормативы финансовой устойчивости.

Наличие задолженности  по обязательным платежам в размере, являющемся условием для  возбуждения производства по делу о банкротстве (то есть в размере 300 000,00 рублей), несоразмерно правовым последствиям в виде приостановления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве при соответствии застройщика иным требованиям:  о наличии собственных средств,  наличии денежных средств на банковском счете или кредитного договора о предоставлении застройщика целевого кредита на строительство.

 

 

6.         

Статья 3: «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости».

 

 

 

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «е» пункта 1 следующего содержания:

«е) дополнить пунктом 2.6.1. следующего содержания:

«2.6.1. После поступления информации от застройщика об устранении обстоятельств, послуживших основанием для отправления уведомления, указанного в пунктах 1—3 части 2.6. настоящей статьи, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в течение 3 (трех) рабочих дней проводит проверку поступившей информации с вызовом застройщика для дачи пояснений и в случае выявления отсутствия вышеуказанных оснований незамедлительно направляет  уведомление, предусмотренное пунктом 4 части 2.6. настоящей статьи.»

 

В действующей редакции отсутствует возможность и порядок и застройщика уведомления застройщиком уполномоченных органов, Фонда об устранении обстоятельств, послуживших основанием для отправления уведомлений, обязанность проверки устранения указанных обстоятельств и при положительном результате проверки направления соответствующего уведомления в орган регистрации прав для снятия ограничений с застройщика

 

Данный пробел может привести к нарушению прав застройщиков при привлечении денежных средств дольщиков.

При этом установление сроков рассмотрения информации от застройщика об устранении обстоятельств для Фонда и уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, не нарушает прав дольщиков.

7.         

Пункт 6 части 4 статьи 4:

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

 

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 2 следующего содержания:

«2) пункт 6 части 4 статьи 4 исключить.».

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Закона, при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Закона, такой договор считается незаключенным.

Признание договора участия в долевом строительстве незаключенным на основании того, что в нем некорректно прописаны условия о финансировании объекта социальной инфраструктуры,  не является справедливым последствием для такого нарушения, поэтому предлагаем исключить указанное положение из перечня, предусмотренного ч. 4 ст. 4 Закона.

8.         

Часть 1 статьи 5:

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 3 следующего содержания:

«3) часть 1 статьи 5 изложить в следующей редакции:

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В целях корректного исполнения налогового законодательства, предусматривающего льготу в отношении услуг застройщика, необходимо вернуть в ч. 1 ст. 5 возможность определения цены договора как суммы возмещения затрат на строительство и средств на оплату услуг застройщика.

 

9.         

Часть 2 статьи 15.4:

«2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1—4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 3 следующего содержания:

«3) в статье 15.4:

а) часть 2 изложить в следующей редакции:

«2. В случае, указанном в части 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в пунктах 1—4 части 4 статьи 4 настоящего Федерального закона условия договора, а также обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Допускается внесение денежных средств на счет эскроу по частям в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве.

Уплата цены договора участия  в долевом строительстве путем внесения платежей в установленный договором период после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного любого объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, допускается на расчетный счет застройщика в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.».

Действующая редакция не позволяет участнику долевого строительства оплачивать цену по договору в рассрочку после ввода дома в эксплуатацию.

Изменение позволит участнику долевого строительства вносить денежные средства по договору участия в долевом строительстве на счет эскроу с рассрочкой платежа до ввода дома в эксплуатацию, а после ввода в эксплуатацию, и регистрации собственности на любой объект недвижимости в доме, напрямую на расчетный счет застройщика.

 

 

 

 

10.      

Часть 4 статьи 15.4:

«4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1—1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5—7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18—18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пункта 3 следующего содержания:

«б) часть 2 статьи 15.4 изложить в следующей редакции:

«4. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1—1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 3, 5—7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18—18.2 настоящего Федерального закона, не применяются.».

Изменение позволяет расторгнуть в одностороннем порядке зарегистрированный договор участия в долевом строительстве с участником без направления ему предупреждения о необходимости открытия счета эскроу и внесения денежных средств на него.

 

 

11.      

Часть 5 статьи 15.5:

«5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.»

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 4 следующего содержания:

«4) в статье 15.5:

а) часть 5 изложить в следующей редакции:
«5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается. Капитализация процентов, подлежащих уплате застройщиком уполномоченному банку в случае осуществления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с привлечением кредитных средств не производится.»

В целях снижения необоснованной нагрузки на застройщиков в связи с использованием механизма эскроу счетов необходимо ввести в закон правило о том, что капитализация процентов за время строительства не производится.

12.      

Часть 6 статьи 15.5.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пункта 4 следующего содержания:

б) часть 6 изложить в следующей редакции:

«6. Уполномоченный банк (эскроу-агент) осуществляет передачу денежных средств, уплаченных участником долевого строительства, застройщику поэтапно:

- разрешение на строительство (авансирование) — 20%;

- готовность конструкций нулевого цикла — 10%;

- готовность конструкции надземной части здания — 20%;

- готовность ограждающих конструкций здания (фасады, окна, двери, кровля) — 15%;

- готовность внутренних инженерных систем — 5%;

- готовность внутренних отделочных работ — 10%;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на один объект долевого строительства — 10%.»,

 

При работе со счетами эскроу потенциально перспективные проекты становятся  экономически нецелесообразными. Девелоперы не реализуют проекты, обладающие отрицательной NPV и маржинальностью ниже 20%.

 

Заместитель председателя Правительства Российской Федерации Виталий Мутко Минстрою России поручил Минстрою России проработать вопрос о предоставлении застройщику возможности поэтапно расходовать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ.

 

 

 

13.      

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «в» пункта 4 следующего содержания:

в) дополнить частью 6.1. в следующей редакции:

«6.1. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку документов, подтверждающих объемы выполненных работ (готовность строящегося объекта) или разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).».

При работе со счетами эскроу потенциально перспективные проекты становятся экономически нецелесообразными. Девелоперы не реализуют проекты, обладающие отрицательной NPV и маржинальностью ниже 20%.

 

Заместитель председателя Правительства Российской Федерации Виталий Мутко Минстрою России поручил Минстрою России проработать вопрос о предоставлении застройщику возможности поэтапно расходовать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ.

14.      

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «г» пункта 4 следующего содержания:

г) дополнить частью 8.1 в следующей редакции:

«8.1 Застройщик имеет право до осуществления возврата денежных средств в порядке, установленном ч. 8 ст. 15.5 настоящего Закона, представить в уполномоченный банк документ, послуживший основанием для прекращения договора (заявление об одностороннем отказе, соглашение о расторжении, судебное решение и др.). В случае, если в данном документе указано на необходимость уплаты дольщиком пени, неустойки или иных денежных сумм в пользу застройщика, при наличии соответствующего заявления застройщика уполномоченный банк возвращает по правилам ч. 8 ст. 15.5 Закона депоненту денежные средства за вычетом указанных в настоящем пункте денежных сумм. Денежные суммы (пени, неустойки и др.), которые должны быть уплачены в пользу застройщика, переводятся уполномоченным банком на указанный застройщиком расчетный счет.

В действующей редакции закона отсутствует механизм расчета и перечисления средств между застройщиком и дольщиком в случае прекращения договора по различным основаниям, не связанным с виновными действиями застройщика.

15.      

Пункт 1 части 1 статьи 18:

«1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «а» пункта 5 следующего содержания:

«5) в статье 18:

а) пункт 1 части 1 изложить в следующей редакции:

«1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание) при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;».

 

1.         

Пункт 2 части 1 статьи 18:

«2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;».

 

 

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «б» пункта 5 следующего содержания:

«б) пункт 2 части 1 изложить в следующей редакции:

«2) платежи в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в пункте 1 настоящей части, и объектов, указанных в пункте 9 настоящей части, в собственность или в аренду, уплаты арендной платы за такие земельные участки, приобретения объектов недвижимого имущества, для эксплуатации которых используются (использовались) земельные участки, указанные в настоящем пункте, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, процентов, уплачиваемых застройщиком в связи с получением рассрочки по внесению платежей за аренду и/или изменение вида разрешенного использования таких земельных участков (снятие запрета на строительство) для целей проектирования и строительства, а также возмещение затрат, перечисленных в настоящем пункте;».

 

1. Федеральный закон не учитывает случаи использования денежных средств застройщика на приобретение земельных участков для строительства объектов инфраструктуры, указанных в пункте 9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона.

2. Также в законе необходимо предусмотреть возможность направления застройщиком денежных средств на приобретение застройщиком в собственность объектов капитального строительства, для эксплуатации которых используются (использовались) земельные участки, на которых будет осуществляться новое строительство при реализации проектов редевелопмента, в том числе проектов развития застроенных территорий (РЗТ) и комплексного развития территории (КРТ).

Кроме того, в законе необходимо предусмотреть возможность направления застройщиком денежных средств процентов, уплачиваемых застройщиком в связи с получением рассрочки по внесению платежей за аренду и/или изменение вида разрешенного использования таких земельных участков (снятие запрета на строительство) для целей проектирования и строительства, а также на возмещение вышеперечисленных затрат застройщика в случае их несения, как за счет собственных средств, так и за счет целевых займов от основного общества застройщика, его акционерами или участниками.

16.      

Пункт 3 части 1 статьи 18:

«3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;».

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «в» пункта 5 следующего содержания:

в) пункт 3 части 1 изложить в следующей редакции:

«3) подготовка и (или) возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы в случае, если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами;».

 

 

17.      

Пункт 4 части 1 статьи 18:

«4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «г» пункта 5 следующего содержания:

г) пункт 4 части 1 изложить в следующей редакции:

«4) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, реконструкции сетей инженерно-технического обеспечения, строительство, реконструкция сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией, или возмещение затрат на строительство, реконструкцию таких сетей инженерно-технического обеспечения;».

 

Необходимо предоставить возможность направления денежных средств застройщика на строительство сетей, необходимых для обеспечения многоквартирных домов сетями инженерно-технического обеспечения, в том числе строящихся за пределами земельных участков, находящихся в собственности застройщика

 

18.      

 

Абзац первый пункта 1 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, исключить.

Приведение текста Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, в соответствие с настоящими поправками.

19.      

 

Подпункты «а»—«в» пункта 1 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать подпунктами «д»—«ж» пункта 5 статьи 1 Законопроекта.

Приведение текста Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, в соответствие с настоящими поправками.

20.      

Пункт 10 части 1 статьи 18:

«10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7—9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «з» пункта 5 следующего содержания:

з) пункт 10 части 1 изложить в следующей редакции:

«10) уплата процентов, комиссий,  погашение основной суммы долга, исполнение иных обязательств, связанных с  целевыми кредитами (включая обязательства, возникшие в результате новации, рефинансирования первичного кредита независимо от момента совершения такой новации, рефинансирования или иного изменения условий таких кредитов), а также уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым займам и ссудам, предоставленным застройщику  основным обществом и (или) акционером и (или) участником и (или) бенефициарным владельцем застройщика, на строительство (создание) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, приобретение прав на земельные участки, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в пунктах 7—9 настоящей части, с учетом требований статьи 18.1 настоящего Федерального закона;».

 

Условия кредитных соглашений с уполномоченными банками предусматривают помимо уплаты собственно процентов за пользование кредитом различных комиссий, уплата которых не предусмотрена действующей редакцией закона.

Кроме того, исполнение кредитного договора возможно в т.ч. посредством новации первоначального заемного обязательства в новое, оформленное, например, векселем, погашение которого также должно быть предусмотрено законом.

21.      

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «и» пункта 5 следующего содержания:

и) дополнить часть 1 пунктом 10.1 в следующей редакции:

«10.1 уплата процентов и погашение основной суммы (частичное или полное) по целевым займам и ссудам, указанным в п. 10 ч. 1 ст. 18 настоящей части, за счет средств проектного финансирования, если такая возможность предусмотрена условиями кредитного договора с уполномоченным банком.»

 

В рамках финансирования проекта возникла правовая неопределенность с применением положений ч. 3 и ч. 7 ст. 18 Закона 214-ФЗ (в редакции 175-ФЗ), требующая прямого урегулирования в 214-ФЗ.

Застройщику необходимо до ввода дома в эксплуатацию возместить за счёт кредитных средств, предоставляемых банком в рамках проектного финансирования, часть понесённых на строительство дома затрат, ранее профинансированных из средств целевого займа, полученного ранее от материнской компании. Возможность такого расходование соответствует условиям кредитования, но из-за неоднозначной трактовки подпунктов 2 ч. 3 и ч. 7 ст. 18 Закона 214-ФЗ, требуется выработка прямого указания на право проведения операций по расчетному счету в целях уплаты процентов и погашения основной суммы долга по займу, полученному от материнской компании.

22.      

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «к» пункта 5 следующего содержания:

к) дополнить часть 1 пунктом 15.1 в следующей редакции:

«15.1 платежи по договору страхования, заключенному в соответствии со ст.15.6 настоящего Закона.»

 

Ст.15.6 закона предусмотрено право застройщика страховать риск ответственности, однако ст.18 не предусматривает возможность расходовать денежные средства застройщика на платежи по такому договору страхования.

23.      

Пункт 12 части 1 статьи 18:

12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика;

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «л» пункта 5 следующего содержания:

л) дополнить пункт 12 части 1 предложением в следующей редакции:

«При этом зачисление процентных доходов допускается как на расчетный счет застройщика, так и на вспомогательный расчетный счет застройщика;»

Процентные доходы могут использоваться застройщиком по своему усмотрению.

24.      

Пункт 20 части 1 статьи 18:

«20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «м» пункта 5 следующего содержания:

м) пункт 20 части 1 изложить в следующей редакции:

«20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, приобретение результатов интеллектуальной деятельности и объектов интеллектуальной собственности, указанных в пункте 1 части 1 статьи 20 и пункте 1 части 1 статьи 21 настоящего Федерального закона, на услуги по разработке программ для ЭВМ и баз данных (программных средств и информационных продуктов вычислительной техники, их адаптации и модификации), консультационные, юридические, бухгалтерские, аудиторские, инжиниринговые, маркетинговые услуги, услуги по обработке информации, услуги агентов или брокеров в области недвижимости, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники;».

 

Предусмотренный частью 1 статьи 18 Федерального закона закрытый перечень расходов, на которые могут направляться денежные средства застройщиков, не учитывает сложившуюся структуру административных, коммерческих и прочих операционных расходов застройщиков.

25.      

Часть 2 статьи 18:

«Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «н» пункта 5 следующего содержания:

н) часть 2 изложить в следующей редакции:

«2. Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства».

 

 

 

 

Установленный лимит расходования денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства не соответствует сложившейся структуре расходов застройщиков и недостаточен для их финансирования. 

Согласно открытым данным из отчетности по МСФО публичных компаний – застройщиков доля административных, коммерческих и прочих операционных расходов в среднем составляет 20% от себестоимости.

26.      

Часть 2 статьи 18:

«Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «н» пункта 5 следующего содержания:

н) часть 2 изложить в следующей редакции:

2.Расходы, предусмотренные пунктами 13, 17—20 части 1 настоящей статьи, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства, а для застройщиков, входящих в соответствии с Федеральным законом «О консолидированной финансовой отчетности» в группу, которая раскрывает консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, указанные расходы не могут составлять более чем двадцать процентов от проектной стоимости строительства.

В любом случае, требует уточнения норма части 2 статьи 18 Закона №214-ФЗ, по следующим основаниям.

Раскрытие консолидированной финансовой отчетности регулируется специальным Федеральным законом от 27.07.2010 №208-ФЗ «О консолидированной финансовой отчетности» (далее — Федеральный закон №208-ФЗ) и непосредственно международными стандартами финансовой отчетности, введенными в действие на территории Российской Федерации.

Формулировка «застройщиков, которые или основные общества которых», которая применена в части 2 статьи 18 Федерального закона №214-ФЗ, не соответствует понятийному аппарату, используемому Федеральным законом №208-ФЗ и международными стандартами финансовой отчетности применительно к группе компаний, в отношении которой она раскрывается.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона №208-ФЗ под консолидированной финансовой отчетностью понимается систематизированная информация, отражающая финансовое положение, финансовые результаты деятельности и изменения финансового положения организации, которая вместе с другими организациями и (или) иностранными организациями в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности определяется как группа.

Согласно МСФО (IFRS) 10 «Консолидированная финансовая отчетность», введенному в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 28.12.2015 №217н, «консолидированная финансовая отчетность» — это финансовая отчетность группы, в которой активы, обязательства, собственный капитал, доход, расходы и денежные потоки материнской организации и ее дочерних организаций представлены как таковые единого субъекта экономической деятельности. Также согласно указанному МСФО «группа» — это материнская организация и ее дочерние организации.

Таким образом, консолидированная финансовая отчетность, подготовленная в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, не может раскрываться в отношении одного юридического лица — застройщика или его основного общества, консолидированная финансовая отчетность раскрывается в отношении группы.

27.      

Часть  4 статьи  18:

4. Совокупный размер авансовых платежей в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «о» пункта 5 следующего содержания:

о) часть 4 изложить в следующей редакции:

4. В течение всего срока строительства совокупный размер непогашенных авансовых платежей Застройщика  в целях, указанных в пунктах 1, 3, 4 и 9 части 1 настоящей статьи, не должен превышать тридцать процентов от проектной стоимости строительства. Застройщик вправе выплачивать авансовые платежи после погашения (полного или частичного) ранее выданных авансов таким образом, чтобы в течение всего срока строительства выполнялось общее ограничение в отношении совокупного размера непогашенных авансовых платежей в размере тридцати процентов от проектной стоимости строительства.

Предлагаем уточнить норму таким образом, чтобы застройщик имел возможность выплачивать авансовые платежи после погашения ранее выданных авансов, при условии соблюдения  общего совокупного ограничения размера авансирования в размере 30% от проектной стоимости строительства (принцип возобновляемых авансов).

28.      

Часть 6 статьи 18:

«6. Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи».

 

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «п» пункта 5 следующего содержания:

п) часть 6 изложить в следующей редакции:

«6. Застройщик не вправе за счет и с использованием денежных средств участников долевого строительства осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 настоящей статьи.».

Для сохранения правовой защищенности средств дольщиков при предоставлении возможности застройщикам использовать иные собственные средства для финансирования текущей деятельность и новых проектов необходимо уточнение, что ограничение ч. 6 ст. 18 распространяется только на средства, привлекаемые по ДДУ до РВЭ.

 

29.      

Абзац первый части 7 статьи 18:

«Застройщик не вправе».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «р» пункта 5 следующего содержания:

р) абзац первый части 7 изложить в следующей редакции:

«7. Застройщик не вправе вести указанную в настоящем пункте деятельность за счет и с использованием денежных средств участников долевого строительства:

При наличии у застройщика проектов строительства с имеющимся разрешениями на ввод, по которым получаются доходы, превышающие оставшиеся расходы за завершение проектов, а также недвижимости по ранее реализованным проектам и накопленных финансовых ресурсов, застройщики имеют финансовую возможность осуществлять деятельность, запрещенную ч. 7 ст. 18 (в том числе за счет указанных выше средств), без использования средств дольщиков по тем проектам, где их использование подлежит ограничению Законом.

При реализации новых проектов на проектные компании со стороны материнской компании (текущего застройщика) требуется возможность участия в следующей деятельности:

1)        Поручительство под проектные кредиты на проектную компанию;

2) Привлечение кредитов на пополнение оборотного капитала для финансирования проектной компании для формирования собственного капитала и в качестве целевых займов;

3)            Использовать имущество для обеспечения обязательств проектной компании перед банками и т.д.

В этом случае для предоставления возможности застройщикам использовать указанные средства для финансирования текущей деятельность и новых проектов необходимо уточнение, что ограничение ч. 7 ст. 18 распространяется только на средства, привлекаемые по ДДУ до получения разрешения на ввод.

30.      

Пункт 7 части 7 статьи 18:

«7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом».

 

 

 

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «с» пункта 5 следующего содержания:

«с) пункт 7 части 7 изложить в следующей редакции:

«7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков и хозяйственных обществ, являющихся правообладателями земельных участков, на которых может быть осуществлено строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом, членства застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства».

Необходимо снять запрет в отношении членства в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, что в полной мере соответствует формулировке пункта 5 части 1 статьи 20 Федерального закона.

Кроме того, необходимо разрешить покупку обществ — правообладателей земельных участков, которые после получения необходимых разрешительных документов станут застройщиками.

31.      

Часть 7.1 статьи 18:

«7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги».

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «т» пункта 5 следующего содержания:

«т) часть 7.1 изложить в следующей редакции:

«7.1. Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду объектов недвижимости, принадлежащих застройщику на праве собственности и расположенных на одном или нескольких земельных участках, указанных в части 1.1. статьи 3 настоящего Федерального закона, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

 

 

1. Необходимо наделить застройщика правом распоряжаться не только нежилыми объектами, но жилыми помещениями. Также согласно действующей редакции данной нормы застройщик вправе вносить плату за жилые помещения, но не предусмотрено право распоряжения такими помещениями.

2. При застройке промышленных территорий, широко распространенной в крупных городах, застройщик, как правило, осуществляет поэтапную застройку данной территории, в том числе поэтапно производит снос ранее возведенных на территории объектов, принадлежащих ему на праве собственности. При этом, объекты, подлежащие сносу во втором и последующих этапах строительства, продолжают сдаваться в аренду третьим лицам, что является дополнительным источником финансирования застройщиком строительства нового объекта. В свою очередь, при запрете на распоряжение указанными объектами возникает дополнительная финансовая нагрузка на застройщика в виде налога на имущество, подлежащего уплате, в том числе из средств участников долевого строительства.

Действующей редакцией данной нормы предусмотрено право на распоряжение нежилыми помещениями (машино-местами) после ввода объекта в эксплуатацию, то есть исключительно во вновь построенных застройщиком объектах, но не в существующих объектах, принадлежащих застройщику.

Необходимо расширить действие данной нормы на иные объекты недвижимости, принадлежащие застройщику на праве собственности, и расположенные в пределах территории комплексной застройки.

3. Также необходимо предусмотреть возможность наличия у застройщиков обязательств по таким договорам на дату опубликования проектной декларации (п. 1.5 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ) и совершения таких сделок (п. 8 ч. 7 ст. 18 214-ФЗ).

32.      

Часть 8 статьи 18

Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи, после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство.

Статью 1 Законопроекта дополнить подпунктом «у» пункта 5 следующего содержания:

«у) часть 8 изложить в следующей редакции:

Денежные средства с расчетного счета застройщика, поступившие от участников долевого строительства  для приобретения объектов долевого строительстве в   многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости,  могут использоваться в целях, не указанных в части 1 настоящей статьи и без применения ограничений и требований, установленных в частях 2—7 настоящей статьи, после ввода в эксплуатацию такого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав  такого  многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Норма в действующей редакции создает для застройщиков необоснованные ограничения для использования денежных средств для застройщиков,  получивших  разрешение на строительство нескольких многоквартирных жилых домов (иных объектов недвижимости).

С учетом того, что застройщик осуществляет раздельный учет поступления и расходования денежных средств по каждому объекту долевого строительства, полагаем, что разумно позволить застройщику по своему усмотрению  тратить прибыль, полученную  от строительства многоквартирного жилого дома (иного объекта недвижимости),  после окончания строительства такого многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), а не после окончания строительства всех многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) в рамках разрешения на строительство.

33.      

Часть 5 ст. 18.1

В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, реконструкцию которого возмещаются частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) назначение объекта социальной инфраструктуры;

2) цели затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 8—10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей и размеров таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

3) цели и размеры затрат застройщика, установленных в соответствии с требованиями пунктов 8—10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона и подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, с которым заключен договор;

4) сведения об указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре или соглашении.

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 6 следующего содержания:

«6) часть 5 статьи 18.1 изложить в следующей редакции:

«В случае, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, в отношении объекта социальной инфраструктуры, затраты на строительство, реконструкцию, на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, реконструкцию которого финансируются частично или полностью за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) назначение объекта социальной инфраструктуры;

2) цели затрат застройщика из числа целей, указанных в пунктах 8 - 10 и 12 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона, и размеры таких затрат, в том числе с указанием целей таких затрат, подлежащих возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых всеми участниками долевого строительства по договору;

3) сведения об указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи договоре о развитии застроенной территории, договоре о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, договоре о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договоре о комплексном освоении территории по инициативе органа местного самоуправления или иных заключенных застройщиком с органом государственной власти, органом местного самоуправления договоре (соглашении), соглашении о распределении затрат на строительство объекта социальной инфраструктуры, указанном в п.1. настоящей статьи».

1.                  Предлагаем исключить практически невыполнимое условие о точном указании затрат застройщика на строительство и затрат каждого дольщика на строительство объекта инфраструктуры.

2.                  «возмещаются» предлагаем заменить на «финансируются» для исключения толкования нормы, в соответствии с которым  денежные средства дольщиков могут привлекаться застройщиком только для возмещения фактически понесенных затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры.

3. В качестве основания для финансирования социальных объектов за счет средств участников долевого строительства предлагаем включить  соглашение между застройщиками о распределении затрат на строительство объекта социальной инфраструктуры.

 

 

34.      

Часть 2.2. ст.19:

2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, а также в случае нарушения застройщиком на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанного в проектной декларации, представленной для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости, на три и более месяца. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

 

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 7 следующего содержания:

«7) часть 2.2 статьи 19 изложить в следующей редакции:

«2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, а также в случае нарушения на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества единого срока передачи квартир участникам долевого строительства, указанного в зарегистрированных на момент подачи такой декларации договорах участия в долевом строительстве в отношении какого-либо из возводимых такими лицами многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства на шесть и более месяцев и на момент подачи проектной декларации разрешение на ввод данного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не получено. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.

 

В настоящее время застройщики Санкт-Петербурга и иных регионов России в очередной раз столкнулись с проблемой необоснованно жесткой трактовки контролирующими органами положений ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве …».

В частности, нормой ч. 2.2 ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве …» установлено, что в выдаче заключения о соответствии отказывается в случае, если на дату направления проектной декларации застройщиком (его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества) нарушен срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого осуществляется с привлечением средств участников долевого строительства, указанный в проектной декларации, представленной для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства таких объектов недвижимости, на три и более месяца.

Исходя из толкования данной нормы контролирующими органами , в выдаче застройщику заключения о соответствии должно быть отказано также в случае последующего продления срока разрешения на строительство и внесения в проектную декларацию соответствующих изменений (в части срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию), если имеет место истечение срока ввода в эксплуатацию, который был первоначально указан в разрешении на строительство.

Данная трактовка положений ч. 2.2 ст. 19 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) «Об участии в долевом строительстве…» представляется необоснованной, поскольку, во-первых, нет самого факта нарушения срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (в противном случае внесение соответствующих изменений в проектную декларацию должно было быть запрещено законом), а во-вторых, срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, указанный в заключенных с участниками долевого строительства договорах участия в долевом строительстве не нарушаются, поскольку этот срок изначально устанавливался застройщиком исходя из фактически планируемых сроков строительства (с учетом планируемого продления разрешения на строительство).

 

Предлагается внести необходимые изменения в ч. 2.2 ст. 19 закона.

35.      

 

Пункт 2 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать пунктом 8 статьи 1 Законопроекта.

Приведение текста Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, в соответствие с настоящими поправками.

36.      

Пункт 4 части 15 статьи 23:

«4) застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия».

Статью 1 Законопроекта дополнить пунктом 9 следующего содержания:

«9) пункт 4 части 15 статьи 23 изложить в следующей редакции:

«4) застройщиком не исполнялись требования настоящего Федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного календарного года застройщик два и более раза был привлечен к ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях; в целях настоящего пункта не могут считаться мерами воздействия приостановка и отказ в проведении операции по счету застройщика уполномоченным банком в порядке ст. 18.2 настоящего закона, направление уведомлений согласно части 2.6 статьи 3 настоящего закона и пункту 5.2 статьи 11 Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ.».

 

В действующей редакции застройщику может быть выдано предписание в случае любого нарушения закона, в том числе несущественного и не затрагивающего интересы дольщиков. Данные нарушения могут быть устранены в короткий срок.

При этом наличие двух таких нарушений является основанием для существенных последствий - приостановки деятельности застройщика.

Предлагается допускать приостановку деятельности только в случае серьезных нарушений, ответственность за которые предусмотрена КоАП РФ.

 

 

37.      

Часть 4 статьи 23.2:

4. Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам - участникам долевого строительства.

Пункт 3 статьи 1 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать пунктом 10 статьи 1 Законопроекта и изложить в следующей редакции:

«10) часть 4 статьи 23.2 изложить в следующей редакции:

«4. Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет субсидиарную ответственность по обязательствам застройщика за убытки, причиненные по вине такого лица гражданам — участникам долевого строительства, в случае признания арбитражным судом застройщика несостоятельным (банкротом)».

Предусмотренная действующей редакцией закона солидарная ответственность бенефициаров за любые убытки, причиненные застройщиком, даже при отсутствии виновных действий бенефициара — это избыточная и беспрецедентная для российского права мера ответственности бенефициаров застройщиков, отсутствующая в каких-либо иных сферах деятельности юридических лиц. Подобная мера ответственности предусмотрена исключительно Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» и это субсидиарная ответственность, наступающая при банкротстве должника исключительно в случае виновных действий контролирующего должника лица. Более того, в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» четко прописаны процедура, критерии и основания применения субсидиарная ответственности к контролирующим должника лицам.

38.      

Статья 11 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «Взаимодействие Фонда, органов государственной власти, органов местного самоуправления, застройщиков».

 

Дополнить Законопроект статьей 3 следующего содержания:

«Статья 3

Внести в Федеральный закон от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» («Собрание законодательства РФ», 31.07.2017, №31 (Часть I), ст. 4767) следующие изменения:

1) дополнить частью 5.3. статьи 11 следующего содержания:

«5.3. После поступления информации от застройщика об устранении обстоятельств, послуживших основанием для отправления уведомления, указанного в пунктах 1—2
части 5.2. настоящей статьи, Фонд в течение 3 (трех) рабочих дней проводит проверку поступившей информации с вызовом застройщика для дачи пояснений и в случае выявления отсутствия вышеуказанных оснований незамедлительно направляет уведомление, предусмотренное пунктом 3 части 5.2. настоящей статьи.».

 

39.      

Статья 25 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ

 

Дополнить статью 3 Законопроекта пунктом «б» следующего содержания:

б) Дополнить статью 25 частью 8.1. следующего содержания:

«8.1. В случае если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости заключен до даты государственной регистрации Фонда, и исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в порядке, то  после государственной регистрации Фонда застройщик вправе в целях заключения договоров участия в долевом строительстве в отношении указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вместо заключения договора поручительства или договора страхования производить обязательные отчисления (взносы) в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона».

Список страховщиков, которые вправе осуществлять страхование гражданской ответственности застройщика согласно Федеральному закону №214-ФЗ от 30.12.2004 года, утвержденный Центральным Банком России, включает в себя 12 юридических лиц, 10 из которых не предоставляют такой вид страхования как страхование гражданской ответственности застройщика, а одно из юридических лиц является обществом взаимного страхования.

Застройщики, которые выбрали страхование гражданской ответственности в качестве способа обеспечения исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения, могут оказаться в ситуации, когда заключение новых договоров участия в долевом строительстве становится невозможным в связи с исключением из списка ЦБР страховщиков, предоставляющих такой вид страхования как страхование гражданской ответственности застройщика (так, например, после обновления ЦБР списка страховщиков 03.10.2018 года  страховая компания ООО «ПРОМИНСТРАХ» была исключена из перечня страховщиков, в результате чего большое количество застройщиков были лишены возможности заключать новые договоры участия в долевом строительстве до заключения договоров страхования с новым страховщиком).

Кроме того, введение указанной нормы позволит привлечь в Фонд дополнительные взносы за счет объектов строительства, создание и реализация которых застройщиками были начаты до государственной регистрации Фонда.

40.      

Подпункт а) пункта 7 статьи 7 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ

7) в статье 25:

а) часть 3 признать утратившей силу

 

Дополнить Законопроект статьей 4 следующего содержания:

«Статья 4

Федеральный закон от 01.07.2018 №175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» («Собрание законодательства РФ», 09.07.2018, № 28, ст. 4139)

а) пункт 7 статьи 7 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ изложить в следующей редакции:

«7) Пункт 7 части 2 статьи 3.1, третье предложение части 5 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не применяется к застройщикам, указанным в пункте 7 статьи 7 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ».

Исключить обязанность опубликования застройщиком в ЕИСЖС промежуточной, годовой отчетности и аудиторского заключения.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ, которым была впервые введена обязанность опубликования указанных сведений, было предусмотрено исключение для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018. Однако Федеральным законом от 01.07.2018 №175-ФЗ указанное исключение было неожиданно отменено, а требования к размещению информации ужесточены (введено опубликование в ЕИСЖС, а не на официальном сайте).

Однако застройщики, получившие разрешение на строительство до 01.07.2018, разумно предполагая стабильность отношений гражданского оборота, осуществляли вплоть до даты принятия Федеральным законом от 01.07.2018 №175-ФЗ сделки, не связанные с созданием объектов, раскрытие сведений о которых влечет нарушение взятых обязательств по неразглашению конфиденциальных сведений, коммерческой тайны. Раскрытие сведений о таких сделках могут повлечь споры, крупные штрафы и иные убытки таких застройщиков по искам контрагентов.

 

 

41.      

Часть 7 и 8 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ:

«7. Положения статьи 2, второго предложения части 1.1, частей 2—2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18—18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

 

8. Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик в течение двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика. По расчетному счету застройщика не допускается совершение операций, совершение которых не допускается частью 3 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. В таком случае уполномоченный банк отказывает в проведении операции по счету и уведомляет об этом контролирующий орган и публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд) в день отказа от проведения операции по счету.

Дополнить статью 4 Законопроекта пунктом «б» следующего содержания:

Б) часть 7 и 8 статьи 8 изложить в следующей редакции:

«7. Положения статьи 2,  частей 2—2.2 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и настоящим Федеральным законом, в отношении застройщиков, получивших разрешения на строительство до 1 июля 2018 года.

Статьи 18 и 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков за исключением части 3 статьи 18 и пункта 1 части 3 статьи 18.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) особенности применения которых, установлены настоящей статьей.

Указанные в настоящей статье особенности применения Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) распространяются на правопреемников застройщиков, имеющих право осуществлять строительство на основании разрешений на строительство, выданных до 1 июля 2018 года.

8. Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик в течение двух месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство (далее — расчетный счет застройщика). Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.

Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик вправе использовать расчетный счет, открытый в уполномоченном банке до 01.07.2018, в качестве расчетного счета застройщика.

Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик вправе не закрывать свои расчетные счета, иные банковские счета, открытые до 01.07.2018, а также открывать новые счета в любых кредитных организациях для осуществления операций, связанных с любой хозяйственной деятельностью.

Указанный в части 7 настоящей статьи застройщик вправе осуществлять платежи по выплате заработной платы, уплате налогов и сборов, уплаты иных платежей, связанных с обеспечением деятельности застройщика, с любого банковского счета.

При совершении застройщиком, указанным в части 7 настоящей статьи, операций, запрещенных частью 3 статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика и уведомляет об этом контролирующий орган и публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее — Фонд) в день отказа от проведения операции по данному счету, кроме случаев, когда совершение таких операций осуществляется в целях исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Часть 1.1. статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) не применяется к застройщикам, указанным в части 7 настоящей статьи.

Часть 2.3 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) не применяется к генеральным подрядчикам и техническим заказчикам в части исполнения сделок, заключенных до 01.07.2018 с застройщиками, получившими, указанными в части 7 настоящего федерального закона.

Часть 2.6 статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона) применяется к застройщикам, указанным в части 7 настоящей статьи, только в части подпункта 3».

Формулировки ч. 7 и 8 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ (далее — Закон №175-ФЗ) скорректированы таким образом, чтобы исключалась возможность их ненадлежащего применения даже без учета разъяснений Минстроя России от 15.08.2018 №34785-ВЯ/07 (далее — Разъяснения) и системного анализа норм законодательства.

 

Разъяснения не обладают силой нормативно-правового акта и при рассмотрении споров судами могут не учитываться, что вносит правовую неопределенность в деятельность застройщика и несет в себе риск существенных убытков.

 

В связи с изложенным предложено изменить закон в том числе в части:

 

- прямого указания на неприменение ст. 18 и 18.2 Закона №214-ФЗ в редакции Закона 175-ФЗ и Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018;

- прямого указания на возможность застройщика иметь несколько расчетных счетов при осуществлении строительства по нескольким разрешениям на строительство и иными уточняющими формулировками, основанными на Разъяснениях.

 

 

Указать, что застройщик, имеющий разрешение на строительство, выданное до 1 июля 2018 года, вправе осуществлять платежи по выплате заработной платы, уплате любых налогов и сборов и иные платежи, связанные с обеспечением его деятельности с любого имеющегося банковского счета.

Согласно законодательству и Разъяснениям, застройщик вправе иметь несколько счетов, однако законом не урегулировано с каких счетов он должен осуществлять вышеуказанные платежи.

 

 

Полностью исключить действие пункта 1.1. статьи 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ на застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года (а не только не применять его второе предложение без учета Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ, как это предусмотрено действующей редакцией).

Пункт 1.1 не может применяться без учета Федерального законом от 29.07.2017 №218-ФЗ, так как он отсутствовал до принятия данного закона. Текущая формулировка может повлечь споры о том, должен ли применять пункт 1.1. к вышеуказанным застройщикам.

 

Прямо указать на применение законодательства о долевом строительстве с учетом особенностей, установленных в ст. 7 и 8 Закона №175-ФЗ на правопреемников застройщиков, получивших разрешение до 01.07.2018.

Москомстройинвест (письмо от 21.08.2018 №77-24-634/8-1) пришел к выводу, что компании, образованные путем выдела из застройщиков, получивших разрешения на строительство до 01.07.2018 с передачей таким компаниям земельных участков, на которые ранее были получены разрешения на строительство, следует считать застройщиками, получившими разрешение на строительство до 01.07.2018, и применять к ним законодательство о долевом участии с особенностями, установленными ст. 8 Закона №175-ФЗ.

Для исключения возможности иного толкования закона предлагается прямо закрепить вышеизложенный вывод в законе.

 

 

42.      

 

Статью 3 Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, считать статьей 5 Законопроекта.

Приведение текста Законопроекта в редакции, принятой в первом чтении, в соответствие с настоящими поправками.

    

   

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

В первом чтении приняты дополнительные изменения в 214-ФЗ

Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года

Николай Николаев: 214-ФЗ будет доработан, но возможности финансировать одни проекты за счет других застройщики не получат

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

Бизнес просит освободить девелоперов от жесткой привязки к уполномоченным банкам

Правительство внесло в Госдуму новый пакет поправок в 214-ФЗ

Виталий Мутко: Критика проектного финансирования заслуживает внимания Правительства

Закон о долевом строительстве будет еще раз обновлен

Cтало известно, какие поправки в законодательство о долевом строительстве рассматриваются Правительством РФ

Полномочия Фонда защиты дольщиков по достройке проблемных объектов расширят

Николай Николаев: Вложения в долевое строительство по новым правилам — хорошая альтернатива банковским вкладам

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля

Поправки ко второму чтению в законопроект о долевом строительстве, одобренные профильным Комитетом Госдумы 14 июня 2018 года

Опубликованы правительственные поправки в закон о долевом строительстве

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Москомстройинвест и Клуб инвесторов Москвы: Введение требования об одном разрешении на строительство на одну компанию надо отменить

Разбираем дорожную карту отмены долевого строительства

Реформирование законодательства о долевом строительстве. Сроки вступления в силу принятых законов. Законопроект 322981-7

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

214-ФЗ в режиме отображения правок, внесенных законом о компенсационном фонде

Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее

Печать
214-ФЗЗаконодательствоСчет эскроуПроектное финансированиеУполномоченный банк