12 октября в рамках семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета», совместно организованного НОЗА и НИУ ВШЭ, руководитель аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим ФЕДОРЧЕНКО выступил с докладом «Особенности применения переходных положений режима расчетного счета застройщика для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года». С разрешения автора портал ЕРЗ публикует ключевые тезисы этого выступления.

    

     

«Понятие «расчетный счет застройщика» введено 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при банкротстве застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», включившим данное понятие в ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214, — напомнил Максим Федорченко. — Так, согласно ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №218) застройщик, его технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов, при этом установлено, что застройщик вправе иметь только один расчетный счет — расчетный счет застройщика.

  

  

С 01.07.2018 вступил в силу ФЗ РФ №175 «О внесении изменений в ФЗ РФ №214 и отдельные законодательные акты РФ», который предусмотрел случаи возможности осуществления застройщиком деятельности по нескольким разрешениям на строительство (РнС). С учетом этого ч. 2.3 ст. 3 ФЗ РФ №214 была дополнена условием о том, что застройщик, осуществляющий деятельность в пределах нескольких разрешений на строительство, должен иметь отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство, а в договор банковского счета включается условие о согласии клиента на предоставление уполномоченным банком контролирующему органу и Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» информации, предусмотренной ФЗ РФ №214.

Рассмотрим особенности применения переходных положений режима расчетного счета застройщика для застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018. Такие особенности установлены ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, согласно которой:

• указанные застройщики до 01.09.2018 обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство. Реквизиты данного счета должны быть указаны в проектной декларации застройщика.

• по расчетному счету такого застройщика не допускается совершение операций, совершение которых не допускается ч. 3 ст.18 ФЗ РФ №214, за исключением исполнения обязательств, которые возникли до 01.07.2018.

    

    

Какие операции запрещены ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214?

• операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

• операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством;

• предоставление ссуд, займов;

• покупка ценных бумаг;

• операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ — застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

• оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Обязанность по размещению информации в ЕИСЖС возникает у застройщиков с 01.10.2018 (ч. 16 ст. 8 ФЗ РФ №175).

При этом размещению в ЕИСЖС подлежат сведения и об открытии расчетного счета застройщика (с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов — ОГРН, ИНН) не позднее одного рабочего дня со дня открытия расчетного счета застройщика (ч.2.3—1 ст. 8 ФЗ РФ №214, п. 14 ч. 2 ст. 3.1 ФЗ РФ №214).

Таким образом, открыв расчетный счет в уполномоченном банке до 01.09.2018, застройщик обязан разместить соответствующую информацию в ЕИСЖС не позднее 1 октября 2018 года.

За невыполнение указанного требования переходными нормами 175-ФЗ предусмотрены суровые санкции, а именно ч. 12 ст. 8 175-ФЗ:

Контролирующий орган, Фонд обязаны направить в орган регистрации прав уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта отсутствия у застройщика счета в уполномоченном банке.

После чего в соответствии с ч. 13 указанной статьи приостанавливается осуществление государственной регистрации прав до поступления в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа или Фонда о соответствии застройщика требованиям, установленным ФЗ РФ №214.

В Новосибирской области, в частности, практически все застройщики, работающие по ДДУ, открыли такие счета: 176 застройщиками открыто 267 специальных расчетных счетов.

  

  

В целом вышеизложенные нормы и составляют практически всю нормативную базу для функционирования специальных счетов застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018. Очевидно, что этого недостаточно для нормальной работы, особенно с учетом большого количества таких РнС.

Минстрой России в письме №34785-ВЛ/07 от 15.08.2018 выразил свою позицию по особенностям применения с 01.07.2018 норм ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, в том числе указав на следующее:

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 года ФЗ РФ №214 не ограничена возможность открытия расчетных счетов в разных уполномоченных банках.

То есть существует возможность открыть расчетные счета в разных банках на каждое РнС.

Обязанность открытия в одном уполномоченном банке расчетных счетов технического заказчика и генерального подрядчика, взаимодействующих с застройщиком в рамках осуществления строительства, разрешение на которое получено до 01.07.2018, действующей редакцией ФЗ РФ № 214 не предусмотрена.

То есть нет обязанности открывать специальные р/с для генподрядчиков, технических заказчиков и тем более для отдельных подрядчиков.

ФЗ РФ №214 не ограничивает застройщика в праве использовать расчетный счет, открытый в уполномоченном банке ранее 01.07.2018, для осуществления операций с учетом особенностей, предусмотренных ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, если сведения о таком счете указаны в проектной декларации.

Многие новосибирские компании, кстати, такой возможностью с удовольствием воспользовались, просто преобразовав свои счета в специальные.

Установленная ФЗ РФ №175 обязанность открытия застройщиками расчетных счетов в уполномоченных банках не влечет обязанности закрытия застройщиками их расчетных счетов, иных банковских счетов, используемых для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью застройщиков.

Очевидно, отсутствует и запрет на открытие такими застройщиками новых р/с, для целей не связанных с долевыми строительством, например, отдельный спецсчет может потребоваться в случае заключения госконтракта.

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, ст. 18 ФЗ РФ №214 применяется в редакции, действовавшей до вступления в силу изменений, предусмотренных ФЗ РФ №218 и ФЗ РФ №175, с одновременным распространением на указанных застройщиков положений ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214 (в редакции ФЗ РФ №175) по обязательствам, возникшим после 01.07.2018.

Это разъяснение важно в том числе при взаимодействии с органом надзора, поскольку целевой характер расходования средств проверяет именно он и, соответственно, должен по-прежнему руководствоваться старой редакцией ст.18.

  

   

Положения ст. 18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 «Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика» следует применять к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, только в части п. 1 ч. 3 указанной статьи (уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика в случае, если операция указана в ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214).

Минстрой России выразив мнение, что положения ст.18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175 следует применять к застройщикам, получившим разрешения на строительство до 01.07.2018, только в ч. п. 1 ч. 3 указанной статьи, в некотором противоречии с этой позицией описал следующий порядок совершения операций по расчетному счету такого застройщика:

«Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика о проведении операций по расчетному счету застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения. При этом уполномоченный банк вправе приостановить исполнение распоряжения или отказать в его исполнении в случае, предусмотренном п. 1 ч. 3 ст. 18.2 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175.

Уполномоченный банк приостанавливает на срок до трех рабочих дней исполнение распоряжения застройщика при одновременном наличии двух условий:

• если указанные в графе «назначение платежа» распоряжения сведения не позволяют очевидным образом установить, что данная операция является операцией по исполнению обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018 года;

• при наличии фактов, очевидных признаков, свидетельствующих о нарушении застройщиком требований ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214, применяемых с учетом ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, а именно за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до 01.07.2018 года.

При приостановлении исполнения распоряжения уполномоченный банк вправе потребовать от застройщика предоставления документов, являющихся основанием для составления распоряжения и подтверждающих соблюдение застройщиком требований ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214, применяемых с учетом ч. 8 ст. 8 ФЗ РФ №175, а именно за исключением исполнения обязательств застройщика, которые возникли до 01.07.2018 года.

По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет распоряжение, либо в случаях, предусмотренных ч. 3 ст. 18 ФЗ РФ №214 в редакции ФЗ РФ №175, отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика и уведомляет об этом Контролирующий орган и Фонд в день отказа от проведения операции по счету».

   

  

Цель, направления такого уведомления не вполне ясна, поскольку никаких санкции за таким уведомлением не следует. Понятно ведь, что если платеж не прошел, то и нецелевого использования средств не случилось, и застройщик по факту ничего не нарушил. Однако получение таких уведомлений могло бы служить сигналом для органа надзора о повышенном риске деятельности данного застройщика и, соответственно, о необходимости проведения его проверок. Однако в проекте Постановления Правительства РФ о государственном надзоре в области долевого строительства, который сейчас выложен на портале regulation.gov, такие уведомления не рассматриваются даже как фактор риска.  

Также важно отметить следующее. С учетом того, что для «старых» застройщиков применяется старая редакция ст. 18 214-ФЗ, для них сохраняется возможность возмещения затрат, понесенных на строительство объекта. Согласно нашим предварительным беседам, большинство банков согласны с тем, что возможна такая операция по специальному счету, как перечисление средств со специального счета застройщика на обычный расчетный счет с подтверждением того, что эта операция является возмещением ранее понесенных затрат на объект долевого строительства.  При этом застройщик должен подтвердить факт таких затрат копиями документов.

Важность получения возмещения определяется тем обстоятельством, что если застройщик не сможет вернуть ранее вложенные средства, то будет лишен и возможности инвестировать эти средства для выполнения дальнейших этапов проекта или для начала новых проектов до конца строительства. К сожалению, процедура четко не прописана и хотелось бы как минимум здесь получить конкретную позицию Минстроя РФ.

Кроме того, поскольку на застройщиков, получивших РнС до 01.07.2018, с учетом позиции Минстроя России, не распространяются положения ч. 1 ст. 18.2 ФЗ РФ №214, то к таким застройщикам не могут применяться требования по представлению документов в соответствии с составом, установленным Постановлением Правительства РФ от 01.08.2018 №897 (согласно ч. 1 ст. 18.2 ФЗ-214 им утвержден состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика). Таким образом, требования к составу и порядку обмена документами устанавливаются только по соглашению банка и застройщика (договором банковского счета).

При этом и в самом Постановлении Правительства РФ №897 от 01.08.2018 предусмотрена возможность для застройщика и уполномоченного банка определять состав предоставляемых застройщиком документов, отличный от состава, утвержденного данным Постановлением. Согласно п. 2 Постановления, «с учетом конкретных обстоятельств допускается предоставление застройщиком в уполномоченный банк документов, не предусмотренных составом документов, которые по соглашению между застройщиком и уполномоченным банком могут использоваться для подтверждения соответствия назначения и размера платежа застройщика требованиям, установленным ФЗ РФ №214…, форма и порядок предоставления застройщиком уполномоченному банку документов определяются договором банковского счета, заключенным между застройщиком и уполномоченным банком, а также обязательными для исполнения сторонами указанного договора банковскими правилами».

В действительности практика именно так и складывается: если некоторые банки требуют большой объем документов, то другим для проведения платежей достаточно внятных формулировок о назначении платежа.

      

     

Еще одна интересная норма касается порядка раскрытия специальных счетов, отметил автор доклада Максим Федорченко (на фото). Новая редакция ст. 18 ФЗ РФ №214 предусматривает такую возможность сразу после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав каждого многоквартирного дома, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Однако, опять же, для застройщиков с РнС, полученным до 01.07.2018, эта норма не действует!

Остается исходить только из совокупности норм и логики законодателя, согласно которым стоит предполагать, что счет раскрывается по таким же правилам.  А значит, в договоре банковского счета следует предусмотреть порядок раскрытия счета путем направления соответствующего уведомления застройщиком со ссылкой на ЕИСЖС, в которой вся эта информация как раз должна легко проверяться (обязанность по размещению в ЕИСЖС сведений о зарегистрированных правах на помещения в многоквартирном доме установлена для органа регистрации прав (п. 6 ч. 6 ст. 23.3 ФЗ РФ №214), а по размещению разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства — для органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство (п. 4 ч. 6.3 ст. 23.3 ФЗ РФ №214).

Ну, и единственная, по сути, норма 214-ФЗ, которая впрямую действует для «старых» застройщиков, — это право застройщика на расторжение договора банковского счета с уполномоченным банком и условия такого расторжения (ч. 2.3.1 ст. 3 ФЗ РФ №214).

Порядок реализации этого права четко прописан в законе, поэтому не буду на нем подробно останавливаться. Отмечу только, что сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщиком в Единой информационной системе жилищного строительства с указанием всех реквизитов не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика», — заключил Максим Федорченко.

    

Фото: www.digest.wizardsoft.ru

   

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

«Самолет ЛО» открыл специальные счета в банке «Санкт-Петербург»

Презентации семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Опубликована обновленная программа семинара «Банковское сопровождение деятельности застройщиков: счета эскроу, специальные счета»

ПИК первым из крупных застройщиков перешел на счета эскроу

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Газпромбанк объявил о скором проведении первых пилотных сделок по проектному финансированию застройщиков при поручительстве ДОМ.РФ

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика

Талан и Сбербанк начали публиковать финансовые детали реализации первого проекта массового использования счетов эскроу

Стал известен подготовленный пакет мер по снижению ставок кредитов застройщикам при использовании счетов эскроу

Александр Плутник: Мы обсуждаем с Минфином уменьшение стоимости проектного финансирования

Минстрой разъяснил новые правила финансирования долевого строительства

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Максим Федорченко: Поправки в 214-ФЗ разрушают единственный эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков

Потенциал института эксплуатационной документации в отношении многоквартирных домов и жилых и нежилых помещений, входящих в их состав, анализирует заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр СИДОРЕНКО.

    

Фото: www.grouppro.ru

    

Прошедшая 27—30 сентября 2018 года в Москве 39-я Ежегодная городская специализированная выставка–ярмарка «Недвижимость от лидеров» явилась значимым событием. Она позволила увидеть и почувствовать изменения, происходящие на рынке недвижимости.

Эту выставку отличали внимание создателей жилища к человеку, стремление понять его потребности и предпочтения, сформировать у него представление о качествах квартиры в современном доме, которые делает жизнь людей безопасной, комфортной, достойней, создают им условия для развития.

Программа выставки была насыщена образовательными мероприятиями для потребителей. Эти мероприятия были весьма востребованы. Они свидетельствуют о росте жилищной компетенции собственников и пользователей, их стремлении к рациональному имущественному поведению в любых обстоятельствах.

Представляется, что значительным потенциалом продвижения современного жилья на рынок обладает институт эксплуатационной документации в жилищной сфере. Этому институту создатели жилья до последнего времени не уделяют должного внимания. Между тем эксплуатационная документация в отношении многоквартирных домов и жилых и нежилых помещений, входящих в их состав, — важный фактор качества строительной продукции и добросовестности застройщика.

Массовое распространение в жилищной сфере отношений совместного домовладения актуализируют необходимость формирования в обществе ответственных и эффективных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (далее МКД), как носителей новой жилищной культуры. Достичь этого невозможно без просвещения собственников и пользователей жилища, без приобретения ими знаний и навыков эксплуатации жилых и нежилых помещений в составе МКД, без появления у них заинтересованности и потребности участия в управлении, принадлежащего им недвижимого имущества.

Компетенции людей, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений, пользованием и содержанием дома, а также имущественное поведение, включая и корпоративное в сообществе собственников, являются значимыми факторами, которые не только влияют на безопасность и комфорт, но и все в большей мере определяют потребительскую ценность МКД и помещений в них.

В течение последних 3—4 лет потребители жилища стали более просвещенными, требовательными и «прижимистыми». Для них характерна рациональность и осторожность, скептическая настроенность в отношении декларируемых производителями строительной продукции ее уникальности, исключительности и др. Они меньше «ведутся» на рекламные заявления, стремятся убедиться в том, что тому или иному недвижимому имуществу присущи значимые для них потребительские качества.

Среди этих качеств все большую роль играют социальный комфорт и обеспечение его достижения в доме посредством применения проектных решений, приспособленных к использованию в условиях совместного домовладения, а также результаты работы застройщика и его партнеров по формированию среды жизнедеятельности, располагающей к общим ценностям в доме, доверию, добрососедству.

Эта работа предполагает также создание и использование проектных решений, обеспечивающих упреждение возникновения негативных ситуаций и препятствование их развитию, связанных с нерегламентированными действиями и (или) бездействием потребителей недвижимого имущества. Она также направлена на повышение жилищной компетенции собственников и пользователей этого имущества, на побуждение их к проявлению лояльности по отношению к нему.

В формировании ответственных и эффективных собственников особое значение принадлежит эксплуатационной документации (далее ЭД) на объекты капитального строительства. ЭД включает инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (далее ИЭД)^[1] и инструкции по эксплуатации жилых помещений (квартир) и нежилых помещений, а также обособленных пространства в доме, предназначенных для передачи в собственность отдельным физическим и юридическим лицам (далее инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства или ИЭОДС)^[2].

Кроме того в состав ЭД входят эксплуатационные документы на отдельные изделия и устройства (далее ЭДИ)^[3], которыми укомплектованы жилые и нежилых помещений, а также помещения, входящие в состав общего имущества. Получение потребителями жилища необходимых знаний и приобретение ими навыков надлежащей эксплуатации принадлежащих им помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, посредством ЭД является значимым позитивным фактором обеспечения безопасности, комфорта и социального благополучия.

Современные технологии и подготовка ЭД позволяют цифровизировать информацию о доме, каждом жилом и нежилом помещении, входящем в его состав, предназначенном для передачи в собственность гражданам. Эта информация призвана раскрывать эксплуатационные свойства объекта капитального строительства (далее ОКС) и помещений, права и обязанности их потребителей, правила и нормы эксплуатации и пользования общим имуществом.

Представление этой информации в эксплуатационной документации в виде текста, реальных и виртуальных изображений и пр., которые демонстрируют устройство ОКС, жилых и нежилых помещений, их инженерного оборудования, позволяет приобрести потребителям навыки регламентированных эксплуатации и пользования недвижимым имуществом.

   

Фото: www.23kvartiri.ru

   

В ЭД указываются возможные последствия ненадлежащих действий или бездействий собственников помещений. Эти действия могут иметь место не только при ремонте, переоборудовании и перепланировке, помещений, но и при их использовании. В сведения для потребителей также включаются перечни мероприятий и порядок их проведения, которые обеспечивают возможность безопасной и эффективной эксплуатации помещений в осенне-зимний и весенне-летний периоды, а также перечень мероприятий, осуществление которых необходимо провести в случае длительного отсутствия в помещении пользователей.

ЭД и способы ее представления и доведения, включая приложения, должны позволить потребителям не находится всегда сконцентрированными на соблюдении тех или иных норм и правил эксплуатации, принадлежащих им помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания, а подсказывать им, что необходимо делать в той или иной ситуации. Для собственника и потребителя недвижимого имущества пользование эксплуатацией документацией должно стать потребностью. Оно должно поддерживаться и поощряться застройщиком и другими участниками производства и потребления жилищной услуги при взаимодействии с клиентами. Быть компетентными собственниками, обеспечивающими надлежащую эксплуатацию принадлежащих им помещений и пользование общим имуществом в доме, должно быть выгодным для людей.

ЭД призвана обеспечивать собственникам и пользователям помещений возможность понимания того, что любое их действие или бездействие в отношении эксплуатации того или иного помещения и общего имущества в доме, может быть идентифицировано как соответствующее или не соответствующее установленным нормам и правилам.

При этом ЭД не должна допускать выпадений возможных действий и бездействий из этих норм и правил. Обращение потребителей недвижимого имущества к ЭД должно позволять им видеть связь между своими действиями (бездействиями) по отношению к этому имуществу и возможными последствиями, в частности выгодами и потерями, а также распознавать опасность, связанную с ними.

Сведения, содержащиеся в ЭД, также призваны уберечь потребителей от неприятностей в отношениях с партнерами по собственности в доме, прежде всего проживающих в смежных помещениях. В ЭД особое внимание следует обращать на действия, которые представляют потенциальную опасность и которые необходимо предпринять в потенциально опасной обстановке, чрезвычайных ситуациях.

Использование ЭД и взаимодействие производителей строительной продукции, собственников помещений, управляющих компаний и других субъектов, участвующих в создании и эксплуатации МКД, прививает потребителям недвижимого имущества такое качество личности, как обстоятельность. То есть, иными словами, способность мыслить и действовать разумно, обдуманно, с рассудительностью и всесторонним учетом возникающих обстоятельств.

ЭД является эффективным инструментом, который обеспечивает появление базовых компетенций у собственников недвижимого имущества и других участников процессов его использования и развития. Эта документация позволяет собственникам и пользователям помещений приобретать навыки надлежащего имущественного поведения в доме, реализовывать индивидуальные стили жизни в рамках регламентированных норм и правил эксплуатации того или иного помещения и пользования общим имуществом, предназначенным для его обслуживания.

Содержащиеся в ЭД сведения должны раскрывать отличия того или иного объекта капитального строительства и входящих в его состав помещений от строительной продукции других производителей. Эти сведения призваны помогать клиенту понимать значимость для него тех или иных дополнительных потребительских свойств недвижимого имущества, подводить к готовности оплаты их приобретения.

Для этого ЭД должна фокусировать внимание людей на соответствующих отличиях и позволять им видеть выгоды и преимущества, обладателями которых они становятся в результате приобретения того или иного помещения.

    

Фото: www.vitbichi.by

    

ЭД позволяет людям получать целостную картину потребительских качеств недвижимого имущества, их значимости в тех или иных обстоятельствах и проявлениях в будущем. Соответствующая информация должна позволять клиентам принимать решения, связанные с приобретением недвижимого имущества, с возможностью его приспособления для своих нужд на той или иной стадии развития домохозяйства.

Важно чтобы ЭД раскрывала отличительные особенности устройства дома и того или иного жилого или нежилого помещения в нем, обеспечивала должное внимание влиянию этих особенностей на эксплуатацию помещения и пользование общим имуществом, а также на выгоды и преимущества для потребителя. ЭД должна располагать собственников и пользователей помещений к проявлению лояльности к дому и производителям строительной продукции.

ЭД может стать инструментом, имеющим первостепенное значение для объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Обеспечивается это тогда, когда обращение к ЭД ориентирует людей на уважение прав, свобод и законных интересов друг друга, на близкое ценностное восприятие принадлежащего им недвижимого имущества, определяющее их установки и поведение в отношении дома, взаимодействия с партнерами по собственности.

Эти установки и поведение должны быть направлены, прежде всего, на обеспечение безопасности и комфорта, на эффективное потребление эксплуатационных ресурсов, на рациональное использование общего имущества и справедливое распределение бремени расходов на его содержание.

ЭД является инструментом, способным прививать потребителям знания и навыки надлежащего имущественного поведения, и конвертировать их в совместные конкретные действия по содержанию общего имущества в доме. ЭД способствует преодолению трудностей, связанных с недостаточной подготовленностью партнеров по собственности в доме, которая не позволяет им вырабатывать и принимать оптимальные решения.

Наличие надлежащих подготовки, использования, актуализации и оборота ЭД — необходимое условие исключения введения в заблуждение потребителей ОКС на всех стадиях их жизненного цикла, предотвращения недобросовестной деятельности и манипуляций со стороны производителей строительной продукции, управляющих организаций, поставщиков эксплуатационных ресурсов и жилищно-коммунальных услуг, а также органов административного управления.

Для застройщика подготовка и взаимодействие посредством ЭД с собственниками и пользователями жилых и нежилых помещений, а также с другими участниками отношений, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, является важным ресурсом повышения эффективности его деятельности.

Любое обращение клиентов и отмеченных участников — источник бесплатных сведений об возникающих у этих лиц проблемах, так или иначе связанных с продукцией, производимой застройщиком и его партнерами. Отказ от надлежащей подготовки ЭД и взаимодействия на ее основе с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме лишает создателей жилища возможностей видеть глазами потребителей проблемы использования их продукции, осознавать их и находить наилучшие решения.

Надлежащая подготовка ЭД и взаимодействие посредством ее с клиентами позволяет застройщику оценивать результаты своей работы, извлекать уроки, анализировать их и использовать для дальнейшего совершенствования строительной продукции, в том числе и направленного на повышения доходности и продвижение этой продукции на рынке.

ЭД позволяет конструктивно выстраивать канал обратной связи с клиентами, выявлять их потребности и предпочтения. Кроме того, эта документация является инструментом формирования у собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах лояльности к дому и застройщику. С ее помощью производители строительной продукции обретают возможность пропаганды образов жизни и имущественного поведения.

    

Фото: www.zhek.biz

    

Одним из основных индикаторов, свидетельствующих о добросовестности, профессионализме и надежности застройщика является надлежаще подготовленная ЭД на объекты капитального строительства и жилые и нежилые помещения в них. Эта документация должна обеспечивать возможность ознакомления с ней клиентов при приобретении помещений в собственность. Она должна быть ориентирована на установление между застройщиком и его партнерами по созданию строительной продукции конструктивных взаимоотношений с потребителями, в частности не только в гарантийный период, но и в долгосрочной перспективе. В такой ЭД раскрываются потребительские свойства дома и помещений в нем, права и обязанности собственников и пользователей помещений и отношений собственности в доме, связанные с использованными при создании ОКС проектными решениями.

Разъединение МКД на отдельные помещения, как объекты права, находящиеся в собственности множества лиц, неоднородность этих объектов в доме по функциональному назначению и качеству, разное общее имущество, необходимое для их обслуживания, приводят и к разделению объекта капитального строительства, появлению в нем пространств пересечения и столкновения интересов собственников.

Разделение дома «самого против себя»^[4] изменяет ценность его потребительских свойств, делает дом, представляющий сложную социотехническую систему, весьма уязвимым к ненадлежащей эксплуатации помещений, пользованию общим имуществом и имущественному поведению потребителей. Это разделение приводит к снижению безопасности и комфорта, оборачивается дополнительными эксплуатационными издержками для собственников помещений, ущемлением их прав и свобод.

Важнейшим институтом, направленным на преодоление этого разделения, на формирование в МКД среды доверия, добрососедства, уважения права собственности может и должен стать институт эксплуатационной документации в жилищной сфере, включающий ИЭД, ИЭОДС и ЭДИ.

Развитие ЭД и ее широкое использование в сфере жилищных отношений будет способствовать повышению компетенций собственников и пользователей помещений, формированию у них представлений о потребительской ценности жилища, востребованности многоквартирных домов и жилых и нежилых помещений, приспособленных для использования в условиях совместного домовладения.

Надлежащая подготовка и обращение ИЭОДС, как принадлежности жилых и нежилых помещений в составе МКД, также будут содействовать преодолению недооцененности потребительских свойств строящегося современного жилища, по сравнению с существующим жильем, при создании которого не учитывались особенности совместного домовладения.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»

      

Фото: www.irso.ru

       

^[1]Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Министерства регионального развития РФ №45 от 01.06. 2007.
^[2]Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ в редакции от 03.07.2016 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 30.09.2018), ч 1.1 ст. 7.
^[3] ГОСТ 2.601—2013. «Межгосударственный стандарт. Единая система конструкторской документации. Эксплуатационные документы»
^[4]Новый Завет. Евангелие от Матфея, 12:25. «Всякое царство, разделившееся само против себя, пустеет, и всякий город или дом, разделившийся сам против себя, не устоит».

    

   

   

   

  

Другие публикации по теме:

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят