Госдума приняла в третьем чтении внесенный в 2018 году законопроект, позволяющий заочно, через интернет, проводить собрание собственников многоквартирных домов.

Фото: www.sevizm.mos.ru

Напомним, что этот документ, внесенный в нижнюю палату парламента в 2018 году депутатами Павлом Качкаевым и Александром Сидякиным, принят в первом чтении в 2019 году.

Законопроект предусматривает изменение  процедуры проведения общих собраний собственников в многоквартирных домах с использованием ГИС ЖКХ.

Как сообщил на пленарном заседании член комитета Госдумы РФ по ЖКХ Илья Осипов (на фото) ко второму чтению поступило девять поправок.

Фото: www.regnum.ru

«В частности, поправки, которые расширяют перечень систем, то есть не только система ГИС ЖКХ, но и региональные системы. Поправка, касающаяся проведения и сроков годового собрания собственников ТСЖ и ЖКХ, которые должны пройти до конца этого года. По действующему законодательству — до конца июня, что сделать невозможно», — пояснил Осипов.

«Собрания собственников в режиме онлайн призваны значительно упростить процедуру управления домом, ведь мы прекрасно понимаем, что принять решение, требующее 2/3 голосов в 200-квартирном доме крайне сложно, что уж говорить о 1000-квартирной новостройке», — отметили в пресс-службе Минстроя России.

Кроме того, по его словам, в текст законопроекта внесена поправка о порядке управления многоквартирными домами, которые строятся в рамках реновации в Москве.

Фото: www.urbaneconomics.ru

По просьбе портала ЕРЗ.РФ документ комментирует заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«13 мая Госдума приняла в третьем чтении законопроект №487583-7 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Напомню, что этот законопроект был внесен в Госдуму еще летом 2018 года и трижды менялся, прежде чем быть принятым в первом чтении, — отметил эксперт. — Многострадальный законопроект призван изменить порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в электронном виде с тем, чтобы такие собрания стали проводиться чаще.

Фото: www.na-zapade-mos.ru

Это действительно удобная форма проведения собрания, поскольку она позволяет участвовать в собраниях собственникам, которые не только не проживают в доме, но и редко бывают в своих квартирах. Например, в моем подъезде один собственник находится в Эфиопии, а двое — в США. Из Эфиопии письмо с бланком заполненного решения я получил через неделю после окончания собрания, люди, находящиеся в США, не проголосовали...

Если оценивать законопроект в целом, то нужно сказать, что он окажет положительное влияние на расширение практики проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Самые позитивные поправки таковы:

1) отмена необходимости предварительного проведения обычного общего собрания для проведения собрания в ГИС ЖКХ (сегодня это основное препятствие при проведении дистанционного электронного голосования в больших домах, а это большинство новостроек);

2) увеличение продолжительности периода проведения электронного общего собрания с 3—5 до 7—60 дней. Это особенно актуально в связи с тем, что часть собственников всегда будет голосовать не в своем личном кабинете "в системе", а бумажными бюллетенями (решениями). За 5 дней получить такие решения невозможно даже в пятиэтажке.

В законопроекте фигурирует новый вид систем, в которых можно проводить электронные общие собрания. Кроме ГИС ЖКХ ("система") и "иных систем", под которыми понимаются частные порталы, используемые для проведения таких собраний за плату, появились "региональные системы". Установление возможности проведения электронных собраний в региональных системах при непосредственном управлении домами — шаг в сторону "продавливания" субъектами РФ своих систем. Они существуют и были не у дел в отношении электронных собраний.

Эта ситуация исправляется. Если регионы не станут "топить" альтернативные частные иные системы, то выбор будет за собственниками. И обращаю внимание на то, что при принятии поправок собрания в ГИС ЖКХ и в региональных системах можно будет проводить только при способе управления многоквартирными домами непосредственно собственниками.

Законопроект (и будущий федеральный закон) имеет ряд недостатков.

Техника изложения норм в поправках представляется достаточно сложной для понимания их смысла. Так новая редакция части 1 статьи 47¹ ЖК РФ читается так, что первое собрание в ГИС ЖКХ можно всегда проводить без предварительного проведения обычного общего собрания. В этой норме нет никаких оговорок относительно способов управления МКД.

Но оказывается, что по замыслу авторов поправки такая отмена сделана не для всех случаев. Оказывается, законодатели не хотели делать такой отмены для первых общих собраний в ГИС ЖКХ и в региональной системе, проводимых в домах, которые управляются непосредственно собственниками. Такое понимание они заложили путем оставления оговорки о «непосредственном управлении» в новой редакции пункта 3² части 2 статьи 44 ЖК РФ. Это представляется странным, поскольку включение в компетенцию общего собрания собственников вопроса о проведении общего собрания с использованием ГИС ЖКХ или региональной системы – это право принять такое решение на собрании, но не установлении обязанности.

По замыслу законодателей для проведения первого общего собрания собственников помещений в иной информационной системе требуется принятие решения об этом на предварительном общем собрании. Причем, в части 1 статьи 47¹ ЖК РФ об этом также ничего не сказано. Замысел, по мнению законодателей, реализован путем указания в пункте 3² части 2 статьи 44 ЖК РФ того, что к компетенции общего собрания относится принятие решений об использовании при проведении собрания «иных информационных систем независимо от способа управления многоквартирным домом».

Фото: www.gov-murman.ru

Такое понимание также вызывает сомнение, поскольку если первое собрание в ГИС ЖКХ можно проводить без предварительного простого общего собрания, то в соответствии с частью 13 статьи 47¹ ЖК РФ (она не менялась) и первое собрание в иной информационной системе можно проводить без предварительного простого общего собрания.

Что из всего этого следует? Замысел законодателей задуман ограниченно, реализован невнятно, вызовет неоднозначное понимание и в судах, и у органов государственного жилищного надзора, и у остальных правоприменителей. То есть трудности проведения собраний в электронной форме все же остаются, будет много споров, вопросов в Минстрой РФ, ненормативных писем в ответ…

К недостаткам законопроекта также можно отнести избыточную по содержанию и невыполнимую практически (не только в период пандемии) процедуру блокирования собственниками проведения первого общего собрания в электронной форме. Блокирование задумано путем предоставления собственникам права подачи в управляющую организацию письменных отказов собственников от проведения собрания. По проекту такое собрание будет заблокировано, не начавшись, если большинству собственников в доме удастся прийти лично в офис своей УО и зарегистрировать свой отказ.

Фото: www.zhek.biz

Я думаю, это нереально, неисполнимо. На самом деле, эта процедура мне представляется лишней, надуманной. Ведь собственники могут обсудить вопрос о созыве первого электронного собрания, скажем управляющей организацией, к которой нет доверия, скооперироваться в группах в соцсетях (домовой, подъездных) и... просто проигнорировать собрание, не участвовать в голосовании. В итоге на таком общем собрании не будет кворума, а значит, и принятых решений.

В законопроекте ожидаемо Москвой пролоббирован особый порядок назначения организаций, управляющих домами, созданными в рамках программы реновации, в которых преобладает доля города. В Москве такие назначения будут практиковаться место проведения открытых конкурсов. Итоги конкурсов, конечно, тоже могут быть подтасованы... Но Москва попросила открыто реанимировать "административное управление домами". Когда в нашей столице в этом секторе начнутся по-настоящему рыночные отношения?.. Это вопрос.

Фото: www.23kvartiri.ru

В законопроекте содержится поправка, в связи с пандемией COVID-19 продлевающая на весь 2020 год срок проведения годовых общих собраний. Согласно Жилищному кодексу РФ, годовые общие собрания обязательно должны проводиться во втором квартале каждого года. Но обычно такие собрания в домах не проводятся в связи с ненужностью. Поэтому данная поправка, видимо, будет "спящей".

Если посмотреть немного глубже, то возникает вопрос: а зачем проводить годовое общее собрание, что на нем принимать? Отчет управляющей организации? Но такой отчет необязательно должен быть заслушан (рассмотрен) на общем собрании. Чаще готовится письменный отчет, вывешивается на досках, выкладывается на сайте.

Установление размера платы за содержание на год? Но нет такого требования, что размер платы устанавливается на один год. Изменять "не чаще одного раза в год..." — да. Но это — только для тех, кто любит фиксированный размер платы (это примерно, как в продуктовом магазине покупать продукты каждый раз ровно на 2 437 руб., не больше ни меньше). Размер платы за содержание жилого помещения должен устанавливаться в соответствии с договором управления, а в ДУ должен быть прописан порядок (формула) установления размера платы в течение всего срока действия договора.

Фото: www.gazeta.ru

То есть годовое общее собрание сегодня вообще практически не нужно. Собственники это понимают, поэтому такие собрания почти не проводятся. Если общее собрание собственникам реально нужно, то его проведут, не ожидая "второго квартала года". А если не нужно, то его или не созовут, или не будут в нем участвовать.

Фраза в ч. 3 ст. 45 "при отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников", на самом деле, никого ни к чему не обязывает. В действительности, это не обязанность, а просто призыв.

И хотя законопроект решил несколько острых вопросов в отношении совершенствования регулирования общих собраний собственников, но нерешенных вопросов по собраниям осталось еще очень и очень много.

Будем надеяться, что эти вопросы будут решаться с помощью практиков  и экспертов», — резюмировал Дмитрий Гордеев.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.fa.ru

Другие публикации по теме:

Минстрой предлагает ужесточить лицензирование управляющих организаций: комментарий эксперта

ГИС ЖКХ передана МинстроюДмитрий Гордеев (Институт экономики города): Похоже, в Минстрое уже осознали, что с помощью ГИС ЖКХ информацию до людей не доведешь

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

В Москве собственники жилья в МКД теперь могут управлять домом и голосовать на собраниях в режиме онлайн

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Вопросы организации управления многоквартирными домами-новостройками

Как цифровизация помогает повысить лояльность клиентов и привлечь новых покупателей — об этом застройщики и эксперты поговорили на конференции портала ЕРЗ.РФ «Цифровизация в девелопменте. Стадия "Эксплуатация". Умные новостройки», которая состоялась в рамках Российской строительной недели–2024.

Опытом создания собственной управляющей компании и, в частности, инженерной службы и охранной организации с участниками конференции поделился руководитель отдела маркетинга СГ Рисан Сергей Воронин (на фото ниже).

Эксперт рассказал о популярном у клиентов сервисе «виртуальный консьерж», который обеспечивает круглосуточную двустороннюю связь с жителями ЖК через терминалы, расположенные на его территории.

Также он поделился интересной статистикой: по данным за 2023 год, в шести жилых комплексах, включающих 21 многоквартирный дом, этим сервисом жители воспользовались 45,7 тыс. раз, что говорит о его высокой востребованности.

Заместитель генерального директора портала ЕРЗ.РФ Александр Король (на фото) подробно рассказал о Реестре умных новостроек.

«Недавно у нас случилось знаменательное событие: мы преодолели отметку 200 записей в Реестре умных новостроек, — проинформировал он и добавил: — На данный момент в реестре 198 уникальных записей, из них 84 — это классы D и Е, 29 записей класса С и одна запись класса А. Всего в Реестре присутствуют жилые комплексы от 67 застройщиков».

Своим опытом с гостями сессии поделилась генеральный директор УК «Азбука быта» Татьяна Демина (на фото, слева). Эксперт подробно остановилась на вопросе, каков он — лояльный и довольный клиент, и обозначила основные проблемы в сфере управления недвижимостью. По ее словам, решать данные проблемы возможно через внедрение цифровых решений.

«Из чего складывается сервис управления домами? Из своевременного обслуживания, корректных коммуникаций и, конечно, дополнительных сервисов, — отметила Демина и резюмировала: — Это тренд, это будущее».

По ее словам, все должно строиться вокруг клиента: мало внедрить просто мобильное приложение — важно настроить внутренние процессы и грамотно управлять поступающими заявками.

Плюсы и минусы сервисов многоквартирных домов детально обозначил руководитель отдела проектирования Presale LETIT Александр Сердюков (на фото). Он подчеркнул, что в любом сервисе важна простота доступа и бесперебойное исполнение.

«Сервисы, которые работают и развиваются, затягивают пользователя, дают ему положительные эмоции, — пояснил эксперт и добавил: — Это ведет к вовлеченности жителя в процессы УК и повышает лояльность в целом».

О том, как цифровизация помогает повысить лояльность жителей, подробно рассказал руководитель управления информационных технологий СГ СМ.СИТИ Дмитрий Добровольский (на фото ниже, выступает).

Он напомнил, что покупатель желает получить комплексный продукт, в котором застройщик выступает гарантом качества и несет ответственность за проект после ввода в эксплуатацию.

И решением в данном случае является формирование экосистемы, которая охватывает путь клиента от выбора квартиры до комфортного проживания.

По мнению руководителя управления развития ТИМ компании «АБД» (Ак Барс Дом) Марселя Гайнутдинова (на фото), важную роль в повышении лояльности жителей и увеличении ценности бренда девелопера играет внедрение удобного мобильного приложения. 

Директор по продукту компании EKF Александр Разумовский (на фото ниже, выступает) подробно остановился на потребительской модели взаимодействия между покупателем недвижимости, девелопером, эксплуатирующей организацией и поставщиком умных решений.

По его словам, поставщику умных решений необходимо нарастить экспертизу в процессах ЖКХ на уровне эксплуатирующих компаний и развивать продукт. Покупателю недвижимости важно повышать уровень осознанности при покупке и транслировать свои потребности девелоперу.

При этом девелоперу важно развивать цифровые компетенции, повышать уровень цифровизации в проектах и прислушиваться к цифровым потребностям клиентов. В свою очередь эксплуатирующая организация должна делиться экспертизой с поставщиками умных решений и повышать уровень автоматизации своих процессов. Соблюдая данные рекомендации, девелоперы смогут прийти к клиентоориентированной модели, убежден эксперт.

«Цифровизация УК и функционал умного дома — это тот инструмент, который застройщик может использовать на этапе эксплуатации, чтобы подвести жильца к повторной покупке», — подчеркнул Иван Власов (на фото, стоит), директор IT-компании «Философт», которая выступила генеральным партнером конференции.

Эксперт выделил цифровые технологии для эксплуатации, которые позволят застройщикам привлечь покупателя.

Генеральный директор «Юникорн» (ТМ Ujin) Светлана Перминова (на фото ниже) посвятила выступление продукту «Виртуальная диспетчерская» и его использованию на объектах группы компаний ГК Самолет.  

«В одном интерфейсе мы объединяем работу с заявками, которые поступают от жителей из разных источников. Это мобильное приложение, телеграмм-бот, колл-центры, визиты в офис, — отметила эксперт. — Житель видит по своей заявке историю, что с ней происходит, и ставит итоговую оценку».

Так, в едином окне сотрудники УК могут видеть все, что происходит со всеми типами заявок, полную загрузку исполнителей и управлять этими процессами, подчеркнула Светлана Перминова.

О роли управляющей компании на всех этапах жизненного цикла девелоперского проекта рассказала генеральный директор управляющей компании Forum Service (Холдинг Форум-групп) Евгения Заволжина (на фото). По ее словам, при проектировании необходимо учесть интересы покупателей недвижимости и иметь более четкое видение клиента на этапе проживания.

«Разумный подход к проектированию, изначально позволяющий избежать ненужных затрат и в дальнейшем каких-то переделок, — это реально существенная экономия на этапе проектирования и дальнейшей эксплуатации», — подытожила эксперт.

Директор по развитию Rubetek Константин Масленников (на фото), в свою очередь, напомнил девелоперам о продуктах и решениях компании для жилых комплексов.

Среди них — интеллектуальная система контроля доступа, системы учета ресурсов, видеонаблюдения, а также система «Умный дом».

Любопытными стали результаты онлайн-голосования, в котором гости приняли участие в рамках конференции. По мнению большинства респондентов (39%), не более чем через пять лет доля умных новостроек достигнет в России 50%. Чуть меньше участников опроса, считают, что на это потребуется не более 10 лет. За варианты «не более 15 лет» и «более 15 лет» проголосовали 10% и 11% опрошенных соответственно.

Напомним, что ранее президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец на открытии шоу-презентации финалистов конкурса ТОП ЖК рассказал, что доля умных новостроек в России за последние пять лет выросла с 4% до 11% от всех строящихся МКД.

В рамках конференции были вручены дипломы портала ЕРЗ.РФ о присвоении жилым комплексам классов умного дома:

Генеральным партнером секции выступила ИТ-компания «Философт».

Фотоотчет и презентации спикеров опубликованы на портале ЕРЗ.РФ по ссылке.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Преимущества онлайн-продаж, грамотной визуализации и клиентского сервиса рассмотрели эксперты на РСН–2024

Главные проблемы застройщиков и пути их решения обсудили участники пленарного заседания РСН–2024

На РСН–2024 наградили победителей в федеральных номинациях конкурса жилых комплексов-новостроек ТОП ЖК–2024

Марат Хуснуллин обратился к участникам Российской строительной недели–2024 и пожелал им успешной работы

Первый замминистра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин 28 февраля выступит на пленарном заседании РСН–2024

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Сергей Музыченко примет участие в РСН–2024

27 февраля в Москве стартует V Российская строительная неделя

Зеленое строительство МКД обсудят на круглом столе ЕРЗ.РФ и ДОМ.РФ в рамках РСН–2024

Представители власти и девелоперы обсудят на РСН–2024, как сделать города и агломерации лучше

Льготная ипотека после 1 июля: ведущие эксперты поделятся на РСН–2024 сценариями и прогнозами

Председатель Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов выступит на пленарном заседании РСН–2024

Минстрой России поддерживает проведение Российской строительной недели–2024

На РСН–2024 расскажут о самых частых ошибках в освещении ЖК, новых тенденциях архитектурной подсветки и инженерного обеспечения новостройки

Передовыми знаниями и опытом цифровизации в сфере строительства эксперты поделятся на РСН–2024

Повторные продажи, способы их стимулирования и тренды в коммуникации с покупателями эксперты обсудят на РСН–2024

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Приглашаем представителей девелоперов на круглый стол РСН–2024 «Бренд и репутация застройщика»

Командной работе в девелопменте будет посвящена одна из сессий РСН–2024

На РСН–2024 обсудят архитектуру, МАФы, места для хранения в ЖК и другие продуктовые решения девелоперов