Портал ЕРЗ.РФ продолжает знакомить читателей с модераторами и спикерами «Российской строительной недели-2020», которая пройдет в Москве с 31 марта по 3 апреля. Модератором круглого стола «Налогообложение при работе со счетами эскроу» которые состоятся в рамках RosBuild-2020, является генеральный директор ООО «Аудиторская фирма «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP), постоянный автор портала ЕРЗ.РФ Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото). Сегодня Ольга Владимировна обозначает ключевые вопросы, которые будут обсуждаться в рамках этого мероприятия.

«На круглом столе «Налогообложение при работе со счетами эскроу» будут обсуждаться две основные темы, проинформировала эксперт:

• Сохраняется ли льгота по НДС у застройщиков при долевом строительстве при работе со счетами эскроу.

• Налог на прибыль и УСНО: налоговые последствия при изменении способа расчета по ДДУ и применении счетов эскроу. Обсуждение законопроекта.

Относительно первого вопроса внесу пояснения. До «введения эскроу-счетов» застройщики при передаче дольщикам построенных квартир или машино-мест в многоквартирных домах не облагали их НДС на основании льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса (НК РФ) как «услуги застройщика на основании ДДУ».

Фото: www.gtrk-vyatka.ru

В ранее действующей редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 услуги застройщика упоминались в двух нормах:

• в п. 1 ст. 5 — в контексте того, что цена ДДУ может включать в себя услуги застройщика и возмещение затрат на строительство;

• в п. 2 ст. 18 — указание на то, что на услуги застройщика не распространяются ограничения закона о целевом расходовании средств участников долевого строительства.

И контролирующие органы для целей применения льготы по НДС расширительно толковали услуги застройщика, понимая под ними не только явно выделенную в ДДУ сумму услуг, но и оставшуюся в распоряжении застройщика по окончании строительства сумму экономии средств.

В текущей редакции 214-ФЗ, которая применяется застройщиками, привлекающими денежные средства граждан на счета эскроу, какое-либо упоминание об услугах застройщика отсутствует.

Этот факт некоторые эксперты воспринимают так, что льгота по НДС застройщиками не может больше применяться. При этом, надо отметить, Минфин в своих письмах в 2019 году подтверждает, что льгота сохраняется.

При формулировке льготы законодатель делает отсылку на «услуги застройщика на основании ДДУ», четкого определения которых в действующем законодательстве нет.

В таких условиях можно ли считать услугами застройщика те услуги, которые составляют предмет договора участия в долевом строительстве?

Другими словами, можно ли считать услугами застройщика всю цену ДДУ как услуги застройщика по организации строительства и передаче объекта долевого строительства дольщикам на основании заключенных ДДУ? Если ответ положительный, то тогда льгота по НДС продолжает действовать, как и прежде. Иного нельзя допустить! Об этом и будет дискуссия на круглом столе.

Фото: www.rg.ru

Должен сохраняться баланс интересов участников рынка, а перекоса в сторону реализации готового жилья (которое, как известно, не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) возникать не должно.

Напомним, что ранее, в 2010 году, льгота по услугам застройщика была введена законодателем именно для восстановления баланса интересов участниками рынка.

Если аналогичная норма для продажи жилой недвижимости в долевом строительстве будет убрана, то застройщики, привлекающие средства дольщиков на эскроу-счета, будут поставлены в ущемленное положение. А это недопустимо с точки зрения общих принципов исчисления налогов. Ведь налогообложение не может зависеть от юридической формы сделки, будь то договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве (ДДУ).

После реформирования законодательства о долевом строительстве для застройщика должен сохранить свое действие следующий порядок налогообложения НДС:

• реализация жилой недвижимости по договору купли-продажи не облагается НДС на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ;

• передача застройщиком по ДДУ жилой недвижимости и нежилой недвижимости непроизводственного назначения освобождена от НДС, поскольку для услуг застройщика действует льгота пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Фото: www.b4bgroup.ru

Относительно второго вопроса. Он касается особенностей исчисления налога на прибыль при переходе на эскроу-счета и также напрямую затрагивает застройщиков, которые применяют УСНО.

Весь прошлый год профессиональное сообщество указывало на возникшую проблему, что средства дольщиков, аккумулированные на счетах эскроу должны относится к средствам целевого финансирования. Иначе УСНО становится, по сути, не применимо малым бизнесом в долевом строительстве, потому что все средства дольщиков будут являться доходом, а не экономия, полученная по окончании строительства, как это было ранее. Об этом в многочисленных письмах в 2019 году указывал и Минфин.

Фото: www.god2018.org

В результате Правительство РФ вынесло на рассмотрение законопроект о внесении изменений в статью 251 части второй Налогового кодекса РФ в части отнесения средства дольщиков, аккумулированных на счетах эскроу, к средствам целевого финансирования.

Данные изменения законодательства находятся до сих пор в статусе «Проект». Застройщики поддерживают это и хотели бы, чтобы закон был принят», — подчеркнула Ольга Гаращенко.

Приглашаем застройщиков записываться на круглый стол «Налогообложение при работе со счетами эскроу». Сделать это можно здесь.

Другие публикации по теме:

Спикеры RosBuild-2020. Эксперт Валерий Казейкин (Госдума РФ, НО АРМС): Малоэтажное строительство — залог повышения доступности и качества жилья

Спикеры RosBuild-2020. Леонид Питерский (НОЭ): Нужны единые подходы к определению эффективности использования ресурсов во всех типах зданий

Спикеры RosBuild-2020. Игорь Белокобыльский (ГК Стрижи): Модель оценки жилья, основанная лишь на платежеспособности клиента, уже неактуальна

В Госдуму внесен проект Федерального закона «О внесении изменения в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"».

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, постановлением Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 было признано, что нормы, установленные абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и пп. 2 и 3 ст. 213.25 127-ФЗ, не соответствуют Конституции РФ, поскольку в системе действующего правового регулирования они не обеспечивают определенности в том, что касается условий распространения имущественного (исполнительского) иммунитета на денежные средства, вырученные от продажи в рамках процедуры банкротства принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, оставшегося после расчетов с залоговым кредитором, которое является для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом жилом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания.

Во исполнение указанного Постановления КС РФ разработан законопроект, предусматривающий следующие особенности распределения денежных средств, вырученных от продажи единственного жилого помещения, являющегося предметом ипотеки.

Денежные средства вносятся на открытый финансовым управляющим специальный банковский счет гражданина, с которого они списываются.

При этом вне очереди погашаются расходы на обеспечение сохранности предмета ипотеки и реализацию его на торгах.

Оставшиеся денежные средства распределяются в следующем порядке:

• 90% — на погашение обязательств перед залоговым кредитором, но не более суммы требований, включая неустойки, иные финансовые санкции и проценты;

• 5% — на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества гражданина для погашения этих требований (оставшиеся денежные средства после погашения требований кредиторов первой и второй очереди направляются на погашение требований залогового кредитора);

• 5% «блокируются» для обеспечения жилищных прав гражданина (к которым прибавляются денежные средства, оставшиеся после всех расчетов с залоговым кредитором и кредиторами первой и второй очереди) и исключаются финансовым управляющим из конкурсной массы.

Если размер денежных средств, подлежащих исключению из конкурсной массы, позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности в жилище гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих с ним, финансовый управляющий и (или) лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе обратиться с ходатайством в арбитражный суд об уменьшении в пользу конкурсной массы размера таких денежных средств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

По результатам рассмотрения ходатайства, арбитражный суд вправе уменьшить размер подлежащих исключению из конкурсной массы денежных средств в пользу конкурсной массы до размера, позволяющего приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам соответствует уровню, достаточному для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи, но в любом случае не меньшего минимальной учетной нормы площади жилого помещения, устанавливаемой в соответствии с ЖК РФ, или, в случае если денежных средств недостаточно для приобретения жилого помещения, уменьшить их размер до размера, позволяющего удовлетворить потребности гражданина и членов его семьи в жилом помещении (его части) в течение разумного срока, не превышающего трех лет.

Если жилое помещение принадлежало супругам (бывшим супругам) на праве общей собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по их общим обязательствам, то требования залогового кредитора и расходы на обеспечение сохранности жилого помещения и реализацию его на торгах подлежат удовлетворению из всей выручки, в то время как требования кредиторов первой и второй очереди подлежат удовлетворению из суммы денежных средств, причитающихся только должнику.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Генпрокуратура: проблемы дольщиков полностью решены в 46 регионах России

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка