Застройщик ГК Сибинтел Девелопмент использует технологию динамического ценообразования и изменяет прайс в системе Profitbase.ai. Маркетолог-аналитик девелопера рассказала, как регулярное изменение цен влияет на продажи объектов и как она видит «идеальный» сервис для ценообразования. Из интервью можно узнать, зачем застройщикам регулярно менять цены на объекты и может ли IT-сервис заменить экспертизу аналитика.

 

 

Зачем застройщикам регулярно менять цены

DigitalDeveloper: Начнем с того, почему застройщикам в принципе необходимо регулярно менять цены на свои объекты. Казалось бы, установили одну стоимость — и все. Но, оказывается, нужно регулярно менять этот показатель. Как это влияет на продажу и чему подвержены изменения в стоимости?

Татьяна: Расскажу про наш опыт, надеюсь, он будет полезен. Цель любого проекта — это максимизация прибыли, и динамическое ценообразование нам в этом помогает.

Чтобы максимизировать прибыль, нужно выполнить две задачи. Первая — сделать максимально маленькую дельту между планом и актом, уравнять убытие. По нашему опыту, бывает так, что на старте продаж выполняется план за счет ликвидного ассортимента, и в конце проекта мы остаемся с неликвидными позициями и проседанием плана.

Вторая задача динамического ценообразования — управление ассортиментом, то есть повышение цен на ликвидные позиции и понижение — на неликвидные.

Александр: Мне кажется, здесь есть несколько ключевых факторов.

Сейчас себестоимость строительства может меняться из месяца в месяц. И чтобы попасть в изначальную финансовую модель, получить прибыль, необходимо менять цены централизованно.

Когда мы создаем проект, мы делаем квартирографию, опираемся на аналитику и рассчитываем на спрос по этим группам. Иногда мы попадаем в цель, иногда что-то меняется, и чтобы сгладить этот процент изменения, существует динамическое ценообразование. То есть мы собираем факторы, триггеры, на их основе делаем выводы, чтобы увеличивать цену на какой-либо продукт и тем самым увеличивать его маржинальность.

Таким образом, причинами изменения цен являются себестоимость и спрос.

 

Маркетолог-аналитик Татьяна Куракина

 

С какой регулярностью меняются цены в девелопменте

Т: Менять цены раз в месяц — это не динамическое ценообразование. Саша правильно сказал, что мы видим: есть какой-то триггер, у нас что-то изменилось, поменялась ситуация на рынке, спрос, себестоимость, — и мы должны как-то на это среагировать. Очень сложно сказать, какая регулярность, потому что это зависит от многих факторов.

 

Как происходит согласование прайса

DD: Насколько сложно происходит согласование нового прайса?

Т: Изначально это была такая сложная, весьма бумажная процедура, но с внедрением сервиса динамического ценообразования ситуация поменялась. В согласовании чаще всего участвуют три человека, и мы можем изменить цены, в зависимости от процента, даже в течение одного дня. То есть этот процесс несложный и достаточно быстрый.

И это очень важно, потому что в недвижимости мы имеем ограниченный ассортимент и набор квартир, и любое промедление — речь может идти не о днях, а о часах — может стоить нам определенной доли прибыли.

DD: За кем остается последнее слово, кто говорит, что цены будут такими?

Т: В нашей компании — за директором департамента продаж. Но я знаю, что есть и другие варианты, у всех по-разному.

DD: А как часто приходится вносить правки, возникают ли в процессе какие-то проблемы, когда затягивается обновление прайса и из-за этого теряется прибыль?

Т: Я, наверное, вношу правки в примерно 30% прайсов, отправляю их на доработку по просьбе руководителя.

DD: Но это довольно много, это почти треть. А с чем это связано, как ты думаешь?

Т: Возможно, с другим взглядом на ситуацию на рынке, потому что система предлагает какие-то одни вещи, я валидирую со своей точкой зрения, руководитель — со своей. Иногда мнения не совпадают.

DD: То есть доля субъективности здесь все-таки присутствует?

Т: Да.

А: Мне хочется уточнить. Таня, ты сказала, что процесс изменился с внедрением сервиса динамического ценообразования. 30% нужно делать заново, приходят правки на дополнительные условия и нужно пересогласовывать. А как было до внедрения продукта?

Т: Процесс согласования у нас был очень сильно растянут. Если сейчас доработка может пройти в рамках одного дня, то раньше, когда отправлялось на доработку в ручном режиме, на то, чтобы все пересчитать и отправить на согласование, тратилось много моего личного времени. Сейчас, когда все я делаю в системе, все автоматизировано, у меня нет ручных механических операций, это происходит гораздо быстрее.

А: Спасибо. Я бы хотел добавить, что процесс и количество согласующих от девелопера к девелоперу может отличаться, но в основном это коммерческий или генеральный директор, аналитик и руководитель отдела продаж. Вот эти три человека часто участвуют в процессе, и иногда один человек совмещает в себе две роли.

 

Менеджер продукта Profitbase.ai Александр Ведерников

 

Почему Сибинтел не отдает аналитические задачи на аутсорсинг

DD: Давайте перейдем к следующей теме и остановимся на вопросе аналитики на аутсорсинге. Таня, у вас был какой-то опыт, когда данные проверяются сторонним аналитиком, как эти процессы были выстроены и почему в итоге вы отказались от этого?

Т: Мне кажется, здесь все зависит от цели компании. Есть компании, у которых нет задачи развития внутренних компетенций в сфере аналитики, они готовы отдать этот процесс на аутсорсинг и спокойно забыть о нем, то есть у них есть человек, который просто будет принимать решение по ценам, которые предлагают сторонние организации.

У нас цель была другая, мы хотели развивать данную компетенцию внутри нашей компании. Когда мы рассматривали такой сервис, в котором данные проверяют, валидируют и уже представляют нам сторонние аналитики, мы увидели много минусов для нас и меньше плюсов.

DD: Можно подробнее про плюсы и минусы?

Т: Во-первых, в случае когда сотрудник работает в штате, он видит всю ситуацию изнутри в целом. Сотрудника на аутсорсинге не всегда посвящают, например, в какие-то финансовые вопросы, а они очень важны в этой ситуации. Мы как региональный застройщик задаемся вопросом, обладает ли аналитик экспертизой именно на локальном рынке.

Также были опасения, связанные с тем, что дополнительный человек — это дополнительное звено с точки зрения согласования, соответственно, это может затянуть весь процесс, чего нам тоже не хотелось бы.

Еще вставал вопрос элементарного доверия, процесс интеграции сотрудников достаточно трудозатратный, и было нежелательно, чтобы возникла ситуация, когда у аналитика не оказывается заявленных компанией-подрядчиком компетенций, когда мы уже потратили на интеграцию время и деньги.

Есть и какие-то плюсы. Например, аналитик со стороны видит ситуацию более масштабно, работает с большим количеством проекций, и, вероятно, у него больше компетенций в этом плане. Но для нас минусы превышали плюсы, поэтому мы отказались от этой истории и пришли к использованию IT-решения.

 

Почему Сибинтел начал использовать сервис для ценообразования

DD: Расскажи, как это было? Как возникла идея использовать в ценообразовании именно сервисы?

Т: Началось с того, что был поставлен вопрос об автоматизации всех процессов: внедрении CRM и т.д. Параллельно с этим, мы сразу же решили, что у нас будет сервис динамического ценообразования, потому что у нас возникли проблемы с управлением ассортиментом.

Мы не могли оценить спрос, были определенные метания: не хотелось столкнуться с тем, что проект затянулся, а мы недополучили прибыль из-за того, что, например, продали большую часть ассортимента в его начале. Мы понимали, что нам нужен сервис динамического ценообразования, и выбрали среди прочих Profitbase, причем именно систему, а не только инструмент Profitbase.ai.

 

Каким должен быть идеальный сервис динамического ценообразования

DD: Немного пофантазируем, представим, каким в идеале должен быть этот инструмент для застройщика?

Т: Я могу сказать, что мы хотели бы получить от сервиса динамического ценообразования: это сокращение количества механической работы, автоматизация процесса, но при этом сохранение права корректировки рекомендаций, которые выдает сервис. Нам важно было, чтобы компания, которая занимается внедрением ДЦО, обладала каким-то уровнем экспертности в этом вопросе.

Что касается картинки «Ожидание и реальность», у нас ожидание совпало с реальностью, а где-то реальность даже превзошла ожидания. Мы получили сервис, который в одном окне показывает всю информацию по проекту.

Мне не нужно куда-то заходить, выгружать дополнительно какие-то данные. Я вижу темпы продаж, статистику, план-факт, сроки завершения продаж, прогнозы по выручке и сразу же вижу рекомендации, которые мне дает система. Соответственно, когда какие-то объекты начинают вымываться, я сразу же в моменте могу все увидеть, скорректировать и отправить на согласование.

 

     

Что такое вымываемость и почему она опасна

DD: Можно сразу прояснить вопрос о вымывании объектов: что это такое?

Т: Есть определенные типы квартир с разными характеристиками: это могут быть плоды полета фантазии, особенные планировки, разные виды из окна, другие уникальные особенности. Какие-то квартиры пользуются большим спросом, и их немного, ассортимент начинает вымываться, то есть их становится все меньше и меньше.

А есть квартиры, которые, возможно, в чем-то человека не устраивают, и их становится все больше и больше. Чтобы не оказаться в ситуации, когда в конце проекта остались одни неликвидные квартиры, мы управляем ассортиментом как раз с помощью динамического ценообразования.

 

Как аналитику помогает сервис Profitbase.ai

DD: Таня, ты сказала, что Profitbase даже превзошел ваши ожидания. Можешь подробнее об этом рассказать?

Т: На самом деле, какая-то своя собственная система динамического ценообразования до внедрения сервиса Profitbase у нас присутствовала, как это водится, в Excel. И там были какие-то сравнительные алгоритмы на основе перспективного анализа спроса.

Но коллеги предложили нам вариант оценки вымываемости в долгосрочной и краткосрочной перспективе. Вот такой способ мы вряд ли бы использовали, потому что, я думаю, это очень сложно сделать в Excel. Сейчас мы им активно пользуемся, и мне он очень нравится, я прямо испытываю удовольствие.

DD: Скажи, насколько Profitbase, с твоей точки зрения, близок к этому идеальному сервису динамического ценообразования?

Т: Я считаю, что вообще все можно улучшать, и, как я вижу, коллеги стремятся к этому, прислушиваются и готовы внимательно проработать каждый запрос клиентов.

Мы хотели автоматизировать процессы, разгрузить аналитика, то есть меня, чтобы была возможность больше заниматься стратегическими задачами, смотреть на ситуацию в общем, а не копаться в разных мелочах. Вот это мы и получили. Мы не хотели исключать человека из этого процесса и оставили окончательное решение именно за экспертом.

  

Почему окончательное решение по изменению цен должен принимать аналитик, а не система

DD: Почему окончательное решение должно быть именно за человеком, а сервис здесь выступает именно как помощник, а не как конкурент человеческому интеллекту? Поделитесь, пожалуйста, своим мнением по этому вопросу.

Т: Я думаю, что сервис — это помощник. Возможно, в будущем появятся супермашинные обучения, которые будут закрывать все задачи, учитывать все факторы. На данный момент, мне кажется, у нас больше стоял вопрос в автоматизации процесса. И, в принципе, мы эту задачу закрыли.

На данный момент мы не можем учесть в системе и полностью доверить изменение цен машине. Это очень рискованно, на мой взгляд. Поэтому сочетание живого человека и рекомендаций, которые даются с помощью алгоритма, сегодня мне кажется самым рабочим, и оно помогает эффективно принимать решение.

Кроме того, я чувствую еще и такую историю, как проверка самого себя. Я вижу какие-то вещи, о которых точно знаю, что здесь система считает правильно. Я не обратила на это внимание, и мне подсказывают. Это вопрос синергии.

  

Как внедрение Profitbase.ai изменило процесс согласования прайса в компании

DD: Давайте вернемся к вопросу, как изменился процесс согласования прайса после внедрения Profitbase, разложим по полочкам.

Т: Как я уже говорила, процесс ускорился, и еще хотела бы добавить, что он стал достаточно прозрачным, то есть все сотрудники коммерческого блока имеют доступ к системе, к сервису Profitbase, и теперь могут оценить и посмотреть, почему вот на данный момент принимается такое решение по ценообразованию.

Получается, ситуация достаточно прозрачная для всех, не только для меня — человека, который это все рассчитывает, но и для других моих коллег, которым просто приходится с этим работать. Они видят ситуацию в целом, на основе чего я принимаю решение и предлагаю какие-то вещи.

DD: Саша, ты что-нибудь дополнишь из опыта других застройщиков, может быть, они делились с тобой какими-то инсайтами?

А: Добавлю, что само согласование — это часть продукта Profitbase. Это часть, наверное, любой системы ценообразования, но буду говорить только о Profitbase.ai. То есть наша задача здесь, как я говорил, расширить данные и ускорить принятия решения. Раньше процесс согласования включал в себя формирование отчета в Excel, его отправку по почте, ожидание корректировок, повторную отправку и т.д.

Сейчас это все делается одной кнопкой «Отправить на согласование», и хотя бы эти действия (по созданию письма, отправке и выбору адресатов, отслеживанию ответов) автоматизированы.

Мы старались ускорить этот процесс. Наверное, нам есть еще что улучшать, например добавить какие-то еще разрезы в виде ускорения, не только через канал почты, но еще что-то добавить в мессенджер. Но кажется, что в какой-то части, по словам Тани, мы добились успеха, постараемся его приумножить.

  

 

 

Как работает сервис Profitbase.ai

DD: Как конкретно работает этот сервис на основе искусственного интеллекта? Как проходит этот процесс анализа данных, что конкретно делает сервис, как он выводит рекомендации по цене квартир, и как потом Таня, как специалист, с этими данными работает? Мне интересен пользовательский опыт Тани, а также взаимодействие с этим сервисом и взгляд изнутри от Саши.

Т: Мы работаем в режиме одного окна, я открываю проект, который сейчас на этапе строительства, вижу, что у меня есть какие-то рекомендации по изменению цены, что система мне предлагает какие-то вещи. Я могу сказать, как у нас это сделано, но я думаю, что здесь везде схема такая же. Все алгоритмы по изменению цены зашиты как конструктор или слои.

Сейчас мы по одному критерию оцениваем продажи, а вот — следующие критерии, затем другие и т.д. И, соответственно, итоговая цена формируется в прайс-лист, который я отправляю на согласование со своими комментариями. Мне приходит согласованный ответ, я нажимаю кнопочку «Согласованный», затем «Опубликовать» и публикую эти цены в системе. Это если кратко.

DD: По каким критериям строятся вообще рекомендации по цене?

Т: Есть несколько критериев: это комнатность, тип планировки, все особенности квартиры или группы квартир, на которые у нас поделен ассортимент, есть критерий по этажности, по вымываниям, по этажам. И все это финализируется одной историей про соответствие финмодели и плану продаж, это конечная точка, когда система проверяет, мы в рамках плана работаем или уже что-то должны сделать, чтобы выполнить план.

DD: А вот какие данные вы, как застройщик, должны предоставить для работы сервиса, чтобы он начал анализировать и выдавать рекомендации? То есть из каких данных этот конструктор состоит?

Т: Ну, первое, основное, наверное, это план продаж. То есть план продаж в рамках всего проекта в разрезе площади, количества квартир. Конечно, тут зависит от компании, я думаю, желательно, еще брать в разрезе ассортимента тоже. То есть площадь, цена и количество.

 

  

А: Попробую рассказать, почему и как это все работает. Начну с того, что, правильно Таня говорит: девелопер предоставляет нам свой план продаж, и мы настраиваем интеграцию с его системой, где у него, соответственно, перелинкуются все текущие продажи. Это является условной мастер-базой, на что мы смотрим, например, в алгоритмах по вымываемости: у нас их пять, они являются условным корнем для любой системы динамического ценообразования.

Также у нас есть алгоритмы по отклонению от плана продаж, алгоритмы по эластичности темпов продаж, и у нас также были подходы к различным ML-алгоритмам, то есть довольно обширное количество механик, которые мы можем конструировать в разные мета-алгоритмы, так мы это называем.

Мы получаем данные от девелопера, которые динамически меняются. После этого смотрим на ту модель, которую построили на стадии проектирования и которую можно менять в ходе промышленной эксплуатации системы, если картина продаж изменилась. Когда мы видим, что другая механика будет работать лучше, формируем рекомендации при получении какого-то триггера.

У нас появляется возможность сформировать прайс-лист и принять его. Наверное, как-то так, Таня добавит, если я что-то упустил.

Т: Наверное, еще какая-то ретроспектива нужна, анализ продаж. Это то, о чем говорит Саша: при подключении к системе анализируется ретроспектива прошлых продаж. Но, опять же, наверное, возможно и без ретроспективы сделать.

А: Если у девелопера уже есть какая-то картина продаж, то мы можем на этом, допустим, построить наши механики на основе фактических данных. Если, условно, у нас ранее не было продаж, а есть только их план, то мы идем относительно плана. И уже потом, по ходу продаж, через какое-то время меняются алгоритмы в сторону фактической ситуации на рынке.

Я думаю, что систему динамического ценообразования можно с успехом внедрять на любых проектах. У нас были сомнения, возможно ли это на каком-то маленьком продукте, но это работает на любых уровнях.

 

  

СПРАВКА:

Profitbase — цифровая экосистема для девелоперов, которая включает решения для управления продажами, проведением сделки, маркетингом и клиентским сервисом застройщика. Платформа запущена в 2016 году, сегодня решения Profitbase используют более 500 застройщиков в России и СНГ.

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Новый взгляд на ценообразование в девелопменте: аналитик начал высыпаться, а цены на квартиры — расти. Кейс Сибинтел

Сбербанк и Profitbase переводят продажи квартир в онлайн

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Profitbase проведет на форуме недвижимости «Движение» конференцию по цифровизации девелопмента

Российские IT-компании готовят специальные предложения для поддержки рынка недвижимости

Бизнес в России точно не умрет: MR Group, ГК Самолет, ГК Пионер обсудили будущее рынка на большой конференции по цифровизации девелопмента на RosBuild

Онлайн-продажи квартир 2022. Учимся на чужих ошибках и запускаемся на счет «Три!..»

Группа Эталон выстроила бесшовный процесс дистанционной продажи квартир с сервисами Profitbase

Геном инноваций: Profitbase стал резидентом Сколково

ФСК выстроила в Санкт-Петербурге работу с ценами на базе автоматизированных алгоритмов и искусственного интеллекта Profitbase.ai 

Вся правда об онлайн-продажах: исследование ТОП-100 застройщиков от Profitbase

Profitbase — в едином реестре российского ПО

Стартап-шоу для застройщиков: новый проект с онлайн-оценкой инноваций в недвижимости

Новые возможности для застройщиков: как изменился Profitbase за 2020 год

Личный кабинет покупателя: онлайн-продажи квартир с Profitbase

Profitbase — IT-платформа для управления маркетингом и продажами в недвижимости

70 сервисов для цифровизации девелопмента

Об этом говорится в статье гендиректора аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» Ольги ГАРАЩЕНКО и руководителя отдела консультационных услуг этой компании, входящей в состав ECCON GROUP, Натальи БРОВКИНОЙ, опубликованной на сайте компании, которую с любезного согласия авторов сегодня перепечатывает портал ЕРЗ.РФ.

 

Фото: www.obrazilla.ru

 

Бизнес всегда стремится к оптимизации и диверсификации. Ведь это ключевые факторы снижения рисков. Именно поэтому в нашей стране редко можно встретить инвестиционно-строительную компанию, которая строит только один объект недвижимости. Если это и так, то вариантов немного: либо этот строитель — новичок на рынке, либо компания сворачивает данное направление бизнеса и достраивает последний объект. Ну и в последнее время актуальным является вариант, когда застройщик как юридическое лицо организован в виде проектной компании (SPV) под реализацию единственного проекта, что часто становится главным условием предоставления проектного банковского финансирования.

При этом у большинства российских компаний-застройщиков, ведущих одновременно несколько инвестиционных проектов или комплексно застраивающих территории, возникает необходимость распределения затрат на строительство, которые являются общими для нескольких объектов недвижимости, между этими самыми объектами, — для того, чтобы корректно собрать их полную себестоимость.

Сегодня мы хотели бы обсудить подходы к разработке методики распределения таких общих затрат и основные принципы формирования себестоимости объектов строительства.

Как организовать разделение затрат? Какую методику выбрать? С чего начать? Как оформить документально? Ответы на эти и другие вопросы об общих затратах строительства — читайте ниже.

 

Такие разные и такие похожие

Итак, ситуация типичная: организация-застройщик строит комплекс зданий и сооружений, состоящий из нескольких объектов недвижимости. Обычно в составе комплекса есть не только объекты основного назначения (жилые, коммерческие, производственные и т.д.), но и обслуживающая эти объекты инженерная инфраструктура (котельные, трансформаторные подстанции, канализационные коллекторы и т.п.). В рамках комплексного жилищного строительства застройщик может также возводить объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и т.д.). Для производственных или многофункциональных комплексов наиболее характерно включение в проект вспомогательных сооружений (склады, гаражи, ангары и т.п.) и прочих инфраструктурных объектов (бассейны, корты, велодорожки, спортивные комплексы и т.д.).

Все составляющие комплекса обычно размещены на едином или на нескольких смежных земельных участках, что в свою очередь предопределяет наличие общей обслуживающей инфраструктуры строительства, такой как единые места складирования материалов, общий контингент строительных рабочих, затраты на содержание стройплощадки, обслуживание земельного участка и т.п.

Часто для нескольких зданий в комплексе проектной документацией предусмотрено единое благоустройство, детские площадки, общие подъездные пути или въездные группы (шлагбаумы, ворота, КПП и т.д.).

Здесь и возникают затраты, которые нельзя сразу напрямую отнести на себестоимость одного объекта строительства, их необходимо распределять.

Более того, могут быть общие затраты управленческого характера (заработная плата и отчисления отделов и служб управления строительством, содержание службы застройщика, выполнение функций технического заказчика и т.п.) — в зависимости от принятого подхода к расчету финансового результата такие затраты также могут полежать распределению для включения в себестоимость объектов.

Есть еще более интересные ситуации, когда застройщик несет сегодня затраты, которые определенно должны быть учтены в себестоимости будущих объектов, чье строительство еще не начато. А если оно не начато, то могут быть неизвестны и параметры объектов недвижимости, и даже их точное количество. Примером такой ситуации является обустройство территории и возведение магистральных инженерных сетей при комплексном жилищном строительстве. В таком случае технические условия могут быть предоставлены с учетом объемов потребления ресурса всего проектируемого комплекса домов, а фактически строительство может быть начато только с первого этапа застройки. Очевидно, что затраты, относящиеся к будущей стройке, должны быть обособлены от тех, которые включаются в реально строящиеся дома. Подобные общие затраты принято называть «перспективными».

Несмотря на такое многообразие затрат общего характера, их объединяет одно — они одновременно относятся к нескольким объектам строительства и подлежат распределению.

 

Фото: www.minstroy.samregion.ru

 

Несколько слов о терминологии

К сожалению, в действующем нормативном поле для общих затрат застройщика, о которых идет речь, не существует общепринятого определения.

Иногда их называют общестроительными, но это не вполне правильно, поскольку как мы уже отмечали, общими могут быть не только затраты, относящиеся к строительно-монтажным работам. Более того, в этом случае создается неверная аналогия с затратами на выполнение общестроительных работ, что точно не соответствует существу данного вида затрат.

Чаще всего в обиходе можно услышать такие характеристики затрат, как «общеквартальные», «общеплощадочные», «общесекционные», «общие на очередь» и т.п. Вариантов может быть много.

Мы предпочитаем называть все подобные затраты «общекапитальными», имея в виду, что их следует отличать от общих текущих расходов, таких как общехозяйственные расходы или косвенные производственные расходы, относящиеся к нескольким видам деятельности компании. Здесь еще можно вспомнить разницу между «затратами» и «расходами», но, тем не менее…

Это название, возможно, не является методологически верным для застройщика, который строит не для себя, а на продажу, но оно понятно, поскольку пришло из практики: традиционно в России инвестиционное строительство берет терминологию процесса создания объектов основных средств. До сих пор применительно к учету деятельности застройщиков можно встретить такие фразы, как «капитальное строительство», «включение в инвентарную стоимость», «капитальные затраты», «затраты капитального характера» и т.д. Что уж говорить о том, что для большинства компаний-застройщиков привычным является учет затрат на строительство на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». В такой контекст «общекапитальные» затраты вполне вписываются.

 

Фото: www.bookvoed.ru

 

Выделяем — собираем — распределяем

Обычно до момента распределения общекапитальные затраты выделяются в отдельные объекты аналитического учета. Применительно к учетным процедурам речь может идти об аналитике к счету учета затрат (08 «Вложения во внеоборотные активы», 20 «Основное производство» или иной — в зависимости от применяемой застройщиком методики учета).

Кстати, следует сказать, что в учете застройщика в качестве объектов аналитического учета могут выступать несколько видов объектов учета капитальных затрат.

Первый вид — это основные (коммерческие) объекты учета (объекты строительства), то есть те активы, которые застройщик будет продавать в том или ином виде. Это, например, многоквартирный дом, многофункциональный центр, комплекс апартаментов или паркинг, отдельные помещения которых будут передаваться дольщикам по договорам участия в долевом строительстве или покупателям по договорам купли-продажи недвижимости, либо здание производственного цеха, медицинского центра или любые иные объекты, на чье строительство инвестор заключил с застройщиком инвестиционный договор.

Второй выделяемый в учете вид — это объекты инфраструктуры (инженерной, социальной, транспортной). Очень часто такие здания и сооружения являются для застройщика обременениями основного объекта, поскольку как таковой цели возведения этих построек у застройщика не имеется, он обычно не предполагает их использовать самостоятельно, а планирует передать органам власти или ресурсоснабжающим и обслуживающим организациям. Но без обустройства таких обременений подчас бывает невозможно строительство или эксплуатация основных объектов, поэтому застройщик вынужден брать возведение таких объектов на себя. Затраты на строительство обременений в дальнейшем включаются в себестоимость основных объектов.

И, наконец, третий вид объектов учета затрат — те самые общекапитальные затраты. Они распределяются между несколькими объектами строительства, основными и (или) инфраструктурными.

Таким образом, в учете застройщика в определенный момент могут одновременно учитываться разные виды объектов учета (например, жилые дома нескольких очередей строительства, инженерная инфраструктура, детский сад и общеквартальные затраты на каждую очередь). Однако в итоге при завершении строительства определенного коммерческого объекта и при расчете финансового результата по нему его себестоимость должна быть полностью сформирована с учетом всех относящихся к его строительству затрат, в том числе общего характера.

 

Фото: www.retail.ru

 

С чего начать

Как ни странно, но в вопросе распределения общих затрат для начала следует определиться с объектами учета затрат, то есть с «получателями» распределения.

А ведь часто это не так просто сделать, как кажется на первый взгляд. Особенно с учетом того, что здесь требуется профессиональное суждение о выделении объектов строительства, а бухгалтер, очевидно, не настолько погружен в сферу проектирования и строительства, чтобы самостоятельно решить такой вопрос.

От того, насколько правильно были выбраны объекты учета затрат, зависит корректность дальнейшего распределения общекапитальных затрат и формирования в целом себестоимости объектов недвижимости. В значительной мере объект учета определяет и состав включаемых в его себестоимость затрат.

При выделении объектов учета для отражения затрат на строительство следует руководствоваться проектной документацией по объекту. Затраты, относящиеся к объекту строительства, включенные в сводный сметный расчет, учитываются как затраты на возведение данного объекта. Учет затрат организуется в разрезе каждого объекта строительства, независимо от того, строится он на основании отдельно выданного разрешения на строительство или разрешения, включающего в себя несколько объектов.

При формировании объекта учета могут пригодиться Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), утв. Приказом Росстандарта от 12.12.2014 №2018-ст, Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-1.99), утв. Постановлением Госстроя РФ от 26.04.1999 № 31, и ныне уже утратившая силу «Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004)», утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1.

Из документов следует, что объектом строительства является отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами (галереями, эстакадами и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также, при необходимости, с прилегающими к нему инженерными сетями и общеплощадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.).

Коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, входят в состав зданий, а отдельно стоящие здания котельных, трансформаторных подстанций, наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, магистральные и внеквартальные сети, — учитываются в качестве самостоятельных объектов.

Устройство дворовых и внутриквартальных проездов между зданиями может быть учтено в составе затрат на строительство таких зданий в качестве благоустройства и обустройства подъезда к зданию, а затраты на строительство дорог, не относящихся к внутридомовым или внутриквартальным, должны быть выделены в отдельные объекты учета.

Выделение затрат на строительство школ, детских садов и прочих объектов социальной инфраструктуры производится так же, как прочих зданий, с учетом инженерных сетей, внутридомовых и внутриквартальных дорог, благоустройства прилегающих территорий и т.д.

Как видим, чтобы не ошибиться с выделением объектов учета капитальных затрат, бухгалтер инвестиционно-строительной компании должен более внимательно изучить техническую и проектную документацию и при необходимости организовать плотное взаимодействие с техническими или инженерными службами компании.

 

Фото: www.vesfin.ru

 

Следующий этап — поиск связей и отношений

Итак, объекты учета определены, затраты по ним собираются в учете. Следующий вопрос — как решить, на какие именно объекты строительства распределять конкретные общие затраты?

Распределение общекапитальных затрат должно производиться между всеми объектами, к которым относятся данные затраты. Здесь следует руководствоваться документацией от служб, отвечающих за строительство, и элементарной логикой.

Например, общеквартальные затраты должны распределиться между домами, входящими в квартал, а затраты отделов и служб, занимающихся управлением строительством, — на все строящиеся объекты в текущем месяце.

Кажется, все просто, но чтобы достичь такой простоты учета, необходимо сначала ее организовать.

Скорее всего, бухгалтеру предварительно придется обсудить с соответствующими службами компании два ключевых момента: полный перечень общих затрат капитального характера и планируемую очередность строительства (например, по кварталам, очередям, секциям и т.д.). Нелишним будет ознакомиться с генпланом застройки и функционалом структурных подразделений компании, занимающихся строительством (если застройщик строит сам), а также его обслуживанием и управлением.

Сами общие затраты при этом также необходимо формировать с учетом того, на какие объекты они в дальнейшем будут распределяться. Иными словами, группировка общекапитальных затрат должна соответствовать составу объектов — будущих получателей распределения.

Отдельно здесь еще следует заметить, что не все затраты общего характера имеет смысл распределять на объекты инженерной инфраструктуры, обслуживающие основной объект. Ведь себестоимость самого инфраструктурного объекта подлежит дальнейшему включению в стоимость основных объектов. Необходимо руководствоваться принципом рациональности и особенностями конкретной застройки.

Вместе с тем, затраты на обустройство объектов инфраструктуры, особенно в долевом жилищном строительстве, в некотором смысле тоже можно считать общекапитальными, ведь они обычно подлежат распределению между несколькими основными объектами строительства как обременения. Разница будет в моменте включения затрат в себестоимость и в подходах к принятию решения о распределении.

В большинстве случаев затраты на возведение инфраструктурных объектов распределяются на стоимость основных объектов строительства в момент их фактической передачи органам государственной власти или местного самоуправления, либо указанным ими специализированным организациям (ресурсоснабжающим или обслуживающим) — если такая передача произойдет.

Распределение затрат на строительство объекта инфраструктуры должно производиться между всеми объектами, возможность строительства которых обусловлена обязанностью по созданию и передаче этого обременения, независимо от сроков строительства. Основанием для определения перечня объектов распределения должна являться техническая и проектная документация, документация по планировке территории (ППТ, ГПЗУ и др.), технические условия, а также договоры или соглашения, заключенные застройщиком с органом государственной власти или органом местного самоуправления.

В отдельных случаях, когда связь инфраструктурного объекта с конкретными объектами строительства, которые будут построены в будущем, неочевидна, вполне допустимо, не отступая от принципа экономической обоснованности, распределить затраты на его строительство в себестоимость текущих проектов.

Если объект инфраструктуры включен в предмет договора с инвестором (например, в случаях строительства производственной базы или комплекса), то затраты по нему не распределяются, а формируют его себестоимость как основного объекта, который подлежит передаче инвестору по акту.

В целом же для объектов инфраструктуры в жилищном строительстве порядок распределения затрат будет сильно зависеть от назначения использования объекта и условий его передачи. Кроме того, не вся инфраструктура может быть признана обременением строительства – после ввода в эксплуатацию она может отчуждаться возмездно, эксплуатироваться застройщиком самостоятельно или использоваться иным образом. Поэтому особенности формирования и распределения себестоимости объектов инфраструктуры должны быть темой отдельного разговора.

 

Фото: www.glas.ru

 

База распределения и как ее получить

Распределение общекапитальных затрат на строительство должно производиться экономически обоснованным способом, выбор которого застройщик осуществляет самостоятельно. Способ распределения или, иными словами, «база распределения», зависит от существа таких затрат.

Из теории учета мы знаем, что важнейшим принципом выбора базы распределения является пропорциональность: величина распределяемых затрат и величина выбранной базы распределения должны находиться в пропорциональной зависимости (чем больше база — тем больше величина распределяемых затрат).

И здесь бухгалтеру также не обойтись без специалистов, которые погружены в производственный процесс.

В качестве самого распространенного и применимого для большинства случаев способа распределения общекапитальных затрат можно рассматривать способ пропорционально проектной (фактической) общей или полезной площади объектов строительства.

Под полезной площадью объекта в данном случае понимается сумма проектных (фактических) площадей всех продаваемых помещений здания. Этот показатель в большей степени актуален для долевого жилищного строительства или торгово-офисных комплексов, где инвесторы «покупают» не весь объект, а его части, нефункциональная же часть здания уходит в долевую собственность.

Понятно, что в ходе строительства объектов используется проектная площадь, а после ввода объекта в эксплуатацию становится известна фактическая площадь, по обмерам БТИ.

Также в зависимости от вида затрат и особенностей организации строительного процесса могут использоваться следующие способы распределения:

• пропорционально площади земельных участков под строительство (если речь идет, например, о перспективных затратах, по которым нет еще проектной документации);

• пропорционально количеству помещений в многоквартирном доме или многофункциональном комплексе (для затрат, которые связаны с количеством инвесторов или будущих покупателей недвижимости);

• пропорционально сумме базовых затрат — оплата труда основных рабочих, материальные расходы и т.д. (можно использовать для чисто «строительных» затрат);

• пропорционально общей сумме капитальных затрат периода (актуально для затрат, учитываемых как затраты на содержание службы застройщика, или затрат технического заказчика);

• и т.д.

Для правильного понимания процесса важно помнить, что показатели, используемые для расчета коэффициента распределения (площадь, количество помещений, сумма затрат и т. д.), являются оценочными значениями, учет последствий изменения которых регламентируется ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений», утв. Приказом Минфина РФ от 06.10.2008 №106н.

Изменение оценочного значения подлежит признанию в бухгалтерском учете перспективно, не корректируя ранее признанные доходы или расходы организации. Однако такие изменения должны отражаться своевременно и определяться обоснованно. А большая часть информации, необходимой для определения базы распределения, в данном случае формируется вне бухгалтерии.

Именно поэтому перечень актуальных объектов для распределения затрат и значения показателей базы их распределения следует периодически запрашивать у ответственных служб компании, а лучше всего — организовать процесс предоставления в бухгалтерию соответствующей информации, прописав его во внутреннем регламенте компании. Такая информация должна определяться на основании подтверждающих документов (проектной или технической документации, договоров и т.д.) и предоставляться в виде документа, подписанного ответственным лицом, с такой периодичностью, чтобы к моменту распределения затрат бухгалтер имел актуальные данные.

В ином случае есть риск некорректного распределения затрат и искажения себестоимости объектов из-за несвоевременного отражения в учете изменения оценочного значения.

В практике встречаются даже такие ситуации, когда фактически строительство здания уже прекращено и получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а затраты общего характера, например на обустройство строительной площадки, продолжают распределяться на этот объект, поскольку в бухгалтерию своевременно эта информация не была предоставлена. Такого допускать нельзя.

 

Фото: www.i.ytimg.com

 

Для успеха любого дела очень важно выбрать правильный момент

Если говорить о моменте распределения общекапитальных затрат, то мы бы выделили три самых актуальных варианта.

Первый вариант — распределение непосредственно в момент несения затрат.

Примером может служить ситуация работы техники на нескольких объектах, когда в документах четко указано, сколько часов было отработано на каком объекте. В этом случае затраты можно разделить сразу пропорционально, оформив это бухгалтерской справкой.

Строго говоря, приведенные в данном примере затраты могут не считаться в полной мере общекапитальными, поскольку они соотносятся с конкретным объектом, но только в первичной документации база распределения выделена отдельно, и поэтому точная величина затрат каждого объекта требует предварительного расчета.

А вот если рассматривать ситуацию, когда та же самая техника работала на тех же самых нескольких объектах строительства, но не фиксировала время работы на каждом из них (выполняя, например, обустройство внутридворовых проездов), то распределить такие затраты уже можно пропорционально выбранной в учетной политике базе распределения общекапитальных затрат.

Вариант второй, и он же самый распространенный — распределение с установленной периодичностью.

Это когда в учетной политике компании прописывается ежемесячное или ежеквартальное перераспределение всех накопленных по аналитике затрат пропорционально установленной базе распределения.

Это яркая реализация принципа рациональности — с учетом объемов операций, которые застройщику приходится ежедневно оформлять в ходе строительства, не имеет смысла распределять каждый вид затрат отдельно, если можно их общую сумму распределить один раз в конце периода. Конечно, при условии, что база распределения одинакова. Здесь можно еще вспомнить распределительный закон умножения из школьного курса математики.

И, наконец, третий вариант распределения — в определенный момент времени.

Например, в момент получения разрешения на строительство или утверждения проектной документации перспективные затраты, учтенные ранее обособленно, могут быть распределены на конкретные объекты строительства пропорционально их проектным площадям.

Кроме того, мы уже говорили о включении затрат на объекты инфраструктуры в себестоимость основных объектов — в момент их передачи органам власти или специализированным организациям.

Выбор момента распределения каждого выделенного вида общекапитальных затрат предопределяется также спецификой деятельности застройщика и особенностями организации учета.

 

    

 

Подведем итоги

Основной тезис, который мы старались раскрыть в рассматриваемой теме, звучит так. Универсальной методики формирования и распределения затрат, которые мы называем общекапитальными, не существует. Застройщик должен самостоятельно выбрать способ разделения затрат и формирования себестоимости объектов, ориентируясь на максимальное соответствие принципу экономической обоснованности.

В любом случае при разработке собственной методики распределения общекапитальных затрат застройщик должен руководствоваться спецификой своих инвестиционных проектов и планами застройки. Нет смысла дробить общие затраты на малые группы и искусственно придумывать различные способы их распределения. С другой стороны, и сбор всех капитальных затрат в общий «котел» нельзя признать обоснованным, особенно при условии наличия большого числа объектов на разных стадиях строительства.

Правильный подход — детально проанализировать перспективную схему застройки и состав общекапитальных затрат, определить ключевые их группы и соотнести с теми объектами, на которые будет производиться списание. Именно так сформировать объекты учета общекапитальных затрат. Далее следует разработать методику обоснованного распределения затрат и прописать основные принципы их учета в положении об учетной политике компании. А если в будущем возникнет необходимость в детализации этих групп учета, то это можно будет сделать, внеся в учетную политику соответствующие дополнения. Решения о формировании объектов учета затрат и актуальные значения показателей базы распределения настоятельно рекомендуем оформлять документально и заверять подписью ответственных за эту информацию лиц. 

И тогда процесс распределения общих затрат на строительство инвестиционных объектов не будет вызывать никаких проблем.

Ольга ГАРАЩЕНКО (на фото слева), генеральный директор аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

Наталья БРОВКИНА (на фото справа), руководитель отдела консультационных услуг аудиторской фирмы «Эксклюзив Консалтинг» (ECCON GROUP)

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

УСН в 2021 году для точечного девелопмента

Целевое финансированию для проектов с эскроу в свете принятия 368-ФЗ: проблемы и нюансы

Обзор основных изменений в Налоговом кодексе РФ, связанных с рынком новостроек

Эффект налогового капкана: чем для застройщика-«упрощенца» может обернуться переход на эскроу

Эксперты: при использовании застройщиком счетов эскроу льгота по НДС должна быть сохранена

Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС

Владимир Путин: Застройщикам, возводящим социальную и инженерную инфраструктуру в рамках КОТ, следует уменьшить налоги на прибыль

Сергей Лукин: Из тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям необходимо исключить налог на прибыль и НДС

В правительстве исключат завышение налогооблагаемой базы для недвижимости

Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой

Предпринимателей обложат экологическим налогом

Минэкономразвития: более трети всех выявленных видов неналоговых платежей приходится на строительную сферу

Как изменился порядок расчета налога на недвижимость

Бизнес просит приравнять к предпринимателям членов советов директоров и правлений и ослабить неналоговые платежи

Банкам, кредитующим застройщиков, Минстрой предлагает предоставить налоговые каникулы: разъяснения эксперта

Минфин России поможет застройщикам сэкономить при создании юрлиц под каждый проект

Изменения закона о долевом строительстве лишают застройщиков налоговых льгот, что скажется на цене квартир

Теперь взносы в компенсационный фонд долевого строительства не будут облагаться налогами