УСН в 2021 году для точечного девелопмента
Нюансами решения актуальной проблемы упрощенной системы налогообложения (УСН) с читателями портала ЕРЗ.РФ поделился генеральный директор Vesco Group, автор и ведущий видеоблога о недвижимости и строительстве VDT Алексей АВЕРЬЯНОВ.
Фото: priumnojay.ru
Для проектов точечного девелопмента мы применяем упрощенную систему налогообложения и официально проводим все сделки. Сейчас большинство покупателей не готовы идти на сделки с занижением цены, чтобы потом не ждать 5 лет в случае необходимости продать объект.
Фото: www.vesfin.ru
Схема покупки земли, строительство и регистрация дома на физическое лицо, а потом его продажа от лица ИП на УСН 6% от доходов на текущий момент выглядит самой оптимальной для таких проектов. Если есть возможность подтвердить более 60% расходов на объект, то тогда уже выгоднее реализовывать его от физического лица и заплатить 13—15% от разницы.
И вот что нужно знать об особенностях упрощенной схемы, если вы планируете реализовывать такие проекты через ИП.
Фото: www.3-ndflka.ru
Стандартный лимит, который позволяет компании оставаться в рамках УСН в 2021 году увеличили на коэффициент-дефлятор. Теперь лимиты равны:
• 154,8 млн руб. — чтобы платить авансовые платежи и налог по обычным или пониженным ставкам (6% для УСН «Доходы» и 15% — для УСН «Доходы минус расходы»);
• 206,4 млн руб. — чтобы остаться на упрощенке, но платить авансовые платежи и налог по повышенным ставкам (8% для УСН «Доходы» и 20% для УСН «Доходы минус расходы»);
Фото: www.vopros.norma.uz
⠀
Если общегодовой доход превысит 206,4 млн руб., то придется весь учет переделать под основной режим налогообложения, а значит — возникнут НДС и налог на прибыль.
Но и с барьером в 154,8 млн руб., где происходит переход на повышенный налог в 8%, нужно быть крайне внимательным, так как здесь у налоговой нередко наблюдается «разрыв логики».
Фото: www.posobie-yurist.ru
Переход на 8% происходит в том квартале, в котором общий доход перевалил за сумму 154,8 млн руб., если считать с начала года. И доход ВСЕГО этого квартала подлежит налогообложению по ставке 8%.
Иными словами, если вы продаете одномоментно объект за 155 млн руб., то вы заплатите 8% со всей суммы в 155 млн руб. А не (154,86% + 0,28%), как было бы логично.
⠀
Фото: www.facebook.com
Поэтому если вдруг у вас сумма сделки будет превышать 154,8 млн руб., то платежи лучше разбить на два квартала: тем самым вы сэкономите 3 млн руб.
Александр АВЕРЬЯНОВ, генеральный директор Vesco Group, автор и ведущий видеоблога о недвижимости и строительстве VDT
Другие публикации по теме:
Целевое финансированию для проектов с эскроу в свете принятия 368-ФЗ: проблемы и нюансы
Капитализировать или списать: учитываем проценты по целевым кредитам и займам у застройщика
Эффект налогового капкана: чем для застройщика-«упрощенца» может обернуться переход на эскроу
Эксперты: при использовании застройщиком счетов эскроу льгота по НДС должна быть сохранена
Эксперты: счета эскроу фактически отменяют упрощенное налогообложение застройщиков
С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ
Застройщикам, возводящим социальную инфраструктуру, уменьшат налог на прибыль и НДС
Эксперт Ольга Гаращенко: Актуальная информация о ценах в строительстве есть у налоговой
