На вопросы портала ЕРЗ отвечает заместитель главы по градостроительству администрации городского округа г. Воронеж Артур КУЛЕШОВ.

— Артур Михайлович, по разным оценкам, сегодня в стране насчитывается от 85 тыс. до 130 тыс. обманутых дольщиков. А в Вашей Воронежской области, согласно официальной информации, опубликованной на сайте Минстроя, в реестре пострадавших участников долевого строительства числится всего 25 человек. По сравнению со многими другими регионами — это капля в море…  

 — Да, и всех этих людей мы знаем, по каждому из них областным департаментом строительной политики проводится работа, буквально в ручном режиме. И проблемы этих людей обязательно будут решены.

Мы понимаем, что общая экономическая ситуация в стране непростая, поэтому те 180 объектов, которые строятся в нашем регионе с участием средств граждан, находятся в режиме постоянного мониторинга. Минимум раз в квартал проводит заседания комиссия, которая ведет все вопросы, связанные с дольщиками. Областной департамент следит за тем, чтобы соблюдались сроки, графики производства работ и ввода объектов, входящих в реестр проблемных.

Казалось бы, вопросы решаются. Но, как человек, который отвечает за эту сферу на уровне города, могу Вам признаться: к сожалению, у нас очень много переносов ввода объектов с 2017-го на 2018-й год.

— В чем причина?

— Причина проста: квартиры не распродаются. Если у застройщика сегодня в новостройке есть, допустим, 100 квартир, и 50 из них нужно отдать дольщикам, то на остальные 50 он не может найти покупателей. Вот застройщик и думает, что ему делать, как выходить из положения. Если он введет наполовину проданный дом, то, соответственно, другая половина этого дома автоматически ляжет на него: коммунальные услуги, содержание и пр.

Вот поэтому девелоперы, всячески минимизируя свои убытки, сегодня стараются переносить ввод домов. Если ДДУ, подписанные ими с дольщиками, это позволяют, они переносят ввод дома на полгода или даже на больший срок.

— А что делать с продлением разрешения, когда перенос по вводу нарушает обязательства застройщика перед дольщиками?

— А вот тут как раз есть нюансы. Дело в том, что при внесении изменений в разрешение на строительство или ввод такие ограничения не учитываются. То есть органы местного самоуправления при продлении разрешения по закону не обязаны следить за тем, связано ли это как-то с дольщиками или нет.

Поэтому в соответствующем отделе, который отвечает за внесение изменений в выдачу разрешений на строительство и ввод, рассматривают заявление застройщика, просят предоставить проект им организации строительства — и принимают решение на основе указанных там сроков. Но при этом они никак не сопоставляют это с обязательствами девелоперов перед дольщиками.

Напомню, что выдача разрешения на строительство и ввод, включая внесение изменений в эти документы, является муниципальной услугой, причем строго регламентированной. Начало ей положено в ряде статей Градостроительного кодекса, остальное прописано в административных регламентах каждого муниципалитета, которые утверждаются соответствующими постановлениями.

Фото: www.sevizm.mos.ru.

Это документы строгой регламентации. Недавно по требованию федеральных властей срок их рассмотрения уменьшен с 10 до 7 дней. И если этот срок не выполняется, наступает ответственность, вплоть до административной, и возможны штрафы в отношении конкретных должностных лиц. Поэтому сроки эти жестко контролируются: ни одной лишней бумажки.

Если вы будете запрашивать какие-то лишние документы, то во время очередной прокурорской проверки, которые сейчас проходят постоянно, вас обязательно спросят: зачем вы запрашиваете документы, которые не имели права запрашивать?

— То есть Вы хотите сказать, что пока муниципалитету не будет вменено в обязанность запрашивать и проверять документы, связанные с долевым участием в строительстве, никто этим заниматься не будет, боясь наказания за самоуправство и превышение должностных полномочий?

— Именно так! Ведь как это выглядит сегодня? Приходит в муниципалитет застройщик с заявлением о переносе срока. Там смотрят. Начал строительство? — Начал. Проверили? — Да. — Продлеваем!

А вот если бы вопрос рассматривался в связке с «долевкой», это было бы совсем другое дело. Тогда приходил бы застройщик продлить сроки разрешения на строительство, а ему бы говорили: «Нет, дорогой, мы тебе не может продлить, у тебя же дольщики квартир ждут, ты обязан ввести объект».

Сегодня же, повторяю, такого рычага нет. А он, в контексте проводимых реформ, должен быть.

— Согласен. Теперь давайте с муниципального уровня вновь вернемся на уровень федеральный. Как Вы относитесь к последним мерам по ужесточению деятельности застройщиков, главная цель которых — раз и навсегда закрыть в стране проблему обманутых дольщиков? 

— Все эти меры, которые принимаются на уровне Минстроя, Правительства и Госдумы, понятны и объективны. Надо защищать права граждан, а если они нарушаются, государству приходится вмешиваться и изыскивать средства из бюджета.

Но, по мнению наших строителей (а я с ними постоянно общаюсь в силу своей работы), вся эта борьба за чистоту их рядов обернется следующим. Как только все поправки в ФЗ-214 и новые нормы 218-ФЗ вступят в силу, у нас резко сократится количество компаний, работающих в сфере жилищного строительства. Фильтр смогут пройти далеко не все. Поэтому мелкие и средние застройщики открыто заявляют, что дело идет к монополизации, а вот они, к сожалению, строить уже не смогут.

Опасения строителей, которые мы разделяем, заключаются в том, что долевое строительство запретят, но то, что придет ему на смену, по своим масштабах будет несравнимым с «долёвкой». То есть банки не смогут предоставить соответствующие финансовые механизмы и инструменты.

Вы спросите любого застройщика, и, уверен, он вам скажет: «Если бы у меня были в необходимом количестве оборотные средства и возможность кредитоваться так, как кредитуются строители в Европе (под 3—5%, без всяких проволочек и препон), я и не стал бы связываться с этими дольщиками, зачем они мне сдались? Я бы спокойно кредитовался, строился и продавал».

А что мы видим сейчас? Я неоднократно участвовал в различных совещаниях с банкирами. Сколько раз их просили: помогите достроиться конкретному девелоперу. Допустим, у него залоговый объект с общей стоимостью строительства, на секундочку, 580 млн руб., а чтобы решить проблему с дольщиками, ему требуется каких-то 50 млн. Куда там!.. Банкиры тянут, рассматривают, а месяца через полтора сообщают: извините, к сожалению, ничего не вышло, кредитный комитет в Москве не одобрил эту сделку… Вот так.

— При этом в банках, за исключением Сбербанка, как отмечают эксперты, в силу неразвитости в России института проектного финансирования наблюдается дефицит компетенций и соответствующих специалистов. Их просто нет, поскольку в них до сего дня просто не было потребности, рассказала в интервью порталу ЕРЗ президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Чтобы они появились, нужно время. Вы согласны с этим?

— На сто процентов. Если мы не хотим погубить строительный комплекс, давайте обеспечить ему соответствующие финансовые возможности. Пусть кредитовать строителей будет аналог прежнего Промстройбанка или организуется некий пул банков-кредиторов отрасли — неважно, но обеспечьте возможности…

Вот если бы строитель пришел в банк и получил там кредит под низкий процент, а параллельно с этим покупатель его жилья мог бы получить ипотеку, если не под ноль процентов, то хотя бы под 6—7% (как в других странах). Да плюс еще субсидия будет со стороны государства на эти проценты малоимущим слоям и иные виды господдержки — вот тогда другое дело.

Фото: www.credytoff.ru

Но сегодня же ничего этого нет! Сегодня застройщик оказался как бы на амбразуре. Ему ужесточают правила ведения бизнеса. Обрывают все возможности в плане СРО (хотя сам по себе это правильный процесс, я его поддерживаю, но он совпал с кризисом в отрасли). Плюс непонятно, что у нас сегодня в строительстве происходит с ценообразованием, и много-много других вопросов.

И все это сошлось в одной точке: потерявшее доходы население не покупает уже построенное жилье. А министерство при этом требует от нас соответствующих цифр по вводу квадратных метров жилья…

— …которые невозможно обеспечить, поскольку даже построенное жилье, как Вы сказали, не продается…

— Конечно. Вот и получился замкнутый круг. А у нас, воронежцев, проблема еще и в том, что в прошлом году мы показали рекордные объемы ввода, в то время как большинство субъектов Федерации показали минус. И чтобы не допустить катастрофического падения цифр по нынешнему году, мы вынуждены убеждать строителей вводиться.

И все опять идет по уже знакомому кругу. Мы говорим застройщику: давай, вводись — объект-то готов, зачем переносить сроки? А он в ответ: вы меня принуждаете нести убытки, у меня и так слабая экономика…

Вот такая нерадостная картина получается.

— Артур Михайлович, что же делать-то? Как выходить из этого положения?

— Поскольку на государственном уровне политика сегодня связана с ужесточением правил ведения бизнеса в строительной отрасли, нам бы хотелось, чтобы одновременно с этим государство разработало бы меры поддержки строительного комплекса в нынешних сложных экономических условиях.

Первое. Необходимо как можно скорее разработать специальные банковские программы, направленные на льготное кредитование строительного бизнеса под конкретные объекты. То есть низкий процент, долгий срок, быстрое рассмотрение и одобрение таких кредитов.

Второе. Продолжение программы поддержки граждан по ипотеке, то есть снижение ипотечных ставок вплоть до нулевых. Соответственно, выделение государственных субсидий на поддержку и приобретение жилья малообеспеченными слоями населения.

— К слову, об ипотеке. Ваше отношение к новой программе господдержки, о которой сообщил Президент Владимир Путин, предложивший субсидировать ипотеку по приобретению жилья в новостройках до 6% тем семьям, у которых родится второй и третий ребенок?

 — Безусловно, мера хорошая, своевременная. Спасибо Президенту за программу прямого субсидирования. Она поддержит строительный комплекс, поможет ему. Но, увы, не спасет его. Одна только поддержка ипотеки проблему не решит.

— По данным Минстроя, на получение господдержки в рамках этой программы смогут претендовать до 620 тыс. семей.

— Если умножить на квадратные метры, легко понять, что это немного. К тому же большинство из этих семей уже купили себе жилье, а в рамках госпрограммы они просто рефинансируют свои кредиты. То есть мера правильная, нужная, но для решения проблем всей строительной отрасли, повторяю, ее недостаточно.

Третье предложение. Нужны серьезные государственные инвестиции в объекты инфраструктуры, инженерной и социальной. К слову, по социалке хочу отметить инициированную Министерством строительства и ЖКХ России ФЦП «Жилище»: лично мы в регионах реально почувствовали, как она помогает, пошли серьезные деньги, и сейчас мы, спасибо Минстрою, можем строить школы и детсады.

Но, к сожалению, там, где жилье было построено два-три года назад, когда ФЦП «Жилище» еще не работала, есть потребность в социальных объектах, но не можем туда заявиться с этой программой, поскольку не можем новые квадратные метры получить. Соответственно, нужно, чтобы помимо ФЦП «Жилище» работали и другие программы, в рамках которых выделяются средства на социальную инфраструктуру.

Что касается инженерки, то инженерные сети сегодня, как известно, являются частной собственностью, тем не менее, этот вопрос я считаю государственным. Соответственно, так или иначе, поддерживать строительство инженерных сетей очень важно.

Фото: www.4geo.ru

Себестоимость строительства таких сетей составляет 20—30 и более процентов от общей стоимости строительства жилья. При этом мера, связанная с субсидированием процентной ставки по инженерным сетям, не работает. Поинтересуйтесь у Минстроя, кто этой мерой воспользовался. Ни у нас в Воронежской области, ни у наших коллег из других регионов я не слышал, чтобы кто-то воспользовался субсидированием процентной ставки при строительстве инженерных сетей.

— А почему она не работает?

— Долго объяснять, это отдельная тема. Понимаете, чтобы воспользоваться этим инструментом, застройщик сначала должен взять кредит в банке. Скорее всего, ему этот кредит не дадут, а если и дадут, то под большой процент. Так вот, он должен за счет этого кредита построить инженерные сети, а мы должны ему субсидировать процентную ставку по этому кредиту, но не всю сразу, а по годам. И он каждый раз должен целый пакет документов тащить, подтверждать и — нарываться на отказы. То есть, по большому счету, речь идет о мытарствах и профанации.

Давайте посмотрим, что здесь можно сделать в плане инфраструктурных объектов. Взять, например, строительство электроподстанций: в любом городе не хватает мощности имеющихся трансформаторных, везде требуются колоссальные мощности, а это — серьезные средства. Почему государство не возьмет решение этих вопросов на себя или через инвестпрограммы МРСК?

Все эти меры господержки, я уверен, нивелировали бы ужесточение мер по «долёвке». И постепенно застройщики сами, спокойно, без истерик и судорог, ушли бы от долевого строительства, вот о чем речь.

Давайте исходить из нынешних реалий, которые уже сложились. Если мы ведем дело к отмене долевого строительства, то обеспечьте застройщикам какую-то альтернативу! Ведь мы же с вами не хотим допустить обвала строительства. Если стройка рухнет, она много чего может за собой потянуть...

— Как говорится, не дай Бог… Артур Михайлович, спасибо за откровенный разговор и конкретные предложения. Надеемся, что федеральные власти к ним прислушаются.

— Мы не только надеемся, но и рассчитываем на это, поскольку настроены на развитие, а для этого нужно принимать усилия и меры, о которых мы с Вами сейчас и говорили.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

По данным Госдумы в России насчитывается около 130 тыс. обманутых дольщиков

Михаил Мень: Льготная ипотека для семей с детьми обеспечит спрос на квартиры в новостройках

Владимир Путин предложил субсидировать ипотеку до 6% для семей, у которых родится второй и третий ребенок

Законопроект об ужесточении требований к долевому строительству рассмотрят в январе

Владимир Путин поручил Правительству помочь регионам сократить сроки и количество процедур, необходимых для получения разрешения на строительство

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства

Срок между выдачей разрешения на строительство и началом привлечения средств в Москве в среднем составляет три месяца

С 1 сентября Минстрой России будет выдавать разрешения на строительство в электронном виде

Правительство РФ внесло на рассмотрение в Госдуму подготовленный Минстроем законопроект №374843-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части саморегулирования деятельности юридических лиц, осуществляющих негосударственную экспертизу проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий».

Фото: www.o-nedvizhke.ru

Как поясняется на официальном сайте Правительства РФ, законопроектом предлагается:

• упразднить систему аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы и одновременно ввести институт саморегулирования в области негосударственной экспертизы;

• распространить требования ГК РФ к саморегулированию в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования на экспертные организации и на работников таких организаций;

• повысить требования, предъявляемые к аттестации физических лиц на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и экспертизы результатов инженерных изысканий;

• установить ответственность экспертов в виде аннулирования аттестата за выдачу положительного заключения при несоответствии проектной документации или результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (без права переаттестации в течение трех лет);

• установить ответственность саморегулируемых организаций за некачественное проведение их экспертами негосударственной экспертизы проектной документации или результатов инженерных изысканий.

Как отмечается в пояснительных материалах к документу, предлагаемые законопроектом изменения позволят создать в России институт саморегулирования в области негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, повысить качество оказываемых услуг по проведению такой экспертизы.

Для портала ЕРЗ законопроект прокомментировал президент Национального объединения организаций экспертизы в строительстве (НОЭКС) Шота ГОРДЕЗИАНИ (на фото).

«Законопроектом предусматривается включение саморегулируемых организаций органов экспертизы в состав Национального объединения проектировщиков и изыскателей, — напомнил эксперт. — Это неизбежно порождает конфликт интересов, поскольку НОПРИЗ, с одной стороны, теперь должен будет защищать права и интересы изготовителей проектной продукции, а с другой — тех, кто дает оценку качества этой проектной продукции, то есть органов экспертизы.

Тезис о том, что включение в состав НОПРИЗ СРО экспертных организаций позволит им вырабатывать общую консолидированную позицию совместно с проектировщиками, далек от реальности. Ведь экспертиза по определению заинтересована в ужесточении требований к проектной организации, к качеству проектной документации. Поэтому уважающие себя эксперты всегда будут требовать качества, а проектировщики — наоборот, выступать за смягчение требований, предъявляемых к проектной экспертизе. И конфликта интересов здесь избежать невозможно по определению.

Как невозможно при таком сочетании в одном Нацобъединении эффективно защищать интересы и проектировщиков, и экспертов. А учитывая тот факт, что СРО проектировщиков в НОПРИЗ гораздо больше, чем СРО экспертов, легко можно понять, что все решения экспертных организаций, направленные на повышение требований к проектной документации, всегда будут блокироваться представителями «проектного большинства».         

Далее. Не совсем понятно, как пять экспертов, аттестованных для того, чтобы вступить в СРО, должны обеспечить выполнение экспертизы в полном объеме. Напомню, что Минстрой утвердил 14 направлений деятельности для негосударственной экспертизы. Невозможно закрыть все эти направления силами лишь пяти экспертов, какими бы гениями они ни были. При этом на привлечение внештатных экспертов для проведения экспертизы накладывается запрет. С этим принципиально нельзя согласиться. Современные информационные технологии позволяют привлекать на удаленном доступе специалистов, компетентных в том или ином разделе экспертизы.  

А ведь нельзя забывать, что в отличие от органов госэксперизы организация негосударственной экспертизы на начальном этапе своей деятельности оплачивает аренду помещений, не имеет постоянного объема работ, и держать в своем штате экспертов по всем 14-ти направлениям для такой организации просто неподъемно в финансовом смысле. Поэтому мы считаем, что на начальном этапе, пока организация негосударственной экспертизы, что называется, не встала на ноги, у нее должно быть право привлекать внештатных экспертов.

Для проектировщиков и строителей установлено количество специалистов для входа на рынок, но никто не определяет, какой объем работы и какими силами они должны выполнять. Аналогичные условия должны быть созданы и для организаций негосударственной экспертизы.     

Предусмотренное законопроектом для создания СРО количество юридических лиц в размере 25-ти приведет к распылению органов негосударственной экспертизы, ослаблению связей между ними и затруднению контроля их деятельности. 25 организаций физически не способны выполнять абсолютно все обязанности, возлагаемые на СРО. К слову, для строителей это число увеличено с 25-ти до 50-ти. А для экспертов столь малое число — вообще нонсенс.      

Далее. Компенсационный фонд сформирован без учета специфики экспертизы. У организации негосударственной экспертизы, как показывает практика, максимальная сумма договора не превышает 2—3 млн руб. Фигурирующие в законопроекте договоры в 60, 200 и 300 млн руб. без достаточного анализа заимствованы из документов, касающихся СРО строителей и проектировщиков, где стоимость договоров на выполнение работ неизмеримо выше, чем суммы за их экспертизу. То есть в данном случае цифры, можно сказать, просто взяты с потолка.      

Есть и другие замечания, касающиеся организации проведения экспертизы. Например, при подготовке документа не была учтена специфика работы организации негосударственной экспертизы. В частности тот факт, что она должна работать по тем же методическим документам, что и госэкспертиза, а выдаваемые ею заключения должны быть абсолютно идентичны тем, что выдает экспертиза государственная. Иными словами, негосударственная экспертиза работает не в отрыве от госэкспертизы, а в тесном контакте с нею.  Поэтому разрабатывать стандарты на организацию и проведение экспертизы, на форму и состав заключения и пр. — все это должно централизованно делать Правительство РФ.      

Общий вывод таков. На мой взгляд, внесенный законопроект ухудшает условия деятельности организаций негосударственной экспертизы, не направлен на совершенствование их работы, не позволяет повысить ответственность этих организаций за результаты своей деятельности. Ликвидируется достигнутая в последние годы относительная независимость экспертных организаций от проектных, и диктат проектировщиков по отношению к экспертам обязательно проявится. А это приведет к понижению качества проектной документации, что в свою очередь поставит под угрозу безопасность объектов капитального строительства», — резюмировал эксперт. 

А вот какую оценку законопроекту дал президент Ассоциации экспертных организаций в строительстве, генеральный директор ООО «Центрэкспертиза» Андрей АКИМОВ (на фото).

«На днях в Государственную Думу Российской Федерации Правительством РФ внесен долгожданный профессиональным сообществом законопроект, который предусматривает переход института негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в систему саморегулирования под «крыло» Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

Представленный проект федерального закона содержит ряд существенных нововведений, которые вступят в силу через 180 дней после его официального опубликования. В частности, необходимо отметить внедрение в экспертную среду положительно зарекомендовавшего себя в проектно-изыскательской сфере элемента субсидиарной ответственности через формирование в создаваемых по профессиональному признаку саморегулируемых организациях компенсационных фондов, а также стандартов деятельности.

Кардинальные изменения коснутся и квалификационных требований как к физическим лицам, осуществляющим оценку соответствия проектов и материалов изысканий, — экспертам, так и к юридическим лицам — экспертным организациям, особенно в части их кадрового состава.

Вместе с тем, по мнению представителей экспертного сообщества, и, в частности одного из активных участников профессиональной дискуссии — Ассоциации экспертных организаций в строительстве, законодательная инициатива содержит нормы, излишне обременяющие представителей предпринимательства.

Так, регулятором предложена формулировка требований к организациям негосударственной экспертизы, при которых последние будут обязаны иметь в своем штате экспертов по всем направлениям деятельности в заявленной области. При этом термин «заявленной области» в проекте федерального закона не раскрывается, а существующие подзаконные акты содержат только перечень из 17 видов экспертной деятельности, часть из которых при проведении негосударственной экспертизы никогда не применяется или применяется в исключительных случаях. Содержание таких экспертов экономически нецелесообразно.

Например, при проведении оценки соответствия проектов техническим регламентам в силу специфики рассматриваемых объектов негосударственными экспертизами никогда не привлекаются эксперты в сфере ГО и ЧС, редко привлекаются эксперты в сфере газоснабжения, проектов организации строительства. При проведении экспертизы изысканий небюджетных объектов также не бывает случаев использования знаний специалистов по направлению инженерно-гидрометеорологических изысканий. К тому же, на рынке существует существенный дефицит кадров в данной сфере (их немногим более 100), что приведет к существенному сокращению экспертных организаций. Тоже касается и направления «Санитарно-эпидемиологическая безопасность», по которому аттестуются только претенденты, имеющие диплом врача с 5-летним опытом проектной деятельности, что само по себе на рынке труда — крайняя редкость.

Отдельного внимания заслуживает положение законопроекта, запрещающее органам власти субъектов РФ и уполномоченным на проведение государственной экспертизы организациям создавать юридические лица, осуществляющие негосударственную экспертизу. По мнению Ассоциации, норма в этой редакции не содержит однозначного запрета организациям государственной экспертизы заниматься негосударственной экспертизой. В данном случае возможность двоякого прочтения нормы делает ее нерабочей и требует дополнительного уточнения», — отметил эксперт.

Другие публикации по теме:

Алтайские депутаты предложили ужесточить требования к негосударственной экспертизе: мнение специалиста 

Проект федерального закона о саморегулировании в экспертизе – наглядная иллюстрация того, чего делать не следует!

В системе экспертизы проектной документации вводится саморегулирование

В Подмосковье документы для разрешения на строительство можно подать через негосударственную экспертизу

Минстрой России утвердил специализацию экспертов в сфере экспертизы проектирования и изысканий

Минстрой России: застройщик, самостоятельно нанимающий изыскателей, проектировщиков и подрядчиков, должен вступить сразу в 3 СРО