Глава Минстроя РФ Михаил Мень дал интервью радиостанции Business FM, в котором рассказал о долевом строительстве, обманутых дольщиках, сбоях в системе страхования и о многом другом. Предлагаем вашему вниманию адаптированный вариант этого интервью.

 

  Фото: www.misanec.ru

 

Сколько в России пострадавших дольщиков

«Буквально два месяца назад правительство поставило субъектам РФ и регионам задачу: составить планы-графики, или, как мы их называем, дорожные карты, в которых нужно четко отразить количество проблемных объектов и планы поэтапного решения по их достройке, — рассказал Михаил Мень (на фото). — На сегодняшний день регионы подали эти дорожные карты.

И вот цифры: у нас в стране сейчас 830 проблемных объектов. По ним заключено порядка 86 тысяч договоров долевого участия. Если учесть, что каждый договор — это семья, то можно говорить о более чем 100 тыс. человек, которые оказались в очень сложной ситуации.

 

Почему обманутые дольщики стали общенациональной проблемой

Одна из причин — турбулентность экономики в 2014—2015 годах. Как раз сегодня мы начинаем вводить в эксплуатацию те жилые дома, которые получали разрешение на строительство в 2015-м, когда были серьезные финансовые проблемы у ряда компаний в целом по стране. Это один из факторов, который носит объективный характер.

С одной стороны, покупательная способность стала ниже. С другой, получилось так, что не совсем рассчитали свои возможности некоторые застройщики. Банки практически перестали кредитовать застройщиков, считая, что строительство жилья — очень рискованный бизнес, и отчасти с ними можно согласиться.

Так что главное — неправильный расчет экономической модели. Многие рассчитывали, что экономика будет дальше идти вверх. Кто-то приобретал непрофильные активы, полупрофильные. Та же группа компаний «СУ-155» приобрела массу промышленных предприятий, косвенно связанных со строительством, но ведь это совершенно разные виды деятельности и разные виды бизнеса.

И еще важный фактор: страхование, которое было введено с 1 января 2014 года, себя не оправдало.

 

 Фото: www. tumentoday.ru

 

Решает ли проблему возбуждение уголовного дела

Если посмотреть на реальную картину, то любое возбуждение дела дает возможность страховым компаниям на основании действующего законодательства признать это форс-мажорными обстоятельствами и не выплачивать деньги по своим страховым обязательствам. И вот это проблема действительно серьезная.

Но я хотел бы подчеркнуть, что это все-таки зона ответственности региональных властей. Когда региональные власти выдают разрешение на строительство, выделяют землю, они правительство РФ в лице Минстроя не спрашивают.

 

Есть ли выход

Мы видим случай группы компаний «СУ-155», когда могли пострадать порядка 30 тысяч человек в 14 регионах страны. Но владельцы были на месте, и они сотрудничали с теми, кто принимал соответствующие решения. Поэтому сегодня строительство ведется, и до конца следующего года все эти проблемные объекты, в которых должны получить квартиры 30 тысяч человек, будут достроены.

Здесь как раз положительный пример, когда собственники согласны на все, согласны отдать все активы, и это работает.

 

Почему не сработало страхование

У нас сегодня в различной стадии строительства застраховано 122 млн квадратных метров жилья. Но мы понимаем, что страховые компании, мягко скажем, не всегда выполняют свои обязательства. Страховых премий страховые компании за это время получили без малого 39 млрд рублей. А страховых случаев в этом году (раньше их не было, потому что у строительного процесса двухгодичный период) — на 50 млн рублей. То есть на 20 квартир, условно говоря. И, конечно, это вызывает беспокойство.

К счастью, сейчас наши коллеги из Минфина вместе с Центральным Банком готовят законопроект о санации страховых компаний. Именно из-за того, что страхование не сработало, было принято решение, и оно утверждено на самом высоком уровне, на уровне Президента страны, о создании государственного компенсационного фонда, который заменит собой страховые компании.

 

Фото: www.arena-rv.ru

 

Где деньги, перечисленные страховщикам

Сейчас важная задача, чтобы в случае каких-то проблем у тех застройщиков, которые входят в эти 122 млн кв. м, страховые компании случайно не обанкротились. Как это произошло с рядом страховых компаний, которые, например, страховали ту же группу компаний «СУ-155». Там то, что строилось в 2014 году, все было застраховано, но страховые компании обанкротились вместе с самим застройщиком.

Поэтому сегодня необходим механизм санации страховых компаний в случае таких форс-мажорных обстоятельств.

 

Что делать, если страховая компания не помогла

Регион полностью несет ответственность вместе со своими муниципальными образованиями за эти вопросы. Я имею право так говорить, потому что много лет проработал в непростом регионе, и когда завершал работу и переезжал в Москву, не оставил ни одного обманутого дольщика.

У меня в Ивановской области не было на тот период, в 2013 году, ни одного обманутого дольщика. По какой причине? По очень простой, потому что я лично следил за каждым объектом, за каждым домом, я знал каждого застройщика, занимался этой темой.

А многие коллеги, прошу прощения за критику, к сожалению, пускают это на самотек и не следят за тем, кому они выдают заключения о соответствии. Вот это важный момент, и я хочу на нем коротко остановиться: с 1 января текущего года выдается заключение о соответствии застройщика 218-ФЗ. И это вход на рынок, в некоем смысле лицензия.

 

Как выдают заключения о соответствии

Когда мы готовили доклад Президенту, мы посмотрели, кто в субъектах РФ выдает заключения о соответствии. 24 субъекта неплохо справлялись, они привлекли к этому делу Стройнадзор, у которого есть понимание, есть возможность выезжать на стройку.

Часть регионов доверили это своим региональным министерствам или департаментам по строительству, а часть — просто различным органам, которые никакой компетенции в этом плане не имеют. Например, вот этот надзор за долевым строительством совмещен с надзором по выдаче лицензии на алкоголь, с черными, цветными металлами.

По поручению Президента и премьер-министра мы выстраиваем единую, одинаковую сетку, то есть будут либо отдельные органы, как это сделано в Москве, либо этим будет заниматься Стройнадзор, а мы будем методически помогать, контролировать ситуацию.

 

Как заместить деньги, инвестированные в строительство гражданами

Мы посмотрели международный опыт. Компенсационные фонды, наподобие того, что создали мы, в ряде государств работают, в том же Казахстане, например. И на определенный исторический период, безусловно, это другой уровень защищенности людей, которые участвуют в долевом строительстве. Но рано или поздно, я хочу сделать важное заявление, мы все равно должны будем от долевого строительства уходить.

На последнем совещании Президент страны поставил задачу сделать план-график вместе с Центробанком. Просто чтобы понимали, как можно заместить эти инвестиции людей, которые находятся в отрасли. Сегодня люди инвестировали порядка 3,5 трлн рублей. Это те средства, которые пришли в отрасль именно через принципы долевого строительства. И нам банковская система должна ответить: за какое время, по какой цене можно заместить эти 3,5 трлн рублей? И вообще, по силам ли банковской системе заместить такой объем и в какой период?

Мы должны это четко посчитать, поэтому рано или поздно нам надо будет перейти к цивилизованному рынку, когда строители финансируются не людьми, а банками, то есть к проектному финансированию. И дальше уже люди спокойно покупают жилье, в первую очередь, готовое жилье, а банковское сопровождение всего процесса стройки гарантирует спокойствие наших граждан. Но это перспектива.

 

Что даст компенсационный фонд

У нас основные проблемы появились по результатам кризисных явлений 2008 года и потом 2014—2015 годов, ранее таких сбоев не было. Но сегодня общая «токсичность» отрасли долевого строительства порядка 7%, достаточно высокая. Мы это понимаем, и поэтому было принято решение идти на некую гарантию со стороны государства.

Только в октябре заработал государственный компенсационный фонд. Он существует меньше месяца, но уже 54 застройщика из 24 субъектов РФ первые свои взносы в этот фонд внесли. Хочу подчеркнуть, что фонд сделан был в виде публичной правовой компании, и процедура шла так долго, чтобы это был максимально открытый институт, чтобы его могла принять и Счетная палата, и любые другие контрольные органы.

Это будет публичная прозрачная компания, которая будет заниматься только аккумулированием средств. А в случае возникновения проблем, она будет либо что-то достраивать, если это высокая стадия готовности, либо компенсировать средства гражданам. Средний тариф сегодня такой же, как был у страховых компаний, — 1,2% от стоимости договоров долевого участия.

 

Фото: www.amic.ru

 

За чей счет достраивать

Универсального ответа на этот вопрос нет. И здесь каждый регион принимает самостоятельные решения. Что делает правительство России в этой ситуации? Мы помогаем земельными ресурсами. У нас есть механизмы. Через Агентство ипотечного жилищного кредитования мы берем федеральную землю и выделяем регионам, чтобы они могли заинтересовать потенциальных инвесторов, застройщиков для решения этой проблемы.

Это первое. Дальше есть механизм, комиссионный механизм, через наше министерство. Можно поменять застройщика, сохранив обязательства перед дольщиками. Что, как правило, делают регионы? Увеличивают ТЭПы (технико-экономические показатели), поднимают этажность, добавляют участки для следующего дома, чтобы заинтересовать нового застройщика, и он мог решить проблемы старого застройщика. Конечно, для этого нужны покупатели, и такие механизмы очень хорошо работают в тех субъектах, где есть хороший спрос. Та же Москва, Московская область — там так решать вопрос можно.

Дальше власти на себя берут часть обязательств застройщика, имеется в виду инфраструктура — социальная, инженерная, внутриквартальная дорожная. В таких случаях привлекается бюджет. Но есть и субъекты, где включаются и механизмы прямой бюджетной поддержки. Вот в Самарской области как раз применяется такой метод.

Еще раз повторю, универсального решения нет, но в дорожных картах, которые в открытом доступе сегодня висят,  должен быть прописан каждый дом. К сожалению, пока еще до конца коллеги наши каждый дом не прописали со сроками, но до конца года мы вместе с губернаторами эту работу завершим.

 

Когда достроят все проблемные долгострои

Из этих 830 объектов, которые в дорожных картах прописаны, 140 объектов будет уже завершено до конца этого года, довольно неплохая цифра. 187 объектов будет завершено до конца следующего года. 276 объектов будет завершено с 2019-го по 2021 год.

К сожалению, по порядка 220 объектам пока наши коллеги в субъектах РФ не понимают ни механизмов, ни сроков. И это, безусловно вызывает раздражение у людей, потому что когда они видят перспективу, видят, что под этой дорожной картой стоит подпись ответственного лица, то понимают, что это все реалистично.

 

Фото: www.sevizm.mos.ru

 

Как навести порядок в регионах

Дело в том, что главная проблема — выдача разрешений на строительство. Мы сейчас отрегулировали эту тему таким образом: выпущено шесть постановлений правительства, которые утвердили исчерпывающие перечни необходимых согласований для получения разрешений на строительство. Это и жилищное строительство, и нежилые помещения, и подключения к различным сетям.

И сегодня мы по поручению Президента создали штаб, с участием Генеральной прокуратуры, аппаратов полпредов Президента в федеральных округах. Цель — отслеживать, как выполняется эта задача на муниципальном уровне.

К сожалению, во многих муниципалитетах начинают придумывать еще определенные согласования для получения разрешения на строительство. Мы с нашими коллегами из Москвы и Санкт-Петербурга действительно предприняли много усилий за эти четыре года, пока существует министерство, для сокращения и получения разрешений на строительство. Напомню, что мы были на 179-м месте по рейтингу Doing business, а сейчас — на 115-м.

 

Почему сокращать надо осторожно

В докладе Президенту я подчеркнул: сокращение согласований должно происходить очень осторожно. По выдаче разрешений на строительство в жилищной сфере у нас было, когда мы начинали работу, больше 200 согласований, а к концу года мы выйдем на 103 согласования. Сокращаем осторожно, потому что самое главное — безопасность людей.

При этом очень важно, и это как раз то, о чем говорил Президент, чтобы регулирование, которое мы на уровне правительства сделали, реально дошло до низа, и чтобы никто не придумывал никаких дополнительных согласований, заключил министр

Другие публикации по теме:

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

Исчерпывающий перечень процедур уменьшается еще на 15 пунктов

Справедливо ли 115-е место России по простоте разрешительных процедур в строительстве

Минстрой: Форма заключений о соответствии застройщиков нормам 214-ФЗ будет унифицирована

Деятельность органов контроля в сфере долевого строительства будет реформирована

Минстрой пересчитает всех дольщиков и проблемные объекты, а застройщики начнут отчислять взносы в Фонд дольщиков с 25 октября

На сайте Минстроя опубликованы дорожные карты по решению проблем обманутых дольщиков

Михаил Мень: размер взноса в компенсационный фонд долевого строительства составит 1,2%

Такие мнения высказали ведущие эксперты рынка жилой недвижимости, в том числе опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры крупных девелоперских компаний.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Минфин внес в Правительство пакет мер для охлаждения сегмента льготной ипотеки, сообщил «Известиям» осведомленный источник.

По данным издания, министерство предлагает:

• поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 25% (накануне ходили разговоры о повышении до 30%);

• сократить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и столичных областей c 12 млн руб. до 6 млн руб. (пока это находится в стадии обсуждения);

• снизить на 0,5 п. п. предельную величину субсидий, получаемых банками;

• ограничить возможности получения заемщиками сразу нескольких льготных кредитов;

• ввести ограничения по размеру предельной долговой нагрузки заемщика, которая с учетом выдачи ему льготного кредита не должна превышать 50%;

• ввести требования к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты.

Согласно проекту правительственного постановления, по «Семейной ипотеке» первоначальный взнос остается 20%, для новых регионов — 10%, утверждают «Известия».

Портал ЕРЗ.РФ опросил топ-менеджеров коммерческих компаний о том, как обсуждаемый пакет мер повлияет на продажи, спрос, предложение и на рынок ипотеки в целом.

  

Фото предоставлено пресс-службой ГК А101

  

Владимир Колесников (на фото), заместитель коммерческого директора ГК А101:

— Часть покупателей могут обратиться в банк за потребительским кредитом, однако ставки по ним составляют 18% — 20%. Помимо увеличения кредитной нагрузки на заемщика, у покупателя квартиры возникает еще один риск — не пройти новые требования по скорингу заемщиков. Уже сейчас, если у потенциального заемщика есть какой-либо кредит, то чем ниже размер первоначального взноса, тем выше ипотечная ставка, что делает покупку жилья недоступной для заемщика.

Кроме того, предельная сумма потребительского кредита, которую будет готов предоставить банк, может быть недостаточной для внесения нужного первоначального взноса для покупки квартиры.

 

Фото: strana.com

 

Александр Гуторов (на фото), вице-президент ГК Страна Девелопмент, руководитель блока маркетинга и продаж:

— Мы видим, что любые изменения в сторону ужесточения выдачи условий ипотеки приводят к снижению спроса примерно на 10%. То есть каждая новая волна ужесточения снижает спрос на 10% в моменте и сразу.

Безусловно, впоследствии спрос как-то стабилизуется. Но можно прогнозировать, что в случае принятия новых условий спрос также упадает минимум на 10%.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК КОРТРОС

 

Дмитрий Железнов (на фото), главный коммерческий директор ГК КОРТРОС:

— На данный момент по льготной и семейной ипотеке действует минимальный размер ПВ от 20,01%. Минфин предложил увеличить минимальный ПВ по льготной ипотеке до 25%, также обсуждается возможность ограничения максимальной суммы кредита в размере 6 млн. руб. для Москвы и Санкт-Петербурга.

На объекты бизнес-класса города Москвы данные меры существенного влияния не окажут. В то же время они существенно отразятся на объектах эконом- и комфорт-классов, расположенных в Московской области, а также в регионах России. Снижение спроса для данных проектов может составить 15% — 20%.

 

Фото: delyagin.ru

 

Ужесточение условий предоставления льготной ипотеки приведет к росту недовольства россиян, но тем самым Минфин защитит их, заявил зампред Комитета Госдумы РФ по экономической политике Михаил Делягин (на фото).

Сейчас, по его словам, льготная ипотека в огромном количестве выдается людям, которые гарантированно не смогут ее выплатить, поэтому позицию министерства депутат считает оправданной.

В случае повышения первоначального взноса и ограничения суммы жилищного кредита спрос на субсидированную ипотеку действительно снизится, утверждают опрошенные РБК эксперты.

  

Фото: frankrg.com

 

Но сначала, как после прошлого повышения в сентябре, он увеличится, и лишь затем может «не просто откатиться к значениям конца лета, а просесть на 10% — 20%», — предположила старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова (на фото).

 

Фото: www.cian.ru

 

Новые требования к доходам и долговой нагрузке заемщика лишат рынок значительной части потенциальных покупателей, что вынудит девелоперов перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций, поделился своим прогнозом руководитель ЦИАН.Аналитики Алексей Попов (на фото).

 

Фото: пресс-служба ГК ФСК

 

Девелоперы, подтвердила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото), будут предлагать альтернативные варианты приобретения квартиры на приемлемых для покупателя условиях.

  

Фото предоставлено пресс-службой Метриум

 

Директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) не исключает, что все эти шаги приведут к существенному снижению стоимости жилья.

 

Фото: nbki.ru

 

«Предлагаемое изменение способно охладить рынок жилищного кредитования в стране, на что и направлены предложения Минфина», — поддержал возможное решение Правительства директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков (на фото).

 

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

 

Управляющий директор рейтингового агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото) полагает, что даже без принятия предложений Минфина значительное торможение ипотечных выдач в 2024 году неминуемо (до 300 млрд руб. — 450 млрд руб. в месяц).

Поэтому, по его словам, сегодня нет поводов для еще больших ужесточений.

  

Фото: raex.rr

 

Новые ограничения улучшат качество ипотечного портфеля, снизят кредитные риски и повысят надежность банковской системы, не сомневается профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов (на фото).

«Но одновременно, — добавил он, отвечая на вопрос «Российской газеты», — понизится доступность ипотечного кредита, что сделает более актуальными иные меры поддержки решения жилищных проблем граждан».

 

Фото: urbaneconomics.ru

 

«С 2020 по 2022 годы рост номинальных цен на жилье на первичном рынке составил в большинстве крупнейших агломераций минимум 50%, а где-то и все 100%», — напомнила вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото). Однако доступность жилья существенно ухудшилась, так как в условиях инфляции любые госпрограммы по поддержке спроса малоэффективны и слишком дороги для бюджета, уточнила эксперт.

«Будь ставка даже 3%, мы бы не увидели резкого всплеска спроса, так как для тех семей, кто нуждается в улучшении жилищных условий, ипотечный платеж все равно слишком обременителен, — убеждена Татьяна Полиди. — Намеренное стимулирование дальнейшего роста долговой нагрузки граждан чревато реализацией кредитных рисков на рынке ипотеки, что может произойти внезапно, как это было в 2007 году в США, и тогда снова понадобятся бюджетные расходы на реструктуризацию кредитов граждан, которые не смогут их обслуживать. Не говоря уже о рисках для финансовой стабильности. В то же время в условиях высоких процентных ставок расходы бюджета на субсидирование возрастают уже сейчас, причем неуправляемо».

  

Фото: rspp.ru

 

По оценке главы Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова (на фото), в случае ужесточения требований по льготной ипотеке спрос, который простимулировал рост цен на рынке, снизится, а вместе с ним может подешеветь на четверть и жилая недвижимость.

 

Фото: q.etagi.com

 

Замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова (на фото), напротив, не верит в возможность изменения стоимости жилья в новостройках, поскольку снижение цен ограничено инфляционными рисками и финансовой моделью строительства, заложенной при получении проектного финансирования.

 

Фото: t.me/acraratingagency

 

Той же точки зрения придерживается старший директор Группы рейтингов и финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото). «Население вновь будет стараться успеть до ужесточения требований, а значит и цены на первичное жилье пока продолжат рост», — сказала эксперт.

 

Фото: hse.ru

 

Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная (на фото) отметила, что предлагаемые меры могут даже помешать охлаждению рынка.

«Задача не просто "остудить" спрос, а сделать это плавно», — пояснила она и добавила: — Чтобы сбалансировать спрос и предложение, потребуется время». Степень достаточности тех или иных мер, по ее мнению, надо будет соотносить с динамикой рынка.

 

Фото: glorax.com

 

Первый вице-президент GloraX Александр Андрианов (на фото) видит в инициативе Минфина желание властей сократить объемы средств, направленные на субсидирование ипотечных программ, поскольку при ключевой ставке в 15% это является существенной нагрузкой на бюджет.

 

Фото: Freedom Finance Global

 

При снижении вдвое размера кредита по льготной ипотеке в столичных регионах с наибольшей численностью заемщиков первоначальный взнос даже в случае его роста окажется не таким уж большим — 1,5 млн руб., — подсчитала ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова (на фото).

 

Фото: bcs-express.ru

 

Сокращение максимальной суммы в Москве и Санкт-Петербурге целесообразно с точки зрения экономии бюджетных средств, подчеркнул эксперт по фондовому рынку БКС Мир инвестиций Евгений Миронюк (на фото). Однако сегодня, по его словам, даже максимальной суммы в 12 млн руб. не хватает для покупки многокомнатной квартиры в Москве.

 

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

 

«Мы пока не получали такой документ. Детально сможем прокомментировать, когда его получим и изучим, — сообщили ТАСС в Банке России и уточнили: — В целом мы поддерживаем, что льготные программы должны быть не широкими, а адресными. Мы также поддерживаем повышение первоначального взноса по льготной ипотеке». При этом в пресс-службе ЦБ отметили, что Банку России как регулятору важно предотвратить попадание заемщиков в долговую яму.

«Первоначальный взнос — это важный показатель способности заемщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит. Чем больше взнос, тем меньше требуется кредит и тем легче человеку справиться с погашением долга», — резюмировали в ЦБ.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Правительство планирует увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке

В Госдуме рассматриваются варианты альтернатив льготной ипотеке на новостройки

Эксперт спрогнозировал, как и почему могут измениться программы с господдержкой

Эксперты: либо у банков кончатся лимиты по льготной ипотеке, либо после всех ограничений на нее упадет спрос

Ирек Файзуллин: Льготные ипотечные программы после 1 июля 2024 года сохранятся, но их новые механизмы пока разрабатываются

ЦБ вновь ужесточил требования для банков по выдаче необеспеченных кредитов

Эксперты: жилье купить все труднее, поэтому растет интерес к комбо-ипотеке

Эксперты: макропруденциальные лимиты помогут регулятору сдержать рост ипотечного кредитования, но это негативно скажется на рынке новостроек

Эксперты: в начале следующего года ипотечные ставки достигнут 18,5%, а спрос на жилье снизится на 20%

ЦБ: существенного охлаждения на рынке ипотеки пока не произошло, но ее темпы замедляются