Не так давно на портале ЕРЗ.РФ была опубликована статья, в которой парадоксы и нюансы законодательства о СЗЗ проанализировал заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н. Андрей Кирсанов. Ассоциация инвесторов Москвы получила ответ Роспотребнадзора по поводу поднятых в статье вопросов о «недоустановленных СЗЗ».

Фото: www.ru.prom.st

Напомним, что автор статьи на портале ЕРЗ.РФ на основе системного анализа градостроительного и земельного законодательства, а также законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения пришел к следующим выводам:

1. Правила установления СЗЗ и использования земельных участков, расположенных в границах СЗЗ, утвержденные Постановлением Правительства РФ №222 от 03.03.2018, не предусматривают установление ориентировочных и расчетных СЗЗ.

2. Применение ориентировочных санитарно-защитных зон СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 не предусмотрено, в тексте СанПиН используется только термин «ориентировочный размер».

3. Предусмотренная СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 расчетная (предварительная) СЗЗ, выполненная на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, электромагнитное поле и др.), носит предварительный характер и не предназначена для самостоятельного использования без подтверждения расчетных параметров результатами натурных наблюдений и измерений.

4. Правовых оснований для внесения в ПЗЗ, а также в ГПЗУ так называемых «ориентировочных» и расчетных СЗЗ не имеется.

5. Изменению в порядке, предусмотренном Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ №222 от 03.03.2018, подлежат только установленные санитарно-защитные зоны.

6. Внесению в ПЗЗ, а также в ГПЗУ подлежат только СЗЗ, установленные в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 или Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ №222 от 03.03.2018.

7. В случае необоснованного включения в ПЗЗ, а также в ГПЗУ так называемых «ориентировочных» и расчетных СЗЗ, они не подлежат применению.

Фото: www.region.center

В развернувшейся в профессиональных кругах дискуссии больше всего вопросов было по поводу проблем, возникших у застройщиков в связи с отображением в документах территориального планирования так называемых ориентировочных (в т.ч. расчетных, т.е. предварительных) санитарно-защитных зон.

В своей статье Андрей Кирсанов справедливо обратил внимание на то, что в нормативно-правовых актах отсутствует такое понятие, как «ориентировочная санитарно-защитная зона».

СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 говорит лишь о том, что ориентировочный размер санитарно-защитной зоны промышленных производств и объектов разрабатывается последовательно: расчетная (предварительная) санитарно-защитная зона, выполненная на основании проекта с расчетами рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физического воздействия на атмосферный воздух (шум, вибрация, ЭМП и др.); установленная (окончательная) — на основании результатов натурных наблюдений и измерений для подтверждения расчетных параметров.

В статье приведены многочисленные примеры судебных актов, подтверждающих правильность основных выводов, сделанных автором.

Фото: www.in-schelkovo.ru

Ассоциация инвесторов Москвы получила из Роспотребнадзора ответ на поставленные вопросы о «недоустановленных СЗЗ». В этом письме (оно имеется в редакции ЕРЗ.РФ), в частности, указано, что распространенная в отдельных муниципальных образованиях практика указания в документах территориального планирования ориентировочных размеров СЗЗ для всех объектов противоречила положениям санитарного законодательства, согласно которым СЗЗ могла быть установлена только постановлениями Главного государственного санитарного врача РФ или на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта РФ или его заместителя.

В связи с этим портал ЕРЗ.РФ обратился за комментариями к автору статьи, члену правления Ассоциации инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрею Кирсанову (на фото).

«Ответ Роспотребнадзора лишний раз подтверждает, что «недоустановленные СЗЗ» не имеют право на самостоятельное существование, — отметил эксперт. — Исходя из 342-ФЗ от 03.08218, с 1 января 2020 года ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, а ограничения использования земельных участков в них перестанут действовать.

Однако практические вопросы у застройщиков возникают и сегодня. И нам хотелось бы, чтобы государственные органы и организации, проводящие экспертизу строительных проектов, руководствовались решениями Роспотребнадзора об установлении санитарно-защитных зон, принятыми в установленном порядке», — резюмировал специалист.

Другие публикации по теме:

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

С 3 февраля действуют унифицированные формы заявлений об установлении, изменении или прекращении СЗЗ

Порядок установления, изменения и прекращения санитарно-защитных зон будет пересмотрен

Узкие места законодательства о санитарно-защитных зонах: комментарии экспертов

Объем предложения на рынке новостроек Москвы в старых границах (без учета элитной недвижимости) в октябре — декабре 2024 года по сравнению с III кварталом сократился на 3%, до 2,69 млн кв. м квартир и апартаментов. Об этом говорится в исследовании компании Nikoliers.

Фото: nikoliers.ru

Согласно прайс-листам, цены за три месяца выросли на 3,6%. При этом, как отметили аналитики, девелоперы предлагали дисконт. Скидки в среднем составляли 6% и предлагались на каждый второй лот в экспозиции.

Динамика объема спроса и предложения

Источник: Nikoliers

За октябрь — декабрь было реализовано 17,5 тыс. квартир и апартаментов со средней площадью 52 кв. м.

Старт новых проектов

Источник: Nikoliers

Все новые проекты, в том числе в премиальном сегменте, со стартом продаж в IV квартале располагались за пределами Третьего транспортного кольца.

Структура предложения

Источник: Nikoliers

После запрета строительства в Москве апартаментов в формате «псевдожилья», их доля в общем объеме за последние три месяца года сократилась на 2 п. п.

При этом структура предложения практически осталась прежней. Бизнес-класс занял 46%, «комфорт» — 42%.

Первые места по объемам экспозиции с начала 2024 года удерживали Южный (17%) и Западный (16%) административные округа.

Как и в предыдущем квартале, лидерами в них оставались ЖК Wave — 42 тыс. кв. м (ЮАО) и ЖК ЛУЧИ от Группы ЛСР — 45 тыс. кв. м. (ЗАО).

Динамика средневзвешенной цены по классам

Источник: Nikoliers

К концу декабря самый высокий рост цен продемонстрировал премиальный сегмент (+11,4% за квартал). И в уже реализуемых корпусах, и за счет новых проектов.

В частности, в продажу вышли квартиры с чистовой отделкой в ЖК Vesper Кутузовский от Vesper.

Динамика средневзвешенной цены по типу недвижимости

Источник: Nikoliers

Квартиры за три месяца подорожали на 3,8%, апартаменты — всего на 1,4%.

Средневзвешенная цена по округам, тыс. руб. за 1 кв. м

Источник: Nikoliers

Наибольший рост цен на жилые новостройки наблюдался в ЦАО (+11%), ЗАО (+8%) и СВАО (+6%). А на апарт-комплексы — в ЮВАО (+17%), СЗАО и ЗелАО (+11%).

Квартиры подешевели за квартал в ЗелАО и ВАО на 6% и 1% соответственно.

Корректировка в Восточном административном округе произошла за счет роста объема предложения в комфорт-классе и его сокращения в сегменте «бизнес». А в Зеленоградском — в связи со снижением цен в ЖК Зеленый парк от ПИК с наибольшей долей экспозиции в округе.

Структура спроса

Источник: Nikoliers

Структура спроса за год существенно не изменилась: ядро сделок по-прежнему приходится на сегменты «бизнес» (51%) и «комфорт» (42%).

Наиболее востребованными локациями остаются ЗАО и ЮАО с долей по объему реализованного жилья 18% и 17% соответственно.

Лидерами продаж в них стали проекты ПИК. ЖК Матвеевский парк, где было продано 345 лотов площадью 15,3 тыс. кв. м, и ЖК Москворечье — 419 лотов, 17 тыс. кв. м.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в каких районах Москвы в январе подешевели новостройки

Эксперты: в январе с московского рынка недвижимости в первую очередь «вымывались» наиболее бюджетные лоты

Стоит ли покупать квартиру в столице в 2025 году: мнения экспертов

Эксперты выяснили, в каких районах Москвы не хватает новостроек и в чем причина

Эксперты: в каких районах Москвы подешевело массовое жилье

Эксперты назвали столичные районы — лидеры по росту цен на жилье за квартал

Эксперты назвали районы Москвы — лидеры по снижению цен на жилье за квартал

Эксперты: особенности декабрьской экспозиции новостроек Московского региона

Эксперты: объем предложения в столичных новостройках премиум-класса за год вырос на 36%

Эксперты: на рынке новостроек бизнес-класса в старых границах Москвы предложение выросло, несмотря на кризис