25 мая ведущие эксперты рынка недвижимости в прямом эфире ютуб-канала MACRO TV в рамках проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» в 30-минутном блиц-формате обсудили самые актуальные вопросы недели.

Совместный проект компании MACRO Marketing и портала ЕРЗ.РФ «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» проходит каждый вторник в 11:00 (МСК). Спикеры выпуска сами выбирают, какие вопросы наиболее актуальны для строительной отрасли на этой неделе.

25 мая обсуждались следующие вопросы:

• • ДОМ.РФ фиксирует рост на 58% темпов вывода новостроек на рынок: приведет ли это к стабилизации цен.
• • Поддерживают ли застройщики запрет дольщикам не подписывать акт передачи квартир.
• • Изменение структуры строительства в пользу более просторных квартир — важнейший ресурс повышения объемов ввода жилья в стране. Но до сих пор преобладают «однушки».

В обсуждении этих вопросов приняли участие:

• • Кирилл Холопик, генеральный директор Института строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;
• • Александр Коваленко, коммерческий директор РКС Девелопмент;
• • Ольга Волчкова, директор ООО Специализированный застройщик «Грань Девелопмент»;
• • Евгений Яшенков, собственник и гендиректор компании WhiteBox (ООО «Строй-Райт»).

Фото: РБК Недвижимость 

Ведущая круглого стола, директор компании MACRO Marketing Светлана Опрышко открыла дискуссию обсуждением роста темпов вывода новостроек на рынок и возможности стабилизации цен.

Кирилл Холопик (на фото) отметил, что данные портала ЕРЗ.РФ подтверждают этот рост и продемонстрировал показатели предложения, спроса и цены новостроек в 2015—2021 гг. (см. ниже).

«Сейчас ДОМ.РФ утверждает, что активность повысилась на 58% к апрелю, — отметил эксперт. — Это означает, что разница между продажами и реальными выводами квартир составит всего 300 квартир в день.  В связи с этим темпы роста цен резко снизятся, а, возможно, и совсем остановятся с учетом того, что существует вариант снижения финансирования по льготной ипотеке».  

Застройщики, однако, не согласились с такими выводами.

«Сейчас растет отставание в сроках ввода жилья с отделкой, — заметил Евгений Яшенков (на фото). — Именно отделка становится таким фактором, который сильно тормозит сроки ввода. Поэтому, роста мы пока не увидели», — резюмировал он.

«Даже если бы мы, застройщики, хотели снизить цену или хотя бы не повышать ее, то нам не позволили бы это сделать многие моменты, происходящие на рынке, — пояснила Ольга Волчкова, уточнив: — Строительные материалы, рабочая сила, нестабильный курс — все это влечет повышение себестоимости».

Далее спикеры перешли к обсуждению запрета дольщикам не подписывать акт приемки-передачи квартиры. Напомним, что Госдума приняла в первом чтении проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений…"», по которому дольщиков лишили права подписывать акт приёмки-передачи квартиры с недостатками.

Все участники эфира убеждены в том, что данный запрет пойдет только на пользу. Ведь при передаче квартир дольщикам застройщики сталкиваются с экспертными организациями, которые тормозят этот процесс, срывая тем самым сроки передачи жилья.

«Это, действительно, будет победа застройщиков, — поделилась Ольга Волчкова (на фото), и пояснив: — Ведь самое важное — не только построить квартиры, но и передать их дольщикам».

Сегодня, по ее словам, по-прежнему практикуется потребительский экстремизм. Создаются компании юристов и экспертов, которые подсказывают, каким образом можно выжать максимум из застройщика. «Поэтому, если данный нормативно-правовой акт будет принят, мы, застройщики, сможем избежать многих негативных моментов», — заключила топ-менеджер девелоперской компании.

В конце эфира участники эфира обсудили изменение структуры строительства в пользу более просторных квартир, которое, по мнению экспертов, должно привести к повышению объемов ввода жилья в стране. Но что сегодня пользуется наибольшим спросом у покупателей — просторные квартиры или «однушки»?

Александр Коваленко (на фото) полагает, что в первую очередь необходимо ориентироваться на желания покупателя. Ведь сначала человек покупает квартиру, в которой будет жить. Потом — выбирает жилье в более удобной локации. Затем — покупает квартиру более высокого класса (окна в пол, отделка высокого качества и пр.). После этого — приобретает квартиру для инвестирования. И только пройдя все эти этапы, задумывается о том, что ему нужна многокомнатная квартира.

«В ситуации роста цен люди не будут покупать просторные квартиры», — резюмировал коммерческий директор «РКС Девелопмент».

Посмотреть полную версию эфира можно по ссылке. Благодаря короткому формату вы ознакомитесь только с самой важной информацией, без «воды», ведь «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — для тех, кто ценит свое время.

Чтобы быть в курсе тем еженедельных эфиров компании MACRO Marketing и ЕРЗ.РФ и получать анонсы всех мероприятий с ведущими экспертами строительной отрасли, регистрируйтесь по ссылке macroconf.ru/erzrf.

Желаете принять участие в обсуждении в качестве эксперта? Отправьте заявку на почту crm@macrocrm.ru.

Другие публикации по теме:

Реестр перспективных проектов, выход на рынок облигаций, проект «умного жилья» — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Квартиры с отделкой, статус апартаментов, проверка застройщиков органами ФАС и причины роста цен на жилье — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Повышение ключевой ставки, развитие ИЖС, наращивание объемов ввода жилья — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Инициативы Роспотребнадзора и ФСИН, а также покупательские предпочтения — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Насущные вопросы строительной отрасли — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»и в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Важнейшие события марта застройщики обсудили в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Застройщики определяют важнейшее событие марта 2021 года

Застройщики в прямом эфире обсудят увеличение стоимости металла в 2021 году

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»: вышел первый выпуск проекта, где застройщики дали прогноз на 2021 год

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»: застройщики ответят на вопросы читателей ЕРЗ.РФ в новом быстром видеоформате

Таким способом власти планируют повысить доступность ипотеки.

Фото: www.n911.ru

Правительство, Банк России и АИЖК совместно разрабатывают законопроект, согласно которому банки смогут принимать в обеспечение ипотечных ценных бумаг права требования по договорам долевого участия в строительстве, сообщили «Ведомости».

При выдаче банком кредита на строящееся жилье, залогом могут выступать права требования заемщика к застройщику, отметил старший юрист «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Олег Ушаков. Такие кредиты приравниваются к ипотечным, но закон об ипотечных ценных бумагах не считает их обеспечением, поскольку риски банков по ним были выше, объяснили «Ведомостям» в АИЖК.

Летние поправки в законодательство о долевом строительстве изменили ситуацию. Создан аналог системы страхования вкладов: государство гарантирует либо завершение строительства, либо возврат денег гражданину — участнику ДДУ. Заработал Фонд защиты прав дольщиков, куда каждый застройщик обязан перечислять 1,2% стоимости каждого ДДУ.

Таким образом, теперь риск по кредитам под залог ДДУ будет низким, а ипотечное покрытие с участием таких кредитов — высоким, подчеркнули в АИЖК, выразив надежду, что банки смогут быстрее рефинансировать кредиты, высвобождать ресурсы и увеличивать выдачу ипотеки.

Выдача банками кредитов под залог прав требования по ДДУ по своей экономической сущности является перекредитованием застройщиков, рассказал в интервью порталу ЕРЗ финансовый аналитик Александр Синельников (на фото). При открытии продаж банки охотно предоставляют кредиты покупателям строящегося жилья, уже ими профинансированного, и эти средства поступают обратно в банки в счет погашения кредитов застройщиков.

Кредиты покупателям жилья по пониженной ставке экономически целесообразны, поскольку они снижают риски всего проекта в целом из-за гарантии реализации проекта на рынке, считает эксперт. В некоторых случаях ставка может быть понижена существенно, так как застройщики нередко являются аффилированными с банком предприятиями.

При этом Банк России относит ипотеку под залог прав по ДДУ к более рискованной, чем под залог готовой квартиры, прежде всего в части квалификации ссуды в повышенную категорию качества с созданием большего размера резервов под возможные потери по ссудам. Банк должен непрерывно мониторить финансовое состояние не только заемщика, но и застройщика, поскольку это связанные риски, подчеркивает Александр Синельников. Как правило, даже при хорошем финансовом положении заемщика и хорошем обслуживании долга такая ссуда обычно квалифицируется в третью категорию качества с созданием резерва не менее 21% по сравнению с 1% резервами во второй категории качества.

«Также правами залога по ДДУ нельзя минимизировать создаваемый резерв, как при ипотеке с титулом собственности, поэтому его нужно формировать «живыми» деньгами», — резюмирует эксперт.

Кредиты под залог ДДУ в настоящее время можно секьюритизировать (секьюритизация — привлечение финансирования для отдельных видов активов путем выпуска акций, облигаций и других видов ценных бумаг) как неипотечные активы. Но, поскольку недавно Президент Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства, «законопроект революции на рынке не совершит», полагают эксперты. К тому же рынок ипотечной секьюритизации в России сегодня невелик: по данным АИЖК, его объем с начал 2017 года составил 60 млрд руб. — при том, что за этот же срок ипотеки выдано на 1,3 трлн руб.

Впрочем, банки считают данную инициативу полезной. Дело в том, что с момента оформления ДДУ до момента, когда банк может секьюритизировать кредит, как правило, проходит много времени, поясняет директор департамента «Абсолют банка» Сергей Михайлов, а секьюритизация — один из самых эффективных способов фондирования.

В настоящее время около половины новой ипотеки выдается на строящееся жилье, и значительную часть банки фондируют самостоятельно, пока не станет возможной секьюритизация. По данным ЦБ, за девять месяцев 2017 года под залог прав ДДУ выдано 30% по количеству и 34% по сумме ипотечных кредитов. Во всей ипотеке доля кредитов под залог прав ДДУ на сегодня составляет 21%: порядка 1 трлн из 5 трлн руб.

Законопроект позволит удлинить срок обращения ценных бумаг до сопоставимого со сроком самих ипотечных кредитов. Это снизит процентный риск ипотечных банков — а значит, и ставку ипотеки, считают эксперты группы ВТБ. Например, доля ипотечных кредитов группы ВТБ, обеспеченных правами требований по ДДУ, составляет 40–45%, а до конца года секьюритизировано будет не более 10%.

Источник: www.900igr.net

Если ценная бумага будет обеспечена правами требований по ДДУ, риски вырастут, убеждена аналитик S&P Ирина Пенкина. Когда обеспечением служит закладная, инвестор оценивает только риск дефолта заемщика. В случае с ДДУ инвесторам придется оценивать еще и риск застройщика.

Скорее всего, посыл инициативы в том, чтобы дать больше возможностей банкам, полагает эксперт. Но это, по ее мнению, не решает хронической проблемы российского рынка, на котором есть дефицит инвесторов с длинными деньгами.

Другие публикации по теме:

Александр Синельников: Выдача банком кредита под залог прав требования по ДДУ — это, по сути, перекредитование застройщика

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Опубликованы поручения Владимира Путина в сфере долевого строительства

ЦБ ужесточит условия выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом

Банк России: в сентябре выдано ипотечных кредитов для ДДУ на 11% больше, чем годом ранее

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована