Наболевшее о проблемах цифровизации девелопмента.

 

 

Цифровизация — одна из самых животрепещущих и «больных» тем, которые обсуждают застройщики на конференциях, но не все знают, как к ней подступиться. С одной стороны, проведение цифровой трансформации сегодня уже не преимущество, а необходимость, но с другой — даже автоматизация процессов у многих девелоперов пока что находится на начальном уровне. В чем проблема?

Оксана Дунина, co-founder экосистемы для застройщиков Profitbase (на фото ниже), на конференции Сбера «Время изменений» рассказала про основные барьеры для цифровизации отрасли. Мы публикуем статью на основе ее доклада.

 

Увеличение разрыва в цифровизации разных этапов

 

Сегодня мы видим значительный разрыв в цифровизации разных этапов жизненного цикла объектов недвижимости. У среднестатического регионального девелопера автоматизация стройки находится на начальном уровне. Напротив, продажи хорошо цифровизированы, коммерческий блок продвинулся далеко и пришел к полноценным экосистемам. Это приводит рынок в заблуждение относительно того, что наш proptech — впереди планеты всей.

На конференциях даже не затрагивают этап эксплуатации. В работе с управляющими компаниями многие девелоперы считают этот этап скорее «побочным», поскольку не понимают, как на нем зарабатывать.

Наш рынок еще недостаточно зрелый для того, чтобы рассматривать эксплуатацию не как возможность для заработка, а как пролонгацию отношений с клиентами. Большинство застройщиков считает, что после сдачи объекта его работа закончена. На самом деле она только начинается.

От того, как людям живется в доме, зависит, купят ли они вновь квартиру у застройщика. Поэтому устранение строительных недочетов и корректное обслуживание коммуникаций, внешнего вида здания — первостепенные задачи застройщика.

Еще одна большая проблема — отсутствие автоматизации внутренних процессов компании. Кадровому документообороту, HR-процессам не уделяется достаточно внимания.

 

 

Чтобы начать базовую автоматизацию компании, нужно:

 

1. Выстроить бизнес-процессы офлайн

Неупорядоченные бизнес-процессы приведут к созданию нерабочей инфраструктуры, которая только увеличит хаос.

Например, внедрение CRM потребует ведения единой клиентской базы и выработки у сотрудников культуры работы с данными. Появление CRM затронет не только отдел продаж, но и маркетологов, специалистов клиентского сервиса и других отделов.

 

2. Провести аудит цифровой зрелости перед стартом проекта

Автоматизация одной части бизнес-процессов неизбежно затронет смежные. Компания должна иметь представление о том, как выстроены процессы сейчас и как они изменятся при масштабировании цифровой инфраструктуры.

Из этого вытекает другая проблема рынка.

  

Девелоперы осознали: они не понимают, как проводить цифровую трансформацию (ЦТ) на практике

  

Девелоперы слушают на конференциях про цифровую трансформацию и чувствуют, что им пора переходить на следующий уровень. Предлагают Profitbase провести обучение. Из основных вопросов топ-менеджеров можно выделить следующие: «Чем цифровизация отличается от автоматизации?» и «Чем цифровизация отличается от цифровой трансформации»?

Автоматизация — это замена человеческих действий по сбору и обработке данных работой системы. Это сокращение рутинных операций и увеличение производительности сотрудников — автозаполнение бумаг, сбор данных из разных источников, обновление фидов в каталогах.

Цифровизация затрагивает изменение некоторых процессов и модели управления. Например, перевод продажи квартир в онлайн-каналы.

Цифровая трансформация полностью меняет бизнес-модель и организацию работы всей компании.

Рынок диктует девелоперам проведение цифровой трансформации, но какие для этого делать шаги — непонятно.

Один региональный девелопер пригласил Profitbase в качестве эксперта на стратегическую сессию. Мы провели предварительную подготовку и определили, на каком уровне они находятся сейчас и что им нужно сделать, чтобы прийти к нужным изменениям.

Во время сессии директор по IT поделился: «Вы сказали, что за 5 лет мы должны провести цифровую трансформацию компании. Через 5 лет мы должны строить цифровые города. Но сейчас мы бьемся за согласование каждого нового ноутбука».

И это не вопрос бюджетирования. Этот пример иллюстрирует место цифровизации в системе приоритетов среднестатистического застройщика.

Поэтому одна из задач Profitbase — систематическая образовательная работа в сфере цифровизации. Мы пишем статьи, проводим исследования и развиваем отраслевое СМИ о proptech — Digital Developer.

 

Стройка — много планов, мало цифровизации

 

С середины 2024 года использование BIM-технологий станет обязательным для всех девелоперов. Об этом заместитель министра строительства и ЖКХ России Константин Михайлик (на фото) заявил 23 сентября 2022 года на конференции «Цифровая трансформация девелоперов» в Сколково.

 

Фото: www.zanostroy.ru

 

Под BIM-технологиями подразумевается информационная модель зданий и объектов инфраструктуры, которая включает в себя параметры материалов, геометрию конструкций, дизайн и функциональные характеристики элементов.

Согласно отчету ДОМ.РФ от 20 марта, в России работают 3 572 застройщиков. Только 16% из них пилотируют или применяют BIM. Причем «пилотируют» не значит, что действительно «используют» — ведь они могли просто купить лицензию.

11% из этих 16% — это лицензии ПИК, ЛСР и Самолет. С ноября прошлого года только 70 девелоперов начали использовать BIM. При такой динамике к середине следующего года добавится всего 150 девелоперов.

Если закон вступит в силу, это создаст большие сложности для девелопмента, так как большая доля рынка не знает, как к этому прийти.

 

Кадровый голод усиливается

 

Даже если девелопер захочет провести цифровую трансформацию, возникнет кадровый вопрос. Статистика рекрутинговых порталов в недвижимости показывает, что на proptech-рынке не хватает квалифицированных IT-специалистов.

На hh.ru 81 384 вакансий для IT-специалистов, для соискателей в РФ с опытом — 72 755. Из IT-вакансий в недвижимости — 3 086. Конкурировать за кадры с IT-компаниями, банками и развлекательной индустрией почти нереально.

Молодые специалисты мечтают получить работу в edtech, fintech и gamedev. Сфера недвижимости ассоциируется у них с консерватизмом и формализмом. Зачем, говорят они, идти в компанию, где за внедрение новых технологий придется ежедневно воевать?

Кардинально изменить ситуацию получится только на государственном уровне. Но отдельный девелопер может привлечь специалистов, работая над HR-брендом и закладывая открытость к изменениям как корпоративную ценность.

 

СПРАВКА

Profitbase — цифровая экосистема для девелоперов, которая включает решения для управления продажами, проведением сделки, маркетингом и клиентским сервисом застройщика. Платформа запущена в 2016 году, сегодня решения Profitbase используют более 500 застройщиков в России и СНГ.

  

      

    

   

   

  

 

Другие публикации по теме:

Как риск потери миллиона сподвиг застройщика настроить автоматизацию продаж: кейс СЗ Архитектор

На конференции Сбера Оксана Дунина рассказала, что мешает российским застройщикам цифровизироваться

Как технологии помогают застройщикам сократить расходы в кризис

Profitbase проведет на форуме недвижимости «Движение» конференцию по цифровизации девелопмента

Российские IT-компании готовят специальные предложения для поддержки рынка недвижимости

Бизнес в России точно не умрет: MR Group, ГК Самолет, ГК Пионер обсудили будущее рынка на большой конференции по цифровизации девелопмента на RosBuild

Онлайн-продажи квартир 2022. Учимся на чужих ошибках и запускаемся на счет «Три!..»

Группа Эталон выстроила бесшовный процесс дистанционной продажи квартир с сервисами Profitbase

Геном инноваций: Profitbase стал резидентом Сколково

ФСК выстроила в Санкт-Петербурге работу с ценами на базе автоматизированных алгоритмов и искусственного интеллекта Profitbase.ai 

Вся правда об онлайн-продажах: исследование ТОП-100 застройщиков от Profitbase

Profitbase — в едином реестре российского ПО

Стартап-шоу для застройщиков: новый проект с онлайн-оценкой инноваций в недвижимости

Новые возможности для застройщиков: как изменился Profitbase за 2020 год

Личный кабинет покупателя: онлайн-продажи квартир с Profitbase

Profitbase — IT-платформа для управления маркетингом и продажами в недвижимости

70 сервисов для цифровизации девелопмента

Масштабируйте продажи, а не хаос: Profitbase выпустил новое решение для работы с агентами

Как сообщал ЕРЗ.РФ, 6 февраля состоялось заседание Комиссии РСПП по жилищной политике. Тема для обсуждения звучала так: «О совместных мерах государства и бизнеса по переходу на сервисную модель управления МКД и преодолению системных барьеров в тарифном и договорном регулировании». Резолюцию по итогам заседания комиссии приводим ниже без купюр и изменений.

    

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

     

РЕЗОЛЮЦИЯ ЗАСЕДАНИЯ КОМИССИИ РСПП ПО ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ

        

Дата заседания: 6 февраля 2026 года.

Формат проведения: Очное заседание.

Тема: «О совместных мерах государства и бизнеса по переходу на сервисную модель управления МКД и преодолению системных барьеров в тарифном и договорном регулировании».

Председательствующий: Холопик Кирилл Вадимович, заместитель председателя Комиссии РСПП по жилищной политике, генеральный директор ООО «Институт развития строительной отрасли» (ИРСО).

       

УЧАСТНИКИ ЗАСЕДАНИЯ ОТМЕЧАЮТ:

Заслушав и обсудив доклад представителей Альянса сервисных УК (Ермолаева Наталья Владимировна, директор сервисной компании Голос.Комфорт — Челябинск, Екатеринбург; Демина Татьяна Викторовна, директор департамента по управлению недвижимостью Железно, генеральный директор группы сервисных компаний «Азбука» — Киров, Ульяновск, Екатеринбург, Пермь, Ижевск; Зиязова Ландыш Саматовна, заместитель директора по развитию Сервисного направления УК Унистрой, бренд Сервисных компаний «Территория комфорта»), участники заседания констатируют наличие системных барьеров, препятствующих переходу отрасли управления многоквартирными домами (МКД) от реактивной модели «ликвидации аварий» к проактивной сервисной модели.

          

1. Финансово-правовой тупик

Действующий механизм утверждения тарифов носит конфликтный характер и не опирается на объективные расчеты. Отсутствие федерального классификатора МКД по конструктивным особенностям и уровню инженерного оснащения приводит к ментальному (со стороны потребителей) и фактическому (со стороны ОМС) и необоснованному уравниванию стоимости обслуживания технологически сложных новостроек и домов старого фонда. Тарифы не индексируются автоматически, что гарантирует ежегодное недофинансирование работ по содержанию и ремонту. Профилактика подменяется аварийно-восстановительными работами.

      

2. Дисбаланс ответственности и полномочий

Управляющие организации несут бессрочную ответственность за МКД, в которых фактически не функционирует институт самоуправления (отсутствие кворума, непринятие решений), но при этом не имеют эффективных инструментов для расторжения договора управления или влияния на собственников. Отсутствуют экономические стимулы для долгосрочных инвестиций в модернизацию общего имущества, энергоэффективность и цифровизацию.

       

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

   

3.  Инфраструктурные и кадровые ограничения

Отрасль испытывает острый дефицит квалифицированных кадров, низкий престиж профессии препятствует притоку молодых специалистов. Фрагментированность данных и отсутствие легитимного доступа УК к базовой информации о собственниках через Госуслуги/ГИС ЖКХ блокируют цифровизацию и внедрение современных клиентских сервисов. Налоговые льготы (НДС) сформулированы таким образом, что не стимулируют выполнение работ собственными силами УК.

         

ПРЕДСТАВИТЕЛИ СЕРВИСНЫХ УК ПРЕДЛАГАЮТ:

Для системного решения выявленных проблем и перехода к сервисной модели управления МКД считать приоритетными следующие блоки взаимосвязанных инициатив:

     

БЛОК 1. НОВАЯ ФИНАНСОВАЯ ЛОГИКА: ОТ ЦЕНЫ К ЦЕННОСТИ И КАЧЕСТВУ

1. Разработать и ввести на федеральном уровне классификатор многоквартирных домов по ключевым параметрам (конструктив, год постройки, инженерные системы, наличие «умных» решений) как объективную основу для дифференциации тарифов.

2. Закрепить методику расчета экономически обоснованного тарифа (ЭОТ) на федеральном уровне, обеспечивающую прозрачность формирования платы за содержание жилья.

3. Внедрить механизм ежегодной автоматической индексации утвержденного тарифа на уровень инфляции (ИПЦ) без обязательного проведения общего собрания собственников (при сохранении права собственников утвердить тариф выше индексации).

4. Установить правило, согласно которому размер платы за содержание жилого помещения не может быть ниже муниципального минимума (экономически обоснованного тарифа), с механизмом автоматического доведения до этого уровня в тех домах, где собственники длительное время не принимают соответствующее решение.

        

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

      

БЛОК 2. ИНСТРУМЕНТЫ УПРАВЛЕНИЯ И ИНВЕСТИЦИЙ

1. Ввести понятие «пассивный дом» (МКД с нефункционирующим самоуправлением), разработать четкие критерии отнесения домов к данной категории и упрощенный механизм расторжения договора управления с таким домом.

2. Расширить сферу применения льготы по НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ), распространив ее на работы по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемые собственными силами управляющих организаций (без обязательного привлечения подрядчиков).

3. Проработать правовые и финансовые механизмы квартального (междомового) обслуживания общего имущества для оптимизации затрат и повышения качества услуг.

    

Фото: ЕРЗ.РФ

     

БЛОК 3. ЭКОСИСТЕМА ОТРАСЛИ: КАДРЫ, ДОВЕРИЕ, ДАННЫЕ

1. Запустить отраслевую государственную программу подготовки кадров для сферы ЖКХ на базе колледжей и вузов, включая меры социальной поддержки молодых специалистов.

2. Обеспечить легитимный и технологичный доступ управляющих организаций к базовым данным собственников (ФИО, адрес, контактные данные для начислений и коммуникации) через интеграцию с ЕСИА (Госуслуги) и ГИС ЖКХ, разработав единые форматы и требования к защите персональных данных.

3. Провести федеральную информационную кампанию, направленную на разъяснение гражданам принципов сервисной модели, ценности «активного собственника» и объективных основ формирования тарифов.

4. Модернизировать ГИС ЖКХ, обеспечив удобные API для интеграции с учетными системами УК, внедрение метрик сервиса и оценки качества (SLA).

      

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

      

РЕЗОЛЮТИВНАЯ ЧАСТЬ

Заслушав и обсудив доклад, Комиссия РСПП по жилищной политике считает целесообразным продолжить совместную проработку обозначенных инициатив и рекомендует реализовать вышеуказанные инициативы.

 

1. КОМИССИИ РСПП ПО ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ

1.1. Консолидировать усилия Минстроя России, Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, Альянса сервисных УК и иных участников рынка для совместной разработки проектов нормативных правовых актов, направленных на внедрение сервисной модели управления МКД.

1.2. Выступить платформой для организации системного диалога бизнеса с федеральными органами исполнительной власти и профильными комитетами Государственной Думы.

1.3. Организовать и провести офлайн-обсуждение вопросов перехода на рыночную, сервисную модель управления МКД в рамках деловой программы Российской строительной недели (РСН–2026) с приглашением представителей Минстроя России, Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ, Минэкономразвития и профессионального сообщества.

    

Фото: © Цибаев Алексей / Фотобанк Лори

       

2. МИНСТРОЮ РОССИИ, КОМИТЕТУ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

2.1. Поддержать инициативу о внесении изменений в жилищное законодательство в части ежегодной автоматической индексации размера платы за содержание жилого помещения на уровень фактической инфляции (ИПЦ) без обязательного проведения общего собрания собственников.

2.2. Поддержать инициативу о закреплении на федеральном уровне нормы, устанавливающей, что размер платы за содержание жилого помещения не может быть ниже муниципального минимума (экономически обоснованного тарифа), с внедрением механизма автоматического приведения тарифа к данному минимуму в домах, где собственники длительное время не принимают соответствующее решение.

Примечание: Минстрой России в ходе заседания подтвердил готовность к проработке указанных инициатив (пп. 2.1 и 2.2) и предложил подготовить конкретные предложения в кратчайшие сроки.

2.3. Рассмотреть целесообразность введения понятия «пассивный дом» и разработки упрощенного механизма расторжения договора управления с такими МКД.

   

Фото: knd.ac.gov.ru

   

3. МИНСТРОЮ РОССИИ, МИНЦИФРЫ РОССИИ

3.1. Рассмотреть инициативу по обеспечению легитимного и технологичного доступа управляющих организаций к базовым персональным данным собственников (для целей начислений, регистрации в электронных сервисах и коммуникации) посредством интеграции через ЕСИА (Госуслуги) и ГИС ЖКХ.

3.2. Совместно с профессиональным сообществом в срок до 01.06.2026 разработать требования к формату и объему передаваемых данных, обеспечивающие баланс между защитой персональной информации и необходимостью эффективного управления домом.

   

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

    

4. МИНФИНУ РОССИИ, МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ, МИНСТРОЮ РОССИИ

4.1. Рассмотреть целесообразность расширения сферы применения льготы по НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ) в части распространения ее на работы по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемые собственными силами управляющих организаций.

4.2. Рассмотреть возможность реализации пилотных проектов по квартальному (междомовому) обслуживанию общего имущества МКД с оценкой экономического и социального эффекта и при необходимости подготовить предложения по внесению изменений в законодательство.

   

Л. А. КАЗИНЕЦ, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА)

     

   

   

   

   

Другие публикации по теме:

ЕРЗ.РФ приглашает на круглый стол «Чего мы ждем от ЖКХ: рынок или плановая экономика?» в рамках Российской строительной недели

Дань моде или реальная эффективность: как виртуальная диспетчерская меняет управление МКД

Актуализация Стратегии развития стройотрасли и ЖКХ призвана снизить стоимость строительства жилья

ЕРЗ.РФ приглашает застройщиков на заседание комиссии РСПП по жилищной политике

Минфин не поддержал снижение тарифов страховых взносов для специализированных застройщиков МКД