Эту тему всесторонне раскрывают и анализируют заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Александр Сидоренко и кандидат психологических наук Галина Михальченко.

       

Фото: www.saomos.news

    

Развитие потребления в жилищной сфере все интенсивней сдвигается от стремления людей иметь свою крышу над головой к осознанию ими значимости проживания в среде, которая обеспечивает повышение качества жизни, получение дохода, позволяющего удовлетворять текущие и будущие потребности домохозяйства, а также предоставляет дополнительные возможности для его развития. Такая среда включает жилое помещение, дом, в состав которого оно входит, обустроенную придомовую территорию, социальное инфраструктурное обеспечение места нахождения дома и его окружения, транспортную инфраструктуру, обеспечивающую связь с возможными местами приложения труда и реализации других жизненных интересов. Важными качествами среды являются ее экология, отсутствие сложных природных условий и техногенных воздействий, а также способность сохранять и обеспечивать повышение ценности вложений в недвижимое имущество в средне- и долгосрочной перспективе.

В сфере потребления жилья, представленного многоквартирными домами (МКД), в которых обособленные жилые и нежилые помещения находятся в собственности двух и более (множества) лиц, все большее значение для обеспечения их безопасности и комфорта, в том числе и социального, приобретает компетентность собственников и пользователей недвижимым имуществом. К людям приходит понимание того, что в МКД каждый из них владеет обособленным помещением как частью целого, то есть дома. Для поддержания в доме, разделенном на обособленные части, на высоком уровне безопасности и комфорта необходимо обеспечивать правильную эксплуатацию каждого помещения, регламентированное пользование общим имуществом и его содержание в соответствии с установленными требованиями. Это становиться достижимым только при солидаризации интересов партнеров по собственности в доме и надлежащем имущественном поведения собственников и потребителей каждого обособленного помещения.

Разделение многоквартирных домов на обособленные жилые и нежилые помещения, являющимися объектами недвижимого имущества и принадлежащие множеству лиц, приводит к двум последствиям, которые необходимо учитывать при их создании и использовании. Первое: потребители обособленных помещений, становясь собственниками, обретают в отношении них всю совокупность прав и свобод, предусмотренных законом. Второе: владение и пользованию частью в целом всегда сопряжено с определенными ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных, а также иных имущественных прав в отношении этих частей, то есть обособленных помещений.

В многоквартирных домах для совместного домовладения, эти ограничения (обременения) определяются двумя группами основных факторов. Во-первых, неоднородностью жилых и нежилых помещений в МКД по назначению, потребительским свойствам, качеству и количеству потребляемых коммунальных ресурсов, необходимых для обеспечения их надлежащей эксплуатации, количеству и качеству общего имущества, предназначенного для их обслуживания. Во-вторых, использованными при создании многоквартирных зданий архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными, инженерно-техническими и функционально-технологическими решениями (проектными решениями). Этими решениями определяются места нахождения каждого жилого или нежилого помещения в доме, их взаимосвязь с другими такими же помещениями и общим имуществом, предназначенным для обслуживания каждого обособленного помещения, а также ограничения (обременения) права собственности, границы эксплуатационной ответственности собственников и пользователей этих помещений, требования к их эксплуатации и пользованию общим имуществом.

Ключевым индикатором современности многоквартирного жилого дома, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначены для передачи в собственность множеству лиц, является его приспособленность (адаптация) к использованию в условиях совместного домовладения. Адаптированность МКД к совместному домовладению определяется примененными при его создании проектными решениями. Этими решениями, их сочетаниями и взаимосвязью формируются обстоятельства, определяющие требования, соблюдение которых необходимо при выстраивании отношений собственности между владельцами обособленных жилых и нежилых помещений. В рамках этих отношений должна обеспечиваться защита прав и свобод владельцев обособленных помещений, устанавливаться требования в части их ограничения (обременения) и обязанности, связанные с эксплуатацией принадлежащих им помещений и содержанием общего имущества, предназначенного для их обслуживания.

Основными инструментами, которые позволяют приспособить МКД и входящие в его состав обособленные жилые и нежилые помещения к совместному домовладению, являются: моделирование при его создании отношений собственности в нем и использование проектных решений с учетом результатов этого моделирования; администрирование этих отношений; подготовка в процессе проектирования эксплуатационной документации (ЭД) на дом и обособленные помещения в нем. Моделирование отношений собственности (отношений совместного домовладения в многоквартирном доме) при проектировании МКД и их администрирование позволяют оценивать влияние принимаемых проектных решений на обеспечение защиты имущественных прав в отношении каждого обособленного помещения, необходимости установления ограничений (обременений) прав.

    

Фото: www.holdis.ru

    

Администрирование отношений совместного домовладения в многоквартирном доме включает:

идентификацию обособленных жилых и нежилых помещений и общего имущества в доме, предназначенного для обслуживания каждого такого помещения;

выявление ограничений (обременений) прав, являющихся следствием использованных при создании МКД проектных решений, в котором обособленные жилые и нежилые помещения предназначаются для передачи в собственность множеству лиц;

подготовку регламента отношений собственности в МКД, которым учитываются особенности использованных при его создании проектных решений и который включает модели распределения бремени расходов на содержание общего имущества в доме и оплаты коммунальных ресурсов;

отражение результатов администрирования в проектной и рабочей документации (в частности, с использованием BIM-моделирования), в эксплуатационной документации на дом и каждое обособленное жилое и нежилое помещение в доме, в исполнительной документации, технических планах.

В состав эксплуатационной документации, подготавливаемой при проектировании многоквартирных домов, должны входить руководство по эксплуатации дома и инструкции по эксплуатации каждого обособленного жилого и нежилого помещения. Инструкция по эксплуатации того или иного обособленного помещения, обладающего статусом объекта недвижимости и признаками индивидуально определенной вещи, является его принадлежностью.

В многоквартирных домах, создание которых не сопровождается реализацией отмеченных выше мероприятий, направленных на их приспособление к использованию в условиях совместного домовладения, возрастают риски:

• ненадлежащей эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений со стороны их собственников и пользователей,

• ненадлежащего пользования общим имуществом;

• захвата и несанкционированного использования общего имущества;

• несанкционированного доступа к коммунальным ресурсам и неконтролируемого их использования;

• несправедливого распределения в доме бремени расходов на содержание общего имущества и использования в доме несправедливой системы оплаты коммунальных ресурсов;

• недобросовестного имущественного поведения собственников и пользователей обособленных жилых и нежилых помещений.

Адаптация МКД к использованию в условиях совместного домовладения позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, которая способна не допускать возникновения отмеченных негативных явлений, смягчать их последствия. Для МКД, которые создаются в условия той или иной неопределенности, в частности в отношении однородности жилых и нежилых помещений по потребительским свойствам, их потребности в общем имуществе и коммунальных ресурсах и др., значимость адаптации возрастает. Она позволяет наделять эти дома и обособленные жилые и нежилые помещения в них дополнительными потребительскими свойствами, повышающими их ценность и привлекательность, и соответственно, конкурентоспособность строительной продукции.

Адаптация обеспечивает формирование в жилищной сфере компетентного и просвещенного собственника и потребителя недвижимого имущества. Посредством ЭД собственники и пользователи получают знания об устройстве дома и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений. У них появляется возможность ознакомиться с правилами эксплуатации этих помещений, пользования общим имуществом в доме, предназначенном для их обслуживания. В этих правилах отражаются особенности устройства и эксплуатации каждого обособленного помещения, в частности связанные с местом расположения этого помещения в доме, особенности его взаимосвязи как части дома, с другими обособленными помещениями, прежде всего со смежными.

Сведения, содержащиеся в ЭД, дают возможность собственникам и пользователям обособленных жилых и нежилых помещений в МКД индивидуально и совместно, взаимодействуя между собой, удовлетворять потребности в недвижимом имуществе, в частности в жилище и услугах, которые связаны с его использованием. Они позволяют бережливо потреблять ресурсы, направляемые на обеспечение сохранности дома и содержание общего имущества в нем, контролировать их использование.

   

Фото: www.sevnotariat.ru

    

Моделирование отношений собственности и подготовка ЭД при проектировании МКД позволяет использовать проектные решения с учетом оценки их влияния на потребительские свойства дома и обособленных жилых и нежилых помещений, входящих в их состав. Посредством администрирования отношений собственности в МКД устанавливаются ограничения (обременения) прав, связанные с необходимостью предоставления собственниками и пользователями обособленных жилых и нежилых помещений доступа к строительным конструкциям, инженерно-техническим системам и сетям инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества дома. Потребность в этом появляется тогда, когда для осуществления проверок, осмотров ‎и освидетельствования состояния конструкций, систем и сетей, а также для проведения мероприятий по их техническому обслуживанию, возникает необходимость доступа к ним из обособленных помещений.

Моделирование и администрирование отношений собственности, подготовка эксплуатационной документации позволяют сформировать среду жизнедеятельности в доме как открытое информационное пространство. В этой среде обеспечивается доступность сведений об отношениях собственности в доме, о пользовании общим имуществом и коммунальными ресурсами в отношении каждого обособленного помещения, об исполнении каждым собственником своих обязательств в части несения бремени расходов на оплату содержания общего имущества и требований, связанных с ограничениями (обременениями) прав. Такая среда позволяет не допускать умалчивания сведений о случаях ненадлежащего имущественного поведения со стороны отдельных собственников и пользователей помещений, недобросовестных действий со стороны органов управления сообществ собственников, управляющих компаний и других субъектов, связанных с эксплуатацией дома и помещений в нем, поставкой коммунальных ресурсов и оказанием услуг.

Проектирование МКД с учетом моделирования отношений собственности позволяет формировать в них среду жизнедеятельности, способную создавать достойные условия для жизни домохозяйств с разными потребительскими предпочтениями и на разных стадиях их развития. Эта среда обеспечивает домохозяйствам равные возможности для получения основных коммунальных, а также дополнительных услуг, необходимых отдельным домохозяйствам, согласно их особенностями, месту локализации обособленного помещения в доме и др. факторам. Она позволяет проявлять заботу о людях с ограниченными возможностями, старшего поколения, детях, домашних животных и др.

Адаптированность к использованию в условиях совместного домовладения — не простое для понимания потребительское свойство как дома в целом, так и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений, предназначенных для передачи в собственность множеству лиц. Особенность этого свойства в том, что его потенциал становиться понятен и полностью раскрывается только в процессе использования строительной продукции, представленной обособленными помещениями, конечными потребителями и, прежде всего, собственниками этих помещений. Понимание людьми значимости адаптированности как комплексного потребительского свойства недвижимого имущества возрастает по мере увеличения времени владения и пользования этим имуществом, обретения владельцами обособленных помещений опыта проживания в домах, приспособленных для совместного домовладения, а также возможности сопоставлять уровень безопасности и комфорта в таких МКД и домах, не обладающих соответствующим свойством.

Адаптированный для совместного домовладения МКД обеспечивает возможность рационального и эффективного владения и пользования недвижимым имуществом, как в кратко-, так и в средне- и долгосрочной перспективе, позволяет оптимизировать эксплуатационные издержки, связанные с пользованием обособленными помещениями и содержанием общего имущества в доме. Адаптированность является потребительским свойством, способным существенно повышать ценность и ликвидность недвижимого имущества.

Проживание и владение жилыми и нежилыми помещениями в домах, которые адаптированы для совместного домовладения, способствует развитию у потребителей компетенций и поведенческих навыков, обеспечивающих формирование в них среды уважения права собственности, доверия и добрососедства. В таких домах между партнерами по собственности возникает иная конфигурация взаимоотношений и обязанностей, которая поощряет добросовестное имущественное поведение. В них появляется потребность в эмоционально окрашенных, персонофицированных отношениях между собственниками и пользователями помещений, прежде всего смежных. В результате в этих домах среда жизнедеятельности становиться значимым фактором повышения ценности жилых и нежилых помещений. Она позволяет домохозяйствам реализовывать индивидуальные стили жизни в отношении обустройства обособленных помещений, пользования общим имуществом, автономного потреблением коммунальных ресурсов и др., при этом на надлежащем уровне и за приемлемую цену поддерживать безопасность и комфорт в доме.

Наделение жилища этими качествами способно влиять на представления людей о ценности принадлежащего им недвижимого имущества. В адаптированных МКД для многих людей ценность принадлежащих им обособленных помещений будет выше издержек, которые они понесли при их приобретении. Это обуславливается наделением обособленных помещений значимыми для их собственников и пользователей потребительскими свойствами, возможностью изменения этих свойств в соответствии с изменением предпочтений домохозяйств, а также обеспечением возможности формирования в этих домах среды жизнедеятельности как среды добрососедства и социального комфорта. Еще Плиний Старший подчеркивал важность соседства, отмечая: «Обзаводясь землей, приглядись, прежде всего, к воде, дороге, соседу».

  

Фото: www.zhek.biz

  

Представляется, что переход к массовому созданию многоквартирных домов, «генетически» приспособленных для использования в условиях совместного домовладения, сможет придать новый импульс развитию жилища, повышению спроса на жилые и нежилые помещения в современных МКД. Многоквартирные дома с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированные к совместному домовладению, могут стать драйвером изменений в жилищной сфере. Их создание и использование катализирует рациональное и эффективное использование жилищного фонда. Это достигается посредством обеспечения семьям и домохозяйствам возможности более частой смены жилых помещений, связанных с их развитием, изменением потребительских предпочтений, материального достатка и др.

Адаптированное жилище позволяет его потребителям минимизировать свои издержки, связанные со сменой помещений. В состав этих издержек входят затраты на проведение работ по обустройству, переустройству, перепланировке и трансформации помещений, на доставку и хранение строительных материалов, на сбор и вывозку мусора, на проведение ремонтных и сопутствующих работ в местах общего пользования, на получение разрешительных документов, на подготовку проектной документации, на трансакции. Адаптированные дома создаются уже приспособленными для проведения отмеченных работ, поэтому их надлежащее осуществление не сопровождается и не приводит к нарушению прав и свобод собственников и пользователей смежных помещений, к ухудшению безопасности и комфорта в доме. Приобретая обособленные помещения в современных МКД, адаптированных для совместного домовладения, люди не только обретают среду жизнедеятельности, позволяющую им удовлетворять свои потребности в недвижимом имуществе и сопутствующих коммунальных услугах, с учетом их предпочтений, но и инвестируют в свое будущее.

Проживание в современном МКД, адаптированном для совместного домовладения, делает собственников помещений более открытыми для перемен. Оно способствует трансформации потребителей жилища в компетентных и ответственных собственников недвижимого имущества. В таком доме собственникам и пользователям помещений предлагаются стандарты имущественного поведения, в частности посредством эксплуатационной документации, учитывающие особенности устройства дома и отношений собственности в нем. Следование этим стандартам обеспечивает формирование и поддержание в доме высокого уровня безопасности и социального комфорта. Среда жизнедеятельности в таком доме обеспечивает понимание людьми значимости для них приспособленности дома к использованию в условиях совместного домовладения. Эта среда позволяет собственникам помещений увидеть и почувствовать, чем и как именно они «скреплены» в общем доме.

В МКД, адаптированном для совместного домовладения, у собственников и пользователей помещений больше возможности понимать и принимать друг друга, формировать позитивные общие траектории имущественного поведения и следовать им. ЭД является своеобразным пособием по выбору таких траекторий, искусству жить вместе в условиях совместного домовладения, повышению компетентности собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в МКД. Обращение к ЭД формирует чувство сопричастности ко всему тому, что происходит в отношении дома, его общего имущества. Оно также способствует солидаризации партнеров по собственности в доме, для которой важны компетентность и близость имущественных интересов.

Все это мотивирует их к социальному единению, конструктивному взаимодействию, направленному на обеспечение безопасности, комфорта, рациональное и бережливое использование эксплуатационных ресурсов. ЭД позволяет собственникам и пользователям каждого жилого и нежилого помещения в доме увидеть, почувствовать, осознать и понять свою ответственность за эксплуатацию, принадлежащего ему помещения и надлежащее пользование общим имуществом, предназначенным для его обслуживания, а также за ситуацию в доме, связанную с обеспечением в нем безопасности и комфорта.

Наделение МКД при их создании приспособленностью к совместному домовладению является новым направлением совершенствования строительной продукции, которое изменяет развитие этой продукции и обеспечивает повышение ее потребительских свойств и конкурентоспособности. В многоквартирных домах, создание которых сопровождалось моделированием отношений собственности и подготовкой эксплуатационной документации на дом и обособленные жилые и нежилые помещения в нем как части этого дома, и, соответственно, эта документация является принадлежностью каждого помещения как индивидуально-определенной вещи, обеспечиваются повышенная рискозащищенность и более безопасные и комфортные условия жизни. В них среда жизнедеятельности располагает собственников и пользователей помещений к уважению прав и свобод, связанных владением и пользованием обособленными помещениями в многоквартирном доме. Она ориентирует их на повышение своих компетенций, на приобретение знаний и навыков, необходимых для надлежащей эксплуатации обособленных помещений и пользования общим имуществом, предназначенным для их обслуживания.

   

Фото: www.mechta-ekb.com

     

Приспособленность МКД и входящих в его состав обособленных жилых и нежилых помещений к использованию в условиях совместного домовладения — их значимое потребительское свойство, повышающее ценность этих помещений как объектов недвижимого имущества и дома, в состав которого они входят. Эта приспособленность при создании МКД достигается посредством моделированием отношений собственности в нем, использования проектных решений с учетом результатов моделирования, а также подготовки инструкций по эксплуатации обособленных жилых и нежилых помещений, как их принадлежностей. Наделение в процессе использования обособленного помещения в МКД, неприспособленном к совместному домовладению, потребительскими свойствами, которые позволяют в той или иной мере компенсировать эту неприспособленность, как правило, будет связано со значительными издержками. Они существенно превысят дополнительные расходы, которые возникают в случае приобретения в доме, адаптированном к совместному домовладению, помещения, обладающего этими свойствами.

Появление многоквартирных домов, адаптированных для совместного домовладения, способно побудить многих людей сменить жилье. В настоящее время все больше домохозяйств связывает улучшение своих жилищных условий не столько с обретением крыши над головой, сколько с жилищем, обитание в котором обеспечивает повышение качества жизни, создает дополнительные возможности для их развития, позволяет сохранять вложенные в его приобретение средства, в том числе и в долгосрочной перспективе. Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в таких домах обеспечивает возможность качественных изменений многих аспектов жизни людей. Им предоставляется возможность пользоваться дополнительными потребительскими свойствами многоквартирного дома в целом, общего имущества и обособленных помещений, которыми они наделяются при создании и потребность в которых возникает у семей и домохозяйств в процессе их развития и происходящих в их жизни перемен. В таких домах создаются условия владения и пользования обособленными помещениями, которые обеспечивают защиту имущественных прав и свобод собственников и потребителей этих помещений и поддержания их баланс при совместном домовладении.

Среду жизнедеятельности в адаптированных многоквартирных домах отличает ее способность наполняться атмосферой уважения прав партнеров по собственности, их стремлением к надлежащему имущественному поведению, конструктивному взаимодействию между собой для обеспечения эффективного использования коммунальных ресурсов, справедливого распределения бремени расходов на содержание и развитие общего имущества, сохранности дома. Эта атмосфера располагает людей, которые не склонны к такому имущественному поведению, исходя из своего прошлого жизненного опыта, принять и поддержать новый стиль имущественного поведения. В такой среде у людей появляется чувство большей ответственности друг перед другом. Это связанно с пониманием ими, как партнерами по собственности в доме, необходимостью обеспечения в нем общей безопасности и комфорта, а также с формированием у них общего стремления не допустить случайной и преждевременной потери привлекательности дома и потребительской ценности принадлежащих им обособленных помещений. В такой среде люди становятся более склонными к такому имущественному поведению, которое находит одобрение у соседей, пользователей смежных помещений, партнеров по собственности в доме.

Становясь собственниками и пользователями жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, адаптированных к совместному домовладению, люди получают возможность вести другой образ жизни. Этот образ жизни — как способ и формы жизнедеятельности партнеров по собственности в доме и потребителей помещений, которые характеризуют особенности их имущественного поведения, общения и взаимодействия, отношения к правам и свободам друг друга, связанным с владением и пользованием этими помещениями и общим имуществом в доме, — отличает следующее. В таких домах минимизированы риски снижения в них безопасности и комфорта, являющиеся следствием имущественного поведения потребителей помещений, а также риски несправедливого распределения между ними бремени расходов на содержание общего имущества. Также минимизированы риски, обусловленные возникновением ситуаций выяснения отношений между собственниками и пользователями смежных помещений, между партнерами по собственности в доме и др., в частности связанные с потреблением и оплатой коммунальных ресурсов и услуг.

   

Фото: www.23kvartiri.ru

    

Владение и пользование обособленными жилыми и нежилыми помещениями в современном многоквартирном доме, надлежаще адаптированном к использованию в условиях совместного домовладения, обладает способностью восприниматься их собственниками и потребителями как бонус, который дает им возможность организовать свою жизнь наилучшим образом. В таком доме среда жизнедеятельности позволяет домохозяйствам удовлетворять потребности в жилище и сопутствующих услугах, в отношении количества, качества, режима пользования и др., в соответствии со своими предпочтениями. При этом уровни безопасности, комфорта и качества жилищно-коммунальных услуг в таком доме выше, чем в домах, не адаптированных к совместному домовладению, а издержи связанные с их оплатой аналогичных услуг, ниже. Проживанию в адаптированных домах и владение помещениями в них должно быть привлекательным и по экономическим соображениям.

Создание многоквартирных домов с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, их оборот и завоевание ими лояльности у потребителей, приведет к существенным позитивным изменениям в жилищной сфере и на рынке жилья. Это в свою очередь позволит сформировать новые возможности для домохозяйств в удовлетворении потребности в жилье и сопутствующих услугах, для развития жилища и его рационального и эффективного использования, а также бизнеса, связанного с его созданием и эксплуатацией. Проектирование МКД, адаптированных к совместному домовладению, подготовка, пользование, актуализация ЭД, в частности инструкций по эксплуатации обособленных помещений, непосредственно связаны с внедрением информационных технологий, использованием инновационных проектных решений, конструкций, материалов, изделий, инженерно-технологического оборудования.

Переход к массовому созданию таких домов будет содействовать инновационному развитию строительной отрасли. Он повысит прозрачность в жилищно-коммунальном хозяйстве, обеспечит снижение издержек связанных с производством и потреблением соответствующих услуг. Формирование жилищного фонда, представленного многоквартирными домами с обособленными жилыми и нежилыми помещениями, адаптированными для совместного домовладения, приведет к более рациональному и эффективному использованию существующего фонда, созданию дополнительных возможностей улучшения жилищных условий граждан и экономического развития России.

Александр СИДОРЕНКО, заместитель генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли»,

Галина МИХАЛЬЧЕНКО, кандидат психологических наук

          

Фото: www.irso.ru

    

      

   

   

 

Другие публикации по теме:

Повышение качества и конкурентоспособности современных многоквартирных домов

Эксплуатационная документация в отношении многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Дифференциация платежей на содержание общего имущества в многоквартирном доме и повышение их потребительских качеств

Вопросы организации управления многоквартирными домами – новостройками

Особенности создания современных многоквартирных жилых зданий для совместного домовладения

Эксплуатационная документация на многоквартирные дома и помещения в них и развитие долевого строительства

Потребительские качества жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, зависящие от отношений собственности в нём и их учёт

Установление основных потребительских свойств объектов долевого строительства и многоквартирных жилых зданий, в состав которых они входят

Актуальную тему анализирует один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

 

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

При решении практических вопросов комплексного развития территорий (далее — КРТ) необходимо учитывать особенности отдельных видов КРТ, этому была посвящена моя статья «Виды комплексного развития территорий», опубликованная ранее. Возникающие на первых этапах вопросы стали поводом для статьи «Комплексное развитие территорий: от глобальных планов к конкретным проблемам».

В настоящее время в 72 субъектах Российской Федерации из 89 в активной стадии реализации механизма КРТ находятся 562 территории общей площадью 14,5 тыс. га.

Внедрение в практику обновленного института КРТ набирает обороты медленно, что послужило поводом для написания статьи «Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?».

Значительная часть проектов комплексного развития территории реализуется на основании заключенных договоров о КРТ. В связи с особенностями правового регулирования и сложностями практического применения договоров о КРТ возникает ряд теоретических вопросов, что побудило меня разобраться и с этим.

Во-первых, для начала надо ответить на вопрос о правовой природе договора о КРТ: это гражданско-правовой или административный договор?

Во-вторых, нельзя не обратить внимание на то, что специфика правового регулирования договора о КРТ заключается в разделении его существенных условий, установленных законом, на обязательные и факультативные. Такое большое количество факультативных существенных условий, как это предусмотрено законом для договоров о КРТ, в целом нехарактерно для правового регулирования договорных отношений.

Наконец, в третьих, заслуживают внимания вопросы, связанные с заключением, изменением, расторжением или односторонним отказом от договора.

 

Фото: vk.com

 

1. Правовая природа договора о комплексном развитии территории

Гражданско-правовые договоры направлены на возникновение гражданских прав и обязанностей, в том числе в сфере недвижимости — на создание объектов недвижимого имущества, или возникновение, прекращение или ограничение прав на них. Эти договоры носят частноправовой характер и регулируются гражданским законодательством.

Административные договоры имеют свои особенности. Для них характерна публичная цель — достижение социально значимого результата. Эти договоры регулируются специальными нормативно-правовыми актами. При этом к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 Гражданского Кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ). 

Административные договоры могут заключаться, например, в целях организации внутриведомственного или межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти. Наряду с этим стороной отдельных административных договоров могут быть лица, не наделенные властными полномочиями. Но это не означает, что допустимы ущемления интересов частных лиц, заключивших административный договор. Общепризнано, что гарантии прав невластных участников административных договоров должны быть защищены повышенными мерами ответственности органов исполнительной власти или органов местного самоуправления.

По характеру взаимоотношений административные договоры могут быть координационными и субординационными. Координационные договоры заключают субъекты, между которыми нет отношений «власти — подчинения». Важной характеристикой координационных договоров является юридическое равенство сторон. В отличие от координационных договоров, в субординационных договорах имеет место наличие властных полномочий одной стороны в отношении другой.

Градостроительный Кодекс Российской федерации (далее — ГрК РФ) называет стороны договора: это «исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления» и «лицо, заключившее договор». Договор о КРТ является формой государственно-частного партнерства в широком понимании этого термина, поэтому в дальнейшем для обозначения сторон договора используются другие термины: «публичный партнер» и «частный партнер», что наиболее точно соответствует принципу юридического равенства сторон этого договора.

Частный партнер формально-юридически не находится в административном подчинении публичного партнера. Договоры о КРТ также не наделяют дополнительными властными полномочиями ни одну из его сторон. Поэтому договоры о КРТ следует относить к числу координационных договоров. В связи с этим следует отметить, что приведенная выше оговорка законодателя о том, что к имущественным отношениям, основанным на административном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ), к договорам о КРТ неприменима. 

 

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

 

Административные договоры получают все более широкое применение для регулирования соответствующих общественных отношений, но в отличие от гражданско-правовых договоров они не имеют глубокой теоретической разработки и, как следствие, необходимого общего правового регулирования в законодательной практике. Поэтому к договору о КРТ следует применять не только специальные нормы ГрК РФ, но и общие правила о договорах, установленные ГК РФ.   

Договор о КРТ, помимо условий о координации действий сторон по реализации проекта КРТ, может содержать условия, предусматривающие безвозмездную передачу публичному партнеру денежных средств для выплаты гражданам возмещения за изымаемые жилые помещения, а также условия безвозмездной передачи и оформления в публичную собственность объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, созданных частным партнером за свой счет.

Все это позволяет сделать вывод о том, что договор о КРТ является смешанным, т. к. включает условия, характерные как для административного координационного договора, так и для гражданско-правового договора пожертвования в общеполезных целях.

Для более полной характеристики договора о КРТ следует добавить следующее:

1. Договор о КРТ является двусторонним: с одной стороны публичный партнер, с другой — частный партнер. По поводу множественности лиц на стороне частного партнера могут быть разные правовые позиции, но и в этом случае договор является двусторонним.

2. Договор о КРТ является консенсуальным, он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям, т. е. с момента его подписания сторонами.

3. Договор о КРТ является безвозмездным. Ни одна из сторон не получает возмещение за выполненные работы и оказанные услуги, включая безвозмездную передачу в публичную собственность объектов недвижимости, построенных частным партнером за свой счет.

4. Договор о КРТ является взаимным. Каждая из его сторон имеет права и обязанности в отношении другой стороны.

5. Договор о КРТ можно отнести к договорам присоединения, поскольку и в случае заключения договора на торгах, и в случае заключения договора по инициативе правообладателя у частных партнеров есть только одна возможность — присоединиться к предложенному договору в целом.

  

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

 

2. Существенные условия договора о комплексном развитии территории

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ч. 1 ст. 432 ГК РФ).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 432 ГК РФ, к числу существенных относятся следующие условия:

1) условия о предмете договора;

2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида;

3) условия, которые в законе или иных правовых актах указаны как необходимые для данного вида договора;

4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  

Сразу оговоримся, что пункт 4 в этом перечне при заключении договора о КРТ неприменим, т. к. мы имеем дело с договором присоединения. Однако некоторые возможности достичь соглашения относительно изменения условий договора о КРТ по заявлению частного партнера все-таки имеются. 

Законодатель, как это часто бывает, в ГрК РФ не использует термины «существенные условия договора о КРТ» или «необходимые условия договора о КРТ», но это не значит, что общие положения законодательства о существенных условиях договора не подлежат применению к такому договору.

 

2.1. Обязательные условия договора о КРТ

Предмет договора в широком смысле — это ответ на вопрос «о чем договор?». Предметом договора о КРТ является распределение обязанностей его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о КРТ (ч. 3 ст. 68 ГрК РФ). В числе таких мероприятий — подготовка и утверждение документации по планировке территорий, образование и предоставление земельных участков, а также снос, строительство и реконструкция объектов капитального строительства. В узком смысле предмет договора о КРТ — это территория или ее часть, предусмотренная правилами землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) для комплексного развития. Именно так о предмете договора упоминается в ч. 7 ст. 68 ГрК РФ.

К числу необходимых условий договора о КРТ относятся сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития, перечень находящихся на ней объектов. Закон допускает заключение договора о комплексном развитии части территории, определенной ПЗЗ. В этом случае мы имеем дело с ограничением предмета договора этой частью (подробнее об этом см. в статье «Особенности договора о комплексном развитии в отношении части, предусмотренной правилами землепользования и застройки»).

Основные обязательные условия договора о КРТ содержит ч. 4 ст. 68 ГрК РФ. Среди таких условий особо отметим обязательство исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления предоставить инвестору без торгов необходимые для реализации проекта КРТ земельные участки (п. п. 10 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

Специальные обязательные условия договора о комплексном развитии жилой застройки определены в ч. 6 ст. 68 ГрК РФ, в соответствии с ними лицо, заключившее договор о КРТ обязано:

- построить или приобрести жилые помещения для переселения граждан из освобождаемых ими жилых помещений;

- профинансировать возмещение гражданам за изымаемые жилые помещения в аварийном жилом фонде, подлежащем сносу. 

 

Фото: msk.mosreg.ru

 

Обязательные условия договора о КРТ включают ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (п. п. 12 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). Законом установлено право частного партнера потребовать возмещения ему убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением публичным партнером его обязанностей по договору о КРТ.

Вместе с тем указание в договоре о КРТ ответственности публичного партнера за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, «в соответствии с законодательством РФ» явно не отвечает требованию о заключении соглашения по всем существенным условиям. Тем более что в договорах КРТ такая формулировка применяется только для обозначения ответственности публичного партнера, а для частного партнера предусматриваются серьезные штрафные санкции.

Вспоминаю пример таких санкций, когда размер неустойки по административному соглашению, заключенному с застройщиком, составлял 10 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади строящегося объекта за каждый день просрочки ввода в эксплуатацию. В результате при стоимости строительства 5,7 млрд руб. размер исковых требований органа местного самоуправления о взыскании неустойки составил 241 млрд руб. (подробнее см. в статье «Административные соглашения в градостроительных отношениях»).

Между тем юридическое равенство сторон договора предполагает их зеркальную договорную ответственность друг перед другом, в том числе касающуюся штрафов (неустоек, пени). В противном случае можно было бы не только условие об ответственности, но и условие об обязательствах публичного партнера в договоре о КРТ сформулировать вполне кратко:

«Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязаны в рамках своей компетенции выполнять действия, необходимые для реализации проекта КРТ лицом, заключившим договор, в объеме и в сроки, предусмотренные действующим законодательством».

Обязательные условия договора о КРТ, заключаемого по инициативе правообладателей, установлены ч. 6 ст. 70 ГрК РФ. В случае если КРТ будет осуществляться двумя и более правообладателями, они должны предварительно заключить соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению необходимых мероприятий (ч. 5 ст. 70 ГрК РФ). 

Обратим внимание на то, что отдельные обязательные условия договора о КРТ сложно или даже невозможно определить на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории, подготовка которой в части, составляющей предмет договора, относится к обязанности частного партнера (п. п. 5 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ):

1) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в подлежащих строительству многоквартирных домах (п. п. 3 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

2) объемы, этапы и сроки строительства, которые определяются на основании утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (п. п. 6 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ);

3) перечень объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации решения о КРТ.

  

Фото: © Николай Вавилов / Фотобанк Лори

 

2.2. Факультативные условия договора о КРТ

Иные условия, которые можно назвать факультативными и которые  могут быть включены в договор о КРТ, указаны в ч. 5 ст. 68 ГрК РФ: 

Договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной или социальной инфраструктур, построенные за его счет. В этом случае существенным будет включение в договор перечня таких объектов и условий их передачи (п. п. 1 п. 5 ст. 68 ГрК РФ).

Кроме того, к числу факультативных условий относится обязанность исполнительного органа государственной власти или местного самоуправления за свой счет обеспечить строительство или реконструкцию объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктур, необходимых для реализации проекта КРТ, и срок выполнения этой обязанности. При этом такие объекты могут быть расположены за границами территории комплексного развития, предусмотренной договором о КРТ (ч. 7 ст. 68 ГрК РФ). 

Факультативным условием являются также льготы и меры государственной поддержки, которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (п. п. 11 п. 4 ст. 68 ГрК РФ).

 

3. Заключение, изменение, расторжение и односторонний отказ от договора о КРТ

Договор о комплексном развитии территории заключается органом исполнительной власти или местного самоуправления с победителем торгов. Такой договор может быть заключен также с правообладателем земельных участков (далее — ЗУ) или объектов недвижимости на территории комплексного развития, определенной ПЗЗ.

Порядок заключения договора о КРТ установлен ст. 69 ГрК РФ. Законом определены органы и организации, которые принимают решение о проведении торгов, требования к участникам торгов, а также случаи, когда торги могут быть признаны несостоявшимися.

Постановлением Правительства РФ №701 от 04.05.2021 утверждены Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ, Правила определения начальной цены торгов на право заключения договора о КРТ при принятии решения о КРТ Правительством РФ и Правила заключения договора о КРТ посредством проведения торгов в электронной форме.

Отдельного внимания заслуживают вопросы изменения и расторжения договора КРТ и отказа от него.

Специальное правое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, отсутствует. Как было сказано выше, договор о КРТ является договором присоединения как в случае заключения договора на торгах, так и в случае его заключения с правообладателем. Общие особенности договора присоединения, касающиеся его расторжения или изменения, установлены ст. 428 ГК РФ. В частности, в этой статье речь идет о возможных правовых последствиях неравенства переговорных возможностей, в т. ч. применимых при заключении дополнительных соглашений к договору о КРТ.

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

Что касается отказа от договора о КРТ, то здесь следует обратить внимание на то, что законодатель применительно к договору о КРТ не использует более привычный термин «расторжение договора». Четких разграничений между понятиями «досрочное одностороннее расторжение договора» и «односторонний отказ от договора» не существует. Поэтому возможно как расторжение договора о КРТ по общим правилам, установленным ст. 452 ГК РФ, так и односторонний отказ от договора по основаниям, указанным в ст. 68 ГрК РФ.

Публичный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора по основаниям, указанным в ч. 13 ст. 68 ГрК РФ, в том числе при нарушении частным партнером сроков предоставления документации по планировке территории или сроков строительства, установленных договором.

Частный партнер вправе в одностороннем порядке отказаться от договора в случае отказа или уклонения публичного партнера от исполнения своих обязанностей (ч. 14 ст. 68 ГрК РФ). Для этого все обязательства публичного партнера в договоре о КРТ должны иметь определенные сроки: например, срок исполнения обязательства по утверждению документации по планировке территории (п. п. 7 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).    

 

4. Выводы и предложения

1. Договор о КРТ может считаться заключенным только при условии включения в него всех обязательных существенных и необходимых условий, предусмотренных законом (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Отсутствие хотя бы одного из обязательных существенных условий создает риски оспаривания договоров.

2. Для исключения рисков признания договоров о КРТ незаключенными в связи с отсутствием соглашения по обязательным существенным условиям необходимо исключить из их числа и перевести в разряд факультативных такие условия, которые невозможно указать в договоре в связи с отсутствием документации по планировке территории на момент заключения договора.

3. Права сторон договора о КРТ должны быть одинаково защищены, для этого необходимо предусматривать ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора не в виде «ответственности в соответствии с действующим законодательством», а в виде конкретных неблагоприятных последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения договора (неустойка, штраф, пени) для каждой из сторон договора (ч. 12 ст. 68 ГрК РФ).

4. Требуется специальное правовое регулирование изменения договоров о КРТ, заключенных по результатам торгов, во всяком случае — для масштабных проектов КРТ площадью более 50 га или со сроком реализации более 10 лет.

5. В случае отсутствия утвержденной документации по планировке территории проводить торги на право заключения договора о КРТ в форме конкурса, по результатам которого выигравшим торги будет признаваться лицо, предложившее, по заключению заранее назначенной организатором торгов конкурсной комиссии, лучший вариант эскизного проекта планировки территории комплексного развития.

 

              

Автор отдает себе отчет в том, что проведенный анализ договора о КРТ не носит всеобъемлющий характер, а выводы и предложения могут вызвать дискуссию и даже возражения.

Именно на это автор и рассчитывает, поскольку дальнейшее обсуждение теоретических вопросов и практических проблем будет способствовать совершенствованию законодательства о КРТ и в конечном итоге достижению целей государственных программ, направленных на формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора АО «МР Групп», к. ю. н.

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

ДОМ.РФ: механизм аукционов «за долю» будет распространен на проекты КРТ

Власти Москвы рассказали о новой программе редевелопмента — КРНТ

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Эксперты: механизмы КРТ требуют комплексного законодательного развития

Минстрой: в рамках КРТ в России построят около 185 млн кв. м недвижимости

Роскапстрой готов стать техзаказчиком в региональных проектах КРТ

Законопроект, нацеленный на максимальное развитие механизма КРТ, будет доработан ко второму чтению до конца осенней сессии Госдумы 

Комплексное развитие территорий: как новому институту не повторить судьбу КОТ, РЗТ, КРТ и КУРТ?

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят