Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Раздел
Подраздел
+

Особенности применения Trade-in в долевом строительстве

Портал ЕРЗ.РФ неоднократно освещал нюансы Trade-in в жилищном строительстве. Сегодня особенности применения Trade-in в долевом строительстве анализирует Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

   

Фото: www.1gbn.ru

    

За прошедший год спрос на новостройки в Москве упал более чем на треть. В ноябре 2019 года продажи по договорам участия в долевом строительстве в столице уменьшились на четверть. Спрос на первичном рынке жилья в Москве снизился из-за небывалого роста цен. Статистика свидетельствует о сдержанном спросе не только на столичные новостройки. Так, в Московской области по итогам 11 месяцев 2019 года зафиксирована отрицательная динамика как ежемесячно, так и в годовом выражении.

Эксперты портала ЕРЗ констатируют появление на рынке квартир и апартаментов экстремально маленьких площадей и отмечают, что во многих регионах наметились проблемы с достройкой и вводом эксплуатацию новостроек: застройщики этих объектов не смогли перейти на проектное финансирование, поэтому часть строек остановилась.

В такой ситуации застройщикам приходится искать новые формы для привлечения участников долевого строительства, создания для них более комфортных условий совершения сделок и, соответственно, увеличения количества заключаемых договоров участия в долевом строительстве.  На рынке долевого строительства, в частности, появились новые предложения — Trade-in от застройщика и Trade-in с ипотекой.

Услуга Tradе-in в варианте, уже ставшем классическим, хорошо известна на автомобильном рынке, ее предоставляют салоны автодилеров. Она заключается в том, что продавец принимает автомобиль с пробегом в счет покупки нового, цена которого уменьшается на величину стоимости старого, принимаемого в зачет.

В публикациях по этой теме, на сайтах и в рекламных объявлениях застройщиков об услуге Trade-in, как правило, отсутствует подробная информация о технико-юридических особенностях оказания этой услуги при долевом строительстве. В связи с этим застройщикам необходимо найти ответы на ряд вопросов прежде чем принять решение о применения классической услуги Trade-in при заключении и исполнении ими договоров участия в долевом строительстве.

Основные вопросы, возникающие при принятии застройщиками решения об оказании услуги Tradе-in, относятся к необходимости:

• соблюдения ограничения иной, не связанной с долевым строительством, деятельности застройщика.

• обеспечения целевого использования денежных средств с расчетного счета застройщика.

обеспечения защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Рассмотрим каждый из этих вопросов более подробно.

   

Фото:www.ktostroit.ru

   

1. Ограничения иной, не связанной с долевым строительством, деятельности застройщика

Применение Tradе-in в классическом варианте предполагает заключение договора купли-продажи с участником долевого строительства, регистрацию права собственности застройщика на ранее принадлежавшую участнику долевого строительства квартиру, а затем заключение договора купли-продажи с покупателем этой квартиры. Такая деятельность специализированного застройщика Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — 214-ФЗ) не предусмотрена. Поэтому возникает вопрос о ее допустимости.

Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в ч. 7.1 ст. 18 214-ФЗ (ч. 6 ст. 18 214-ФЗ).

Согласно ч. 7.1 ст. 18 214-Ф после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких объектов застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения ДДУ с учетом особенностей, предусмотренных ч. 7.1. ст. 18 214-ФЗ, требования, предусмотренные ч.ч. 1.2 и 4 ст. 3, ст. 15.4 214-ФЗ, не применяются.

  

Фото: www.siapress.ru

  

Возможно, законодателем допущена техническая ошибка в ч. 6 ст.18 214-ФЗ, ссылающейся на ч. 7.1. Дело в том, что это было актуально, когда ч. 7.1. действовала в редакции Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2018 №175-ФЗ.

В ней, в частности, говорилось: «Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги». В результате изменения ч. 7.1 статьи 18 214-ФЗ (см. выше) остался без однозначного ответа вопрос о возможности продажи и аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест после получения застройщиком разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию. А это важно, если застройщик начинает или продолжает создание других объектов с привлечением денежных средств граждан — участников долевого строительства. 

Согласно ч. 7 ст. 18 214-ФЗ застройщик не вправе совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.

     

Фото: www.sip-rost.ru

    

В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, положения ст. 18 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных 218-ФЗ и 175-ФЗ (ч. 7 ст. 8 175-ФЗ), т.е. в редакции Федерального закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве» от 01.07.2017 №141-ФЗ, в которой чч. 6, 7, 7.1 отсутствовали.

Если же застройщик привлекает денежные средства на счета эскроу, то установленные ст. 18 214-ФЗ ограничения, в том числе в части осуществления иной деятельности, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 ФЗ 214-ФЗ). Такие ограничения могут быть установлены в кредитном договоре банком, выдавшем целевой кредит застройщику.

Аналогичная ситуация складывается и в случае, когда разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года (ч. 7 ст. 8 175-ФЗ в редакции Федерального закона от 27.06.2019 №151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). И в этом случае ограничения также могут быть установлены в кредитном договоре, банком, выдавшем кредит застройщику.

Таким образом, запрет на иную деятельность по закону действует в случае, когда разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года при работе без счетов эскроу. Вместе с тем ограничение на приобретение и отчуждение имущества, а также на иную деятельность может быть установлено конкретным кредитным договором.

  

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

   

2. Необходимость обеспечения целевого использования денежных средств с расчетного счета застройщика

Согласно ст. 18 214-ФЗ по расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в связи с приобретением земельных участков, осуществлением деятельности по проектированию и строительству, а также по обеспечению нормальной хозяйственной деятельности застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства.  Расходование денежных средств на приобретение квартир на вторичном рынке и получение денежных средств от их последующей продажи ст. 18 218-ФЗ не предусмотрены.

Застройщик вправе иметь целевой кредит, т.е. кредит на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, который может быть использован только на цели, указанные в ч. 1 ст. 18 214-ФЗ, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования этого кредита (ст. 2 214-ФЗ).

Если же застройщик привлекает денежные средства на счета эскроу, то установленные ст. 18 214-ФЗ ограничения, в том числе в части целевого использования, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 214-ФЗ). При буквальном толковании несложно заметить, что это противоречит приведенному выше определению целевого кредита, в котором содержится указание на целевое использование в соответствии со ст. 18 214-ФЗ. При проектном финансировании с применением счетов эскроу целевое использование кредитных средств устанавливается не ст. 18 214-ФЗ, а кредитным договором, заключенным застройщиком с уполномоченным банком.

     

Фото: www.pbs.twimg

    

3. Необходимость защиты прав граждан — участников долевого строительства

Классическая модель Tradе-in предполагает применение частичного зачета встречных однородных требований по договору купли-продажи и договору участия в долевом строительстве. В связи с этим возникает вопрос о возможности применения такого способа прекращения обязательств. Анализ норм гражданского законодательства, законодательства о долевом строительстве и судебной практики приводит к следующим выводам:

1) Прекращение обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачётом встречных однородных требований законом не запрещено, а значит, возможно. Этот вывод в полной мере применим, когда сторонами договора участия в долевом строительстве являются юридические лица.

2) При заключении ДДУ и при любых последующих сделках, в том числе по уступке прав, охраняемые законом интересы гражданина — участника долевого строительства должны быть безусловно защищены одним из двух способов: взносом в компенсационный фонд или денежными средства на счете эскроу.

При использовании счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве с гражданами полная цена ДДУ должна быть оплачена на счет эскроу.  

    

  

Фото: www.gazeta.ru

    

Анализ правовых аспектов рассмотренных трех основных вопросов приводит к следующим трем главным выводам о возможности оказания застройщиками услуги Tradе-in:

1. Долевое строительство с привлечением на расчетный счет застройщика денежных средств граждан связано с ограничениями, в том числе:

а) целевым использованием денежных средств с расчетного счета застройщика;

б) невозможностью заниматься иными видами деятельности.

В случае работы с привлечением денежных средств граждан на расчетный счет застройщика оказание услуги Tradе-in в классическом виде влечет риск нарушения законодательства о долевом строительстве.

2. При долевом строительстве с привлечением денежных средств граждан на счета эскроу необходимо обеспечить защиту прав граждан денежными средствами, находящимися на счете эскроу. Оказание застройщиком классической услуги Tradе-in при проектном финансировании связано с риском нарушения законодательства о долевом строительстве.

3. Без риска нарушения 214-ФЗ при долевом строительстве с привлечением средств граждан возможно оказание услуги квази-Tradе-in (от лат. quasi — как бы), при которой для продажи квартиры участника долевого строительства на вторичном рынке или ее выкупа привлекается третье лицо. Обязательным условием при этом является последующая оплата всей цены ДДУ на расчетный счет застройщика или на счет эскроу участника долевого строительства, открытые в уполномоченном банке, в зависимости от применяемой застройщиком модели финансирования строительства.

Ранее мы уже отмечали, что формальное нарушение требований законодательства о долевом строительстве может повлечь административную, а при сумме привлеченных средств граждан в размере свыше 3 млн руб. — и уголовную ответственность руководителя компании-застройщика.

В связи с выводами о существенных рисках при оказания услуги Tradе-in в классическом варианте напомним, что статья 200.3 УК РФ содержит формальный состав преступления, объективная сторона которого ограничена самим действием, а в число необходимых признаков для привлечения к ответственности по этой статье не включены причинно-следственная связь и негативные последствия для участников долевого строительства.

   

  

Таким образом, до настоящего времени не решена проблема определения границы между преступным (подлежащим уголовному преследованию) и непреступным деянием (влекущим административную ответственность) при нарушениях застройщиками законодательства о долевом строительстве (сегодня такой границей является только сумма привлеченных средств — 3 млн. руб.). Это служит еще одним аргументом в пользу принятия решения об оказании услуг в описанном выше варианте квази-Tradе-in.

Андрей КИРСАНОВ, заместитель генерального директора компании MR Group, к.ю.н.

     

 

    

  

   

   

   

Другие публикации по теме:

Проблемы рефинансирования целевых кредитов

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Trade-in с ипотекой от Банка ДОМ.РФ

Зачёт как основание прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве

Правовые основы потребительского экстремизма на рынке долевого строительства

Trade-in от застройщика, или Обмен старой квартиры на новостройку

Жизнь в апартаментах: быть или не быть?

К вопросу об ответственности застройщиков по статье 200.3 УК РФ

«Недоустановленные» санитарно-защитные зоны, или О правовых основаниях и последствиях включения в правила землепользования и застройки ориентировочных и расчетных СЗЗ

Новая книга девелопера и отраслевого аналитика Андрея Кирсанова посвящена реформе долевого строительства в России

Перспективы развития законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

+

Сделка.рф запустила новый сервис по регистрации права собственности

Пилот реализован совместно с девелоперской компанией Брусника.

 

  

Цифровая платформа Сделка.рф в рамках продукта «Ключи» запустила дополнительный сервис для застройщиков — регистрацию права собственности. Теперь застройщики, использующие платформу, могут предлагать покупателям не только зарегистрировать сделку, но и оформить право собственности на квартиру, машино-место или кладовую после постановки дома на кадастровый учет.

Весь процесс организован в режиме онлайн: посещать МФЦ больше не нужно. Покупатель самостоятельно оплачивает услугу через эквайринг.

Пилот реализован совместно с компанией Брусника в мобильном приложении управляющей компании. Уже после заселения жилец может воспользоваться в интерфейсе приложения услугой «Регистрация права собственности» и спустя один-два дня получить готовый пакет документов на электронную почту.

Все оформление документов берет на себя цифровая платформа Сделка.рф. Для ускорения процессов и безопасности данных в сервисе настроена прямая интеграция с Росреестром.

 

  

«Сегодня в России 95% документов, подтверждающих право собственности, регистрируется через МФЦ, — прокомментировала директор по развитию Сделка.рф Ольга Сидоренко (на фото ниже). — Это накладывает ряд ограничений: собственник должен прийти в МФЦ по записи, чтобы сначала сдать подготовленный пакет документов, а затем забрать его. Плюс необходимо верно подготовить и собрать все документы».

 

      

Напомним, что в октябре 2022 года платформа запустила сервис «Ключи», который умеет выгружать из CRM базу собственников, формировать и планировать смс-рассылку и график заселения.

«С помощью онлайн-регистрации права собственности мы автоматизируем когда-то ручной процесс и полностью управляем им, — отметила Ольга Сидоренко, резюмировав: — Для собственника — это удобство и экономия времени. Для застройщика — качественный клиентский сервис, который логично завершает весь процесс онлайн-оформления, формирует добавленную стоимость и открывает новые возможности для аналитики».

Подключить сервис регистрации права собственности можно оставив заявку на сайте или написав в телеграм-бот Сделки.рф.

 

 

      

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Онлайн-продажи станут стандартом отрасли

Сделка.рф запустила суперсервис по онлайн-передаче квартир

Механику онлайн-сделок по CJM раскрыли на форуме «Движение»

Wow-эффект от цифровизации продаж: квартира в один клик

Сделка.РФ помогла крупному алтайскому застройщику поднять продажи на 35%

Сделка.РФ презентует IT-решения для ускорения ипотечных сделок

Цифровой тандем застройщика и агента по недвижимости: как эффективно проводить сделки в период турбулентности

API — новое digital-решение для застройщиков

Сделка.РФ и Создатели заключили партнерское соглашение о цифровизации сделок

Цифровая платформа Сделка.РФ признана самым удобным сервисом по проведению электронной регистрации с Росреестром

70% сделок региональных застройщиков регистрируются онлайн

Сделка.РФ и Домопланер помогли новосибирскому застройщику за два месяца продать 70% ассортимента

Цифровизация ипотеки: зачем это застройщикам

Цифровизация — это не про программное обеспечение, а про процессы и алгоритмы

Как не терять лиды в недвижимости из-за онлайн-продаж

Сделка.РФ обновила личный кабинет покупателя в части ипотеки и готовится к масштабному редизайну

Электронная регистрация стала драйвером цифровизации застройщиков

Как Сделка.РФ и Росреестр расширили сервис регистрации