Столичные планы по комплексному развитию территорий применительно к нежилой застройке анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ Павел МЕЛЬНИКОВ.

 

Фото: www.ria.ru

 

На ПМЭФ-2021 теме КРТ была посвящена отдельная сессия с участием представителей Министерства строительства РФ, ДОМ.РФ, Росреестра, Правительства Москвы, губернаторов регионов, ВЭБ, ВТБ, застройщиков.

Глава госкорпорации Виталий Мутко сообщил, что в рамках исполнения поручений Пр-753, п.2 г), Пр-753, п.4 е) по реализации послания Президента Федеральному собранию государство в лице ДОМ.РФ и Минстроя предлагает регионам «инфраструктурное меню».

Имеется в виду 500 млрд руб. инфраструктурных кредитов (бюджетных займов) и 150 млрд руб. займов через инфраструктурные облигации (долгосрочные займы застройщикам для строительства инфраструктуры от ДОМ.РФ под 3—4% годовых).

 

Фото: www.fingram39.ru

 

Сформирован портфель 54 проектов из 20 регионов на строительство 15 млн кв. м недвижимости. В ближайшее время получат финансирование проекты в Тульской, Сахалинской и Челябинской областях.

На сессии заместитель мэра Москвы по экономической политике и имущественно-земельным отношениям заместитель мэра Москвы Владимир Ефимов (на фото) сообщил о намерении воспользоваться «инфраструктурным меню», в частности для строительства инфраструктуры в рамках проекта «Индустриальные кварталы» по вовлечению в оборот 2 тыс. га бывших промышленных зон Москвы с потенциалом строительства 40 млн кв. м.

В кулуарах мероприятия вице-мэр дополнительно проинформировал о планах Москвы создать специальную городскую компанию, которая будет оператором проекта «Индустриальные кварталы».

 

 

Фото: www.cdn.bfm.ru

 

Функционал компании — разработка документации по планировке территории, изъятие недвижимости, привлечение инвесторов. Заявленные сроки подготовки площадки — 1 год.

По словам Владимира Ефимова, на заседаниях Градостроительно-земельной комиссии за 2020—2021 приняты проекты решений о КРТ 75 территорий, активная работа ведется по 35 площадкам, правообладателям направлены уведомления. Однако на сайте Департамента инвестиционной и промышленной политики опубликованы проекты решений только по 10 территориям.

Согласно п. 8 постановления Правительства Москвы от 23.03.2021 №331-ПП, в случае принятия городом решения о самостоятельной реализации проекта КРТ нежилой застройки она будет осуществляться КП «Управление гражданского строительства» в качестве застройщика, если иное не предусмотрено решением о КРТ нежилой застройки.

 

Фото: www.storage.inovaco.ru

 

По поводу заявленных планов можно сказать следующее.

1. Сроки подготовки площадки в 1 год вызывают вопросы.

В случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке они увеличатся в 2—3 раза. Ведь для вовлечения площадки необходимо проведение инженерных изысканий, сбор исходно-разрешительной документации, получение предварительных технических условий на подключение к сетям ресурсоснабжающих организаций и вынос сетей из пятна застройки.

Кроме того бывшие промышленные территории, как правило, находятся в местах с неудовлетворительной транспортной доступностью, участки требуют рекультивации, подземное пространство насыщенно магистральными инженерными коммуникациями. Требуются дорогостоящие мероприятия за счет средств Адресной инвестиционной программы Москвы по комплексному транспортному обслуживанию и инженерному обеспечению таких территорий.

 

2. Источники финансирования специального городской компании.

На ближайший трехлетний период Москва имеет устойчивый дефицит бюджета (порядка 0,5 трлн руб. в 2021 году). Идет реализация дорогостоящих транспортных проектов, в рамках программы реновации жилого фонда заключены контракты на несколько триллионов рублей.

Из бюджета Москвы осуществляется трансферт в пользу федерального бюджета на реализацию проекта «Московские центральные диаметры». В настоящий момент бюджетом Москвы не предусмотрено финансирование мероприятий по программе «Индустриальные кварталы», включая создание SPV.

На сессии ПМЭФ 2021 Владимир Ефимов сообщил о планах Москвы обратиться за финансирование инфраструктуры в ДОМ.РФ. В условиях дефицита бюджета Москва осуществляет финансирование инфраструктурных проектов через размещение трехлетних облигаций по ставке 6,73%.

 

Фото: www.kvalto.ru

3. Москва как партнер.

Город имеет практику создания SPV и привлечения инвесторов в данные компании. Из таких проектов наиболее известны «ЗиЛ-Север» и «ЗиЛ-Юг», а также ТПУ. Вместе с тем реализация некоторых из этих проектов сопровождалась различными судебными разбирательствами между партнерами.

В рамках сложившейся практики застройщики редко идут на партнерство и предпочитают самостоятельно реализовывать проекты.

4. Коммерческая привлекательность проектов КРТ нежилой застройки.

В границах бывших промышленных территорий планируются в том числе проекты создания мест приложения труда (МПТ). В отличие от проектов жилой застройки, привлекательность таких проектов вызывает существенные вопросы из-за низкого спроса на офисную и промышленную недвижимость. Доходность проектов по созданию МПТ существенно отличается от доходности в сфере девелопмента жилья.

 

Фото: www.stroy-ek.ru

 

Предпринимаемые городом экономические меры стимулирования застройщиков (постановление Правительства Москвы) от 31.12.2019 №1874-ПП) через льготы по оплате за изменение ВРИ сложно оценить в силу ограниченного периода времени их применения.

5. Правовая история.

В соответствии с законодательством проекты решений о КРТ подлежат обязательной публикации. Москвой опубликованы 10 проектов решений о КРТ, при этом высшие должностные лица заявляют, что по 35 территориям направлены правообладателям уведомления (предложение о заключении договора КРТ). В случае нарушения норм ст. 66 ГрК РФ изначально создается неоднозначная правовая ситуация с перспективами судебных процессов от правообладателей в границах КРТ по отмене самих решений.

 

 

Выводы.

Уже реализованные проекты жилой застройки территорий промышленных зон («ЗиЛ», «Серп и Молот») демонстрируют длительные сроки подготовки и реализации (более 10 лет), дорогостоящие мероприятия за счет средств бюджета по транспортном и инженерному обеспечению, судебные разбирательства с Москвой.

Экономика подобных проектов и их фактическая бюджетная эффективность так и не была опубликована — ни застройщиками, ни городом.

Павел МЕЛЬНИКОВ (на фото), эксперт Центра земельных отношений

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Нюансы изъятия недвижимости для целей КРТ

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Определены случаи предоставления субсидий лицам, заключившим договоры о КРТ

Особенности договора о комплексном развитии в отношении части территории, предусмотренной ПЗЗ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Максим Степанов (Правительство РФ): Для правоприменения нового законодательства о КРТ будут выпущены методические рекомендации

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Правила согласования включения в границы территории, подлежащей КРТ, откорректируют

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Как изменятся правила согласования изъятий земельных участков в целях КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят

Благодаря модулю компания избавилась от хаоса и смогла сэкономить время на звонках.

   

 

Сегодня на рынке представлено большое количество различных инструментов, которые призваны облегчить работу девелоперам. Однако лишь немногие из них обладают необходимым и понятным функционалом, который полностью закрывает все потребности застройщиков.

Именно такие инструменты есть у MACRO, и на них решили остановиться в компании «Самолет Плюс Кемерово», ранее известной как «Перспектива 24».

О предпосылках перехода на MacroCRM, о том, как прошло внедрение и каких результатов удалось достичь, рассказал генеральный директор «Самолет Плюс Кемерово» Степан Дандыкин (на фото выше).

«Модуль передачи ключей от MacroCRM мы внедрили буквально месяц назад, — сообщил топ-менеджер. — Он был нам крайне необходим, потому что до него у нас наблюдался хаос: таблицы в Excel и Google лишь усложняли работу и способствовали появлению неразберихи. О системности, синхронизации и связи с другими решениями, которые, например, используют управляющие компании, речи даже не шло. Что уж говорить об ответственности: отследить действия было практически невозможно».

Внедрение модуля заняло около месяца. И хотя в процессе внедрения возникали сложности, они решались быстро и легко. Например, нужно было понять, как работает модуль в действии, правильно описать объекты, разобраться с кадастровыми и почтовыми номерами, а также статусами сделок.

«После этого мы создали публичный модуль, чтобы клиенты могли сами записываться на передачу ключей, а не через диспетчера, — отметил Степан, добавив: — Это очень удобно и нам, и клиентам, а также экономит всем время».

 

 

Теперь клиенты могут самостоятельно, не привязываясь к управляющей компании, застройщику или менеджеру по продажам, зайти в систему и выбрать удобный день и время.

Это гарантирует, что клиента ждут. Кроме того, в компании подключили смс-рассылки по заданным параметрам: записался на передачу — получил смс-подтверждение.

 

Результаты

После внедрения модуля передачи ключей от MacroCRM компания «Самолет Плюс Кемерово» смогла систематизировать и сделать понятной передачу квартир покупателям от застройщика.

«Этап продаж грамотно дополнился этим процессом благодаря MACRO. Это правильное и полноценное продолжение цифрового ведения клиента. Поэтому этап передачи ключей теперь полностью оптимизирован. Но самое главное, что нам стало понятнее и прозрачнее работать самим и в связке с ГК Атмосфера, сервисной компанией Парковый и со всеми нашими клиентами. И все участники этого процесса стали получать более комфортные и прозрачные услуги», — говорит Степан.

 

 

В настоящее время руководство компании «Самолет Плюс Кемерово» полностью удовлетворено достигнутыми результатами и продолжает глубже изучать все возможности модуля выдачи ключей. Кроме того, проводится обучение работе с ним для сотрудников, подрядчиков, субподрядчиков, управляющих компаний и застройщика.

«Мы уже решили, что будем внедрять модуль на всех будущих домах, потому что, однозначно, без него нам уже не обойтись, — заявил Степан.  — Сейчас мы готовимся к сдаче следующих домов, и уже точно будем пользоваться модулем передачи ключей, поэтому начинаем его настройку под объекты».

«Функционал модуля MacroCRM нам подошел абсолютно по всем критериям, мы избавились от хаоса в работе, в настоящее время процесс полностью структурирован и прозрачен, а самое главное — он синхронизирован с работой всей CRM-системы. Теперь мы получили единый цифровой контур», — подытожил Степан Дандыкин.

 

 

Модуль передачи ключей — отличный инструмент для автоматизации рутинных процессов. Он удобен и для клиентов, и для менеджеров. Кроме того, это еще и выгодно: не нужно тратить время на лишние манипуляции. А время — это деньги, как известно.

Модуль полностью синхронизирован с MacroCRM, поэтому заявки от клиентов автоматически попадают в базу, что полностью исключает ошибку записи нескольких людей на одно и то же время. Таким образом, автоматически формируется комфортное расписание для выдачи ключей.

В целом MacroCRM создает единый цифровой бесшовный контур, позволяющий управлять продажами, маркетингом и ассортиментом компании, а также автоматизировать весь процесс продаж — от первого обращения покупателя до передачи ключей.

   

     

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

«Всё ускорилось в разы»: как застройщик РАЗУМ создал цифровой контур на решениях MACRO

Первый чат-бот с искусственным интеллектом для застройщиков

Жесткий контроль за работой: как якутский АЭБ Капитал исключает простои производства и ускоряет согласование договоров с MacroERP

Итоги 2022 года: каждый десятый российский застройщик использует программное обеспечение от MACRO

И никакого Excel: как воронежская БМ Групп автоматизировала все бизнес-процессы с помощью MACRO

Как с помощью цифровизации на 30% повысить эффективность отдела снабжения застройщика

«Один менеджер вместо трех»: как пермская Орсо групп оптимизировала продажи благодаря MacroCRM

Как застройщику переехать на новую CRM за 10 дней

Как крупнейший девелопер Крыма после перехода на MacroCRM сократил на 40% среднюю длительность сделки

Цифровизация топового застройщика Кемеровской области повысила эффективность менеджеров на 40%

Как застройщик из Екатеринбурга выстроил прогнозирование на базе MacroCRM

Как оцифровка бизнес-процессов помогла девелоперу перейти к многоэтажному строительству

Модернизировать и контролировать. Какие преимущества получил челябинский застройщик от внедрения MacroERP